Contrato de Arrendamento Habitacional em Portugal (Senhorio e Arrendatário)

O Contrato de Arrendamento Habitacional (Senhorio e Arrendatário) é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Novo Regime do Arrendamento Urbano — Lei nº 6/2006 de 27 de fevereiro.

O regime constitucional do direito à habitação resulta do artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa de 2 de abril de 1976, que reconhece a todos o direito a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto, preservando a intimidade pessoal e a privacidade familiar, e impõe ao Estado o dever de programar e executar uma política de habitação inserida em planos de ordenamento do território. A Lei de Bases da Habitação (Lei nº 83/2019 de 3 de setembro) consolida estes princípios e cria a figura das Zonas de Pressão Urbanística (ZPU) — territórios em que a procura habitacional excede largamente a oferta, com destaque para Lisboa, Porto e Algarve — onde podem aplicar-se medidas adicionais de proteção dos arrendatários e limites à liberdade de fixação de rendas.

O arrendamento habitacional em Portugal está sujeito a registo obrigatório junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através do Portal das Finanças, no prazo de 30 dias contados da celebração, mediante apresentação do Modelo 2 do Imposto do Selo (Participação de Contrato de Arrendamento), por força do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo aprovado pela Lei nº 150/99 de 11 de setembro. O senhorio paga Imposto do Selo na Verba 2 da Tabela Geral à taxa de 10% sobre o valor de uma renda mensal. A AT atribui ao contrato um número de registo e ativa o sistema de emissão eletrónica de recibos de renda, que o senhorio deve emitir mensalmente através do Portal das Finanças nos termos do artigo 115.º do Código do IRS, salvo opção pela via simplificada por dispensa fundamentada nos termos do mesmo Código.

Os rendimentos do arrendamento são qualificados como rendimentos prediais da Categoria F do IRS nos termos do artigo 8.º do Código do IRS, sujeitos a tributação autónoma à taxa liberatória de 25% nos termos do artigo 72.º do CIRS após a Lei nº 56/2023, com taxas reduzidas para contratos de longa duração — 15% para contratos com duração entre 5 e 10 anos, 10% para contratos com duração entre 10 e 20 anos e 5% para contratos com duração superior a 20 anos — destinadas a incentivar a estabilização do mercado. Em alternativa, o senhorio pode optar pelo englobamento do rendimento na progressividade do IRS nos termos do artigo 22.º do CIRS, deduzindo despesas como o IMI, os encargos de condomínio, os seguros, as obras de conservação e a taxa de certificação energética.

A Lei nº 31/2012 introduziu o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), serviço de competência nacional sediado no Porto, que processa o procedimento especial de despejo (PED) — mecanismo extrajudicial célere para obtenção do título de desocupação do locado nos casos de falta de pagamento de renda, oposição à renovação ou caducidade do contrato. O senhorio submete o requerimento eletrónico no portal bna.mj.pt, instruído com o contrato, prova do registo na AT e demonstração da causa de cessação. Na ausência de oposição válida do arrendatário no prazo de 15 dias úteis, o BNA emite título de desocupação executável por agente de execução. Para situações controversas mantém-se a competência do Juízo Local Cível ou do Juízo de Comércio do Tribunal Judicial da Comarca, nos termos do Código de Processo Civil aprovado pela Lei nº 41/2013 de 26 de junho.

O direito de propriedade do imóvel arrendado encontra-se inscrito na Conservatória do Registo Predial competente nos termos do Código do Registo Predial aprovado pelo Decreto-Lei nº 224/84 de 6 de julho. A caderneta predial urbana emitida pela AT no Serviço de Finanças e a certidão permanente emitida pela Conservatória do Registo Predial via predialonline.justica.gov.pt são os documentos fundamentais que confirmam a titularidade dominial e a situação fiscal do prédio. O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) regulado pelo Código do IMI (Decreto-Lei nº 287/2003 de 12 de novembro) é devido anualmente pelo proprietário, calculado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à taxa fixada pelo município entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos. O Adicional ao IMI (AIMI) incide sobre patrimónios imobiliários superiores a €600.000. O senhorio deve assegurar a entrega ao arrendatário do Certificado Energético emitido por perito qualificado nos termos do Decreto-Lei nº 118/2013 de 20 de agosto, sob pena de coima.

