Acuerdo de Permuta de Inmuebles

El Acuerdo de Permuta de Inmuebles en Argentina es un contrato escrito y vinculante que fija los derechos, obligaciones y garantías recíprocas de las partes, conforme a Código Civil y Comercial de la Nación, Arts. 1172–1175 (Ley 26.994).

El Art. 1172 del CCyC define la permuta como el contrato en que las partes se comprometen mutuamente a transferirse el dominio de cosas distintas del dinero. La permuta de inmuebles es la variante más relevante en el tráfico civil y comercial argentino: propietarios que desean cambiar de ubicación geográfica (de campo a ciudad, de departamento a casa con jardín, de una provincia a otra) pueden hacerlo sin disponer de efectivo, siempre que encuentren un contraparte dispuesto a aceptar el intercambio.

Cuando los inmuebles tienen valores distintos, las partes pueden acordar un saldo compensatorio en dinero —denominado en la doctrina y la práctica notarial argentina como "saldo de permuta" o "complemento en dinero"—. El Art. 1175 del CCyC establece el criterio para determinar si el contrato es permuta o compraventa cuando hay saldo: si el saldo de dinero es mayor que el valor de la cosa que lo paga, el contrato se clasifica como compraventa; si es menor, se clasifica como permuta. Esta distinción tiene consecuencias en el régimen jurídico aplicable y en el tratamiento fiscal ante la AFIP y los organismos provinciales recaudadores.

La garantía de evicción en la permuta tiene una regulación específica en el Art. 1173 del CCyC: el permutante que sufre evicción del inmueble que recibió puede optar entre reclamar la restitución del inmueble que entregó (si todavía está en poder del otro permutante) o reclamar su equivalente en dinero más la indemnización por daños. Esta opción no existe en la compraventa, donde la garantía de evicción solo da lugar al reclamo en dinero.

En el mercado inmobiliario argentino, la permuta se utiliza habitualmente en distintos contextos: intercambio de unidades de distintas categorías dentro de un mismo edificio o complejo (el propietario de un departamento grande permuta con el de uno más chico más saldo de permuta); intercambio de inmuebles rurales entre vecinos que reordenan sus campos; permuta de terreno por metros cuadrados en fideicomisos inmobiliarios (el propietario del terreno lo aporta al fideicomiso y recibe unidades terminadas); y permuta de inmuebles urbanos entre partes que desean cambiar de barrio o de ciudad sin recurrir al crédito bancario. El Colegio de Escribanos de la Nación Argentina cuenta con modelos de escritura de permuta para las distintas variantes de esta figura.

El Acuerdo de Permuta de Inmuebles en Argentina es necesario cuando dos propietarios de inmuebles desean intercambiar sus propiedades sin que ninguno de los dos pague el precio íntegro en dinero, optando por compensarse mutuamente con los bienes inmuebles que poseen.

Es la solución adecuada cuando ambas partes son propietarias de inmuebles cuya adquisición tienen documentada pero no disponen de efectivo suficiente para comprar otro inmueble sin vender primero el propio. La permuta permite hacer el intercambio en un solo acto, sin necesidad de conseguir comprador para el propio inmueble primero y luego buscar el que se quiere adquirir.

Se requiere cuando dos vecinos de campos rurales quieren reordenar sus propiedades limítrofes intercambiando fracciones equivalentes para mejorar el trazado de sus campos, simplificar el acceso a aguadas naturales o construir alambrados más eficientes. La permuta permite regularizar jurídicamente estos acuerdos de hecho que de otro modo quedan como actos de posesión sin título.

El acuerdo es necesario en el marco de fideicomisos inmobiliarios de desarrollo: el propietario de un terreno urbano lo permuta con el desarrollador a cambio de recibir unidades funcionales (departamentos, cocheras, locales) en el edificio que el desarrollador construirá. Este esquema —denominado en la práctica "permuta de tierra por metros cuadrados"— es una de las modalidades más frecuentes en el desarrollo inmobiliario argentino, especialmente en CABA, Gran Buenos Aires, Córdoba y Rosario.

