IRS Modelo 3 — Anexo G (Mais-Valias e Incrementos Patrimoniais) em Portugal

O IRS Modelo 3 é o requerimento ou peça apresentado em Portugal ao abrigo de CIRS art. 10.º (Categoria G).

O artigo 10.º nº 1 do CIRS define as situações geradoras de mais-valias sujeitas a IRS em Portugal: a alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis (venda, dação em pagamento, troca — alínea a)); a alienação onerosa de partes sociais e outros valores mobiliários como acções, obrigações, títulos de participação, certificados, warrants, contratos de futuros e outros instrumentos derivados (alínea b)); a cessão onerosa de direitos da propriedade intelectual ou industrial quando não auferida pelo titular originário (alínea c)); e a cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos relativos a imóveis (alínea d)). As mais-valias realizadas em determinadas operações empresariais — fusões, cisões, entradas de activos — podem beneficiar de regimes especiais de neutralidade fiscal regulados no CIRC.

As mais-valias imobiliárias — resultantes da alienação de imóveis ou de direitos reais sobre imóveis — têm um regime especial: apenas 50% do saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no mesmo ano é sujeito a tributação, nos termos do artigo 43.º nº 2 do CIRS. Esta regra de tributação reduzida a 50% aplica-se apenas a imóveis adquiridos por residentes antes de 1 de Janeiro de 1989 (na redacção original do CIRS) — para alienações de imóveis adquiridos após 1989, o saldo de mais-valias é integralmente tributado. A tributação do saldo sujeito é efectuada por englobamento com os demais rendimentos às taxas progressivas do artigo 68.º do CIRS, ou opcionalmente à taxa especial de 28% nos termos do artigo 72.º nº 1 alínea a) do CIRS. As mais-valias mobiliárias — partes sociais e outros valores mobiliários — estão sujeitas a taxa especial de 28% ou a englobamento por opção.

A isenção por reinvestimento em habitação própria permanente é a mais relevante em Portugal para pessoas singulares. O artigo 10.º nº 5 do CIRS exclui da tributação a mais-valia resultante da alienação do imóvel que constituiu habitação própria permanente do sujeito passivo e do seu agregado familiar nos 2 anos anteriores à alienação, quando o produto da venda (valor de realização) seja integralmente reinvestido na aquisição de outro imóvel para habitação própria permanente — seja em Portugal, seja em qualquer Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu — no prazo de 36 meses a contar da data da alienação, ou de 24 meses anteriores a essa data. O reinvestimento parcial determina a tributação proporcional da mais-valia não reinvestida.

A forms-legal.com disponibiliza este guia do Anexo G do IRS Modelo 3 em Portugal como apoio a contribuintes que realizaram mais-valias imobiliárias ou mobiliárias durante o ano fiscal. A submissão definitiva é efectuada no Portal das Finanças em www.portaldasfinancas.gov.pt. Para situações de alienação de imóveis com estruturas complexas de propriedade (compropriedade, herança indivisa, imóvel afecto a actividade empresarial), reinvestimento parcial ou alienação de instrumentos financeiros complexos (derivados, warrants), recomenda-se assistência de contabilista certificado inscrito na OCC.

O Anexo G do IRS Modelo 3 em Portugal é obrigatório para todos os sujeitos passivos que durante o ano fiscal realizaram mais-valias ou outros incrementos patrimoniais sujeitos a Categoria G, incluindo quando a mais-valia se encontra isenta por reinvestimento (a isenção deve ser declarada para ser reconhecida pela AT).

Alienação de imóveis residenciais e comerciais. O proprietário que vendeu um imóvel, cedeu direitos reais sobre imóvel ou celebrou negócio de troca ou dação em pagamento envolvendo imóvel durante o ano fiscal deve declarar a operação no Anexo G, indicando o valor de realização (preço constante da escritura pública ou do Documento Particular Autenticado — DPA), a data de alienação, o valor de aquisição actualizado pelo coeficiente monetário publicado anualmente pela AT (ao abrigo do artigo 50.º do CIRS), e os encargos com a alienação e com a valorização do imóvel.