O Contrato de Arrendamento Habitacional em Portugal é necessário sempre que o titular de prédio urbano ou de fração autónoma destinada a habitação pretenda ceder o respetivo gozo a outra pessoa singular ou coletiva, em troca de renda periódica, para residência permanente ou secundária do arrendatário e do respetivo agregado familiar. O artigo 1022.º do Código Civil define o arrendamento como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de prédio urbano, mediante retribuição mensal periódica.

A exigência da forma escrita está consagrada no artigo 1069.º do Código Civil na redação dada pelo NRAU. O arrendamento urbano é nulo se não constar de documento escrito, embora o arrendatário possa fazer prova da existência do contrato por qualquer meio quando demonstrar que o vício é imputável ao senhorio. Esta exigência decorre da necessidade de identificar com precisão o objeto, as partes, a renda, o prazo e a finalidade habitacional, e instrumentaliza a obrigação de comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através do Portal das Finanças no prazo de 30 dias do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo.

O contrato é necessário no momento em que se inicia a relação locatícia, qualquer que seja a duração pretendida. O artigo 1095.º do Código Civil fixa para o arrendamento habitacional com prazo certo a duração mínima de um ano e máxima de 30 anos, com renovação automática por períodos iguais salvo oposição comunicada nos prazos do artigo 1097.º (90 dias para arrendamentos de duração inferior a um ano; 240 dias para os de duração igual ou superior a seis anos). Em alternativa, as partes podem optar por arrendamento de duração indeterminada nos termos do artigo 1099.º do Código Civil, terminável pelo senhorio mediante denúncia com pré-aviso entre 5 e 8 anos consoante a antiguidade do arrendatário, regime reforçado pela Lei nº 13/2019 de 12 de fevereiro em resposta à pressão urbanística sobre o mercado de arrendamento.

O contrato escrito é instrumento indispensável para o atestado de residência junto da Junta de Freguesia, para a inscrição em centros de saúde do Serviço Nacional de Saúde, para a matrícula escolar dos filhos do agregado e para diversos procedimentos administrativos. O cidadão estrangeiro que requeira título de residência ou autorização de residência junto da Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA, sucessora do SEF nos termos da Lei nº 73/2021 de 12 de novembro) tem de apresentar contrato de arrendamento como prova de alojamento ao abrigo da Lei nº 23/2007 de 4 de julho.

A forma escrita do contrato é também condição para o acesso a apoios públicos. O Programa de Apoio ao Arrendamento gerido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) ao abrigo do Decreto-Lei nº 68/2019 de 22 de maio exige contrato de arrendamento registado na AT e renda dentro dos limites da renda condicionada ou da renda apoiada para os arrendatários candidatos. O Porta 65 Jovem, regulado pelo Decreto-Lei nº 308/2007 de 3 de setembro, dirige-se a jovens entre os 18 e os 35 anos com base em rendimentos e na localização do imóvel.

O contrato é igualmente necessário para clarificar regimes tributários distintos. O senhorio pessoa singular paga IRS Categoria F sobre os rendimentos prediais nos termos do artigo 8.º do CIRS, com taxas reduzidas para contratos de longa duração fixadas no artigo 72.º após a Lei nº 56/2023 (Mais Habitação). O senhorio pessoa coletiva paga IRC à taxa geral nos termos do Código do IRC. Em ambos os casos, o senhorio paga Imposto do Selo de 10% sobre uma renda mensal no momento do registo do contrato no Portal das Finanças nos termos do artigo 60.º do CIS.

