Solicitud de Restitución de Inmueble — Argentina

La Solicitud de Restitución de Inmueble en Argentina es la petición formal con la que una persona inicia el trámite ante el organismo público competente, conforme a Código Civil y Comercial de la Nación Art. 1210 (Ley 26.994).

El Art. 1210 del CCyC establece que al vencimiento del plazo del contrato de locación, el locatario debe restituir al locador la cosa arrendada en el estado en que la recibió, salvo el deterioro proveniente del mero transcurso del tiempo y el uso regular (desgaste natural). Esta obligación de restitución es de cumplimiento automático: el locatario no puede invocar ninguna causa para retener el inmueble más allá del plazo vencido, salvo que el locador haya consentido expresamente la continuación de la tenencia.

El régimen del CCyC en materia de locaciones inmobiliarias regula en sus Arts. 1187 a 1226 los contratos de locación de cosas (incluyendo inmuebles). El Art. 1218 establece que si vencido el plazo del contrato el locatario permanece en el inmueble y el locador no formula oposición dentro de los diez días, el contrato se considera renovado (tácita reconducción) bajo las mismas condiciones. Tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742 no rige un plazo mínimo legal: el plazo es el que las partes hubieran pactado, y sólo en defecto de plazo expreso el CCyC fija un plazo supletorio de dos años para destino habitacional. Por ello, el locador debe notificar formalmente la no renovación del contrato y la solicitud de restitución antes del vencimiento, para evitar que opere la tácita reconducción del Art. 1218 CCyC.

La solicitud de restitución no debe confundirse con la demanda de desalojo: es una comunicación extrajudicial previa que documenta la voluntad del locador de recuperar el inmueble y otorga al locatario la oportunidad de cumplir voluntariamente con su obligación de restitución. Si el locatario ignora la solicitud o se niega a restituir el inmueble, el locador puede iniciar la acción de desalojo ante los Juzgados Civiles o en lo Civil y Comercial, acompañando la solicitud de restitución como prueba del requerimiento previo.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), los juicios de desalojo se tramitan ante los Juzgados Civiles del Fuero Civil (Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, CPCCN). En las provincias, cada código procesal local regula el procedimiento de desalojo — la mayoría de las provincias argentina tiene procesos de desalojo con plazos abreviados que favorecen la restitución rápida del inmueble. En CABA, los conflictos locativos pueden estar sujetos a la mediación prejudicial obligatoria de la Ley 26.589 según la materia y la jurisdicción.

El Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de cada provincia y de CABA acredita la titularidad del locador sobre el inmueble. En los juicios de desalojo, el locador debe acompañar el título de dominio (certificado de dominio del RPI) y el contrato de locación como documentos esenciales. La Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN) ha reconocido el derecho del propietario a recuperar el inmueble al vencimiento del contrato como una expresión del derecho de propiedad protegido por el Art. 17 de la Constitución Nacional.

La solicitud de restitución de inmueble en Argentina es necesaria en múltiples situaciones relacionadas con el vencimiento o extinción del contrato de locación, conforme al régimen del CCyC (Arts. 1187–1226), vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742.

Cuando el contrato de locación vence por cumplimiento del plazo pactado, el locador debe notificar formalmente al locatario la no renovación del contrato y la exigencia de restitución del inmueble. Esta notificación es esencial para interrumpir el plazo de la tácita reconducción del Art. 1218 CCyC: si el locador no formula oposición dentro de los diez días posteriores al vencimiento y el locatario permanece en el inmueble, el contrato se renueva automáticamente bajo las mismas condiciones.

Cuando el locatario ejerce la rescisión anticipada del contrato conforme al Art. 1221 del CCyC, el locador puede emitir la solicitud de restitución para documentar formalmente la fecha en que el inmueble debe ser devuelto, evitando ambigüedades sobre el período por el que se adeuda el canon locativo y el depósito de garantía debe ser restituido.