Es indispensable cuando el propietario de un inmueble de mayor valor quiere adquirir uno más pequeño o de menor precio, y prefiere recibir otro inmueble más un saldo en dinero en lugar de vender su propiedad al contado y luego comprar la nueva. La permuta con saldo simplifica la operación y puede ser fiscalmente conveniente respecto de dos compraventas separadas.

Finalmente, el acuerdo de permuta es necesario para regularizar ante el RPI los intercambios de inmuebles que las partes hicieron de hecho (entregándose posesión recíproca) sin instrumentar el título correspondiente, lo que deja ambas situaciones en una posición registral incorrecta que impide la disposición de los inmuebles en el futuro.

Un Acuerdo de Permuta de Inmuebles válido en Argentina conforme al CCyC Arts. 1172–1175 debe contener los siguientes elementos esenciales.

Identificación de Ambas Partes Permutantes: Nombre y apellido completo, estado civil, DNI, CUIT o CUIL, domicilio real y domicilio especial para notificaciones. Ambas partes son simultáneamente transmitentes y adquirentes: el Permutante A entrega el Inmueble 1 y recibe el Inmueble 2; el Permutante B entrega el Inmueble 2 y recibe el Inmueble 1. Indicar si alguna de las partes es una persona jurídica (SA, SRL, SAS, fideicomiso) y los datos del representante legal.

Descripción del Inmueble 1 (que entrega el Permutante A): Ubicación completa, superficie, linderos, nomenclatura catastral, padrón provincial, matrícula o folio real en el RPI. Estado del inmueble (libre de ocupantes y cargas, o con las cargas que se declaren). Situación de libre deuda de Impuesto Inmobiliario (ARBA o DGR provincial) y de ABL o tasas municipales.

Descripción del Inmueble 2 (que entrega el Permutante B): Mismos datos que para el Inmueble 1. La descripción de ambos inmuebles debe ser igualmente precisa.

Valorización de Cada Inmueble: Valor acordado por las partes para cada inmueble, en la moneda pactada (ARS o USD). Esta valorización es la base imponible del Impuesto de Sellos y del ITI/Ganancias para cada permutante. La valorización debe estar sustentada en tasación de martillero o corredor inmobiliario matriculado en el Colegio de Corredores Inmobiliarios.

Saldo de Permuta (si corresponde): Si los inmuebles tienen valoraciones distintas, indicar el monto del saldo compensatorio, quién lo paga, en qué moneda, la forma de pago (contado en la escritura, con garantía hipotecaria, en cuotas) y la fecha de pago. Verificar que el saldo no supere el valor del inmueble que lo paga (Art. 1175 CCyC) para que el contrato se clasifique como permuta y no como compraventa.

Garantía de Evicción y Vicios Ocultos: Declaración de ambas partes de que los inmuebles que entregan son de su propiedad, están libres de cargas, gravámenes, hipotecas, embargos, servidumbres no declaradas y ocupantes, y que garantizan la evicción conforme al Art. 1173 del CCyC. Cada parte declara la situación fiscal del inmueble que transmite.

Fecha y Procedimiento de Escrituración: Fecha máxima o plazo para la escrituración ante escribano público. Escribano designado. Nota sobre inscripción en el RPI de ambas jurisdicciones si los inmuebles están en distintas provincias.

Forms-legal.com ofrece este modelo de acuerdo de permuta como punto de partida. Documentos relacionados como la Escritura de Compraventa de Inmueble y el Acuerdo de Boleto con Seña son relevantes para otras modalidades de tráfico inmobiliario en Argentina. La permuta de inmuebles debe ser escriturada ante escribano público habilitado en el Colegio de Escribanos de la jurisdicción correspondiente.