O Contrato de Arrendamento Habitacional em Portugal é também recomendado quando se verifique alteração das condições subjacentes a um contrato pré-existente — alteração da renda, prorrogação do prazo, mudança de senhorio por sucessão ou venda do imóvel, ou mudança de arrendatário por transmissão da posição contratual nos termos dos artigos 1059.º a 1063.º do Código Civil. A formalização escrita destas alterações garante a segurança jurídica e a oponibilidade a terceiros, em particular aos credores do senhorio e aos eventuais adquirentes do prédio, ao abrigo da regra emptio non tollit locatum consagrada no artigo 1057.º do Código Civil.

Deve evitar-se a confusão entre arrendamento habitacional e Alojamento Local (AL) — o regime do AL, regulado pelo Decreto-Lei nº 128/2014 de 29 de agosto e profundamente alterado pela Lei nº 56/2023 de 6 de outubro, destina-se à prestação de serviços de alojamento temporário, mediante remuneração, a turistas, e exige inscrição prévia no Registo Nacional de Alojamento Local junto da Câmara Municipal e atribuição de número RNAL. O AL não é arrendamento habitacional e está sujeito a regime fiscal próprio (IRS Categoria B ou IRC) e a obrigações setoriais específicas.

O Contrato de Arrendamento Habitacional em Portugal juridicamente eficaz integra um conjunto de elementos indispensáveis à validade do contrato, à oponibilidade a terceiros e à conformidade com as obrigações declarativas perante a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e perante a Câmara Municipal competente, sob pena de nulidade total ou parcial do clausulado e de aplicação de coimas pelas entidades fiscalizadoras.

Identificação das partes. Para o senhorio pessoa singular devem constar nome completo, número de identificação fiscal (NIF) atribuído pela Autoridade Tributária e Aduaneira, número do cartão de cidadão, estado civil e regime de bens, morada, e identificação do cônjuge quando o imóvel seja bem comum, com indicação expressa do consentimento conjugal exigido pelo artigo 1682.º-A do Código Civil. Para o senhorio pessoa coletiva são exigidos a denominação social registada na Conservatória do Registo Comercial, o número de identificação de pessoa coletiva (NIPC), a sede estatutária, o capital social e a identificação do representante legal com poderes confirmados pela certidão permanente disponível em www.empresaonline.pt. Para o arrendatário devem constar nome completo, NIF, número do cartão de cidadão ou título de residência, estado civil, identificação do cônjuge ou unido de facto coabitante e identificação dos restantes membros do agregado familiar.

Identificação do imóvel. O contrato deve identificar o prédio com a morada completa, o andar, a fração autónoma quando se trate de propriedade horizontal nos termos dos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil, a descrição predial na Conservatória do Registo Predial, o artigo matricial da caderneta predial urbana emitida pela AT, o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e a freguesia, o concelho e o distrito. O contrato deve referenciar a licença de utilização emitida pela Câmara Municipal nos termos do Decreto-Lei nº 555/99 de 16 de dezembro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) e o Certificado Energético emitido por perito qualificado registado na ADENE nos termos do Decreto-Lei nº 118/2013 de 20 de agosto, sob pena de coima entre €250 e €3.740 ao senhorio.

Duração e renovação. O contrato deve indicar expressamente se o arrendamento é a prazo certo nos termos do artigo 1095.º do Código Civil ou de duração indeterminada nos termos do artigo 1099.º. O arrendamento a prazo certo tem duração mínima de um ano e máxima de 30 anos, com renovação automática por períodos sucessivos iguais à duração inicial salvo oposição comunicada com a antecedência prevista no artigo 1097.º — 90 dias para contratos de duração inferior a um ano; 120 dias para contratos de duração entre um e seis anos; 240 dias para contratos de duração igual ou superior a seis anos. A oposição à renovação pelo arrendatário rege-se pelo artigo 1098.º do CC e exige antecedência de 120 dias para contratos de duração igual ou superior a um ano.

