Requerimento de Registo Predial em Portugal (Conservatória do Registo Predial)

O Requerimento de Registo Predial (Conservatória do Registo Predial) é o requerimento ou peça apresentado em Portugal ao abrigo de Código do Registo Predial (DL 224/84) artigos 36.º a 43.º.

O sistema português de registo predial assenta em três princípios estruturantes consagrados no Código do Registo Predial. O princípio da publicidade, decorrente do artigo 1.º do CRP, faz do registo predial o instrumento de divulgação oficial da situação jurídica dos prédios, garantindo a terceiros a possibilidade de conhecer a titularidade, encargos e ónus que sobre eles incidam. O princípio da legitimação, consagrado no artigo 9.º do CRP, exige que apenas a pessoa inscrita no registo como titular do direito o possa onerar ou alienar, salvaguardando a continuidade do trato sucessivo. O princípio da prioridade, do artigo 6.º do CRP, determina que os direitos sobre o mesmo prédio se graduam pela ordem cronológica das respectivas apresentações, regra que justifica a importância de submeter o pedido de registo no mais curto prazo após o título.

O artigo 2.º do Código do Registo Predial enumera os factos sujeitos a registo: aquisição do direito de propriedade e demais direitos reais de gozo (usufruto, uso e habitação, direito de superfície, servidões prediais); constituição, modificação e extinção de hipoteca voluntária, legal ou judicial; penhoras decretadas em processo executivo nos termos dos artigos 735.º e seguintes do Código de Processo Civil; arrestos e arrolamentos; declarações de insolvência ao abrigo do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE, Decreto-Lei nº 53/2004 de 18 de Março); contratos-promessa com eficácia real (artigo 413.º do Código Civil); e quaisquer outros factos enumerados no preceito. O artigo 5.º do CRP consagra o efeito central da publicidade registal: os factos sujeitos a registo só são oponíveis a terceiros depois de inscritos.

O Decreto-Lei nº 116/2008 introduziu o regime da obrigatoriedade do registo, hoje densificado no artigo 8.º-A e seguintes do CRP. O prazo para promover o registo é, em regra, de 30 dias a contar da data do título (escritura pública, Documento Particular Autenticado, sentença judicial transitada em julgado, despacho de habilitação de herdeiros). O notário, advogado ou solicitador que autenticou o título tem o dever profissional de promover o registo electronicamente através do Portal Predial Online (predialonline.justica.gov.pt), cumprindo simultaneamente o dever fiscal de verificar a liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT, regulado pelo Código do IMT — CIMT, Decreto-Lei nº 287/2003 de 12 de Novembro) e do Imposto do Selo a 0,8% sobre transmissões imobiliárias.

A Conservatória do Registo Predial mantém para cada prédio um número de descrição único, contendo a descrição física (localização, freguesia, concelho, distrito, área, composição, confrontações) e as inscrições sucessivas dos direitos. A correspondência fiscal é assegurada pelo artigo matricial constante da caderneta predial urbana ou rústica, gerida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através dos serviços de finanças e do Portal das Finanças. As duas bases — registo predial e matriz predial — são distintas e devem manter coerência: discrepâncias quanto a área, composição ou titularidade obrigam a procedimentos de rectificação junto da AT (declaração Modelo 1 do IMI) e junto da Conservatória.

O registo pode ser definitivo ou provisório. O registo definitivo, ao abrigo do artigo 92.º do CRP, é o regime regra e produz plenos efeitos de oponibilidade. O registo provisório por natureza, do artigo 92.º-A do CRP, aplica-se quando o título ainda esteja sujeito a condição, prazo ou formalidade pendente; o registo provisório por dúvidas, do artigo 70.º, é lavrado quando o conservador identifique deficiências no processo. O registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa, frequentemente utilizado para reservar prioridade ao promitente-comprador na pendência da escritura, tem prazo de validade de seis meses renováveis. A conversão em definitivo opera retroactivamente à data da apresentação inicial.

