Compromisso de Compra e Venda de Imóvel

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da CC Art. 1.417 e Art. 108 (Lei 10.406/2002).

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil distingue-se da escritura definitiva de compra e venda porque é um contrato preliminar — o negócio jurídico principal (transmissão da propriedade) ainda não se concluiu. A propriedade do imóvel só se transfere com o registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme Artigo 1.245 do Código Civil. Entretanto, o compromisso já cria obrigações jurídicas vinculantes e, quando registrado, o direito real do promitente comprador é oponível a terceiros.

O Artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios jurídicos relativos a imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País. Para o compromisso de compra e venda, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem admitido a validade do instrumento particular mesmo acima desse valor, especialmente quando irretratável e já averbado no registro. O Decreto-Lei 58/1937 e a Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) também contêm disposições sobre loteamentos e compromissos de compra e venda.

O forms-legal.com disponibiliza modelo atualizado de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel em conformidade com o Código Civil, a Lei 6.766/1979 e o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), aplicável tanto a negociações entre particulares quanto a compras de imóveis na planta ou em construção de incorporadoras. O modelo contempla as cláusulas essenciais para proteger compradores e vendedores durante todo o processo de transação imobiliária.

A Lei 13.097/2015, ao introduzir o princípio da concentração dos atos registrais, reforçou a importância do registro do compromisso de compra e venda no CRI. Pelo Art. 54 da Lei 13.097/2015, os negócios jurídicos que constituam, transfiram ou modifiquem direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a terceiros somente após o registro no CRI. Portanto, qualquer ônus ou gravame não registrado na matrícula — como penhoras, hipotecas ou alienações fiduciárias — não pode ser oposto ao promitente comprador que registrar seu compromisso de boa-fé, consolidando a segurança jurídica da operação. O Cartório de Registro de Imóveis competente é o da comarca onde está localizado o imóvel, nos termos do Art. 169 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). O STJ, no julgamento do REsp 1.527.733/SP, reafirmou que o compromisso de compra e venda registrado no CRI prevalece sobre penhoras constituídas após o registro, garantindo ao promitente comprador prioridade sobre credores do vendedor. O TJSP e o TJRJ firmaram jurisprudência no mesmo sentido, protegendo adquirentes de imóveis residenciais e comerciais que registraram o compromisso antes de atos de constrição judicial sobre o imóvel.

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil é necessário em diversas situações do mercado imobiliário. A mais comum é a negociação de imóvel residencial ou comercial entre particulares, quando as partes não podem ou não desejam realizar a escritura definitiva imediatamente — seja pela necessidade de financiamento bancário, seja por pendências documentais do imóvel ou do vendedor.

Na aquisição de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV — Resolução CCFGTS 833/2016), o compromisso de compra e venda é o instrumento padrão utilizado pelas instituições financeiras, como Caixa Econômica Federal, antes da lavratura da escritura com alienação fiduciária. O Artigo 22 da Lei 9.514/1997 (Lei do SFI — Sistema de Financiamento Imobiliário) prevê a alienação fiduciária de imóvel em garantia, que exige contrato preliminar formalizado.

Na compra de imóveis na planta de incorporadoras, o Compromisso de Compra e Venda é o instrumento obrigatório conforme a Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), que regulou os direitos e deveres em caso de rescisão de contratos com incorporadoras. O Código de Defesa do Consumidor (CDC — Lei 8.078/1990) se aplica integralmente a essas relações.

Outras situações que demandam o compromisso: partilha de bens em divórcio com transmissão de imóvel, aquisição de imóvel rural que exija anuência do INCRA, compra de imóvel com dívida de IPTU ou financiamento a ser quitado com parte do preço, e compra de imóvel com benfeitorias a serem realizadas antes da escritura definitiva.

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel é amplamente utilizado em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba e demais capitais brasileiras em lançamentos imobiliários de alta demanda, onde a escritura definitiva só será lavrada após a conclusão das obras. Nesses casos, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reconhece o compromisso irretratável como título hábil para ação de adjudicação compulsória (CC Art. 1.418), dispensando o prévio registro quando o vendedor for empresa incorporadora com patrimônio de afetação constituído nos termos da Lei 4.591/1964. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), pela Súmula 239, determina que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis — aplicando-se mesmo em instrumento particular não registrado, desde que quitado o preço.

