IRS Modelo 3 — Anexo F (Rendimentos Prediais) em Portugal

O IRS Modelo 3 é o requerimento ou peça apresentado em Portugal ao abrigo de CIRS art. 8.º (Categoria F).

A Categoria F do IRS abrange, nos termos do Artigo 8 nº 1 do CIRS, todas as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respectivos titulares. O Artigo 8 nº 2 do CIRS esclarece que se consideram rendas as importâncias auferidas em dinheiro ou espécie correspondentes à cedência temporária do uso e fruição do imóvel, incluindo as rendas vitalícias e as rendas dos contratos de arrendamento com opção de compra quando não sejam tratadas como Categoria G (mais-valias). O Artigo 8 nº 4 do CIRS equipara a renda as prestações devidas ao locatário financeiro em contratos de locação operacional de imóveis.

Os rendimentos prediais de Categoria F estão sujeitos, por regra, a uma taxa especial de 28% nos termos do Artigo 72 nº 1 alínea e) do CIRS, aplicada sobre o rendimento líquido de Categoria F (rendimento bruto deduzido dos encargos admissíveis nos termos do Artigo 41 do CIRS). Esta taxa especial é definitiva e dispensada de englobamento — o contribuinte não necesita de somar os rendimentos prediais aos demais rendimentos para aplicar as taxas progressivas do Artigo 68 do CIRS. Contudo, o contribuinte pode optar pelo englobamento nos termos do Artigo 72 nº 8 do CIRS, submetendo os rendimentos prediais às taxas progressivas em conjunto com os demais rendimentos — esta opção é vantajosa para senhorios com rendimentos globais baixos que fiquem numa taxa marginal de IRS abaixo de 28%.

A Lei nº 56/2023 («Mais Habitação») introduziu incentivos fiscais significativos para o arrendamento habitacional a longo prazo: a taxa especial de IRS sobre rendimentos prediais de imóveis arrendados para habitação permanente do arrendatário por contratos novos celebrados a partir de 2024 foi reduzida para 25% (Artigo 72 nº 1 alínea e) do CIRS na redacção da Lei 56/2023); para contratos de duração igual ou superior a 5 anos a taxa desce para 15%; para contratos de duração igual ou superior a 10 anos a taxa desce para 5%; e os senhorios que convertam contratos de Alojamento Local (AL) em arrendamento habitacional de longa duração beneficiam de isenção total de IRS durante 3 anos sobre esses rendimentos. A AT verifica o cumprimento dos requisitos através do registo dos contratos no sistema do Modelo 2 do Imposto do Selo e nos registos do NRAU.

A forms-legal.com disponibiliza este guia do Anexo F do IRS Modelo 3 em Portugal como apoio a senhorios e gestores de imóveis para arrendamento. A submissão definitiva da declaração de IRS é efectuada no Portal das Finanças em www.portaldasfinancas.gov.pt. Para situações de pluralidade de imóveis arrendados, de estruturas de propriedade partilhada (herança indivisa, compropriedade) ou de contratos de arrendamento comercial com condições específicas, recomenda-se assistência de contabilista certificado inscrito na OCC.

O Anexo F do IRS Modelo 3 em Portugal é obrigatório para todos os sujeitos passivos que durante o ano fiscal tenham recebido rendas ou quaisquer outros rendimentos prediais de Categoria F, independentemente do tipo de imóvel, do valor da renda ou de ter havido ou não retenção na fonte.

Senhorios de imóveis residenciais. O proprietário de imóvel urbano habitacional arrendado nos termos do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei nº 6/2006) deve declarar no Anexo F todas as rendas recebidas de cada arrendatário durante o ano fiscal, identificando o imóvel pelo número de artigo matricial e fração constante da caderneta predial emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). A obrigação existe independentemente de o contrato estar ou não registado na AT nos termos do Modelo 2 do Imposto do Selo — embora a falta de registo constitua infração tributária separada.

Senhorios de imóveis comerciais e industriais. O arrendamento para fins não habitacionais — escritórios, armazéns, lojas, estabelecimentos industriais — gera rendimentos de Categoria F sujeitos a IRS, com as mesmas obrigações declarativas dos senhorios de imóveis habitacionais. Nos contratos de arrendamento não habitacional com valor mensal superior a 1 000 €, o arrendatário tem obrigação de efectuar retenção na fonte de 25% sobre os valores pagos ao senhorio, ao abrigo do Artigo 101 nº 1 alínea d) do CIRS, quando o arrendatário seja entidade com contabilidade organizada.

Arrendamento de fracções para Alojamento Local. Os proprietários de imóveis explorados como Alojamento Local (AL) registados junto da Câmara Municipal nos termos do DL 128/2014 de 29 de Agosto (na redacção da Lei 56/2023) podem ter rendimentos de Categoria B (se a exploração AL constituir actividade empresarial habitual) ou de Categoria F (se a exploração AL não for habitual). O enquadramento em Categoria F é mais comum para senhorios que arrendam uma fracção ocasionalmente através de plataformas como Airbnb ou Booking — nesses casos os rendimentos são declarados no Anexo F.

