Contrato de Corretagem Imobiliária (Brasil)

O Contrato de Corretagem Imobiliária é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Código Civil Brasileiro, Arts. 722–729 (Lei nº 10.406/2002).

O Art. 722 do Código Civil define a corretagem como o contrato pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. A corretagem imobiliária tem como resultado útil a conclusão do negócio de compra e venda, locação, permuta ou arrendamento do imóvel, sendo a comissão devida apenas quando esse resultado é efetivamente alcançado — princípio consagrado pelo Art. 725 do Código Civil e pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A Lei nº 6.530/1978 e o Decreto nº 81.871/1978 estabelecem que a intermediação imobiliária no Brasil é atividade privativa dos corretores de imóveis inscritos no CRECI da região onde exercem a atividade. A inscrição no CRECI requer conclusão do curso técnico de Transações Imobiliárias (TTI) ministrado por instituições autorizadas pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) ou diploma de bacharel em Administração de Empresas, Ciências Econômicas ou Direito com registro no COFECI. O exercício ilegal da corretagem imobiliária por pessoa não inscrita no CRECI configura infração ao Art. 3º da Lei nº 6.530/1978, passível de multa e vedação ao recebimento de comissão perante o Poder Judiciário.

O COFECI publica tabelas de honorários de corretagem — atualizadas periodicamente — que estabelecem as comissões mínimas recomendadas para cada tipo de negócio imobiliário. Para compra e venda de imóveis urbanos, a tabela COFECI prevê comissões entre 6% e 8% do valor da transação em municípios de médio porte, e entre 5% e 6% em grandes centros como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Brasília e Fortaleza. Para locações residenciais, a comissão de corretagem corresponde tipicamente a 1 mês de aluguel, e para locações comerciais, a 1 a 2 meses de aluguel.

A cláusula de exclusividade (contrato de intermediação exclusiva) é elemento frequente nos contratos de corretagem imobiliária, garantindo ao corretor a exclusividade na intermediação pelo prazo estipulado. O Art. 726 do Código Civil estabelece que, iniciada a intermediação pelo corretor, o comitente não pode, sem justa causa, dispensar o corretor durante o prazo da exclusividade. O STJ, no REsp 1.339.642/SP, fixou que a exclusividade não implica obrigação de resultado — o corretor faz jus aos honorários quando demonstrar que realizou diligências efetivas de intermediação, ainda que o negócio não se concretize por motivo alheio à sua vontade dentro do prazo de exclusividade.

A distinção entre contrato de corretagem (CC Arts. 722–729) e contrato de mandato imobiliário (CC Arts. 653–692) é fundamental: o corretor não representa o comitente perante terceiros nem tem poder de assinar documentos em seu nome, salvo quando instruído por procuração específica. A imobiliária que atua como pessoa jurídica deve ter seu próprio registro no CRECI-PJ (pessoa jurídica), além de ter no quadro de sócios ou funcionários ao menos um corretor pessoa física inscrito no CRECI-PF, nos termos do Art. 4º, §2º da Lei nº 6.530/1978.

Contrato de Corretagem Imobiliária no Brasil é necessário sempre que proprietário de imóvel contrata os serviços profissionais de um corretor de imóveis inscrito no CRECI para intermediação de compra e venda, locação, permuta ou arrendamento, formalizando a relação e os honorários nos termos dos Arts. 722 a 729 do Código Civil Brasileiro.

O contrato é essencial para compra e venda de imóveis residenciais e comerciais. Proprietários de apartamentos, casas, salas comerciais, terrenos, galpões e imóveis rurais em todo o Brasil — de São Paulo e Rio de Janeiro a Manaus, Recife, Salvador, Fortaleza, Natal e Goiânia — contratam corretores inscritos nos CRECIs estaduais para encontrar compradores e conduzir a negociação. O contrato de corretagem formaliza a comissão acordada, o prazo de vigência, a exclusividade (quando aplicável) e as condições de encerramento da intermediação.

É indispensável quando proprietário deseja outorgar exclusividade a uma imobiliária ou corretor. O contrato de exclusividade — regulado pelo Art. 726 do Código Civil — protege o corretor que investe tempo e recursos em divulgação do imóvel (cadastro em plataformas como ZAP Imóveis, Viva Real, OLX e portais próprios das imobiliárias) contra a perda da comissão por venda direta pelo proprietário durante o prazo acordado.