Para completar correctamente el Acuerdo de Permuta de Inmuebles en Argentina, seguí estos pasos:

Paso 1 — Datos del Permutante A: Nombre completo, estado civil, DNI, CUIT/CUIL, domicilio real. Si el Permutante A es casado o conviviente registrado, indicar si el inmueble que entrega es bien propio o ganancial, y si el cónyuge o conviviente debe prestar asentimiento (Art. 470 CCyC cuando el inmueble es vivienda familiar).

Paso 2 — Datos del Permutante B: Mismos datos que para el Permutante A. Si es una sociedad o fideicomiso, nombre del representante legal, cargo, y datos de la entidad.

Paso 3 — Descripción del Inmueble 1: Completar con la información que figura en el título de dominio del Permutante A: calle y número (urbano) o provincia, partido y paraje (rural); superficie del terreno y de la construcción; linderos; nomenclatura catastral; padrón provincial; matrícula RPI. Indicar si está libre de cargas o si tiene hipoteca, embargo u otra restricción.

Paso 4 — Descripción del Inmueble 2: Misma información para el inmueble del Permutante B. La precisión en la descripción de ambos inmuebles es el elemento más importante del contrato.

Paso 5 — Valorización: Indicar el valor acordado para cada inmueble en la moneda pactada. Adjuntar tasación de martillero o corredor inmobiliario matriculado. Esta valorización servirá de base para el cálculo del Impuesto de Sellos e ITI/Ganancias.

Paso 6 — Saldo de Permuta: Si los valores difieren, calcular el saldo (diferencia entre los dos valores) e indicar quién lo paga, en qué moneda, cómo (contado, transferencia bancaria, cuotas) y cuándo (al acto de escrituración o en fecha específica). Verificar que el saldo sea menor al valor del inmueble que lo paga para que el contrato sea permuta y no compraventa.

Paso 7 — Estado de los Inmuebles: Ambas partes declaran el estado de cargas de sus inmuebles. Indicar si hay deudas de Impuesto Inmobiliario, ABL, expensas, o hipotecas pendientes. Si hay cargas, definir quién las cancela y antes de cuándo.

Paso 8 — Escrituración: Fecha máxima para escriturar. Escribano designado. Quién paga los honorarios del escribano (habitualmente cada parte paga los de la transferencia de su propio inmueble, o se distribuyen por acuerdo). Indicar si los inmuebles están en distintas provincias y si se requieren dos escribanos distintos.

Paso 9 — Certificación Notarial: Para obtener fecha cierta y la máxima protección contractual, llevar el acuerdo ante escribano para certificación de firmas antes de la escrituración definitiva.

El Acuerdo de Permuta de Inmuebles en Argentina está sujeto a los siguientes requisitos legales conforme al CCyC Arts. 1172–1175 y normas complementarias.

Escritura Pública Obligatoria: El Art. 1017 inc. a) del CCyC exige escritura pública para todos los contratos que tengan por objeto derechos reales sobre inmuebles. La permuta no es excepción: el acuerdo privado de permuta es solo un contrato preliminar que obliga a escriturar, pero no transfiere el dominio. La escritura de permuta debe otorgarse ante escribano público habilitado en la jurisdicción del inmueble.

Asentimiento Conyugal: Si el inmueble que cualquiera de los permutantes transfiere constituye la vivienda familiar del matrimonio o de la unión convivencial registrada, el Art. 470 del CCyC exige el asentimiento del cónyuge o conviviente no titular. La falta de asentimiento hace el acto anulable.

Certificados Registrales para Ambos Inmuebles: El escribano debe solicitar al RPI los certificados de dominio e inhibición para ambos inmuebles y para ambos permutantes. Si los inmuebles están en distintas provincias, deben solicitarse certificados a los RPI de ambas jurisdicciones.