Rendimentos de subarrendamento. O arrendatário que subarrenda o imóvel a terceiros — com autorização expressa do senhorio nos termos do Artigo 1088 do Código Civil — obtém rendimentos de Categoria F a declarar no Anexo F, com possibilidade de deducção da renda paga ao senhorio como encargo, nos termos do Artigo 41 nº 1 alínea e) do CIRS.

Rendas em atraso recebidas em ano posterior. As rendas de anos anteriores que o senhorio recebe no ano corrente (ex.: senhorias recebidas em execução de sentença judicial após processo no Balcão Nacional do Arrendamento — BNA) são tributadas no ano em que são efectivamente recebidas ou colocadas à disposição, nos termos do princípio da caixa aplicável à Categoria F do Artigo 7 nº 3 alínea b) do CIRS.

O Anexo F do IRS Modelo 3 em Portugal é composto por quadros que o senhorio deve preencher para declarar correctamente os rendimentos prediais de Categoria F e para que a AT calcule o rendimento líquido e o imposto devido à taxa especial de 28% ou pelas taxas progressivas em caso de opção por englobamento.

Quadro 4 — Rendimentos Prediais. Para cada contrato de arrendamento activo durante o ano fiscal, preencha: número do artigo matricial e código da freguesia do imóvel (disponível na caderneta predial emitida pela AT), tipo de imóvel (urbano habitacional, urbano não habitacional, rústico ou misto), período de arrendamento durante o ano (meses), valor total de rendas recebidas durante o ano (soma de todas as rendas mensais efectivamente recebidas), e NIF do arrendatário. Para imóveis em compropriedade, declare apenas a quota-parte correspondente à sua fracção de propriedade.

Encargos dedutíveis — Artigo 41 do CIRS. O rendimento líquido de Categoria F é calculado subtraindo aos rendimentos brutos os encargos efectivamente suportados e pagos pelo senhorio nos termos do Artigo 41 do CIRS: despesas de manutenção e conservação do imóvel arrendado (pinturas, reparações, substituição de equipamentos) até 35% dos rendimentos brutos; prémios de seguro de incêndio e outros riscos específicos do imóvel arrendado; Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) suportado pelo senhorio; quotas de condomínio e outros encargos obrigatórios da propriedade horizontal; despesas de gestão de imóveis por empresa habilitada ao abrigo do Artigo 41 nº 1 alínea f) do CIRS. As despesas devem ser documentadas por faturas com o NIF do senhorio comunicadas ao sistema e-fatura da AT.

Taxa especial de 28% versus englobamento. Por regra, os rendimentos líquidos de Categoria F são tributados à taxa especial de 28% (Artigo 72 nº 1 alínea e) do CIRS), que é definitiva e não requere englobamento. O senhorio pode optar pelo englobamento nos termos do Artigo 72 nº 8 do CIRS, submetendo os rendimentos prediais às taxas progressivas do Artigo 68 do CIRS em conjunto com os restantes rendimentos — opção vantajosa quando a taxa marginal aplicável ao rendimento total do contribuinte seja inferior a 28%. A opção por englobamento aplica-se a todos os rendimentos da Categoria F do ano, não podendo o contribuinte seleccionar individualmente quais as rendas a englobar.

Taxas reduzidas pela Lei «Mais Habitação» (Lei 56/2023). Para arrendamento habitacional com contrato celebrado a partir de 2024: 25% de taxa especial para contratos com duração mínima de 1 ano; 15% para contratos com duração mínima de 5 anos; 5% para contratos com duração mínima de 10 anos; e isenção total (0%) para senhorios que convertam AL em arrendamento de longa duração durante os primeiros 3 anos. O senhorio deve indicar no Anexo F o tipo de contrato e a duração para beneficiar da taxa reduzida, com verificação automática pela AT através do Modelo 2 do Imposto do Selo registado.

Rendimentos de imóveis com Alojamento Local. Os rendimentos de exploração de Alojamento Local (AL) registado na Câmara Municipal (RNAL — Registo Nacional de Alojamento Local) enquadrados em Categoria F são declarados no Anexo F com o código de tipo de rendimento específico para AL. O senhorio deve indicar o número de registo RNAL do imóvel e os rendimentos brutos anuais da plataforma de reservas. As plataformas digitais como Airbnb e Booking estão obrigadas, a partir de 2024, a comunicar os rendimentos pagos a anfitriões portugueses directamente à AT ao abrigo das Directivas DAC7 (Directiva UE 2021/514), pelo que o IRS Automático tende a pré-carregar estes valores. A forms-legal.com disponibiliza este guia do Anexo F do IRS Modelo 3 como apoio a senhorios em Portugal. Documentos relacionados no nosso catálogo: Contrato de Arrendamento Habitacional e Modelo 2 do Imposto do Selo — Registo de Contratos de Arrendamento.