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais para ter validade e eficácia jurídica:

Identificação completa das partes: Nome completo, CPF, RG, profissão, estado civil e regime de bens (essencial, pois cônjuges podem precisar assinar o contrato), endereço e dados de contato do promitente vendedor e do promitente comprador.

Descrição precisa do imóvel: Endereço completo, número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente, área total e área construída, confrontações, número do IPTU no município, e descrição de benfeitorias incluídas na venda (mobiliário embutido, instalações, equipamentos).

Preço e condições de pagamento: Valor total do imóvel em reais, valor do sinal (arras — Artigos 417 a 420 do Código Civil), parcelas intermediárias e saldo devedor. Indicar se o pagamento é à vista, financiado por banco ou direto com o vendedor.

Prazo para outorga da escritura: Data máxima em que o vendedor se obriga a lavrar a escritura pública de compra e venda no tabelionato de notas, após a quitação do preço e regularização documental.

Arras confirmatórias ou penitenciais: O Artigo 418 do Código Civil define que se a parte que deu arras der causa à rescisão, perderá em favor da outra. Se a rescisão for de quem recebeu as arras, devolverá em dobro.

Declaração de ônus e encargos: Declaração do vendedor sobre existência de hipoteca, alienação fiduciária, penhora, IPTU atrasado, taxa condominial em atraso, ou qualquer ônus sobre o imóvel. A existência de ônus ocultado pode caracterizar evicção (Artigos 447 a 457 do CC).

ITBI: Indicação de qual parte pagará o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI — Artigo 156, II, da Constituição Federal de 1988), tributo municipal devido na transmissão de propriedade imobiliária.

Cláusula de irretratabilidade: Para que o promitente comprador tenha direito real de aquisição conforme Artigo 1.417 do CC, o compromisso deve ser irretratável e irrevogável.

Cláusula de cessão de direitos: Previsão expressa de que o promitente comprador pode ceder seus direitos sobre o imóvel a terceiros, mediante notificação ao vendedor. A cessão dos direitos aquisitivos, disciplinada pelos Arts. 286 a 298 do Código Civil, é prática comum no mercado imobiliário, especialmente em imóveis na planta — permitindo ao comprador original transferir o contrato antes da escritura definitiva. O Cartório de Registro de Imóveis averba a cessão de direitos na matrícula do imóvel.

Certidão negativa de débitos fiscais: O contrato deve prever que o vendedor apresentará, na data da escritura definitiva, certidão negativa de débitos tributários do imóvel junto à Secretaria de Finanças do município (IPTU), à Receita Federal do Brasil (tributos federais) e ao foro da comarca (ações cíveis). As certidões são exigidas pela Lei 7.433/1985 para lavratura da escritura pública.

Registro: Orientação sobre o registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis, que confere direito real e oponibilidade a terceiros, e a averbação na matrícula do imóvel. A plataforma forms-legal.com disponibiliza este modelo com campos editáveis para preencher e baixar gratuitamente em formato PDF ou Word.

Para preencher o Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil corretamente, siga as etapas:

Etapa 1 — Qualificação das partes: Insira todos os dados do vendedor e do comprador: nome completo, CPF, RG com órgão emissor, profissão, estado civil e, se casado, o regime de bens do casamento. Para pessoas casadas sob regime de comunhão parcial ou total de bens, o cônjuge deve assinar o contrato para validade da alienação (Artigo 1.647 do CC).

Etapa 2 — Descrição do imóvel: Copie a descrição completa da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, incluindo número da matrícula, endereço, área e confrontações. Verifique a certidão de matrícula atualizada (emitida há menos de 30 dias) para identificar ônus, hipotecas ou penhoras.

Etapa 3 — Preço e pagamento: Defina o valor total do imóvel, o valor do sinal a ser pago na assinatura do contrato, as parcelas intermediárias com datas e valores, e o saldo final a ser pago na data da escritura. Especifique a forma de pagamento: transferência bancária, PIX, cheque ou financiamento.

Etapa 4 — Arras: Indique o valor das arras e se são confirmatórias (Artigo 417 do CC) ou penitenciais (Artigo 420 do CC). As arras confirmatórias integram o pagamento; as penitenciais funcionam como pena de arrependimento.