Renda. O contrato deve fixar o montante mensal da renda em euros, o dia do vencimento (em regra, o primeiro dia útil do mês a que respeita ao abrigo do artigo 1075.º do CC, salvo estipulação em contrário), o local e o meio de pagamento (transferência bancária para IBAN identificado, débito direto SEPA, multibanco ou outro). O contrato deve esclarecer o regime de atualização anual da renda nos termos do artigo 1077.º do CC pelo coeficiente publicado anualmente pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) com base na variação do índice de preços ao consumidor sem habitação, com os limites pontualmente fixados pelo legislador (a Lei nº 19/2022 de 21 de outubro fixou em 2% o aumento máximo em 2023; a Lei nº 56/2023 estabeleceu coeficiente de 6,94% para 2024 e mecanismo de apoio fiscal aos senhorios).

Caução. O artigo 1076.º do Código Civil permite ao senhorio exigir caução até ao máximo de duas rendas, podendo a caução assumir a forma de depósito em dinheiro, garantia bancária ou seguro. A caução garante o cumprimento das obrigações do arrendatário e deve ser restituída no prazo de 30 dias a contar da entrega do imóvel, deduzidas as importâncias vencidas e os danos para além do desgaste normal do uso prudente do imóvel.

Fiança. Em alternativa ou cumulativamente com a caução, o senhorio pode exigir fiador nos termos dos artigos 627.º a 654.º do Código Civil. O fiador assume responsabilidade subsidiária ou solidária pelo cumprimento das obrigações do arrendatário, com renúncia ao benefício da excussão prévia quando expressamente declarada. A fiança em arrendamento é particularmente comum para estudantes universitários, jovens em início de carreira e cidadãos estrangeiros sem histórico de crédito em Portugal.

Finalidade e obras. O contrato deve declarar a finalidade habitacional permanente ou secundária e proibir a afetação a fim diverso, designadamente Alojamento Local nos termos do Decreto-Lei nº 128/2014. O artigo 1074.º do Código Civil atribui ao senhorio a responsabilidade pelas obras de conservação ordinária e extraordinária necessárias à manutenção do imóvel em condições de habitabilidade; ao arrendatário compete suportar as pequenas reparações decorrentes do uso normal nos termos do artigo 1073.º do CC. O contrato deve regular o regime de obras e estabelecer o procedimento de notificação e prazo de reparação.

Subarrendamento e cessão. O artigo 1088.º do Código Civil exige autorização escrita do senhorio para o subarrendamento e o artigo 1059.º para a cessão da posição contratual. A inobservância destes requisitos é fundamento de resolução do contrato pelo senhorio nos termos do artigo 1083.º nº 2 alínea e) do CC. O contrato deve regular expressamente o regime aplicável.

Resolução e denúncia. O contrato deve identificar as causas de resolução pelo senhorio nos termos do artigo 1083.º do CC — falta de pagamento de renda por mais de três meses ou incumprimento reiterado, uso para fim diverso, ausência por mais de um ano salvo motivo justificado, oposição à realização de obras ordenadas, prática reiterada de atos suscetíveis de prejudicar a saúde ou o sossego de outros condóminos — e o procedimento especial de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) nos termos da Lei nº 31/2012 de 14 de agosto.

Obrigações fiscais e registo. O contrato deve referenciar a obrigação do senhorio de comunicar a celebração à AT no Portal das Finanças no prazo de 30 dias, mediante apresentação do Modelo 2 do Imposto do Selo, com pagamento de Imposto do Selo de 10% sobre uma renda mensal nos termos do artigo 60.º do CIS, e a obrigação de emissão eletrónica de recibos mensais nos termos do artigo 115.º do CIRS, exceto em caso de dispensa.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Arrendamento Habitacional em Portugal como ponto de partida operacional para a relação locatícia, sublinhando que cada contrato deve ser revisto por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou solicitador inscrito na Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução, em particular quanto à conformidade com regulamentos municipais aplicáveis ao Alojamento Local, regras das Zonas de Pressão Urbanística, e às particularidades do imóvel e das partes envolvidas. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Recibo de Renda Eletrónico (modelo de comprovativo mensal compatível com o Portal das Finanças) e Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (instrumento adequado para a transmissão dominial do prédio arrendado).