O preenchimento do Anexo F do IRS Modelo 3 em Portugal segue uma sequência específica para que o senhorio declare correctamente os rendimentos prediais, os encargos dedutíveis e a opção de tributação mais favorável.

Primeiro passo — Reunir os documentos de suporte. Antes de aceder ao Portal das Finanças, reúna: cópia dos contratos de arrendamento activos durante o ano fiscal com identificação do arrendatário (NIF, nome) e do imóvel (artigo matricial, fração); recibos de renda mensais emitidos ao arrendatário (recibos electrónicos emitidos no Portal das Finanças ao abrigo do Artigo 115 nº 3 do CIRS, se aplicável); caderneta predial do imóvel (disponível no Portal das Finanças em "Serviços Tributários" → "Consultar Caderneta Predial" com autenticação por NIF); e facturas dos encargos dedutíveis (obras de conservação, seguros, IMI, condomínio) comunicadas ao e-fatura da AT.

Segundo passo — Aceder ao Anexo F no Portal das Finanças. Aceda a www.portaldasfinancas.gov.pt → "Cidadãos" → "IRS" → "Entregar Declaração" → seleccione o ano fiscal → adicione o Anexo F. Verifique se existem dados pré-carregados pelo IRS Automático com base nos contratos registados no Modelo 2 do Imposto do Selo e nos recibos electrónicos emitidos.

Terceiro passo — Preencher o Quadro 4 — Rendimentos Prediais. Para cada imóvel arrendado, preencha: código da freguesia (conforme a caderneta predial), número do artigo matricial (ex.: 1234-U para urbano, 5678-R para rústico), código da fração autónoma (ex.: A, B, C — para propriedade horizontal), tipo de rendimento (arrendamento habitacional, arrendamento não habitacional, Alojamento Local), NIF do arrendatário, período de arrendamento em meses durante o ano, e valor total de rendas recebidas no ano fiscal (não as rendas devidas mas as efectivamente recebidas — princípio de caixa do Artigo 7 nº 3 do CIRS).

Quarto passo — Preencher os encargos dedutíveis. No quadro de encargos, insira o total dos encargos do Artigo 41 do CIRS efectivamente suportados e pagos durante o ano: obras de conservação e manutenção (pinturas, canalizações, electricidade) — com factura com NIF do senhorio comunicada ao e-fatura; prémios de seguro do imóvel arrendado — com apólice e recibo de prémio; IMI pago durante o ano para o imóvel arrendado — consultável no Portal das Finanças em "Dados Fiscais" → "Pagamentos de IMI"; quotas de condomínio — com recibo emitido pela administração de condomínio.

Quinto passo — Decidir entre taxa especial (28%) e englobamento. O Portal das Finanças disponibiliza uma funcionalidade de simulação que compara o imposto resultante da tributação à taxa especial de 28% versus o imposto resultante do englobamento com os demais rendimentos às taxas progressivas. Utilize a simulação antes de submeter — a escolha é irreversível após submissão da declaração no prazo declarativo. Tenha em conta que o englobamento implica somar todos os rendimentos (Categoria A, B, F, G, H) e pode aumentar a taxa marginal aplicável, tornando o englobamento desvantajoso para senhorios com outros rendimentos elevados.

Sexto passo — Verificar benefícios fiscais da Lei «Mais Habitação». Se celebrou novos contratos de arrendamento habitacional a partir de 2024, verifique se beneficia das taxas reduzidas da Lei 56/2023: 25% para contratos de 1 a 4 anos; 15% para 5 a 9 anos; 5% para 10 ou mais anos. Indique no campo correspondente do Anexo F a duração do contrato para que a AT aplique automaticamente a taxa correcta. Para isenção por conversão de AL, indique o número de registo RNAL e a data de conversão.

Sétimo passo — Retenções na fonte recebidas. Se recebeu rendas com retenção na fonte de 25% (imóveis arrendados a entidades com contabilidade organizada), insira o total de retenções declaradas pelos arrendatários no Quadro 4. Cruze este valor com os recibos de renda emitidos e com as declarações anuais de retenções recebidas dos arrendatários.

Os requisitos legais do Anexo F do IRS Modelo 3 em Portugal derivam do Código do IRS, do Novo Regime do Arrendamento Urbano e dos diplomas que regulam o registo de contratos de arrendamento e o pagamento do Imposto do Selo.