Venda de acções e outros valores mobiliários. O contribuinte que vendeu acções, obrigações, certificados, fundos de investimento ou outros valores mobiliários durante o ano fiscal através de intermediário financeiro registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) ou directamente deve declarar as mais-valias ou menos-valias realizadas no Anexo G. As entidades de custódia (bancos, corretoras) estão obrigadas a comunicar à AT as mais-valias realizadas pelos seus clientes através da Declaração Anual de Rendimentos de Capital, pelo que os dados podem aparecer pré-carregados no Portal das Finanças.

Alienação de participações sociais em Lda. A venda de quota numa Sociedade por Quotas (Lda.) ao abrigo do artigo 228.º do Código das Sociedades Comerciais (CSC, DL 262/86) gera mais-valia de Categoria G quando o valor de alienação supera o valor de aquisição actualizado. A alienação deve ser declarada no Anexo G com identificação do NIPC da Lda., o valor de aquisição da quota, a data de aquisição e o valor de realização.

Cessão de posições contratuais relativas a imóveis. A cessão de posição em contrato-promessa de compra e venda de imóvel (CPCV) — comum na compra «em planta» de imóveis novos — gera mais-valia de Categoria G quando o valor de cessão supera o valor pago pelos sinais e princípio de pagamento. A cessão deve ser declarada mesmo que o imóvel não tenha sido registado em nome do cedente na Conservatória do Registo Predial.

Alienações com isenção por reinvestimento. Mesmo quando a mais-valia imobiliária esteja isenta ao abrigo do artigo 10.º nº 5 do CIRS por reinvestimento em nova habitação própria permanente, o sujeito passivo deve declarar a alienação no Anexo G, indicando o valor de realização, o valor de aquisição e os dados do reinvestimento (data de aquisição do novo imóvel, valor de aquisição, IBAN da conta de onde saiu o pagamento). A AT verifica o reinvestimento e reconhece a isenção na liquidação.

O Anexo G do IRS Modelo 3 em Portugal é composto por quadros distintos para mais-valias imobiliárias, mobiliárias e outras, cada um com campos específicos que determinam o cálculo correcto do saldo tributável.

Quadro 4 — Alienação de Imóveis e Direitos Reais. Para cada imóvel alienado durante o ano fiscal: número do artigo matricial e código da freguesia (conforme caderneta predial da AT), fração autónoma, tipo de imóvel (habitação, comércio, terreno, rural), data de aquisição no formato DD/MM/AAAA, valor de aquisição em euros, coeficiente monetário do ano de aquisição (publicado anualmente por Portaria — para 2024, os coeficientes vão de 1,00 para 2023 até 21,71 para 1979), data de alienação, valor de realização (preço da escritura ou do DPA, ou o valor patrimonial tributário — VPT — se superior, nos termos do artigo 44.º do CIRS), encargos com a alienação (comissão do mediador imobiliário com licença AMI do IMPIC, despesas notariais, registo predial, IMT pago na aquisição), e encargos com obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos com factura.

Cálculo da mais-valia imobiliária e regra dos 50%. A mais-valia imobiliária bruta é a diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição actualizado pelo coeficiente monetário, deduzidos os encargos com a alienação e com a valorização. Para imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989, aplica-se a regra do artigo 5.º do Decreto-Lei nº 442-A/88 (norma transitória): apenas 50% da mais-valia apurada é tributável. Para imóveis adquiridos após 1989, a mais-valia é integralmente sujeita a tributação — sem a regra dos 50%.

Quadro 9 — Alienação de Valores Mobiliários. Para cada lote de valores mobiliários alienados: NIF ou código ISIN do emitente, tipo de valor mobiliário (acções admitidas à negociação em bolsa — EURONEXT Lisboa e outras; acções não cotadas; obrigações; fundos de investimento mobiliário; certificados; etc.), data e valor de aquisição, data e valor de realização, e encargos com a alienação (comissões de corretagem e custódia). O método FIFO (First In First Out) é o método legal de determinação do custo de aquisição das acções alienadas ao abrigo do artigo 43.º nº 3 do CIRS — as primeiras unidades adquiridas são consideradas as primeiras alienadas.