O serviço Casa Pronta, criado pelo Decreto-Lei nº 263-A/2007, permite concentrar num único acto presencial a outorga da escritura ou DPA, a liquidação de IMT e Imposto do Selo, o registo predial e o registo de hipoteca. A certidão permanente predial, acessível pela mesma via electrónica, substitui as antigas certidões em papel e mantém validade de seis meses, com actualização em tempo real. O Procedimento Especial de Aquisição de Imóveis (PEAI) e os procedimentos online de registo (Predial Online) completam o cenário tecnológico do registo predial português.

O Requerimento de Registo Predial em Portugal é necessário sempre que se verifique um facto jurídico sujeito a registo nos termos do artigo 2.º do Código do Registo Predial e enquanto este facto não tenha ainda sido inscrito na Conservatória do Registo Predial competente. Desde a entrada em vigor do regime do registo obrigatório introduzido pelo Decreto-Lei nº 116/2008, a omissão do registo no prazo de 30 dias contados da data do título sujeita o responsável a coima e impossibilita a oponibilidade do facto a terceiros nos termos do artigo 5.º do CRP.

O requerimento é necessário após a aquisição de imóvel por compra e venda. Outorgada a escritura pública ao abrigo do artigo 875.º do Código Civil ou o Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008, o adquirente — ou o profissional que autenticou o título — deve promover o registo no prazo de 30 dias. A omissão expõe o comprador a perder a prioridade para um eventual segundo comprador que registe primeiro o seu título: o tribunal aplicará o princípio da prioridade do artigo 6.º do CRP independentemente da ordem cronológica das compras, com prevalência absoluta do registo. O Supremo Tribunal de Justiça tem mantido jurisprudência uniforme nesta matéria.

O Requerimento é requerido pelas instituições de crédito mutuantes para o registo de hipoteca voluntária a seu favor, ao abrigo dos artigos 686.º a 732.º do Código Civil e do artigo 2.º nº 1 alínea h) do CRP. O registo da hipoteca é constitutivo do direito real de garantia: sem registo, o credor não goza da preferência sobre o produto da venda em caso de execução. Em operações de Casa Pronta, o registo da aquisição e da hipoteca a favor do banco mutuante são processados em conjunto no acto, agilizando substancialmente a operação para o adquirente.

O requerimento é necessário para o registo de outros factos com impacto sobre direitos reais: constituição de usufruto (artigos 1439.º a 1490.º do Código Civil); criação de servidões prediais (artigos 1543.º a 1575.º); penhoras ordenadas em acção executiva pelo agente de execução (artigos 735.º e seguintes do Código de Processo Civil); arrestos e arrolamentos cautelares (artigos 391.º e seguintes do CPC); sentenças que reconheçam ou modifiquem direitos reais sobre imóveis; e declarações de insolvência ao abrigo do CIRE com as suas consequências patrimoniais sobre os bens do insolvente.

O requerimento é exigido para a primeira descrição de prédio na Conservatória, ao abrigo do artigo 79.º do CRP. Esta situação ocorre frequentemente em prédios rústicos antigos da região do Minho, Trás-os-Montes, Alentejo ou Algarve que nunca foram descritos por inércia das gerações anteriores; em fracções autónomas resultantes de constituição de propriedade horizontal nos termos dos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil; e em construções novas sobre terreno previamente descrito apenas como rústico. A primeira descrição exige documentação técnica adicional: planta de localização, certidão camarária com licença de habitação, ficha técnica da habitação para imóveis posteriores a 30 de Março de 2004 ao abrigo do Decreto-Lei nº 68/2004, e caderneta predial actualizada da AT.

O Requerimento de Registo Provisório é a ferramenta natural para o promitente-comprador que assinou contrato-promessa de compra e venda nos termos do artigo 410.º do Código Civil e que pretende salvaguardar a sua posição negocial perante a hipótese de o promitente-vendedor alienar o imóvel a terceiro. O artigo 47.º do CRP permite o registo provisório de aquisição com prazo de seis meses, renovável, conferindo ao promitente-comprador prioridade sobre quaisquer registos posteriores. Quando se converte em definitivo na sequência da escritura, mantém a data de apresentação original.

