Declaração de Quitação de Locação

A Declaração de Quitação de Locação é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei 8.245/1991 Art. 23.

A Declaração de Quitação de Locação no Brasil formaliza o encerramento definitivo da relação locatícia e produz efeitos jurídicos importantes para todas as partes envolvidas: locador, locatário, fiador, co-fiadores e eventuais coobrigados. Após a devolução das chaves, a realização da vistoria de saída por profissional habilitado junto ao CRECI e a liquidação de todas as contas pendentes, o locador emite a quitação, confirmando que o imóvel foi devolvido em condições adequadas, que todos os aluguéis e encargos foram pagos e que não subsiste qualquer débito pendente entre as partes.

O Artigo 23 da Lei 8.245/1991 estabelece as obrigações do locatário que devem ser verificadas e confirmadas como cumpridas antes da emissão da quitação: pagamento pontual do aluguel e dos encargos nas datas acordadas; entrega do imóvel no estado em que foi recebido pelo locatário; restituição das chaves, controles de acesso, portões e demais acessórios do imóvel; pagamento das despesas de telefone e de consumo de energia elétrica, gás, água, esgoto e demais utilidades; realização dos pequenos reparos decorrentes do desgaste normal de uso descritos no Artigo 23, IV.

O fiador ou qualquer outro garantidor do contrato de locação tem interesse direto e urgente na emissão da quitação, pois o Artigo 39 da Lei 8.245/1991, com a redação dada pela Lei 12.112/2009, prevê que o fiador responde solidariamente pelas obrigações do locatário até a efetiva devolução do imóvel ao locador. Somente com a quitação expressamente emitida pelo locador o fiador fica definitivamente exonerado de qualquer responsabilidade futura decorrente da locação encerrada.

A plataforma forms-legal.com disponibiliza este modelo atualizado de Declaração de Quitação de Locação com campos editáveis para preenchimento e download gratuito em formato PDF ou Word, adequado tanto para locações residenciais e comerciais quanto para locações de temporada e imóveis rurais.

A Declaração de Quitação de Locação no Brasil é necessária ao término de qualquer contrato de locação de imóvel urbano — residencial, comercial, industrial ou de temporada — sempre que o locatário devolver o imóvel e comprovar o cumprimento de todas as suas obrigações contratuais e legais previstas na Lei 8.245/1991.

O documento é especialmente importante para o ex-locatário que pretende alugar novo imóvel em seguida, pois locadores, imobiliárias e administradoras de imóveis exigem comprovação de idoneidade locatícia, verificando no cadastro do SCPC (Serviço Central de Proteção ao Crédito) e da Serasa se há negativações relacionadas a locações anteriores. A quitação emitida pelo locador anterior é o comprovante mais direto e inequívoco de que o locatário honrou todos os compromissos da locação encerrada.

O fiador do contrato de locação deve exigir a quitação imediatamente após a devolução das chaves pelo ex-locatário. A Lei 12.112/2009, que alterou o Artigo 39 da Lei 8.245/1991, criou a figura da fiança por prazo determinado: o fiador pode notificar o locador de sua intenção de exonerar-se ao término do prazo contratual, mas enquanto não houver a devolução efetiva do imóvel, a responsabilidade do fiador persiste. A quitação encerra definitivamente esse período de exposição do fiador.

Locadores pessoa física e jurídica também se beneficiam da emissão da quitação ao encerrar a relação locatícia de forma clara e documentada, prevenindo que o ex-locatário questione futuramente a existência de supostos débitos ou a condição em que o imóvel foi devolvido. Sem a quitação, locadores podem ter dificuldade em provar que o ex-locatário tinha ciência de eventuais pendências.

Administradoras de imóveis cadastradas no CRECI utilizam a Declaração de Quitação de Locação como peça final do dossiê de encerramento da locação, junto com o laudo de vistoria de saída comparativo, o termo de entrega de chaves assinado e os comprovantes de pagamento dos últimos aluguéis e encargos. Esses quatro documentos formam o registro completo e seguro do encerramento da locação.

A Declaração de Quitação de Locação no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais para produzir plenos efeitos jurídicos e ser aceita por terceiros — novos locadores, imobiliárias, bancos e Judiciário:

**Qualificação completa do locador declarante:** Nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço completo com CEP, qualidade em que assina (proprietário, procurador com procuração específica, representante legal de pessoa jurídica). Se imobiliária administradora emite a quitação em nome do proprietário, incluir: nome da administradora, CNPJ, CRECI da pessoa jurídica, nome e CRECI do corretor responsável pela assinatura, e referência expressa à procuração que autoriza a emissão.

