Acta de Entrega de Llaves — Argentina

El Acta de Entrega de Llaves en Argentina es el documento que deja constancia fehaciente de los hechos, declaraciones y acuerdos producidos en el acto, conforme a Código Civil y Comercial de la Nación Art. 1210 (Ley 26.994).

El acta de entrega de llaves no es simplemente el acto de entregar físicamente las llaves del inmueble: es un instrumento jurídico que documenta el estado del bien al momento de la devolución, los elementos entregados (llaves, tarjetas de acceso, controles remotos), las lecturas de los medidores de servicios públicos (gas natural, electricidad, agua), y cualquier observación que las partes deseen hacer constar. Este documento es esencial para determinar si el locatario causó daños al inmueble que superen el desgaste natural por uso y, en consecuencia, si el locador tiene derecho a retener parte o la totalidad del depósito de garantía.

Tras la derogación de la Ley de Alquileres (Ley 27.551 y su reforma 27.737) por el DNU 70/2023 (vigente desde el 29 de diciembre de 2023) y la Ley 27.742 (Ley Bases), el depósito de garantía es libremente pactado entre las partes: ya no rige el tope de un mes de alquiler ni la obligación legal de devolverlo actualizado que establecía el Art. 7 de la derogada Ley 27.551. Las partes determinan en el contrato el monto, la moneda y la forma de devolución del depósito, y es habitual y recomendable acordar que se restituya actualizado por el índice de ajuste pactado (ICL, CER u otro). El Art. 1210 del CCyC, que se mantiene vigente, define el estándar de restitución del inmueble: en el estado recibido, salvo el deterioro normal por uso.

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (CNCiv) y los tribunales civiles provinciales de Argentina han resuelto reiteradamente que el acta de entrega de llaves suscripta por ambas partes es el documento de mayor peso probatorio para determinar el estado del inmueble al momento de la restitución. Sin este documento, resulta extremadamente difícil para el locador probar ante el Juzgado Civil que el locatario causó daños que justifiquen la retención del depósito, y para el locatario probar que el bien fue devuelto en buen estado y que el depósito debe ser restituido íntegramente.

El acta de entrega de llaves debe distinguirse del acta de inicio o acta de recepción que se labra al comienzo de la locación: mientras el acta de inicio documenta el estado del inmueble al momento de la entrega al locatario, el acta de entrega de llaves documenta el estado al momento de la restitución. La comparación entre ambas actas es la base jurídica para determinar si existen daños imputables al locatario. El Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de cada provincia y CABA no interviene en la confección del acta de entrega de llaves, que es un instrumento privado suscripto entre locador y locatario.

En el contexto de la alta inflación que caracteriza a la economía argentina, el acta de entrega de llaves tiene también importancia para determinar la fecha exacta de restitución del inmueble, que es relevante para calcular el monto del depósito de garantía actualizado a restituir al locatario. La Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) y el BCRA han publicado guías sobre los seguros de caución (pólizas de caución) que pueden reemplazar el depósito de garantía en locaciones — en esos casos, el acta de entrega de llaves es igualmente relevante para determinar si la aseguradora debe indemnizar al locador por daños al inmueble.

El acta de entrega de llaves en Argentina es necesaria en toda situación en que un locatario restituye un inmueble arrendado al locador, independientemente de la causa que motive la finalización de la locación.

Al vencimiento del plazo pactado en el contrato de locación, el acta de entrega de llaves documenta la restitución del inmueble y pone fin formalmente a la relación locativa. Sin este documento, pueden surgir disputas sobre si el bien fue efectivamente devuelto en la fecha de vencimiento o con posterioridad, lo que tiene implicancias sobre el canon adeudado por el período posterior al vencimiento y sobre la actualización del depósito de garantía.

Cuando el locatario ejerce la rescisión anticipada del contrato conforme al Art. 1221 del CCyC (régimen vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres), el acta de entrega de llaves documenta la fecha efectiva de restitución del inmueble, que es la base para calcular la indemnización por rescisión anticipada (uno o un mes y medio de alquiler, según si la rescisión se ejerce antes o después del primer año del contrato).

Cuando las partes rescinden el contrato por mutuo acuerdo (rescisión bilateral del Art. 1076 CCyC), el acta de entrega de llaves formaliza la devolución del inmueble y certifica que ambas partes aceptan el estado del bien al momento de la restitución. Esta aceptación mutua es esencial para evitar reclamaciones posteriores sobre daños al inmueble o sobre el monto del depósito de garantía a restituir.