O contrato é necessário para intermediações de locações comerciais, onde os honorários de corretagem são mais significativos e as negociações mais complexas, envolvendo análise do ponto comercial, due diligence da empresa locatária, verificação de CNPJ e situação fiscal na Receita Federal do Brasil (RFB) e elaboração de minuta de contrato de locação comercial. A formalização do contrato de corretagem protege tanto o locador quanto a imobiliária em caso de disputas sobre o valor e o momento do pagamento da comissão.

É exigido em intermediações de loteamentos e incorporações imobiliárias. Incorporadoras inscritas no Registro de Incorporação perante o Cartório de Registro de Imóveis (CRI), nos termos da Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações), contratam corretores autônomos ou imobiliárias para comercializar unidades em construção (lançamentos imobiliários — plantas) de empreendimentos aprovados pela Prefeitura Municipal com Alvará de Construção e Habite-se. O contrato de corretagem com a incorporadora deve especificar as tabelas de preços, condições de pagamento (entrada + parcelas + entrega) e os honorários do corretor por unidade vendida.

O contrato é importante para fins tributários e de prestação de contas. Corretores de imóveis pessoa física devem emitir Recibo de Honorários de Corretagem e recolher o ISS (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza) ao município onde exercem a atividade, nos termos da Lei Complementar nº 116/2003, além de declarar os honorários como renda na Declaração de Ajuste Anual do IRPF perante a Receita Federal do Brasil (RFB). Imobiliárias constituídas como pessoa jurídica (MEI, EIRELI, Ltda., S/A) emitem Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) e recolhem ISS, PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.

Contrato de Corretagem Imobiliária no Brasil nos termos dos Arts. 722 a 729 do Código Civil Brasileiro e da Lei nº 6.530/1978 deve conter os seguintes elementos essenciais para garantir validade e exequibilidade dos honorários de corretagem:

Identificação das Partes: Dados completos do comitente (proprietário do imóvel) — nome completo, CPF ou CNPJ, RG, estado civil, profissão, endereço com CEP; e dados do corretor ou imobiliária — nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ, número de inscrição no CRECI (ex.: CRECI-SP nº 123.456, CRECI-RJ nº 789.012), endereço profissional completo. A indicação do número de inscrição no CRECI é elemento de validade do contrato e condição para o recebimento judicial de comissão, nos termos do Art. 3º da Lei nº 6.530/1978 e da Súmula 3 do COFECI.

Descrição do Imóvel: Endereço completo do imóvel objeto da intermediação — logradouro, número, complemento, bairro, município, estado e CEP. Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), inscrição do IPTU junto à Prefeitura Municipal, área total e construída em m², e tipo de imóvel (apartamento, casa, sala comercial, terreno, galpão). Para imóveis rurais, inclua o número do NIRF (Número do Imóvel na Receita Federal), área total em hectares e localização conforme a matrícula no CRI da comarca.

Tipo de Negócio Pretendido: Especificação do negócio jurídico que o corretor deverá intermediar — compra e venda, locação residencial, locação comercial, permuta, arrendamento rural. O tipo de negócio determina a comissão aplicável segundo a tabela de honorários do COFECI/CRECI.

Valor de Oferta do Imóvel: Preço de oferta (valor pedido) do imóvel ou faixa de valores aceitos pelo comitente para venda ou locação, com indicação se o preço é líquido ao proprietário (seller net price) ou se a comissão é adicionada ao preço de oferta. Em locações, o valor mensal do aluguel pretendido e o índice de reajuste anual (IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV).

Comissão de Corretagem (Honorários): O percentual de comissão acordado sobre o valor do negócio realizado, respeitando as tabelas mínimas do COFECI e do CRECI estadual competente. A comissão é devida na hipótese de conclusão do negócio (Art. 725 do CC) — não há direito à comissão se o negócio não se concretizar por motivo não imputável ao corretor. O contrato deve especificar o momento de vencimento da comissão: se na assinatura da promessa de compra e venda (compromisso), na escritura pública de compra e venda no Tabelionato de Notas, ou no registro do título no CRI. Para locações, a comissão é usualmente devida no ato da assinatura do contrato de locação.