Nas transmissões por sucessão, o registo é requerido após a conclusão do processo de habilitação de herdeiros junto da Conservatória do Registo Civil ou de Cartório Notarial, e da partilha — extrajudicial por escritura ou DPA, ou judicial por inventário ao abrigo da Lei nº 117/2019 de 13 de Setembro. Os herdeiros devem promover o registo das fracções adjudicadas no prazo de 30 dias após o título. A Autoridade Tributária e Aduaneira deve ser previamente notificada da abertura da sucessão pela declaração Modelo 1 do Imposto do Selo, no prazo de três meses a contar do mês do óbito, com aplicação do imposto à taxa de 10% sobre as quotas dos herdeiros que não sejam cônjuge, descendente ou ascendente do falecido.

Um Requerimento de Registo Predial em Portugal eficaz integra os elementos formais e documentais exigidos pelos artigos 36.º a 43.º do Código do Registo Predial e pelas instruções administrativas do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), assegurando a admissão pela Conservatória e o despacho de qualificação positiva pelo conservador.

Identificação do requerente. O artigo 36.º nº 1 do CRP confere legitimidade para requerer o registo a qualquer interessado: titular do direito a inscrever, beneficiário do registo, credor, herdeiro, promitente-comprador com eficácia real, ou seu representante mediante procuração com poderes adequados. A identificação inclui nome completo, número de identificação fiscal (NIF) emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira, número e data de validade do Cartão de Cidadão (ou passaporte para estrangeiros), estado civil, regime de bens se casado nos termos dos artigos 1717.º e seguintes do Código Civil, profissão e morada com código postal NNNN-NNN. Para pessoas colectivas exigem-se a denominação social, NIPC, sede e identificação dos representantes legais com poderes confirmados pela certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial.

Identificação rigorosa do prédio. O Código do Registo Predial assenta na individualização dos prédios por dois identificadores cumulativos: o número de descrição na Conservatória do Registo Predial competente em razão da localização do prédio, e o artigo matricial urbano, rústico ou misto inscrito na caderneta predial gerida pela AT. Para fracções autónomas em propriedade horizontal exige-se ainda a indicação da letra ou número da fracção (Fracção A, B, C). Para prédios não descritos na Conservatória, o requerimento deve incluir um pedido de primeira descrição ao abrigo do artigo 79.º do CRP, com indicação da localização (rua, número, freguesia, concelho, distrito), confrontações (norte, sul, nascente e poente), área coberta e descoberta, composição (número de pisos, divisões, dependências) e demais elementos identificadores. A coerência entre descrição predial e matriz predial deve ser verificada antes da apresentação.

Qualificação do facto a registar. O requerimento deve identificar com precisão o facto sujeito a registo nos termos do artigo 2.º do CRP. Os tipos de inscrição mais frequentes incluem: aquisição (compra e venda, doação, troca, dação em cumprimento, partilha sucessória ou conjugal, adjudicação em processo executivo); hipoteca voluntária a favor de instituição de crédito mutuante; hipoteca legal ou judicial decorrente de garantia decorrente de lei ou de decisão judicial; penhora ordenada em acção executiva pelo agente de execução; arresto cautelar deferido por tribunal; usufruto, uso ou habitação; servidão predial constituída por contrato, por testamento ou por usucapião; registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa ao abrigo do artigo 47.º do CRP; cancelamento de registo anterior (distrate de hipoteca, levantamento de penhora); averbamento de alteração de titular, de denominação ou de outro elemento identificativo.

Documento de suporte. O artigo 43.º do CRP exige a apresentação do título legitimador do registo. Conforme a natureza do facto, o título pode ser: escritura pública lavrada em Cartório Notarial; Documento Particular Autenticado por advogado, solicitador ou câmara de comércio ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008; sentença judicial transitada em julgado emitida pelo Tribunal Judicial da Comarca; auto de adjudicação ou auto de penhora lavrado pelo agente de execução; escritura de habilitação de herdeiros e partilha; declaração camarária de licença de utilização para primeiras descrições; certidão de teor de outra Conservatória em casos de transferência de competência. Devem ser apresentados originais ou cópias certificadas, electrónicas ou em papel.

