Escritura de Compraventa de Inmueble

La Escritura de Compraventa de Inmueble en Argentina es el instrumento público otorgado ante escribano que formaliza el acto con fecha cierta y plena fe pública, conforme a Código Civil y Comercial de la Nación, Art. 1017 (Ley 26.994).

La escritura pública no es una mera formalidad administrativa: es la garantía fundamental de la seguridad jurídica inmobiliaria en Argentina. El escribano interviniente —profesional del derecho habilitado por el Colegio de Escribanos de la jurisdicción (Colegio de Escribanos de la Nación Argentina en CABA; Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires; sus equivalentes en Santa Fe, Córdoba, Mendoza y las restantes provincias)— tiene la función de verificar la identidad y capacidad de las partes, controlar la situación registral del inmueble, examinar los títulos de dominio antecedentes, constatar el pago de impuestos y tasas que graven el inmueble, y dar fe pública del acto y del precio declarado.

El proceso de escrituración tiene una secuencia técnica precisa. El escribano designado por las partes (habitualmente el del comprador, salvo pacto en contrario) solicita al Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) los certificados de dominio e inhibición, que generan un período de reserva de prioridad registral conforme al Art. 18 de la Ley 17.801 (Ley Nacional del Registro de la Propiedad). Durante el plazo de vigencia de los certificados —generalmente 15 a 30 días hábiles según la provincia—, el escribano debe otorgar la escritura para conservar esa reserva de prioridad. La escritura otorgada dentro del plazo de los certificados es inmune a cargas registrales posteriores.

La transferencia de dominio en el sistema jurídico argentino opera por el modo (tradición del inmueble) y el título (escritura pública), conforme al Art. 1892 del CCyC. Sin embargo, para que sea oponible a terceros de buena fe, es indispensable la inscripción en el RPI (Art. 1893 CCyC). Argentina adopta un sistema registral declarativo: el dominio se transfiere entre las partes desde la escritura y la tradición, pero sin inscripción registral, la transmisión no produce efectos frente a terceros. El RPI de cada provincia (Buenos Aires, Santa Fe, Córdoba, Mendoza, y los de las restantes 19 provincias más el de CABA) aplica el sistema de folio real: cada inmueble tiene una matrícula o folio individual donde se asientan todas las mutaciones de dominio y las cargas reales.

En el mercado inmobiliario argentino, la escritura de compraventa suele ser el acto final de un proceso que comienza con la negociación privada, continúa con el boleto de compraventa (Arts. 1170–1171 CCyC) o la seña (Arts. 1059–1060 CCyC), y culmina en la escrituración. El intervalo entre el boleto y la escritura —típicamente de 30 a 90 días— es el período en que el escribano tramita los certificados, el vendedor reúne la documentación y el comprador obtiene el financiamiento (crédito hipotecario del BNA, del Banco Ciudad, del BAPRO, o crédito UVA de las entidades privadas).

La Escritura de Compraventa de Inmueble en Argentina es obligatoria —sin excepción— cada vez que se transfiere el dominio de un inmueble. El Art. 1017 del CCyC no prevé excepciones por precio, superficie, tipo de inmueble ni calidad de las partes: toda transferencia de dominio inmobiliario requiere escritura pública.

Es necesaria cuando el comprador y el vendedor ya firmaron el boleto de compraventa (Art. 1170 CCyC) y han cumplido las condiciones pactadas —pago del precio total o del saldo, obtención del crédito hipotecario, liberación de cargas—, y llega el momento de formalizar la transferencia de dominio. El boleto generó obligaciones personales entre las partes; la escritura transfiere el derecho real.

Se requiere específicamente cuando el comprador accede a un crédito hipotecario del Banco de la Nación Argentina, del Banco Ciudad de Buenos Aires, del Banco Provincia de Buenos Aires, o de una entidad financiera privada: el banco exige la escritura de compraventa simultánea con la escritura de hipoteca (Art. 2209 CCyC) para garantizar el préstamo. Sin escritura, no hay hipoteca; sin hipoteca, no hay crédito.