Cuando el contrato de locación se extingue por acuerdo rescisorio entre las partes (rescisión bilateral del Art. 1076 CCyC), la solicitud de restitución documenta la fecha acordada para la devolución del inmueble. Esta documentación es importante para calcular correctamente el canon adeudado hasta la fecha de entrega efectiva y el monto del depósito de garantía a restituir al locatario.

Cuando el locatario entra en mora en el pago del canon locativo y el locador decide no renovar el contrato vencido, la solicitud de restitución acompaña a la intimación de pago enviada por carta documento, estableciendo un plazo límite para la entrega del inmueble. En estos casos, la solicitud de restitución sirve como antecedente del juicio de desalojo por falta de pago del Art. 1222 CCyC.

Cuando el locador pretende vender el inmueble o destinarlo a uso propio, debe comunicar esta decisión al locatario con suficiente antelación. Si el contrato no establece causales adicionales de resolución, el locador debe esperar el vencimiento del plazo y luego emitir la solicitud de restitución. El CCyC no admite el desalojo anticipado por causales no pactadas en el contrato.

Cuando el locatario ha subarrendado el inmueble sin autorización del locador (infracción al Art. 1213 CCyC), el locador puede resolver el contrato por incumplimiento y emitir la solicitud de restitución al locatario y al subarrendatario, intimando la devolución inmediata del inmueble.

Una solicitud de restitución de inmueble válida en Argentina, conforme al Art. 1210 del CCyC (régimen vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742), debe contener los siguientes elementos para tener eficacia jurídica y servir como prueba en un eventual juicio de desalojo ante los Juzgados Civiles o en lo Civil y Comercial.

Identificación completa de las partes: nombre completo, DNI y domicilio real del locador (o razón social y CUIT si es persona jurídica) y del locatario. Para edificios en propiedad horizontal (Arts. 2037–2072 CCyC), identificar también la unidad funcional y el consorcio de propietarios. Si el locador actúa a través de un administrador de propiedades o corredor inmobiliario matriculado ante el Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios, indicar el nombre y matrícula del agente.

Identificación precisa del inmueble: dirección completa (calle, número, piso, depto, localidad, provincia, CP), nomenclatura catastral o matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI), y descripción básica del bien. Para inmuebles en propiedad horizontal, incluir el número de unidad funcional (UF) y el reglamento de copropiedad de referencia. Esta identificación debe coincidir exactamente con la que figura en el contrato de locación vigente.

Referencia al contrato de locación vencido: identificar el contrato de locación cuyo vencimiento motiva la solicitud — fecha de celebración, fecha de vencimiento, número de instrumento (escritura o contrato privado), y el plazo pactado. Esta referencia acredita el título que habilita al locador para exigir la restitución conforme al Art. 1210 CCyC.

Fecha límite para la restitución: el plazo que el locador otorga al locatario para restituir el inmueble. Generalmente coincide con la fecha de vencimiento del contrato o con una fecha posterior razonable (entre 10 y 30 días desde la notificación). El CCyC no establece un plazo mínimo de notificación previa para la solicitud de restitución al vencimiento normal del contrato, pero es recomendable otorgar un plazo razonable para facilitar la restitución voluntaria.

Condición de restitución del inmueble: indicar que el locatario debe restituir el inmueble en el estado en que fue recibido al inicio de la locación, conforme al Art. 1210 CCyC, salvo el deterioro resultante del mero transcurso del tiempo y el uso regular. Hacer referencia al acta de inicio o acta de recepción firmada al comienzo del contrato, que documenta el estado original del bien.

Tratamiento del depósito de garantía: el locador debe indicar que la restitución del depósito de garantía se realizará conforme a lo pactado en el contrato (tras la derogación de la Ley de Alquileres, su monto y forma de devolución son libremente convenidos entre las partes y suelen incluir su actualización por el índice de ajuste del contrato), menos los descuentos por daños comprobados que superen el desgaste natural. La restitución del depósito debe realizarse al momento de la entrega de llaves o dentro del plazo pactado.