Isenção por reinvestimento — artigo 10.º nº 5 do CIRS. O quadro específico de reinvestimento no Anexo G deve ser preenchido quando o contribuinte pretende beneficiar da isenção por reinvestimento em nova habitação própria permanente: indicação do valor de realização (preço de venda), do valor de reinvestimento já efectuado (se o novo imóvel já foi adquirido antes da submissão da declaração) ou da intenção de reinvestimento (com prazo de 36 meses da data de alienação), e identificação do novo imóvel adquirido (artigo matricial e código da freguesia). A isenção parcial por reinvestimento parcial é calculada automaticamente pelo sistema AT com base nos valores declarados.

Englobamento ou taxa especial de 28%. Tal como para os rendimentos prediais de Categoria F, o contribuinte deve avaliar se o englobamento das mais-valias às taxas progressivas é mais favorável que a taxa especial de 28% — para contribuintes com rendimentos totais baixos, o englobamento pode resultar em imposto mais reduzido. A simulação no Portal das Finanças compara automaticamente as duas opções. A forms-legal.com disponibiliza este guia como apoio para contribuintes com mais-valias a declarar em Portugal. Documentos relacionados no nosso catálogo: IRS Modelo 3 — Declaração Completa e Requerimento de Registo Predial.

O preenchimento do Anexo G do IRS Modelo 3 em Portugal exige a reunião de documentação específica por tipo de activo alienado e um entendimento claro das regras de cálculo do valor de aquisição actualizado.

Primeiro passo — Reunir os documentos de suporte. Para imóveis: escritura pública de aquisição ou DPA (Documento Particular Autenticado) que documentou a compra — o preço e a data de aquisição estão obrigatoriamente no documento; escritura ou DPA de venda — com o valor de realização e a data de alienação; facturas de obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos com NIF do contribuinte comunicadas ao e-fatura; recibo de pagamento do IMT na aquisição (consultável no Portal das Finanças) e de despesas notariais e de registo; caderneta predial actualizada com o artigo matricial. Para valores mobiliários: declaração anual de ganhos e perdas emitida pelo banco ou corretora; notas de operação de compra e venda com datas, quantidades e preços; relatórios anuais de custódia com posições e movimentos do ano.

Segundo passo — Calcular o valor de aquisição actualizado para imóveis. O valor de aquisição constante da escritura ou DPA deve ser multiplicado pelo coeficiente monetário do ano de aquisição publicado anualmente em Portaria pelo Ministério das Finanças. Por exemplo, para um imóvel adquirido em 2010 pelo preço de 150 000 €, com coeficiente monetário de 2010 de 1,26 (valor hipotético do coeficiente), o valor de aquisição actualizado é 150 000 × 1,26 = 189 000 €. Os coeficientes monetários são consultáveis no Portal das Finanças e no Despacho anual do Ministério das Finanças publicado no Diário da República.

Terceiro passo — Calcular os encargos com a alienação e com a valorização. Some os encargos pagos para efectuar a alienação: comissão de mediação imobiliária da agência com licença AMI (habitualmente 3% a 5% do valor de realização mais IVA a 23%), despesas de notário e de registo predial, e IMT pago aquando da aquisição original do imóvel. Adicione os encargos com obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos — apenas obras com factura comunicada ao e-fatura com o NIF do contribuinte são aceites. A soma destes encargos reduz a mais-valia bruta.

Quarto passo — Preencher o Quadro 4 do Anexo G no Portal das Finanças. Aceda ao Portal das Finanças → IRS → Entregar Declaração → Anexo G → Quadro 4. Para cada imóvel alienado, preencha os campos: código da freguesia (4 dígitos), artigo matricial, fração (letra), tipo (U para urbano, R para rústico), data de aquisição (DD/MM/AAAA), valor de aquisição em euros (sem o coeficiente monetário — o Portal calcula o ajuste automaticamente ao seleccionar o ano), data de realização, valor de realização em euros, encargos totais em euros. O Portal das Finanças aplica automaticamente o coeficiente monetário correspondente ao ano de aquisição e calcula a mais-valia bruta.