Comprovativos fiscais. O artigo 43.º nº 2 do CRP impõe ao conservador o dever de controlo fiscal: o registo de aquisição onerosa não pode ser lavrado sem prova do pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ao abrigo do CIMT (Decreto-Lei nº 287/2003) e do Imposto do Selo a 0,8% sobre transmissões imobiliárias ao abrigo do Código do Imposto do Selo (Lei nº 150/99 de 11 de Setembro). Em transmissões gratuitas (doação, sucessão por morte) aplica-se o Imposto do Selo a 10% sobre as quotas dos herdeiros que não sejam cônjuge, descendente ou ascendente. Os comprovativos electrónicos emitidos pelo Portal das Finanças são automaticamente verificáveis pela Conservatória mediante referência multibanco e código de validação.

Emolumentos. O Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado fixa o valor dos emolumentos devidos pelo registo. Para registo definitivo de aquisição, o valor base situa-se em torno de 225 a 250 euros (valores de referência 2025); o registo de hipoteca acresce em montante separado; cancelamentos, averbamentos e registos provisórios têm tabelas próprias. O pagamento pode ser efectuado por referência multibanco gerada pelo sistema Predial Online, por débito directo ou em numerário no balcão da Conservatória.

Apresentação electrónica. O artigo 8.º-C do CRP impõe ao notário, advogado ou solicitador que autentique o título o dever de promover o registo electronicamente através do Portal Predial Online (predialonline.justica.gov.pt). O sistema atribui imediatamente um número de apresentação que cristaliza a data e hora da apresentação para efeitos do princípio da prioridade do artigo 6.º do CRP. O conservador procede à qualificação no prazo regra de 10 dias úteis, podendo deferir o registo definitivo, lavrar registo provisório por dúvidas (artigo 70.º) ou recusar com fundamento em deficiência insanável.

Opções procedimentais especiais. O serviço Casa Pronta criado pelo Decreto-Lei nº 263-A/2007 permite concentrar num único acto presencial a escritura, a liquidação de IMT e Imposto do Selo, o registo de aquisição e o registo de hipoteca a favor do banco mutuante. O Procedimento Especial de Aquisição de Imóveis (PEAI), também regulado por aquele diploma, é uma alternativa simplificada para aquisições financiadas por crédito à habitação. A certidão permanente predial, acessível em www.predialonline.justica.gov.pt mediante código de acesso adquirido por 15 euros, mantém validade de seis meses e substitui as antigas certidões em papel.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Requerimento de Registo Predial como ponto de partida prático. A complexidade técnica do procedimento aconselha o recurso a notário, advogado ou solicitador para a autenticação do título e promoção do registo, dado que estes profissionais dispõem de acesso institucional ao Portal Predial Online e respondem profissionalmente pela correcção da operação. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Procuração Geral (para outorga em representação do mandante quando este se encontre ausente) e Testamento Cerrado (para planeamento sucessório envolvendo imóveis cuja transmissão exigirá futuramente novo registo).

O preenchimento e apresentação do Requerimento de Registo Predial em Portugal segue um percurso bem definido que começa antes da outorga do título e culmina na qualificação positiva pelo conservador. A organização cuidadosa do processo evita rejeições, registos provisórios por dúvidas e demoras desnecessárias.

Primeiro passo: due diligence prévia. Antes da assinatura de qualquer título, obtenha a certidão permanente predial actualizada em www.predialonline.justica.gov.pt (15 euros, validade de seis meses) para confirmar a titularidade actual, eventuais ónus, encargos, hipotecas, penhoras ou outros registos pendentes. Solicite à AT a caderneta predial urbana ou rústica actualizada para verificar o artigo matricial, o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e a coerência com a descrição na Conservatória. Confirme a existência de licença de utilização emitida pela Câmara Municipal e do Certificado Energético obrigatório desde o Decreto-Lei nº 118/2013 de 20 de Agosto.