O preenchimento do Contrato de Arrendamento Habitacional em Portugal exige sequência metodológica que assegure a validade nos termos do artigo 1069.º do Código Civil, a oponibilidade a terceiros nos termos do artigo 1057.º do mesmo Código e a conformidade declarativa com a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através do Portal das Finanças no prazo de 30 dias do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo.

Primeiro passo: confirmação da titularidade dominial. Antes de qualquer redação, o senhorio obtém certidão permanente do prédio na Conservatória do Registo Predial via predialonline.justica.gov.pt, confirma a inscrição em seu nome ou a legitimidade para arrendar (procuração com poderes especiais quando atue por terceiro), e verifica eventuais ónus que possam afetar a relação locatícia — em especial hipotecas, penhoras ou registos de ações executivas. Obtém também a caderneta predial urbana atualizada no Portal das Finanças, que confirma o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e o regime de IMI aplicável.

Segundo passo: documentação obrigatória do imóvel. O senhorio reúne a licença de utilização emitida pela Câmara Municipal nos termos do Decreto-Lei nº 555/99 de 16 de dezembro, sem a qual o arrendamento pode ser declarado ineficaz e sujeitar-se a coima entre €750 e €30.000. Reúne o Certificado Energético emitido por perito qualificado registado na ADENE nos termos do Decreto-Lei nº 118/2013 de 20 de agosto, com classificação energética entre A+ e F. Reúne a ficha técnica da habitação para imóveis concluídos depois de 30 de março de 2004 nos termos do Decreto-Lei nº 68/2004 de 25 de março.

Terceiro passo: identificação rigorosa das partes. Para o senhorio pessoa singular, recolhem-se nome completo, NIF, número do cartão de cidadão, estado civil e regime de bens, morada, e identificação do cônjuge quando exigida pelo artigo 1682.º-A do Código Civil. Para o senhorio pessoa coletiva, recolhem-se denominação, NIPC, sede, certidão permanente do registo comercial e identificação do representante legal. Para o arrendatário, recolhem-se nome completo, NIF, número do cartão de cidadão ou título de residência válido emitido pela AIMA, estado civil e identificação dos restantes membros do agregado familiar autorizados a habitar o imóvel.

Quarto passo: identificação do imóvel. O contrato descreve o prédio com a morada completa, o andar, a fração autónoma (quando se trate de propriedade horizontal regulada pelos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil), a descrição predial, o artigo matricial, o VPT e o código postal NNNN-NNN. Junta inventário do mobiliário e dos eletrodomésticos quando o arrendamento seja mobilado, descrevendo o estado de conservação para futura aferição do desgaste normal do artigo 1043.º do CC.

Quinto passo: definição do prazo. O contrato indica se é a prazo certo nos termos do artigo 1095.º do Código Civil (mínimo um ano, máximo 30 anos) ou de duração indeterminada nos termos do artigo 1099.º. Em ambos os casos define a data de início e, no primeiro, a data de termo. Refere os prazos de oposição à renovação dos artigos 1097.º (senhorio: 90 a 240 dias) e 1098.º (arrendatário: 120 dias) do CC.

Sexto passo: fixação da renda. O contrato fixa o montante mensal em euros, o dia do vencimento (em regra primeiro dia útil do mês), o IBAN para depósito ou transferência, e o regime de atualização anual nos termos do artigo 1077.º do Código Civil pelo coeficiente publicado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) — com referência expressa aos eventuais limites legais (designadamente o coeficiente de 6,94% fixado pela Lei nº 56/2023 para 2024 e os mecanismos de apoio fiscal aos senhorios que aplicarem coeficiente inferior).

Sétimo passo: caução e garantias. O contrato fixa o montante da caução até ao máximo de duas rendas previsto no artigo 1076.º do Código Civil, indica a forma (depósito em dinheiro com indicação de IBAN, garantia bancária ou seguro de caução) e estabelece o regime de restituição no prazo de 30 dias da entrega do imóvel. Quando aplicável, identifica o fiador com nome completo, NIF, morada e regime de fiança nos termos dos artigos 627.º a 654.º do CC, indicando expressamente a renúncia ao benefício da excussão prévia quando se opte por solidariedade.