Cuando el locador inicia un juicio de desalojo y obtiene una sentencia favorable, el acta de entrega de llaves —suscripta voluntariamente por el locatario o labrada por el oficial de justicia al momento del lanzamiento— documenta la recuperación efectiva del inmueble. En el contexto del lanzamiento judicial, el acta es labrada por el oficial de justicia (ujieres o auxiliares judiciales) con la presencia del locador o su representante.

Cuando el inmueble es objeto de una transferencia de dominio (compraventa) durante la vigencia del contrato de locación, el nuevo propietario (comprador) necesita el acta de entrega de llaves para acreditar que el locatario devolvió el inmueble al vencimiento del contrato y que no existe una tenencia vigente que pudiera afectar la disponibilidad del bien.

En locaciones comerciales (locaciones con destino comercial regidas por el CCyC), el acta de entrega de llaves es igualmente indispensable para documentar la restitución del local comercial al vencimiento del contrato, las instalaciones, el estado de los servicios de gas y electricidad, y cualquier mejora o modificación realizada por el locatario durante la locación que deban revertirse al estado original.

Un acta de entrega de llaves válida y completa en Argentina, conforme al Art. 1210 del CCyC y las prácticas del mercado locativo argentino, debe contener los siguientes elementos para tener plena eficacia probatoria ante los Juzgados Civiles o en lo Civil y Comercial en caso de disputas sobre el estado del inmueble o la restitución del depósito de garantía.

Identificación completa de las partes: nombre completo, DNI y domicilio real del locador y del locatario. Si el locador actúa a través de un administrador de propiedades (administrador de consorcio matriculado o corredor inmobiliario con matrícula del Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios), debe identificarse al agente y su carácter representativo. Si el locatario no puede estar presente personalmente, puede actuar a través de un representante con poder notarial suscripto ante escribano público argentino.

Identificación del inmueble: dirección completa (calle, número, piso, departamento, localidad, provincia, código postal), nomenclatura catastral o matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI), y descripción básica del bien (tipo de inmueble, superficie aproximada, características principales). Para inmuebles en edificios de propiedad horizontal (Arts. 2037–2072 CCyC), incluir el número de unidad funcional (UF) y la denominación del edificio.

Referencia al contrato de locación: identificar el contrato de locación que se extingue mediante la presente acta — fecha de celebración, fecha de vencimiento o rescisión, y el motivo de la finalización (vencimiento de plazo, rescisión anticipada, mutuo acuerdo, sentencia de desalojo). Esta referencia vincula el acta al contrato base y delimita el alcance de las responsabilidades de cada parte.

Fecha y hora de la entrega: la fecha y hora exactas en que se produce la restitución del inmueble. La precisión en la fecha es fundamental para determinar el canon adeudado por el período posterior al vencimiento (si la restitución se produce después del vencimiento del contrato) y para calcular el monto actualizado del depósito de garantía.

Estado del inmueble al momento de la entrega: descripción detallada del estado de cada ambiente (living, dormitorios, baños, cocina, balcones, cochera), incluyendo el estado de paredes, pisos, cielorrasos, carpintería (puertas y ventanas), sanitarios y artefactos de cocina. Deben identificarse los daños existentes que superen el desgaste normal por uso, distinguiendo entre los atribuibles al locatario y los preexistentes documentados en el acta de inicio. La comparación con el acta de inicio firmada al comienzo del contrato es la base del análisis.

Llaves y elementos de acceso entregados: lista detallada de las llaves entregadas (llave del acceso principal, llave de unidad, llave del buzón, llave de cochera), tarjetas de acceso, controles remotos de portones o garajes, y cualquier otro elemento de acceso. Si falta algún elemento, debe quedar constancia en el acta y el locatario puede ser responsable por el costo de reposición.

Lecturas de medidores de servicios: lectura al momento de la entrega de los medidores de gas natural (METROGAS, NATURGY u otro distribuidor regional), electricidad (EDENOR, EDESUR, EDELAP u otro distribuidor) y agua (AySA u empresa provincial). Estas lecturas son esenciales para determinar qué consumos son responsabilidad del locatario y deben ser abonados antes o al momento de la entrega de llaves.