En forms-legal.com encontrás el modelo de solicitud de restitución de inmueble listo para descargar en PDF o Word. Complementá este documento con el acta de entrega de llaves (ar-acta-entrega-llaves) para documentar la restitución efectiva del inmueble y evitar disputas sobre el estado del bien al momento de la devolución. Para situaciones de conflicto donde el locatario se niega a restituir, consultá con un abogado especialista en derecho inmobiliario matriculado en el CPACF o en el colegio provincial correspondiente.

Para completar la solicitud de restitución de inmueble en Argentina, seguí estos pasos en el asistente de forms-legal.com:

Paso 1 — Datos del locador: ingresá tu nombre completo tal como figura en el DNI argentino (RENAPER). Para personas jurídicas (empresas, fideicomisos inmobiliarios), ingresá la razón social y el CUIT en formato XX-XXXXXXXX-X (AFIP). Ingresá también tu domicilio real o legal completo — calle, número, piso, depto, localidad y provincia.

Paso 2 — Datos del locatario: ingresá el nombre completo del inquilino y su DNI, tal como figuran en el contrato de locación vigente. Si hay varios locatarios (contrato con cotitulares), identificá al locatario principal. El domicilio del locatario será la dirección a la que se enviará la carta documento — generalmente la dirección del inmueble arrendado.

Paso 3 — Datos del inmueble: ingresá la dirección completa del inmueble cuya restitución se solicita. Incluí todos los datos: calle, número, piso, departamento, localidad, provincia y código postal. Para inmuebles en edificios de propiedad horizontal, agregá el número de unidad funcional (UF) conforme al reglamento de copropiedad.

Paso 4 — Datos del contrato: ingresá la fecha de celebración del contrato de locación y la fecha de vencimiento del mismo. Estos datos son esenciales para acreditar que el contrato ha vencido y que el locatario está obligado a restituir el inmueble conforme al Art. 1210 CCyC. Si tenés el número de instrumento notarial, incluilo para mayor precisión.

Paso 5 — Plazo de restitución: seleccioná o ingresá la fecha hasta la cual otorgás al locatario para restituir el inmueble. Recomendamos otorgar entre 10 y 30 días desde la notificación para facilitar una restitución voluntaria y ordenada. En situaciones de urgencia (locatario en mora reiterada), podés solicitar la restitución inmediata.

Paso 6 — Estado del inmueble: indicá si disponés de un acta de inicio que documente el estado del inmueble al comienzo de la locación. Si existe esa acta, el locatario debe restituir el bien en igual estado, salvo el deterioro normal por uso (Art. 1210 CCyC). Podés indicar que se realizará un acta de entrega de llaves al momento de la restitución para verificar el estado del bien.

Paso 7 — Depósito de garantía: indicá si el contrato de locación incluye depósito de garantía y el monto original del mismo. La solicitud puede indicar que el depósito será restituido al locatario una vez acreditado el estado del inmueble y verificado el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales.

Paso 8 — Emisión del aviso: una vez completado el formulario, descargá el documento en PDF y presentalo en Correo Argentino para enviarlo como carta documento al locatario. Conservá siempre el comprobante de envío y el acuse de recibo como prueba fehaciente de la notificación ante los Juzgados Civiles en caso de iniciar un juicio de desalojo.

La solicitud de restitución de inmueble en Argentina debe cumplir los siguientes requisitos legales para ser válida y servir como antecedente probatorio en un eventual juicio de desalojo ante los Juzgados Civiles o en lo Civil y Comercial.

Notificación fehaciente: la solicitud de restitución debe ser comunicada al locatario en forma fehaciente, conforme al Art. 1012 del CCyC. La carta documento de Correo Argentino es la modalidad fehaciente por excelencia en Argentina, junto con el telegrama colacionado y el acta notarial. La notificación informal (WhatsApp, email sin firma digital) no genera efectos jurídicos plenos y puede ser rechazada como prueba ante los juzgados civiles.