Oitavo passo: comunicação à Autoridade Tributária. No prazo de 30 dias contados da celebração, o senhorio comunica o contrato à AT no Portal das Finanças (portal.portaldasfinancas.gov.pt) através do Modelo 2 do Imposto do Selo, indicando NIF do senhorio e do arrendatário, identificação matricial do imóvel, renda mensal, prazo e data de início. A AT calcula Imposto do Selo de 10% sobre uma renda mensal e gera referência multibanco para pagamento. A partir desta comunicação, o senhorio fica obrigado a emitir mensalmente recibo eletrónico de renda no Portal das Finanças nos termos do artigo 115.º do Código do IRS.

Nono passo: assinatura e arquivo. O contrato dispensa forma solene mas exige forma escrita ao abrigo do artigo 1069.º do Código Civil. Para reforço probatório, recomenda-se reconhecimento presencial das assinaturas perante advogado, solicitador, notário ou conservador. A assinatura eletrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital é admitida nos termos do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei nº 12/2021 de 9 de fevereiro. As partes conservam exemplares datados, com paginação rubricada, durante a vigência do contrato e por mais cinco anos após a sua cessação para efeitos fiscais.

Os requisitos legais do Contrato de Arrendamento Habitacional em Portugal resultam da articulação entre o regime do Novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei nº 6/2006 de 27 de fevereiro, as alterações da Lei nº 31/2012 de 14 de agosto, da Lei nº 13/2019 de 12 de fevereiro e da Lei nº 56/2023 de 6 de outubro (Mais Habitação), os artigos 1022.º a 1113.º do Código Civil, o Código do Imposto do Selo aprovado pela Lei nº 150/99 de 11 de setembro e o Código do IRS aprovado pelo Decreto-Lei nº 442-A/88 de 30 de novembro.

Capacidade e legitimidade. As partes devem ter capacidade jurídica nos termos dos artigos 67.º a 130.º do Código Civil. O senhorio deve ser titular de direito real de gozo sobre o imóvel — propriedade plena, propriedade horizontal, usufruto ou direito de superfície — confirmada pela certidão permanente da Conservatória do Registo Predial. O arrendamento de bem comum do casal exige consentimento conjugal nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil quando o regime de bens seja a comunhão de adquiridos ou a comunhão geral de bens. Atos praticados sem legitimidade podem ser objeto de ratificação subsequente nos termos do artigo 268.º do CC.

Forma. O artigo 1069.º do Código Civil na redação dada pelo NRAU exige forma escrita ad substantiam para o arrendamento urbano, sob pena de nulidade. O arrendatário pode, contudo, fazer prova da existência do contrato por qualquer meio quando demonstrar que o vício é imputável ao senhorio. Não é exigida forma solene nem reconhecimento de assinatura, embora o reconhecimento presencial perante advogado, solicitador, notário ou conservador confira fé pública à autoria. A assinatura eletrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital tem valor equivalente à assinatura manuscrita por força do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei nº 12/2021 de 9 de fevereiro.

Duração. O artigo 1095.º do Código Civil fixa para o arrendamento habitacional com prazo certo a duração mínima de um ano e máxima de 30 anos. A renovação opera automaticamente por períodos sucessivos iguais salvo oposição comunicada com a antecedência prevista no artigo 1097.º para o senhorio (90 dias para contratos de duração inferior a um ano; 120 dias para contratos de duração entre um e seis anos; 240 dias para contratos de duração igual ou superior a seis anos) e no artigo 1098.º para o arrendatário (120 dias). O arrendamento de duração indeterminada do artigo 1099.º admite denúncia pelo senhorio com pré-aviso entre 5 e 8 anos consoante a antiguidade do arrendatário, regime reforçado pela Lei nº 13/2019.