Quinto passo — Indicar o reinvestimento se aplicável. Se vendeu a habitação própria permanente e pretende reinvestir o produto noutro imóvel para habitação própria permanente, preencha o quadro de intenção de reinvestimento com o valor de realização, o valor de reinvestimento efectuado até à data de submissão da declaração e, se ainda não concluiu o reinvestimento, a intenção de reinvestir no prazo de 36 meses. Se o novo imóvel já foi adquirido antes da venda (reinvestimento anterior — permitido até 24 meses antes), indique a data de aquisição e o valor pago.

Sexto passo — Preencher o Quadro 9 para valores mobiliários. Para cada alienação de valores mobiliários (acções, obrigações, fundos), preencha o código ISIN ou NIF do emitente, tipo de instrumento, quantidade alienada, data e preço de aquisição por unidade (método FIFO), data e preço de realização, e encargos com a alienação. Para acções cotadas em EURONEXT Lisboa (PT — código ISIN começa com PT), indique o preço de mercado na data de aquisição e de realização conforme os boletins de bolsa ou as notas de operação do intermediário financeiro.

Sétimo passo — Simular e escolher entre taxa especial e englobamento. Utilize a funcionalidade de simulação do Portal das Finanças para comparar o imposto resultante da taxa especial de 28% versus o englobamento com os demais rendimentos. Para contribuintes com rendimentos totais inferiores a 28 400 € anuais (escalão de 32% — 2025), o englobamento pode ser vantajoso. A opção é tomada na submissão da declaração e não pode ser alterada após o prazo declarativo.

Os requisitos legais do Anexo G do IRS Modelo 3 em Portugal derivam dos artigos do CIRS sobre Categoria G, das regras de avaliação dos activos e das normas sobre isenção por reinvestimento e regimes especiais de tributação de mais-valias.

Definição de mais-valias — artigo 10.º do CIRS. O artigo 10.º nº 1 do CIRS define taxativamente as situações geradoras de mais-valias sujeitas a IRS: alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis (alínea a)); alienação onerosa de partes sociais e outros valores mobiliários (alínea b)); cessão onerosa de direitos de propriedade intelectual ou industrial não auferida pelo titular originário (alínea c)); e cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos relativos a imóveis (alínea d)). O artigo 10.º nº 2 exclui do âmbito das mais-valias a realização de activos por morte (transmissão gratuita sujeita a Imposto do Selo) e algumas reorganizações empresariais.

Mais-valias imobiliárias — artigo 43.º nº 2 e regra dos 50%. O artigo 43.º nº 2 do CIRS estabelece que, para efeitos de englobamento, o saldo das mais-valias imobiliárias é considerado em apenas 50%. Esta regra foi introduzida no CIRS original de 1989 mas a jurisprudência comunitária (Acórdão do TJUE no Processo C-443/06 — Hollmann, 2007) obrigou Portugal a estender o benefício dos 50% também aos não residentes comunitários, o que foi consagrado pelo Tribunal Constitucional português (Acórdão nº 496/2011) e pelo Acórdão do STA de 2013.

Isenção por reinvestimento — artigo 10.º nº 5 do CIRS. A isenção está condicionada a: o imóvel alienado ter constituído habitação própria permanente do sujeito passivo e do seu agregado familiar nos 2 anos anteriores à alienação; o sujeito passivo não ter beneficiado desta isenção nos últimos 3 anos; e o produto da venda ser reinvestido em outro imóvel destinado a habitação própria permanente, em certificados de aforro ou em operações do regime público de capitalização, no prazo máximo de 36 meses contados da data de alienação (ou no período de 24 meses anteriores à alienação se o reinvestimento for efectuado antes). A isenção aplica-se a reinvestimentos em imóveis localizados em Portugal, noutro Estado membro da UE ou do EEE (artigo 10.º nº 5 alínea b) do CIRS na redacção dada pela Lei do Orçamento do Estado para 2023).