**Qualificação completa do locatário beneficiário:** Nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ. Em locações residenciais com cônjuge co-locatário, qualificar ambos pelo nome e CPF. Em locações comerciais celebradas por pessoa jurídica, identificar a empresa pelo CNPJ e seu representante legal pelo nome e CPF.

**Identificação precisa do contrato de locação encerrado:** Número ou data de assinatura do contrato de locação, endereço completo do imóvel com logradouro, número, complemento, bairro, CEP, cidade e estado, número da matrícula no CRI quando disponível, e período exato de vigência da locação (data de início e data de encerramento efetivo com devolução das chaves).

**Abrangência e objeto da quitação:** Declaração expressa e detalhada do que está sendo quitado — (a) todos os aluguéis mensais e respectivos reajustes pelo índice contratual; (b) todos os encargos como IPTU proporcional, taxas de condomínio, seguro incêndio; (c) todas as contas de consumo — energia elétrica, água, gás, telefone, internet — até a data de devolução; (d) entrega do imóvel nas condições pactuadas ou com laudo de vistoria aprovado; (e) devolução de todas as chaves, controles de acesso e portões.

**Modalidade da quitação — total ou com ressalvas:** Indicar expressamente se a quitação é total e plena (sem nenhuma ressalva) ou parcial (com ressalvas). A quitação com ressalvas deve listar detalhadamente cada item pendente, com a descrição precisa do débito ou obrigação em discussão e o valor estimado, para que a emissão parcial não seja interpretada como renúncia tácita ao crédito ressalvado.

**Liberação expressa do fiador:** Quando houver fiador no contrato de locação, a declaração deve mencionar expressamente o nome completo e CPF do fiador e de eventuais co-fiadores, declarando sua exoneração de todas as responsabilidades decorrentes do contrato encerrado, em conformidade com o Artigo 39 da Lei 8.245/1991 e a Lei 12.112/2009.

**Data, local e assinatura:** Data de emissão, cidade e estado de emissão, e assinatura do locador declarante. A plataforma forms-legal.com disponibiliza este modelo com campos editáveis para preenchimento imediato e download gratuito em PDF ou Word.

Para preencher a Declaração de Quitação de Locação no Brasil corretamente e garantir sua validade jurídica perante locatário, fiador e terceiros, siga estas etapas:

**Etapa 1 — Identificação completa do locador:** Informe nome completo ou razão social do locador, CPF ou CNPJ, endereço completo com CEP e cidade. Se o locador for pessoa jurídica, informe também o nome e cargo do representante legal autorizado a emitir quitações. Se a declaração for emitida por imobiliária administradora atuando como mandatária do proprietário, inclua: nome da administradora, CNPJ, número do CRECI-J (pessoa jurídica) e nome e CRECI-F (pessoa física) do corretor responsável pela assinatura, além da referência à procuração com poderes específicos para emitir quitações em nome do locador.

**Etapa 2 — Identificação do locatário:** Nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ. Em locações residenciais com cônjuge incluído no contrato como co-locatário, inclua os dados de ambos. Não é necessário incluir o endereço atual do ex-locatário, mas pode ser mencionado se disponível para facilitar eventual notificação futura.

**Etapa 3 — Dados do contrato de locação encerrado:** Número ou data do contrato original, endereço completo do imóvel locado com CEP, número da matrícula no CRI se disponível (consta nas certidões ou nas escrituras), e o período de vigência da locação com as datas exatas de início e de encerramento — esta última sendo a data de devolução efetiva das chaves ao locador.

**Etapa 4 — Tipo de quitação — total ou com ressalvas:** Defina claramente se a quitação é total (sem nenhuma ressalva) ou parcial (com ressalvas específicas). Para emitir quitação total, confirme previamente: todos os recibos de aluguel foram emitidos; IPTU quitado proporcionalmente; última conta de condomínio paga; contas de luz, água, gás e telefone em dia; vistoria de saída aprovada sem danos além do desgaste natural; todas as chaves devolvidas.

**Etapa 5 — Redação das ressalvas:** Se houver pendências, redija cada ressalva de forma detalhada e objetiva: descreva o item (ex.: "reparo da torneira da pia da cozinha conforme item 3.b do laudo de vistoria de saída"), o valor estimado (ex.: "R$ 350,00 conforme orçamento em anexo") e a justificativa. A ressalva vaga não tem valor jurídico.

**Etapa 6 — Liberação do fiador:** Se houver fiador, mencione o nome completo e CPF de cada fiador e declare expressamente a exoneração de suas responsabilidades de garantia.