En forms-legal.com encontrás el modelo de acta de entrega de llaves listo para descargar en PDF o Word. Complementá siempre este documento con la solicitud de restitución de inmueble (ar-solicitud-restitucion-inmueble) previa a la entrega, y conservá copia del acta firmada por ambas partes como prueba ante los Juzgados Civiles en caso de disputas sobre el depósito de garantía. Para locaciones comerciales complejas o situaciones de conflicto, consultá con un abogado especialista en derecho inmobiliario matriculado en el CPACF o en el colegio provincial correspondiente.

Para completar el acta de entrega de llaves en Argentina, seguí estos pasos en el asistente de forms-legal.com:

Paso 1 — Datos del locador: ingresá tu nombre completo tal como figura en el DNI argentino (RENAPER). Para personas jurídicas (empresas, consorcios de propietarios), ingresá la razón social y el CUIT en formato XX-XXXXXXXX-X (AFIP). Ingresá también tu domicilio real o legal completo.

Paso 2 — Datos del locatario: ingresá el nombre completo del locatario que entrega el inmueble y su DNI, tal como figuran en el contrato de locación. Si el locatario actúa a través de un representante (por poder notarial), identificá también al representante y el número de la escritura de poder.

Paso 3 — Datos del inmueble: ingresá la dirección completa del inmueble que se restituye — calle, número, piso, depto, localidad, provincia y código postal. Para inmuebles en edificios de propiedad horizontal, agregá el número de unidad funcional (UF). Indicá el tipo de inmueble (departamento, casa, local comercial, cochera, etc.).

Paso 4 — Datos del contrato: ingresá la fecha de celebración del contrato de locación y la fecha de vencimiento o rescisión. Seleccioná el motivo de la finalización del contrato: vencimiento del plazo, rescisión anticipada del locatario (Art. 1221 CCyC), rescisión bilateral (Art. 1076 CCyC) u otro motivo.

Paso 5 — Fecha y hora de la entrega: ingresá la fecha y hora exactas en que se produce la restitución física del inmueble y la entrega de las llaves. Esta información es fundamental para determinar el canon adeudado por el período posterior al vencimiento.

Paso 6 — Estado del inmueble: describí el estado de cada sector del inmueble al momento de la entrega — living-comedor, dormitorios, baños, cocina, balcón (si corresponde), cochera (si corresponde). Describí en detalle cualquier daño existente que supere el desgaste normal por uso, distinguiendo entre daños atribuibles al locatario y deterioros naturales por el transcurso del tiempo.

Paso 7 — Llaves y elementos de acceso: ingresá la cantidad y tipo de llaves entregadas (llave principal, llave de unidad, llave de cochera, llave de buzón), tarjetas de acceso y controles remotos. Si falta algún elemento, registralo en el campo de observaciones del acta.

Paso 8 — Lecturas de medidores: ingresá las lecturas de los medidores de gas (m³), electricidad (kWh) y agua (m³) al momento de la entrega. Anotá también el número de cuenta o servicio de cada medidor para facilitar la regularización de los servicios ante las distribuidoras (METROGAS, EDENOR, EDESUR, AySA u otras).

Paso 9 — Depósito de garantía: si el contrato incluía depósito de garantía, indicá el monto original y el monto actualizado a restituir al locatario (actualizado por el índice de ajuste del contrato). Si hay deducciones por daños documentados en el acta, detallalas junto con el monto deducido.

Paso 10 — Firmas: el acta debe ser firmada por el locador y el locatario (o sus representantes) en el mismo acto de entrega de llaves. La firma de ambas partes es esencial para que el documento tenga valor probatorio pleno ante los Juzgados Civiles.

El acta de entrega de llaves en Argentina debe cumplir los siguientes requisitos para ser jurídicamente válida y servir como prueba ante los Juzgados Civiles o en lo Civil y Comercial en disputas sobre el estado del inmueble o el depósito de garantía.

Instrumento privado con firma de ambas partes: el acta de entrega de llaves es un instrumento privado en los términos del Art. 287 del CCyC. Para tener eficacia probatoria plena, debe ser firmada por el locador y el locatario (o sus representantes autorizados). Sin la firma de alguna de las partes, el instrumento tiene un valor probatorio limitado. El acta puede ser certificada ante escribano público argentino (escritura de reconocimiento de firmas) para dotarla de fecha cierta y mayor fuerza probatoria.