Interrupción de la tácita reconducción: para evitar la renovación automática del contrato (tácita reconducción del Art. 1218 CCyC), el locador debe formular oposición a la continuación de la tenencia dentro de los diez días posteriores al vencimiento del contrato. La solicitud de restitución enviada antes del vencimiento cumple esta función con mayor seguridad jurídica, ya que deja constancia fehaciente de que el locador no consiente la continuación de la locación.

Identificación correcta del bien: la solicitud debe identificar el inmueble con la misma precisión con que figura en el contrato de locación y en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI). Una descripción imprecisa del inmueble puede generar impugnaciones del locatario en el juicio de desalojo.

Plazo razonable para la restitución: aunque el CCyC no establece un plazo mínimo de preaviso para la solicitud de restitución al vencimiento normal del contrato, la jurisprudencia de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (CNCiv) y de los tribunales provinciales exige que el locador otorgue un plazo razonable. Un plazo de 10 a 30 días es generalmente considerado razonable por los juzgados civiles argentinos.

Mediación previa en CABA: en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), la Ley de Mediación Prejudicial Obligatoria (Ley 26.589) puede exigir una instancia de mediación antes de iniciar el juicio de desalojo, según la materia y la jurisdicción. El locador debe verificar si la mediación previa es obligatoria en su jurisdicción antes de presentar la demanda de desalojo.

Efecto ante el juicio de desalojo: la solicitud de restitución debidamente documentada acredita ante el Juzgado Civil que el locador requirió la devolución del inmueble de manera extrajudicial y que el locatario incumplió esa obligación. Esta prueba es valorada favorablemente por los jueces civiles al momento de dictar sentencia de desalojo conforme al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) o los códigos procesales provinciales.

Los errores más frecuentes en la solicitud de restitución de inmueble en Argentina que dificultan la recuperación del bien o la tramitación del juicio de desalojo son los siguientes:

No notificar antes del vencimiento del contrato: el error más costoso es no enviar la solicitud de restitución antes del vencimiento del plazo contractual. Si el locador deja pasar el vencimiento sin manifestar oposición y el locatario permanece en el inmueble, opera la tácita reconducción del Art. 1218 CCyC, renovando el contrato bajo las mismas condiciones. Enviá la solicitud al menos 30 días antes del vencimiento.

Usar medios no fehacientes para la notificación: notificar la solicitud de restitución por WhatsApp, email o verbalmente no tiene eficacia legal en Argentina. Si el locatario niega haber recibido la notificación, el locador no podrá probarla ante el Juzgado Civil. Siempre usá carta documento de Correo Argentino o telegrama colacionado, y conservá el comprobante de envío y el acuse de recibo.

No documentar el estado inicial del inmueble: si el locador no tiene un acta de inicio firmada al comienzo del contrato de locación que documente el estado del bien, será muy difícil demostrar que los daños existentes al momento de la restitución exceden el desgaste normal por uso. El Art. 1210 CCyC sólo permite descontar del depósito los daños que superen el deterioro natural. Sin acta de inicio, el locador pierde poder de negociación y probatorio.

No coordinar la entrega de llaves con el acta correspondiente: la restitución del inmueble debe documentarse mediante un acta de entrega de llaves firmada por ambas partes. Un locador que recibe las llaves sin firmar el acta correspondiente puede enfrentar disputas posteriores sobre el estado del inmueble al momento de la devolución. Complementá siempre la solicitud de restitución con el acta de entrega de llaves (ar-acta-entrega-llaves).

Retener el depósito sin causa documentada: el locador que retiene el depósito de garantía sin presentar una lista documentada de los daños que justifican la deducción puede ser demandado por el locatario ante los Juzgados en las Relaciones de Consumo (CABA) o ante el organismo provincial de defensa al consumidor, con posible condena a restituir el depósito con intereses y costas.