Renda. O artigo 1075.º do Código Civil fixa em regra o vencimento da renda no primeiro dia útil do mês a que respeita, salvo estipulação em contrário. O artigo 1077.º permite a atualização anual da renda pelo coeficiente publicado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), com possibilidade de imposição legal de limites máximos — a Lei nº 56/2023 fixou em 6,94% o coeficiente para 2024 e criou apoios fiscais aos senhorios que aplicassem coeficientes inferiores. O atraso superior a 8 dias confere ao senhorio o direito a juros de mora à taxa legal e à mora ao abrigo do artigo 1041.º do CC com aumento da renda em 20% durante a mora.

Caução e fiança. O artigo 1076.º do Código Civil limita a caução exigida pelo senhorio ao máximo de duas rendas. A fiança rege-se pelos artigos 627.º a 654.º do CC, com a particularidade de que, no arrendamento, o fiador pode invocar o benefício da excussão prévia salvo renúncia expressa.

Obrigações do senhorio e do arrendatário. O artigo 1031.º do Código Civil obriga o senhorio a entregar o imóvel em estado de servir ao fim a que se destina, a assegurar o gozo pacífico e a realizar as reparações necessárias. O artigo 1043.º obriga o arrendatário a manter e restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações inerentes ao uso prudente. O artigo 1074.º atribui as obras de conservação ao senhorio salvo as pequenas reparações de uso ordinário do artigo 1073.º.

Tratamento de dados pessoais. A celebração do contrato implica tratamento de dados pessoais sujeito ao Regulamento (UE) 2016/679 (RGPD) e à Lei nº 58/2019 de 8 de agosto. O senhorio só pode recolher os dados estritamente necessários (princípio da minimização do artigo 5.º do RGPD), com base na execução do contrato (artigo 6.º nº 1 alínea b)). A solicitação de dados sensíveis adicionais (recibos de vencimento, declarações fiscais, atestado médico) deve ser justificada e proporcional. A Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) tem aplicado coimas a práticas excessivas no setor.

Obrigações fiscais. O senhorio deve comunicar o contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) no Portal das Finanças no prazo de 30 dias mediante apresentação do Modelo 2 do Imposto do Selo, com pagamento de Imposto do Selo de 10% sobre uma renda mensal nos termos do artigo 60.º do CIS. Os rendimentos são tributados em IRS Categoria F nos termos do artigo 8.º do CIRS, com taxas reduzidas para contratos de longa duração fixadas no artigo 72.º após a Lei nº 56/2023. O senhorio deve emitir mensalmente recibo eletrónico de renda no Portal das Finanças nos termos do artigo 115.º do CIRS.

Despejo. O artigo 1083.º do Código Civil enumera as causas de resolução pelo senhorio (falta de pagamento por mais de três meses, uso para fim diverso, ausência prolongada, oposição a obras, prática reiterada de atos prejudiciais ao sossego, entre outras). O procedimento especial de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) regulado pela Lei nº 31/2012 permite a obtenção do título de desocupação no prazo médio de três a seis meses para casos não controversos. Os contestados seguem o regime processual do Código de Processo Civil aprovado pela Lei nº 41/2013 perante o Juízo Local Cível do Tribunal Judicial da Comarca.

Os erros mais frequentes na celebração do Contrato de Arrendamento Habitacional em Portugal expõem o senhorio a coimas pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e pela Câmara Municipal, dificultam o procedimento especial de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) e podem fundar nulidade total ou parcial do clausulado nos termos do artigo 1069.º do Código Civil e do regime do Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei nº 6/2006 de 27 de fevereiro).

Omissão da forma escrita. O artigo 1069.º do Código Civil exige forma escrita ad substantiam para o arrendamento urbano. O contrato verbal é nulo, embora o arrendatário possa fazer prova por qualquer meio quando o vício seja imputável ao senhorio. A omissão de forma escrita também impede a comunicação à AT no Portal das Finanças e o registo do contrato, com perda dos benefícios fiscais das taxas reduzidas para contratos de longa duração do artigo 72.º do CIRS após a Lei nº 56/2023 de 6 de outubro.