Es indispensable para la transferencia de propiedades horizontales (PH, Ley 13.512 y Arts. 2037–2086 CCyC): el departamento, el local comercial o la cochera de un edificio en propiedad horizontal solo pueden transmitirse mediante escritura pública, que debe incluir la descripción de la unidad funcional, el porcentaje de copropiedad sobre las partes comunes y la referencia al reglamento de copropiedad inscripto.

Se necesita cuando el inmueble proviene de una sucesión: los herederos que desean vender un inmueble heredado deben primero inscribir la declaratoria de herederos y la hijuela respectiva en el RPI, y luego otorgar la escritura de venta. El escribano debe verificar toda la cadena de títulos (tracto sucesivo registral) antes de escriturar.

Es también necesaria cuando el vendedor es una persona jurídica (sociedad anónima, SRL, SAS, fideicomiso inmobiliario): el acto de disposición de un inmueble por parte de una sociedad requiere autorización del órgano social competente (directorio, gerentes, o asamblea según el tipo social), acreditada ante el escribano mediante el acta correspondiente certificada. La Inspección General de Justicia (IGJ) o la DPPJ provincial deben haber inscripto el contrato social o estatuto y el nombramiento de los representantes.

Una Escritura de Compraventa de Inmueble válida en Argentina conforme al CCyC Art. 1017 e inscripción en el RPI debe contener los siguientes elementos esenciales.

Encabezamiento Notarial: Número de escritura, folio del registro notarial, fecha y lugar de otorgamiento, nombre y matrícula del escribano autorizante. El escribano debe constar en el Registro de Escribanos del Colegio de Escribanos de la jurisdicción (CABA o provincia correspondiente).

Identificación de las Partes: Nombre y apellido completo, estado civil (relevante para determinar si se requiere el asentimiento del cónyuge conforme al Art. 470 CCyC para inmuebles que integran la vivienda familiar), DNI, CUIT o CUIL, domicilio real y domicilio especial a los efectos del contrato, y número de CUIT/CUIL para la AFIP.

Descripción del Inmueble: Descripción técnica completa del inmueble según el título y el plano de mensura aprobado: ubicación (calle, número, piso, departamento para PH; o partido, paraje, fracción para rural), superficie del terreno y de la construcción, linderos, nomenclatura catastral provincial, matrícula o folio real en el RPI, y número de partida inmobiliaria de ARBA o el organismo recaudador provincial.

Precio y Forma de Pago: Precio total en pesos argentinos (ARS) o en dólares estadounidenses (USD) —en Argentina los inmuebles habitualmente se pactan en USD—, forma de pago (contado al acto de escrituración, o financiado con hipoteca). Si hay saldo de precio, debe especificarse el plazo, la tasa de interés y la garantía. El precio declarado en la escritura tiene implicancias fiscales: es la base para el cálculo del Impuesto de Sellos y el ITI/Impuesto a las Ganancias.

Certificados de Libre Deuda: Referencia a los certificados de libre deuda de Impuesto Inmobiliario (ARBA o DGR provincial), libre deuda de ABL o tasas municipales, y libre deuda de expensas (para PH). El escribano inserta en la escritura los números y fechas de estos certificados.

COTI AFIP: Número de COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles, RG AFIP 2371) cuando corresponde por superar el mínimo establecido. El escribano está obligado a dejar constancia del COTI en la escritura.

Certificados Registrales: Referencia a los certificados de dominio e inhibición emitidos por el RPI, con números y fechas de vigencia. Estos certificados habilitan al escribano a escriturar con reserva de prioridad registral conforme al Art. 18 de la Ley 17.801.

Declaración de Tradición: Cláusula por la cual el vendedor declara hacer tradición del inmueble al comprador en el mismo acto (o indica la fecha en que hará entrega de la posesión). La tradición —entrega material— es un elemento del modo de adquisición del dominio (Art. 1892 CCyC).