**Etapa 7 — Assinatura e reconhecimento:** O locador assina a declaração. Para uso em novas locações ou em instituições financeiras, recomenda-se reconhecimento de firma em Cartório de Notas ou assinatura digital com certificado ICP-Brasil.

A Declaração de Quitação de Locação no Brasil está sujeita aos seguintes requisitos legais que determinam sua validade e eficácia:

**Lei 8.245/1991 — Artigo 23 (obrigações do locatário verificadas na quitação):** Enumera as obrigações que o locatário deve ter cumprido para receber a quitação total: pagamento do aluguel e encargos, uso do imóvel para a destinação contratada, manutenção do imóvel em bom estado de conservação, realização de pequenos reparos de desgaste, comunicação de defeitos ao locador e devolução do imóvel nas condições recebidas.

**Lei 8.245/1991 — Artigo 39 com redação da Lei 12.112/2009 (exoneração do fiador):** A quitação emitida pelo locador exonera definitivamente o fiador das obrigações do contrato encerrado. A Lei 12.112/2009 modernizou as regras de exoneração da fiança, prevendo que o fiador pode notificar o locador ao término do prazo contratual para se exonerar prospectivamente, mas a quitação total é o instrumento que encerra retroativamente toda responsabilidade.

**Artigo 320 do Código Civil — obrigatoriedade de emissão da quitação:** O credor (locador) é obrigado a dar quitação ao devedor (locatário) que a solicitar e que comprove o pagamento integral das obrigações. A recusa injustificada do locador em emitir a quitação configura abuso de direito tipificado no Artigo 187 do Código Civil, podendo o locatário reter o pagamento até a entrega da quitação.

**Artigo 321 do Código Civil — quitação presumida do último aluguel:** A quitação do último aluguel faz presumir o pagamento dos anteriores, salvo ressalva expressa do locador no recibo do último mês. Esse princípio protege o locatário que manteve seus recibos em ordem, impedindo que o locador cobre aluguéis pretéritos sem ressalva prévia.

**CRECI e laudo de vistoria:** A Lei 6.530/1978 (Lei do Corretor de Imóveis) e os provimentos do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) disciplinam a atuação das imobiliárias na gestão de locações. O laudo de vistoria elaborado por profissional habilitado no CRECI — comparando as condições de entrega e de devolução do imóvel — é o documento técnico que embasa a quitação quanto ao estado físico do imóvel.

Erros frequentes em Declarações de Quitação de Locação no Brasil que comprometem a validade ou a eficácia do documento:

**Não emitir a quitação em tempo hábil após a devolução das chaves:** Locadores que retêm a quitação por semanas ou meses aguardando a conferência de contas prejudicam o ex-locatário que precisa do documento para contratar nova locação. O Artigo 320 do Código Civil obriga o credor a dar quitação quando o devedor comprova o pagamento, e a demora injustificada pode ser considerada abuso de direito.

**Emitir quitação total quando ainda há débitos em aberto:** Assinar quitação sem ressalvas quando há contas de água ou condomínio ainda não fechadas, danos ao imóvel em discussão ou multa contratual em debate pode ser interpretado pelos tribunais como renúncia tácita a esses créditos. A quitação com ressalvas específicas é o instrumento correto nesses casos, pois encerra a relação formal sem abrir mão dos direitos ressalvados.

**Omitir a liberação expressa do fiador:** A quitação que não menciona o fiador por nome e CPF e não declara expressamente sua exoneração cria incerteza jurídica. O fiador pode ser acionado por supostos débitos posteriores se a quitação não for clara quanto ao encerramento de toda a sua responsabilidade de garantia.

**Identificar incorretamente o contrato ou o imóvel:** Quitações genéricas sem número do contrato, endereço completo do imóvel locado, CEP e período de vigência da locação não servem como prova robusta em disputas futuras. O TJSP e o STJ têm exigido quitações com identificação precisa do negócio jurídico encerrado.

**Quitação emitida por imobiliária sem procuração com poderes específicos:** Administradoras de imóveis que emitem quitações sem procuração outorgada pelo proprietário com poderes expressos para esse fim não vinculam juridicamente o locador. O ex-locatário pode ser surpreendido com cobrança posterior movida pelo próprio proprietário, que arguirá não ter autorizado a quitação.

**Não conservar via física ou digital assinada:** Locador e locatário devem conservar cópia da quitação assinada por no mínimo 5 anos — prazo prescricional das ações pessoais relativas a contratos de locação (Artigo 205 do Código Civil). Quitações assinadas digitalmente com certificado ICP-Brasil têm presunção de autenticidade e são admitidas nos processos eletrônicos do Judiciário.