Segundo passo: liquidação fiscal antes do título. O IMT e o Imposto do Selo são liquidados no Portal das Finanças (Modelo 1 do IMT) antes da outorga da escritura ou DPA. O simulador da AT calcula o imposto com base no maior dos dois valores: preço de aquisição declarado ou VPT inscrito na matriz. Para habitação própria e permanente, aplica-se a tabela progressiva (0% até 104 261 euros em 2025, sucessivamente 2%, 5%, 7%, 8% e 7,5% acima de 1 128 287 euros). Para habitação secundária ou para arrendamento, aplicam-se taxas iniciais a partir de 1%. Para terrenos para construção, prédios rústicos e adquirentes residentes em paraíso fiscal aplicam-se taxas próprias (5% para rústicos, 10% para offshore). O comprovativo de pagamento é gerado electronicamente e é exigido pelo notário ou pelo profissional autenticador.

Terceiro passo: outorga do título e identificação dos elementos do registo. Na escritura pública ou no DPA, certifique-se de que constam todos os elementos exigidos pelos artigos 36.º a 43.º do CRP: identificação completa das partes (NIF, CC, estado civil, regime de bens, morada), identificação do prédio (descrição predial, artigo matricial, fracção autónoma se aplicável), preço, condições de pagamento, eventual hipoteca a constituir a favor do banco mutuante, declaração de cumprimento das obrigações fiscais, menção dos documentos que sustentam a operação (certidão permanente, caderneta predial, licença de utilização, certificado energético, ficha técnica da habitação para construções posteriores a 30 de Março de 2004).

Quarto passo: pedido electrónico no Portal Predial Online. O notário, advogado ou solicitador que autentique o título tem o dever profissional de promover o registo electronicamente, ao abrigo do artigo 8.º-C do CRP, através do Portal Predial Online (predialonline.justica.gov.pt). O sistema atribui imediatamente um número de apresentação único, com data e hora, que cristaliza a prioridade nos termos do artigo 6.º do CRP. Carregue os documentos digitalizados (título, comprovativos fiscais, procuração se aplicável, demais documentos auxiliares), seleccione o tipo de registo (aquisição, hipoteca, etc.) e confirme os emolumentos a pagar por referência multibanco gerada pelo sistema.

Quinto passo: opção pelo serviço Casa Pronta. Em alternativa ao percurso tradicional, opte pelo serviço Casa Pronta criado pelo Decreto-Lei nº 263-A/2007 de 23 de Julho. Neste regime, todo o procedimento — outorga do título, liquidação de IMT e Imposto do Selo, registo da aquisição e registo da hipoteca a favor do banco mutuante — é concentrado num único acto presencial nas Conservatórias habilitadas. O cliente sai do balcão com a operação totalmente concluída e o imóvel já registado em seu nome. Este regime é especialmente vantajoso em compras com crédito à habitação. O Procedimento Especial de Aquisição de Imóveis (PEAI) é uma variante simplificada do Casa Pronta.

Sexto passo: qualificação pelo conservador. Submetido o requerimento, o conservador procede à qualificação no prazo regra de 10 dias úteis. Os possíveis desfechos são: registo definitivo lavrado, com produção plena de efeitos retroactivamente à data da apresentação; registo provisório por dúvidas ao abrigo do artigo 70.º do CRP, lavrado quando o conservador identifique deficiências sanáveis no processo (documentos em falta, incoerência entre descrição predial e matriz, omissão de comprovativo fiscal) — o requerente dispõe de prazo legal para suprir as deficiências, sob pena de caducidade do registo provisório; registo provisório por natureza ao abrigo do artigo 92.º-A, lavrado quando o título esteja sujeito a condição ou prazo pendente; recusa, lavrada quando exista fundamento de inviabilidade insanável (ilegalidade manifesta, falta de legitimidade do requerente).

Sétimo passo: emissão de certidão e comunicações. Lavrado o registo, qualquer interessado pode obter certidão permanente actualizada com o novo registo. Para efeitos fiscais, a Conservatória comunica electronicamente à AT a actualização da titularidade, accionando a actualização da matriz predial e da caderneta. Para imóveis arrendados, o senhorio deve comunicar a alteração ao inquilino e renegociar eventualmente os contratos em vigor. Para imóveis com seguro multirriscos, o adquirente deve transmitir à seguradora a transmissão da titularidade, sob pena de o seguro caducar nos termos do artigo 95.º do Decreto-Lei nº 72/2008 de 16 de Abril.