Fecha cierta del instrumento: para que el acta de entrega de llaves sea oponible a terceros y tenga eficacia probatoria ante el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) y los juzgados civiles, debe tener fecha cierta en los términos del Art. 317 del CCyC. La fecha cierta puede adquirirse mediante: certificación notarial de firmas ante escribano público, presentación ante el Registro Público de Comercio, envío de una copia por Correo Argentino (fecha del sello postal), o cualquier otro medio que haga inequívoca la fecha de suscripción.

Descripción detallada y objetiva del estado del inmueble: la descripción del estado del inmueble debe ser objetiva y detallada, evitando términos vagos o genéricos. Expresiones como "buen estado" o "mal estado" son insuficientes ante los juzgados civiles. El acta debe describir con precisión el estado de paredes, pisos, cielorrasos, carpintería, sanitarios y artefactos, identificando con claridad los daños existentes. La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (CNCiv) ha resuelto que la carga de la prueba de los daños atribuibles al locatario recae sobre el locador, por lo que la descripción detallada en el acta es el instrumento probatorio esencial.

Comparabilidad con el acta de inicio: el acta de entrega de llaves tiene mayor valor probatorio cuando puede compararse con el acta de inicio firmada al comienzo del contrato de locación. Si no existe acta de inicio, el Art. 1210 CCyC establece una presunción a favor del locatario: se presume que el inmueble fue entregado en buen estado, salvo prueba en contrario. Esta presunción puede invertirse si el locador puede probar el estado original del bien por otros medios (fotografías, recibos de reparaciones, testimonios).

Restitución del depósito de garantía conforme al contrato: el locador debe restituir el depósito de garantía al locatario al momento de la entrega de llaves o dentro del plazo pactado en el contrato. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, el monto y la forma de devolución del depósito son libremente pactados entre las partes; conviene acordar que se devuelva actualizado por el índice de ajuste del contrato (ICL, CER u otro). Las deducciones por daños deben estar documentadas en el acta de entrega y justificadas con presupuestos de reparación. El locador que retiene el depósito sin causa documentada puede ser demandado ante los Juzgados Civiles para reclamar su restitución con intereses.

Los errores más frecuentes al confeccionar el acta de entrega de llaves en Argentina que generan disputas sobre el depósito de garantía o el estado del inmueble son los siguientes:

No labrar el acta al momento de la entrega física de las llaves: el error más frecuente es acordar la entrega de llaves verbalmente y no documentarla en el mismo acto. Cuando la entrega no queda documentada, surgen disputas sobre la fecha exacta de restitución (con implicancias sobre el canon adeudado) y sobre el estado del bien. Siempre suscribí el acta en el mismo momento en que se entregan las llaves.

Descripción vaga o genérica del estado del inmueble: redactar el acta con frases como "buen estado general" o "con algunos deterioros" sin especificar cuáles es prácticamente equivalente a no tener acta. La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (CNCiv) ha rechazado como prueba insuficiente las actas que no describen con precisión el estado de cada sector del inmueble. Describí ambiente por ambiente, identificando cada daño con precisión.

Omitir la firma del locatario: un acta firmada sólo por el locador tiene valor probatorio muy limitado ante los Juzgados Civiles. Para que el acta tenga plena eficacia, debe ser firmada por ambas partes. Si el locatario se niega a firmar, el locador puede recurrir a un escribano público para labrar un acta notarial unilateral que documente la situación, o solicitar la presencia de testigos.

No registrar las lecturas de los medidores de servicios: omitir las lecturas de los medidores de gas, electricidad y agua al momento de la entrega genera disputas posteriores sobre qué consumos corresponden al locatario y cuáles al nuevo ocupante. Siempre registrá las lecturas al momento exacto de la entrega y notificá a las distribuidoras de servicios el cambio de titularidad.

No conservar copia del acta firmada: el locador y el locatario deben cada uno conservar una copia original del acta firmada. Si sólo existe un original y una de las partes lo pierde, el otro puede quedar sin prueba del estado acordado del inmueble al momento de la restitución. En casos de alto valor, conviene certificar las firmas ante escribano público para obtener fecha cierta y mayor fuerza probatoria del instrumento.