Exclusividade (Cláusula de Intermediação Exclusiva): Quando estipulada, a cláusula de exclusividade deve definir expressamente o prazo (geralmente 90, 120 ou 180 dias) durante o qual o comitente se compromete a não intermediar o negócio com outro corretor ou diretamente com o comprador. O Art. 726 do Código Civil estabelece que, durante a exclusividade, a dispensa injustificada do corretor obriga o comitente ao pagamento integral da comissão, ainda que o negócio seja concluído sem a participação do corretor.

Prazo do Contrato de Corretagem: Prazo de vigência do contrato — com ou sem exclusividade — após o qual, não concluído o negócio, o comitente pode encerrar a intermediação sem responsabilidade. O prazo deve ser suficiente para o corretor realizar as diligências de divulgação e negociação (mínimo recomendável: 90 dias). A prorrogação pode ser automática ou mediante aditivo assinado pelas partes.

Obrigações do Corretor: Divulgar o imóvel nas plataformas de marketing imobiliário (ZAP Imóveis, Viva Real, IMOVELWEB, OLX, Instagram Ads, Google Ads), realizar visitas com potenciais compradores ou locatários, apresentar propostas ao comitente, verificar a documentação do imóvel (certidão de matrícula atualizada, certidão negativa de ônus e alienações do CRI, IPTU em dia, Habite-se, ART ou RRT de construção do CAU/CREA), assessorar a negociação e acompanhar o processo até a conclusão do negócio.

Obrigações do Comitente: Fornecer ao corretor toda a documentação necessária à intermediação, inclusive certidão de matrícula atualizada do CRI, documentos pessoais, certidões negativas de débitos municipais (Prefeitura Municipal), estaduais e federais (Receita Federal do Brasil — CND), e IPTU quitado; manter o imóvel disponível para visitas; comunicar imediatamente qualquer negociação direta com potencial comprador ou locatário apresentado pelo corretor.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Corretagem Imobiliária como referência. As tabelas de honorários do CRECI estadual, as obrigações fiscais do corretor perante a Receita Federal do Brasil e as particularidades de cada tipo de negócio imobiliário devem ser verificadas com Corretor inscrito no CRECI ou Advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB).

Preencher o Contrato de Corretagem Imobiliária exige atenção à identificação profissional do corretor e à definição clara da comissão, conforme as tabelas do COFECI e do CRECI estadual.

Comitente (proprietário): informe nome completo, CPF (pessoa física) ou CNPJ (pessoa jurídica), RG com órgão expedidor, estado civil e endereço completo com CEP. Para pessoa jurídica, inclua razão social, CNPJ e nome do representante legal com cargo.

Corretor ou imobiliária: informe nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ e — essencialmente — o número de inscrição no CRECI com o estado (ex.: CRECI-SP 123.456-F para pessoa física, CRECI-SP 12.345-J para pessoa jurídica). O número do CRECI é elemento de validade: contratos de corretagem firmados com pessoa não inscrita no CRECI são ineficazes para fins de cobrança judicial de comissão.

Imóvel: descreva o imóvel com precisão — endereço completo, matrícula no CRI (consulte a certidão de matrícula atualizada, obtida no CRI competente ou via plataforma ONR — Operador Nacional do Registro de Imóveis), área em m² e tipo de imóvel.

Tipo de negócio e valor: indique claramente se é venda, locação, permuta ou arrendamento, e o valor de oferta em reais (R$) com centavos. Para vendas, informe se a comissão incide sobre o valor escriturado (valor da transação) ou sobre o valor de oferta.

Comissão: informe o percentual acordado e confirme que está dentro dos parâmetros da tabela do CRECI do seu estado. No Estado de São Paulo, o CRECI-SP fixou a tabela mínima em 6% para imóveis urbanos residenciais e 5% para imóveis acima de R$ 1 milhão. No Estado do Rio de Janeiro, o CRECI-RJ pratica entre 5% e 6%. Para locações, a prática consolidada é de 1 mês de aluguel a título de comissão. Especifique o momento de pagamento — na assinatura do compromisso de compra e venda, na escritura pública ou no registro no CRI.

Exclusividade: se deseja conceder exclusividade, indique o prazo (90, 120 ou 180 dias) e as consequências da quebra da exclusividade pelo comitente (pagamento da comissão integral nos termos do Art. 726 do CC). Se não deseja exclusividade, indique 'sem exclusividade' e o prazo geral do contrato.