Definição de Categoria F — Artigo 8 do CIRS. O Artigo 8 nº 1 do CIRS define como rendimentos prediais as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respectivos titulares. O Artigo 8 nº 2 enumera o que se considera renda para efeitos fiscais: importâncias recebidas a título de arrendamento, subarrendamento, cedência de uso, fruição ou exploração do imóvel, indemnizações recebidas por incumprimento do contrato de arrendamento (exceto as de carácter patrimonial), e prémios de transferência de posição contratual. O Artigo 8 nº 3 prevê a equiparação a rendimentos prediais dos rendimentos de contratos de locação financeira imobiliária (leasing imobiliário).

Taxa especial e englobamento — Artigo 72 do CIRS. O Artigo 72 nº 1 alínea e) do CIRS sujeita os rendimentos prediais à taxa especial de 28%. O Artigo 72 nº 8 do CIRS admite a opção pelo englobamento. As taxas reduzidas da Lei 56/2023 (25%, 15%, 5% e 0%) estão inseridas no Artigo 72 com aditamento introduzido por esta Lei.

Encargos dedutíveis — Artigo 41 do CIRS. O Artigo 41 nº 1 do CIRS elenca os encargos admissíveis como deduções à Categoria F: gastos de manutenção e conservação (alínea a), prémios de seguros obrigatórios e não obrigatórios que cubram riscos do imóvel (alínea b), IMI do imóvel arrendado (alínea c), e outros encargos efectivos e comprovados. O Artigo 41 nº 2 fixa o limite global de dedução de encargos em 35% dos rendimentos brutos de Categoria F — excedendo este limite, o excesso não é dedutível.

Registo de contratos na AT — Modelo 2 do Imposto do Selo. O Artigo 1070 do Código Civil e o Artigo 5 do NRAU (Lei 6/2006) impõem ao senhorio o registo de qualquer contrato de arrendamento na AT no prazo de 30 dias após a celebração, mediante submissão do Modelo 2 do Imposto do Selo. O Imposto do Selo de arrendamento, devido nos termos da Tabela Geral do Imposto do Selo, é de 10% de uma renda mensal (para arrendamento habitacional) ou 10% de uma renda mensal (para arrendamento não habitacional), pago pelo senhorio no acto do registo. A falta de registo do contrato impede o senhorio de invocar o incumprimento do contrato pelo arrendatário no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) para despejo administrativo ao abrigo da Lei 31/2012.

Atualização anual de rendas. O Artigo 24 do NRAU (Lei 6/2006) permite a actualização anual das rendas com base no coeficiente de actualização publicado anualmente pela portaria do INE — a actualização é comunicada ao arrendatário com 8 dias de antecedência. O coeficiente de actualização para 2025 foi fixado em 2,25% (cap governamental implementado pela Lei 56/2023 para arrendamento habitacional). As rendas actualizadas acima do coeficiente são ineficazes face ao arrendatário.

Os erros mais frequentes no preenchimento do Anexo F do IRS Modelo 3 em Portugal resultam em liquidações adicionais, perda de benefícios fiscais e sanções pela AT.

Não declarar rendimentos de contratos não registados na AT. Alguns senhorios consideram erroneamente que a falta de registo do contrato no Modelo 2 do Imposto do Selo dispensa a declaração dos rendimentos no IRS. Esta presunção é juridicamente incorrecta — o Artigo 8 do CIRS tributa as rendas recebidas independentemente do registo do contrato. A omissão constitui falta de declaração sujeita a coimas e a liquidação adicional com juros compensatórios.

Omissão dos encargos dedutíveis do Artigo 41. Muitos senhorios não aproveitam os encargos legalmente admissíveis — obras de conservação, seguros do imóvel, IMI e quotas de condomínio — por desconhecimento ou por não ter solicitado facturas com o NIF durante o ano. As faturas sem NIF do senhorio não são consideradas pela AT. A solução passa por sempre solicitar factura com NIF em todas as despesas do imóvel arrendado ao longo do ano.

Não avaliar a opção de englobamento. Senhorios com rendimentos globais baixos (escalão de IRS abaixo de 28%) perdem dinheiro ao não optar pelo englobamento. A simulação no Portal das Finanças é gratuita e instantânea — deve ser efectuada antes de submeter a declaração.

Não declarar rendimentos de Alojamento Local como Categoria F. Proprietários de AL que não exercem a actividade de forma habitual e empresarial frequentemente omitem estes rendimentos no IRS ou os declaram incorrectamente. Os dados comunicados pelas plataformas digitais (Airbnb, Booking) à AT ao abrigo da Directiva DAC7 são cruzados com as declarações de IRS, gerando notificações para esclarecimentos.

Não registar o contrato de arrendamento na AT. Além das consequências tributárias já mencionadas, o senhorio que não regista o contrato no Modelo 2 do Imposto do Selo dentro de 30 dias não pode recorrer ao procedimento especial de despejo do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) em caso de incumprimento, tendo de usar o moroso processo judicial comum no Tribunal de Comarca competente.