Oitavo passo: registo de hipoteca em separado. Quando a aquisição é financiada por crédito à habitação, o banco mutuante promove o registo da hipoteca a seu favor, frequentemente em simultâneo com o registo da aquisição. Em Casa Pronta, ambos os registos são processados num único acto. Em operações tradicionais, o banco entrega ao notário ou ao seu próprio departamento jurídico a documentação para promover o registo, suportando os respectivos emolumentos por conta do mutuário. O distrate de hipoteca, no termo do crédito, exige novo requerimento de cancelamento ao abrigo do artigo 13.º do CRP.

Nono passo: situações específicas. Para primeira descrição de prédio nunca antes registado, prepare documentação técnica adicional (planta cadastral, certidão camarária, fotografias) e considere o recurso a perito topográfico. Para registos por transmissão sucessória, aguarde a conclusão da habilitação de herdeiros e da partilha. Para penhoras requeridas pelo agente de execução, o requerente é o próprio agente, devendo o auto de penhora ser apresentado no prazo legal. Para arrestos cautelares, aguarde o trânsito em julgado da decisão judicial de deferimento.

Os requisitos legais do Requerimento de Registo Predial em Portugal articulam o regime do Código do Registo Predial (Decreto-Lei nº 224/84 de 6 de Julho) com as normas fiscais do CIMT (Decreto-Lei nº 287/2003) e do Código do Imposto do Selo (Lei nº 150/99), sob a supervisão do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN).

Legitimidade. O artigo 36.º nº 1 do CRP confere legitimidade para requerer o registo a qualquer interessado: titular do direito a inscrever, beneficiário do registo, credor, herdeiro, promitente-comprador com eficácia real, agente de execução em registo de penhora, ou representante mediante procuração com poderes especiais ao abrigo do artigo 264.º nº 2 do Código Civil. Notários, advogados e solicitadores que autentiquem títulos têm o dever profissional de promover o registo nos termos do artigo 8.º-C do CRP. As pessoas colectivas vinculam-se através dos seus representantes legais com poderes confirmados pela certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial.

Obrigatoriedade do registo. O artigo 8.º-A do CRP, introduzido pelo Decreto-Lei nº 116/2008 de 4 de Julho, estabelece o regime do registo obrigatório dos factos sujeitos a registo. O prazo regra é de 30 dias contados da data do título. A omissão sujeita o responsável a coima nos termos do artigo 8.º-D, mantendo-se a impossibilidade de oponibilidade a terceiros enquanto não se proceder ao registo nos termos do artigo 5.º do CRP. O dever recai principal mas não exclusivamente sobre o profissional que autenticou o título; o adquirente ou outro interessado pode (e deve) verificar o cumprimento.

Princípios estruturantes. Quatro princípios condicionam todo o procedimento. O princípio da publicidade (artigo 1.º do CRP) determina que o registo predial é o instrumento de divulgação oficial. O princípio da prioridade (artigo 6.º do CRP) gradua os direitos pela ordem das apresentações; em caso de dupla venda, o registo prevalece sobre a anterioridade contratual. O princípio da legitimação (artigo 9.º do CRP) exige que o disponente esteja inscrito como titular. O princípio do trato sucessivo (artigo 34.º do CRP) impõe a continuidade da cadeia de titularidades, recusando inscrições que descontinuem o histórico.

Forma do título. O artigo 43.º do CRP exige título idóneo. Para alienação de imóveis, o artigo 875.º do Código Civil impõe escritura pública lavrada em Cartório Notarial ou Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008, com reconhecimento presencial das assinaturas e menção expressa dos elementos essenciais. Para hipoteca, o artigo 714.º do Código Civil exige escritura pública ou DPA. Para penhoras, o título é o auto de penhora lavrado pelo agente de execução. Para sentenças, o título é a certidão da decisão transitada em julgado, emitida pela secretaria do Tribunal Judicial da Comarca.