Falta de comunicação à Autoridade Tributária. O artigo 60.º do Código do Imposto do Selo impõe ao senhorio a comunicação do contrato no Portal das Finanças no prazo de 30 dias contados da celebração, mediante apresentação do Modelo 2 do Imposto do Selo. O incumprimento constitui contraordenação tributária prevista no Regime Geral das Infrações Tributárias (Lei nº 15/2001 de 5 de junho), com coimas entre €150 e €3.750 por contrato. Adicionalmente, o arrendatário fica impossibilitado de deduzir as rendas em sede de IRS no quadro das despesas gerais familiares no portal e-fatura.

Caução superior ao limite legal. O artigo 1076.º do Código Civil limita a caução exigida pelo senhorio ao máximo de duas rendas. Cláusulas que imponham caução superior — três, quatro ou seis rendas, prática frequente em zonas de pressão urbanística como Lisboa e Porto — são parcialmente nulas na parte excedente. O arrendatário pode requerer judicialmente a restituição do excesso e juros de mora.

Duração inferior ao mínimo legal. O artigo 1095.º do Código Civil fixa para o arrendamento habitacional a duração mínima de um ano. Cláusulas que estipulem duração inferior — frequentemente seis meses para arrendamento estudantil mal qualificado, ou três meses para Alojamento Local mascarado de arrendamento — são automaticamente convertidas em arrendamento de um ano, sem possibilidade de o senhorio invocar a duração reduzida.

Confusão com Alojamento Local. O regime do Alojamento Local regulado pelo Decreto-Lei nº 128/2014 de 29 de agosto e profundamente alterado pela Lei nº 56/2023 destina-se à prestação temporária de serviços de alojamento a turistas, exige inscrição prévia no Registo Nacional de Alojamento Local junto da Câmara Municipal e atribuição de número RNAL. A celebração de Contrato de Arrendamento Habitacional para o que materialmente é Alojamento Local — sem inscrição RNAL, com rotação de hóspedes semanal e cobrança por noite — é nulo na qualificação dada pelas partes e expõe o senhorio a coimas entre €4.500 e €40.000 nos termos do regime do AL, além de obrigações fiscais distintas (IRS Categoria B em vez de Categoria F, com inscrição como atividade aberta na AT).

Falta do Certificado Energético. O artigo 4.º do Decreto-Lei nº 118/2013 de 20 de agosto exige a entrega ao arrendatário do Certificado Energético emitido por perito qualificado registado na ADENE no momento da celebração do contrato. A omissão constitui contraordenação punível com coima entre €250 e €3.740, fiscalizada pela Direção-Geral de Energia e Geologia (DGEG). O contrato deve indicar a classificação energética e a referência do certificado.

Falta da licença de utilização. O artigo 1070.º do Código Civil exige que o arrendamento incida sobre prédio com licença de utilização passada pela Câmara Municipal nos termos do Decreto-Lei nº 555/99 de 16 de dezembro (RJUE), com fim correspondente ao do arrendamento. A celebração de contrato sem licença ou com fim discrepante é causa de nulidade do contrato e expõe o senhorio a coimas municipais.

Omissão das obrigações de proteção de dados. A solicitação ao arrendatário de cópia integral do cartão de cidadão, da declaração de IRS dos últimos três anos ou de extratos bancários sem justificação adequada viola o princípio da minimização dos dados do artigo 5.º do RGPD e expõe o senhorio a coimas administrativas pela Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) até €20 milhões ou 4% do volume de negócios anual mundial nos termos do artigo 83.º do RGPD. Devem recolher-se apenas os dados estritamente necessários à execução do contrato.

Cláusulas abusivas. O contrato celebrado em condições gerais pré-formuladas pelo senhorio profissional está sujeito ao regime das cláusulas contratuais gerais aprovado pelo Decreto-Lei nº 446/85 de 25 de outubro. Cláusulas que excluam o regime das obras de conservação do senhorio do artigo 1074.º do CC, que afastem injustificadamente o foro ou que imponham penalidades desproporcionadas em caso de mora podem ser declaradas nulas pelos tribunais.