Valor patrimonial tributário como limite mínimo do valor de realização — artigo 44.º do CIRS. O artigo 44.º nº 2 do CIRS estabelece que, quando o valor declarado de alienação de imóvel for inferior ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) constante da caderneta predial actualizada, a AT considera como valor de realização o VPT do imóvel. Esta regra evita subdeclaração do preço de venda para reduzir artificialmente a mais-valia — o notário e o agente imobiliário são obrigados a informar os intervenientes desta regra ao abrigo do artigo 44.º nº 3 do CIRS.

Prazo de prescrição e caducidade. O artigo 45.º da Lei Geral Tributária (LGT, DL 398/98 de 17 de Dezembro) fixa o prazo de caducidade do direito à liquidação de IRS em 4 anos (contados do término do prazo de entrega da declaração). Para crimes fiscais, o prazo é de 8 anos. Os documentos de suporte às mais-valias — escrituras, DPA, facturas de obras — devem ser conservados durante o prazo de caducidade aplicável para exibição em caso de inspecção pela AT.

Os erros mais frequentes no preenchimento do Anexo G do IRS Modelo 3 em Portugal resultam em imposto adicional, perda da isenção por reinvestimento ou incorrecta determinação da mais-valia tributável.

Não declarar a alienação de imóvel por confundir isenção com dispensa de declaração. Mesmo quando a mais-valia imobiliária está integralmente isenta por reinvestimento nos termos do artigo 10.º nº 5 do CIRS, o sujeito passivo é obrigado a declarar a alienação no Anexo G — a isenção não é automática, tem de ser declarada e a AT verifica os requisitos de aplicação. A omissão da declaração de alienação isenta constitui falta de declaração sujeita a coima ao abrigo do artigo 116.º do RGIT.

Não aplicar o coeficiente monetário correcto ao valor de aquisição. O coeficiente monetário de actualização do valor de aquisição de imóveis deve corresponder ao ano de aquisição do imóvel, não ao ano de alienação. Muitos contribuintes que preenchem manualmente o Anexo G (sem o auxílio do Portal das Finanças) aplicam o coeficiente errado, resultando em mais-valia incorrecta. O Portal das Finanças determina automaticamente o coeficiente ao seleccionar a data de aquisição — mas em preenchimentos manuais ou com auxílio de folha de cálculo, a tabela correcta deve ser consultada na Portaria anual publicada no Diário da República.

Não incluir os encargos com obras de valorização. As obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos antes da alienação são dedutíveis como encargo ao abrigo do artigo 51.º do CIRS, reduzindo significativamente a mais-valia tributável. Muitos contribuintes desconhecem esta dedução ou não têm facturas com o NIF para a comprovar — razão pela qual é essencial solicitar sempre factura com NIF do proprietário em obras de conservação e melhoria do imóvel.

Não declarar menos-valias de anos anteriores. O saldo negativo de mais-valias e menos-valias de um ano (menos-valias líquidas) pode ser reportado para os 5 anos seguintes nos termos do artigo 55.º nº 1 alínea b) do CIRS, deduzindo-se às mais-valias dos anos seguintes. Muitos contribuintes não utilizam este benefício por desconhecimento ou por não ter verificado se tinham menos-valias declaradas em anos anteriores — a consulta do histórico de declarações no Portal das Finanças permite identificar menos-valias transitadas.

Não distinguir mais-valias de imóveis de mais-valias de valores mobiliários. Os dois tipos de mais-valia têm regimes diferentes (taxa 28% com ou sem regra dos 50%; possibilidade de englobamento) e preenchem quadros diferentes do Anexo G. A mistura de imóveis no Quadro 9 (destinado a valores mobiliários) ou de acções no Quadro 4 (destinado a imóveis) gera erros de cálculo. Para imóveis use sempre o Quadro 4; para acções, obrigações e fundos use o Quadro 9.