Impuesto de Sellos: Cada jurisdicción provincial tiene su propio tratamiento del Impuesto de Sellos para la permuta. En la Provincia de Buenos Aires, la base imponible es el valor del inmueble de mayor valor (Código Fiscal PBA, Art. 226 y concordantes). En CABA, se aplica la Ley Tarifaria vigente. Si los inmuebles están en distintas provincias, cada jurisdicción grava el acto según su legislación local.

ITI o Impuesto a las Ganancias: Cada permutante tributa sobre la transferencia de su inmueble: ITI del 1,5% (Ley 23.905) para inmuebles adquiridos antes del 01/01/2018, o Ganancias cedular del 15% sobre la ganancia (Ley 20.628 art. 94, conforme Ley 27.430) para los adquiridos desde esa fecha. El valor de transferencia en la permuta es el valor acordado para el inmueble que cada uno entrega.

COTI AFIP: Obligatorio cuando el valor de la operación supera el mínimo de la RG AFIP 2371. Ambos permutantes deben obtener su COTI respecto del inmueble que transfieren si la valorización supera el umbral.

Principio de Tracto Sucesivo: El RPI solo inscribe la transferencia si el transmitente es el titular registral (Art. 15 Ley 17.801). Si alguno de los permutantes no tiene el título inscripto a su nombre, debe regularizar el tracto antes de la escritura de permuta.

Los errores más frecuentes en los Acuerdos de Permuta de Inmuebles en Argentina, descritos a continuación, pueden evitarse con una redacción precisa del documento.

Error 1 — No verificar la situación registral de ambos inmuebles: En una compraventa el comprador solo verifica el inmueble que adquiere; en la permuta, ambas partes deben verificar el inmueble que reciben. Un permutante que no verifica la situación registral del inmueble que recibe puede encontrarse con hipotecas, embargos o inhibiciones no declaradas que afecten el valor o la disponibilidad del bien. El escribano debe solicitar certificados de dominio e inhibición para ambos inmuebles antes de la escritura.

Error 2 — No distinguir entre permuta y compraventa cuando hay saldo: Si el saldo de permuta en dinero es mayor que el valor del inmueble que lo paga (Art. 1175 CCyC), el contrato es jurídicamente una compraventa, no una permuta. Este error puede tener consecuencias fiscales (tratamiento del Impuesto de Sellos e ITI distinto) y puede afectar el régimen de la garantía de evicción. Las partes deben calcular correctamente la relación entre el valor de los inmuebles y el saldo.

Error 3 — No prever la garantía de evicción para ambos inmuebles: El contrato de permuta debe incluir la garantía de evicción y la declaración de libre de cargas para ambos inmuebles permutados. Si solo se garantiza uno de los inmuebles, la parte que recibe el inmueble sin garantía puede quedar sin remedio ante una evicción.

Error 4 — No coordinar la inscripción registral en ambos RPI: Si los inmuebles permutados están en distintas provincias, deben gestionarse inscripciones en dos RPI distintos. La falta de coordinación puede dejar una de las transferencias sin inscribir, con el riesgo de que un tercero prevalezca sobre el permutante no inscripto. El escribano debe gestionar la inscripción en ambas jurisdicciones.

Error 5 — No calcular correctamente los impuestos de ambas partes: En la permuta, cada parte tributa ITI o Ganancias sobre el inmueble que transfiere y paga el Impuesto de Sellos sobre el valor del inmueble que recibe (o sobre el de mayor valor, según la jurisdicción). Si el saldo de permuta no está bien calculado, los montos retenidos por el escribano pueden ser incorrectos, generando responsabilidad fiscal posterior.

Error 6 — No incluir el asentimiento conyugal oportunamente: Si alguno de los permutantes es casado y el inmueble que transfiere es la vivienda familiar, el cónyuge debe prestar su asentimiento. La omisión hace el acto anulable a pedido del cónyuge no consultado. El escribano debe verificar el estado civil de ambos permutantes y la condición del inmueble que cada uno transfiere.