Etapa 5 — Declarações do vendedor: O vendedor deve declarar que o imóvel está livre e desembaraçado de ônus, hipotecas, penhoras, IPTU atrasado e débitos condominiais, ou informar expressamente os ônus existentes.

Etapa 6 — Prazo da escritura: Defina a data máxima para lavratura da escritura pública no tabelionato de notas, que deve ser compatível com o prazo do financiamento bancário, se houver.

Etapa 7 — Registro: Providencie o registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está localizado o imóvel. O registro tem custo variável conforme a tabela de emolumentos do Estado e confere ao comprador direito real oponível a terceiros.

Etapa 8 — Assinatura e reconhecimento de firma: O contrato deve ser assinado por ambas as partes, pelos cônjuges (quando necessário) e por duas testemunhas. O reconhecimento de firma em tabelionato é recomendável para dar data certa e autenticidade ao documento.

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil está sujeito aos seguintes requisitos legais:

Código Civil (Lei 10.406/2002): O Artigo 1.417 confere ao promitente comprador, mediante registro do compromisso irretratável, direito real de aquisição do imóvel. O Artigo 1.418 permite ao comprador adjudicar compulsoriamente o imóvel se o vendedor se recusar a outorgar a escritura definitiva após a quitação. O Artigo 108 exige escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos.

Outorga do cônjuge: O Artigo 1.647, I, do Código Civil exige que o cônjuge consinta na alienação de bens imóveis, sob pena de anulabilidade do contrato (Artigo 1.649). A outorga não é necessária quando o regime de bens for separação absoluta.

ITBI: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é devido na transmissão de propriedade imobiliária conforme Artigo 156, II, da Constituição Federal de 1988. As alíquotas variam por município, geralmente entre 2% e 4% do valor venal do imóvel. O ITBI é recolhido antes do registro da escritura definitiva.

Lei do Distrato (Lei 13.786/2018): Para contratos com incorporadoras, essa lei regula os direitos do comprador em caso de rescisão, limitando a retenção a 25% das parcelas pagas (50% no caso de patrimônio de afetação).

CDC (Lei 8.078/1990): Aplica-se a contratos com incorporadoras e construtoras, conferindo ao consumidor proteção contra cláusulas abusivas, direito à informação clara e responsabilidade objetiva do fornecedor.

Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973): O registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis está previsto no Artigo 167, I, 9, da Lei 6.015/1973, e é o ato que confere ao promitente comprador o direito real de aquisição oponível a terceiros.

Lei 13.097/2015 — concentração registral: Todos os ônus e gravames sobre o imóvel devem estar registrados na matrícula para serem oponíveis ao promitente comprador de boa-fé, reforçando a proteção conferida pelo Art. 54 da Lei 13.097/2015.

Erros frequentes em Compromissos de Compra e Venda de Imóvel no Brasil que devem ser evitados:

Não verificar a matrícula do imóvel: Comprar imóvel sem verificar a certidão de matrícula atualizada pode resultar em adquirir bem com hipoteca, penhora, usufruto ou outro ônus não informado pelo vendedor. A matrícula deve ser consultada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está localizado o imóvel.

Omitir a outorga do cônjuge: A ausência da assinatura do cônjuge do vendedor, quando necessária conforme o regime de bens, torna o contrato anulável pelo cônjuge prejudicado (Artigo 1.649 do CC), mesmo após o pagamento integral do preço.

Não registrar o compromisso: Sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, o direito do comprador não é oponível a terceiros. Se o vendedor vender o mesmo imóvel a outra pessoa que registre primeiro, o comprador original pode perder o imóvel, ficando apenas com o direito de cobrar perdas e danos.

Valor abaixo do real: Declarar valor de venda inferior ao real para reduzir o ITBI configura sonegação fiscal e pode resultar em autuação pela Secretaria de Finanças do município e pela Receita Federal do Brasil, além de nulidade parcial do contrato.

Arras mal definidas: Não especificar se as arras são confirmatórias ou penitenciais gera litígios sobre o valor devido em caso de rescisão. As arras penitenciais admitem arrependimento com perda simples (quem deu) ou devolução em dobro (quem recebeu), enquanto as confirmatórias apenas antecipam o pagamento.

Ignorar débitos do imóvel: IPTU atrasado, taxas condominiais em mora e multas de infração não eliminadas podem seguir o imóvel após a venda (propter rem), tornando o novo proprietário responsável pelas dívidas anteriores.