Forms-legal.com ofrece este modelo como referencia para entender la estructura de la escritura. Documentos complementarios como el Boleto de Compraventa con Seña y la Escritura de Permuta de Inmuebles son relevantes en distintos momentos del proceso inmobiliario. La escritura de compraventa debe ser otorgada ante escribano público habilitado: este modelo no reemplaza el instrumento público.

El proceso de escrituración de compraventa de inmueble en Argentina involucra varios pasos previos a la firma. Aunque la escritura la redacta el escribano público, conviene conocer el proceso para preparar la documentación correctamente.

Paso 1 — Elegir el Escribano: Las partes designan al escribano (habitualmente el del comprador). Verificá que esté habilitado en el Colegio de Escribanos de la jurisdicción (Colegio de Escribanos de la Nación para CABA; provincial para el resto). Proporcioná al escribano una copia del boleto de compraventa y de toda la documentación reunida.

Paso 2 — Documentación del Vendedor: Reuní el título de dominio (escritura anterior), plano de mensura aprobado por Catastro, libre deuda de ARBA/DGR provincial por Impuesto Inmobiliario, libre deuda municipal por ABL o tasas, libre deuda de expensas (para PH), CUIT vigente, y COTI de la AFIP si corresponde. Para vendedores personas jurídicas: estatuto, acta autorizando la venta, representante legal.

Paso 3 — Documentación del Comprador: DNI vigente, CUIT o CUIL, comprobante de domicilio. Si hay crédito hipotecario, la carta de aprobación del banco y los datos del préstamo. Estado civil: si el comprador está casado y adquiere para su sociedad conyugal, debe indicarlo; si adquiere como bien propio, también.

Paso 4 — Certificados Registrales: El escribano solicita al RPI los certificados de dominio e inhibición. Este trámite demora entre 5 y 15 días hábiles según la provincia. El escribano debe escriturar dentro del plazo de vigencia de los certificados (reserva de prioridad registral).

Paso 5 — Verificación del Precio: El precio debe estar expresado en la moneda acordada (ARS o USD). Si se paga en dólares, el escribano registra la cotización del tipo de cambio aplicable. El precio declarado en la escritura es la base imponible del Impuesto de Sellos e ITI/Ganancias.

Paso 6 — Firma de la Escritura: Ambas partes firman ante el escribano. Si alguna parte no puede concurrir personalmente, puede hacerlo mediante apoderado con poder especial para vender/comprar inmuebles otorgado por escritura pública (Art. 375 CCyC). El escribano da fe de las firmas y del acto.

Paso 7 — Inscripción en el RPI: Después de la firma, el escribano ingresa la escritura (o la minuta) al RPI para la inscripción del dominio. La inscripción hace oponible la transferencia a terceros. El plazo para inscribir varía: en la Provincia de Buenos Aires, 45 días hábiles desde la firma.

Paso 8 — Entrega de Copias: El escribano entrega la primera copia de la escritura al comprador (que es el nuevo titular), y el original queda en el protocolo notarial. Las copias adicionales pueden solicitarse al escribano en cualquier momento.

La Escritura de Compraventa de Inmueble en Argentina está sujeta a los siguientes requisitos legales conforme al CCyC, la Ley 17.801 (Ley del Registro de la Propiedad) y la normativa fiscal de la AFIP y las jurisdicciones provinciales.

Forma Pública Obligatoria: El Art. 1017 inc. a) del CCyC exige escritura pública con carácter de forma solemne absoluta. No hay excepciones: ni el instrumento privado con firmas certificadas ni el documento digital con firma digital equivalen a la escritura pública a los efectos de la transmisión de dominio inmobiliario.

Asentimiento Conyugal: Si el inmueble que se vende constituye la vivienda familiar del matrimonio, el Art. 470 del CCyC exige el asentimiento del cónyuge no titular, aunque el inmueble sea bien propio del vendedor. El mismo requisito aplica a los convivientes registrados bajo la Ley 26.994. La falta de asentimiento hace el acto anulable a pedido del cónyuge o conviviente no titular.