Controlo fiscal. O artigo 43.º nº 2 do CRP impõe ao conservador o dever de não lavrar o registo de aquisição onerosa sem prova do pagamento de IMT (CIMT, Decreto-Lei nº 287/2003) e Imposto do Selo a 0,8% (Código do Imposto do Selo, Lei nº 150/99). Para transmissões gratuitas, aplica-se o Imposto do Selo a 10% sobre as quotas de herdeiros não exemptos (artigo 6.º do Código do Imposto do Selo isenta cônjuge, descendente e ascendente). A liquidação é prévia e electronicamente verificável pela Conservatória através da integração com o Portal das Finanças.

Identificação do prédio. O Código do Registo Predial assenta na individualização rigorosa dos prédios pelo número de descrição na Conservatória territorialmente competente e pelo artigo matricial inscrito na caderneta predial gerida pela AT. Para fracções autónomas em propriedade horizontal exige-se ainda a indicação da letra ou número da fracção. Para prédios não descritos, o artigo 79.º do CRP regula o procedimento de primeira descrição com documentação técnica adicional. A coerência entre descrição predial e matriz predial é elemento crítico: discrepâncias geram registo provisório por dúvidas e obrigam a procedimentos de rectificação junto da AT.

Qualificação pelo conservador. O conservador procede à qualificação do pedido nos termos dos artigos 68.º e seguintes do CRP, no prazo regra de 10 dias úteis. Pode lavrar registo definitivo com produção plena de efeitos, registo provisório por dúvidas (artigo 70.º) com prazo para o requerente suprir deficiências sanáveis, registo provisório por natureza (artigo 92.º-A) quando o título esteja sujeito a condição, ou recusar quando exista vício insanável. Da decisão do conservador cabe reclamação para o presidente da Conservatória e ulterior recurso hierárquico para o IRN; a impugnação judicial é dirigida ao Tribunal Judicial da Comarca competente.

Registo provisório de aquisição. O artigo 47.º do CRP permite ao promitente-comprador que tenha celebrado contrato-promessa nos termos do artigo 410.º do Código Civil registar provisoriamente a aquisição com prazo de seis meses, renovável por igual período. A conversão em definitivo opera retroactivamente à data da apresentação inicial, garantindo a prioridade contra registos intercalares de terceiros. O registo provisório por natureza, do artigo 92.º-A, abrange ainda outras situações como pendência de pagamento de imposto ou conclusão de obras.

Serviço Casa Pronta. O Decreto-Lei nº 263-A/2007 de 23 de Julho criou o Casa Pronta, regime que concentra escritura, liquidação fiscal e registo num único acto presencial nas Conservatórias habilitadas. O Procedimento Especial de Aquisição de Imóveis (PEAI) é a variante simplificada para operações com crédito à habitação. Em ambos os regimes, o adquirente sai do balcão com a operação totalmente concluída.

Meios de impugnação. As decisões do conservador podem ser impugnadas administrativamente por reclamação ou recurso hierárquico para o IRN, ou judicialmente por acção dirigida ao Tribunal Judicial da Comarca, ao abrigo dos artigos 140.º e seguintes do CRP. A acção de rectificação ou cancelamento de registo, quando se pretenda corrigir ou eliminar inscrições indevidas, segue trâmites próprios.

Os erros mais frequentes na apresentação do Requerimento de Registo Predial em Portugal traduzem-se em registos provisórios por dúvidas, demoras na consolidação da titularidade, perda de prioridade face a terceiros e, em casos extremos, na invalidade da operação subjacente.

Apresentação tardia do registo após a data do título. O artigo 8.º-A do CRP impõe o prazo de 30 dias para promover o registo. A omissão expõe o adquirente a perder a prioridade para um eventual segundo comprador que registe primeiro o seu título — situação em que o tribunal aplica mecanicamente o princípio da prioridade do artigo 6.º do CRP, com prevalência absoluta do registo independentemente da ordem cronológica das compras. A solução é instruir o notário, advogado ou solicitador autenticador a promover o registo electronicamente no mesmo dia da assinatura, ao abrigo do dever profissional do artigo 8.º-C.