Assinatura: o contrato deve ser assinado pelo comitente, pelo corretor ou representante da imobiliária, e por 2 testemunhas. O reconhecimento de firma em Tabelionato de Notas não é obrigatório para validade, mas recomendável para contratos de maior valor. Para assinatura digital, utilize certificado ICP-Brasil (e-CPF ou e-CNPJ emitido por Autoridade Certificadora credenciada pelo ITI — Instituto Nacional de Tecnologia da Informação).

Contrato de Corretagem Imobiliária no Brasil deve observar os seguintes requisitos legais para garantir validade dos honorários e proteção das partes:

Inscrição obrigatória no CRECI: O Art. 3º da Lei nº 6.530/1978 reserva a atividade de intermediação imobiliária exclusivamente aos corretores inscritos no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) da região de atuação. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisões das Turmas de Direito Privado, consolidou entendimento de que o não inscrito no CRECI não tem direito ao recebimento de comissão pela intermediação, por exercício ilegal da profissão regulamentada. A inscrição ativa no CRECI é, portanto, requisito de validade do contrato de corretagem para fins de exequibilidade judicial dos honorários.

Comissão devida apenas na conclusão do negócio: O Art. 725 do Código Civil estabelece que a remuneração do corretor é devida com a conclusão do negócio mediado, ou quando este não se efetive em razão de arrependimento das partes. O STJ, no julgamento do REsp 1.551.542/SP (regime de recursos repetitivos), fixou que a comissão é devida quando o corretor realiza sua atividade de aproximação das partes e o negócio é concluído, mesmo que o comitente posteriormente desfaça o negócio por motivo alheio à atuação do corretor.

Exclusividade e seus efeitos: O Art. 726 do Código Civil estabelece as consequências da dispensa injustificada do corretor durante o período de exclusividade — o comitente fica obrigado ao pagamento da comissão integral. O CRECI estadual pode ter resoluções normativas que complementam as regras do CC sobre exclusividade, e devem ser consultadas.

Tabelas de honorários do CRECI: As tabelas de honorários mínimos publicadas pelos CRECIs estaduais são referenciais para a fixação da comissão. Cláusulas que estipulem honorários abaixo dos mínimos previstos nas tabelas podem ser questionadas judicialmente pelos corretores, com base nas normas de proteção profissional da Lei nº 6.530/1978 e no Código de Ética dos Corretores de Imóveis (Resolução COFECI nº 326/1992).

Prazo prescricional: A pretensão de cobrança de honorários de corretagem imobiliária prescreve em 3 anos, nos termos do Art. 206, §3º, IV do Código Civil, contado da data em que o negócio imobiliário foi concluído ou da data em que se tornaram exigíveis.

Erros mais frequentes na elaboração e execução do Contrato de Corretagem Imobiliária no Brasil:

Omitir o número de inscrição no CRECI: Contratos que não identificam o número de registro do corretor no CRECI estadual são juridicamente frágeis — o corretor não inscrito não pode cobrar comissão judicialmente (Art. 3º da Lei nº 6.530/1978). Sempre verifique a inscrição ativa no site do CRECI estadual antes de assinar o contrato.

Não definir o momento de pagamento da comissão: Disputas frequentes ocorrem quando o contrato não especifica se a comissão é devida na assinatura do compromisso de compra e venda, na escritura pública ou no registro do título no CRI. Essa omissão gera litígios no Juízo Arbitral ou na Vara Cível sobre o momento exato de vencimento dos honorários.

Exclusividade sem prazo determinado: Cláusulas de exclusividade sem prazo definido são consideradas abusivas e podem ser declaradas nulas pelo Poder Judiciário, nos termos do Art. 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC — Lei nº 8.078/1990), quando o comitente for consumidor. Sempre estipule prazo determinado para a exclusividade (90, 120 ou 180 dias).

Não documentar as diligências de intermediação: O corretor deve manter registro das visitas realizadas, propostas apresentadas, anúncios publicados e contatos estabelecidos, pois esses documentos são a prova de sua atuação em caso de disputa sobre o direito à comissão. A ausência de prova de diligência efetiva enfraquece a posição do corretor perante o STJ e os Tribunais de Justiça estaduais.

Ignorar as obrigações fiscais do corretor: Corretor pessoa física deve emitir Recibo de Honorários e recolher ISS ao município, além de declarar os rendimentos no Carnê-Leão mensal e na DIRPF anual perante a Receita Federal do Brasil. A omissão gera autuação pela RFB e pelos municípios com cobrança retroativa de ISS, multas e juros de mora.