COTI AFIP (RG 2371): Obligatorio para operaciones que superen el mínimo vigente establecido por la AFIP. El escribano no puede escriturar sin constatar el COTI cuando la operación lo requiere.

Impuesto de Sellos: Grava el acto escriturario a la alícuota vigente en cada jurisdicción (Buenos Aires: 3,6% del valor escriturado; CABA: alícuota de la Ley Tarifaria vigente). Es a cargo de ambas partes en partes iguales salvo pacto en contrario.

ITI / Impuesto a las Ganancias: Para inmuebles adquiridos antes del 01/01/2018, el vendedor tributa el ITI (1,5% sobre el valor de transferencia, Ley 23.905, retenido por el escribano mediante retención de la AFIP). Para inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018, tributa el Impuesto a las Ganancias cedular del 15% sobre la ganancia (Art. 94 LIG, conforme a Ley 27.430). Exención: la venta de la única vivienda y residencia habitual para adquirir otra está exenta conforme al Art. 96 LIG.

Inscripción en el RPI: Obligatoria para la oponibilidad a terceros (Art. 1893 CCyC y Art. 2 Ley 17.801). El escribano tiene la obligación profesional de gestionar la inscripción. El plazo de presentación varía por provincia: 45 días hábiles en la Provincia de Buenos Aires.

Tracto Registral: El vendedor debe ser el titular registral del inmueble en el RPI (Art. 15 Ley 17.801, principio de tracto sucesivo). Si hay diferencias entre el titular registral y quien pretende vender, el escribano debe regularizar el tracto antes de escriturar.

Los errores más frecuentes en la compraventa de inmuebles en Argentina, descritos a continuación, pueden evitarse con una redacción precisa del documento.

Error 1 — Creer que el boleto de compraventa transfiere el dominio: El error conceptual más frecuente entre compradores es creer que al firmar el boleto ya son dueños del inmueble. El boleto (Art. 1170 CCyC) solo genera una obligación del vendedor de escriturar: no transfiere el dominio. Sin escritura pública e inscripción en el RPI, el comprador tiene un derecho personal, no un derecho real. El vendedor podría vender nuevamente el inmueble a un tercero que escriture primero y ese tercero tendría prioridad registral.

Error 2 — No verificar la situación registral antes del boleto: Firmar el boleto y pagar la seña sin verificar previamente la situación registral del inmueble (existencia de hipotecas, embargos, inhibiciones, medidas cautelares) es un error costoso. El comprador debe pedir al escribano o al martillero que verifique el estado del RPI antes de comprometerse con el pago de la seña.

Error 3 — No obtener el asentimiento del cónyuge oportunamente: Si el vendedor es casado o conviviente registrado y el inmueble es la vivienda familiar, el Art. 470 CCyC exige el asentimiento del cónyuge. Si el cónyuge no consiente y no concurre a la escritura, el acto es anulable. El escribano debe verificar el estado civil del vendedor antes de escriturar.

Error 4 — Precio escriturado menor al real (subvaluación): Declarar un precio en la escritura menor al precio real pagado es un delito fiscal (evasión del Impuesto de Sellos e ITI) y puede generar problemas para el comprador: si vende el inmueble en el futuro, la ganancia imputable será mayor porque la base de costo es el precio escriturado. La AFIP detecta subvaluaciones comparando el precio escriturado con la valuación fiscal y los valores de mercado.

Error 5 — No tramitar el COTI antes de la oferta: El COTI debe obtenerse antes de publicar la oferta de venta o firmar el boleto, no al momento de escriturar. Si el escribano advierte la falta de COTI en la escritura, no puede escriturar sin regularizar la situación, lo que retrasa el acto y puede generar multas de la AFIP.

Error 6 — No inscribir en el RPI dentro del plazo: Si el escribano no presenta la escritura al RPI dentro del plazo de vigencia de los certificados, pierde la reserva de prioridad. Cargas registradas después de la solicitud de certificados pero antes de la presentación al RPI podrían ser oponibles al comprador. Verificá con el escribano que la inscripción se realizó dentro del plazo.