Incoerência entre descrição predial e matriz predial. A descrição na Conservatória do Registo Predial e o artigo matricial na caderneta predial gerida pela AT são bases distintas que devem manter coerência. Discrepâncias quanto à área (a área da Conservatória pode ser maior ou menor do que a da matriz), à composição (número de pisos, divisões), à confrontação com prédios vizinhos ou à titularidade conduzem a registo provisório por dúvidas ao abrigo do artigo 70.º do CRP. A solução é proceder a procedimento de rectificação junto da AT (declaração Modelo 1 do IMI) e/ou junto da Conservatória antes da apresentação do registo, ou em simultâneo com este.

Falta de comprovativo de pagamento de IMT ou Imposto do Selo. O artigo 43.º nº 2 do CRP impõe ao conservador o dever de não lavrar o registo de aquisição onerosa sem prova do pagamento dos impostos. A omissão paralisa o procedimento. A solução é liquidar o IMT (Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças) e o Imposto do Selo a 0,8% antes da outorga do título e juntar os comprovativos electrónicos ao processo. Para transmissões gratuitas, aplique o Imposto do Selo a 10% sobre as quotas dos herdeiros não exemptos (cônjuge, descendentes e ascendentes são exemptos pelo artigo 6.º do Código do Imposto do Selo).

Procuração com poderes insuficientes. Quando o requerente actue por intermédio de procurador, a procuração tem de conter poderes especiais para a aquisição, oneração ou registo do imóvel concreto. Procurações com poderes gerais redigidas em termos vagos como "todos os poderes em direito permitidos" são inaceitáveis para actos de disposição por força do artigo 264.º nº 2 do Código Civil. A solução é outorgar procuração específica com identificação do imóvel pela descrição predial e pelo artigo matricial, com reconhecimento presencial das assinaturas e, se outorgada no estrangeiro, com Apostila de Haia da Convenção de 5 de Outubro de 1961 ou legalização consular.

Omissão da licença de utilização ou da ficha técnica da habitação. Para a primeira descrição de prédio urbano construído, o artigo 79.º do CRP exige documentação camarária comprovativa da legalidade urbanística. A licença de utilização é emitida pela Câmara Municipal ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei nº 555/99 de 16 de Dezembro). A ficha técnica da habitação é exigida para construções concluídas após 30 de Março de 2004 ao abrigo do Decreto-Lei nº 68/2004. A omissão destes documentos invalida o pedido. A solução é solicitar à Câmara competente as certidões necessárias com a antecedência adequada, dado que os prazos de emissão podem variar entre 15 e 60 dias.

Falta de actualização da habilitação de herdeiros antes do registo sucessório. Em transmissões por sucessão, o registo das fracções adjudicadas exige título idóneo: escritura ou DPA de habilitação de herdeiros e partilha extrajudicial, ou certidão de partilha emitida pelo Tribunal no inventário judicial regulado pela Lei nº 117/2019 de 13 de Setembro. A apresentação directa do registo sem este título prévio é recusada. A solução é completar a habilitação na Conservatória do Registo Civil ou em Cartório Notarial e, em seguida, a partilha, antes de promover o registo. A AT deve ainda ser previamente notificada da abertura da sucessão pela declaração Modelo 1 do Imposto do Selo no prazo de três meses contados do mês do óbito.

Desconsideração do registo provisório de aquisição em CPCV. O promitente-comprador que celebrou contrato-promessa de compra e venda nos termos do artigo 410.º do Código Civil e que não promova o registo provisório de aquisição ao abrigo do artigo 47.º do CRP fica desprotegido contra a alienação do imóvel a terceiro pelo promitente-vendedor. A solução é proceder ao registo provisório imediatamente após a assinatura do contrato-promessa, com prazo de validade de seis meses renovável, garantindo a prioridade contra registos intercalares de terceiros e a conversão retroactiva em definitivo na sequência da escritura.

Falta de coerência da denominação ou identificação fiscal entre títulos sucessivos. Pequenas variações de nome, NIF, morada ou estado civil entre os títulos podem gerar dúvidas de identidade que conduzem a registo provisório. A solução é assegurar a identificação rigorosamente uniforme em todos os actos da cadeia, recorrendo se necessário a averbamento prévio de actualização de elementos identificativos.