Notificação de Despejo por Uso Próprio

A Notificação de Despejo por Uso Próprio é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato — Art. 47, III — Denúncia Cheia por Uso Próprio.

A Lei do Inquilinato brasileira distingue duas modalidades de denúncia da locação pelo locador: (a) denúncia vazia — para contratos com prazo determinado após o término do prazo (Art. 46 da LI para contratos com mais de 30 meses) ou contratos por prazo indeterminado (Art. 57 da LI), em que o locador pode retomar o imóvel sem motivação específica; (b) denúncia cheia — para contratos por prazo determinado ainda em vigor ou para contratos com menos de 30 meses, em que o locador precisa demonstrar uma das causas legais do Art. 47 da LI, entre elas o uso próprio (inciso III).

O Art. 47, III, da Lei do Inquilinato exige que o imóvel seja destinado ao uso residencial do locador ou de seu cônjuge, descendente ou ascendente que não disponha de imóvel residencial próprio. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), nos REsps 1.829.663 e 1.703.475, consolidou que: (a) o uso próprio deve ser efetivo e não meramente especulativo — o locador que retoma o imóvel e o coloca para alugar novamente em curto prazo responde por danos ao locatário deslocado; (b) parentes de segundo grau (irmão, cunhado, tio) não se enquadram no Art. 47, III — somente cônjuge, descendente (filho, neto) e ascendente (pai, avô); (c) o companheiro em união estável reconhecida tem os mesmos direitos que o cônjuge para fins da LI (STJ — REsp 1.451.494).

A notificação por uso próprio deve ser enviada com antecedência mínima de 30 dias do prazo pretendido de desocupação. Para locações residenciais por prazo indeterminado, a notificação deve preceder o ajuizamento da ação de despejo e fixar o prazo de desocupação. O forms-legal.com disponibiliza modelo completo de Notificação de Despejo por Uso Próprio com todos os elementos exigidos pela Lei do Inquilinato e pela jurisprudência do STJ.

A Notificação de Despejo por Uso Próprio no Brasil é necessária nas seguintes situações:

**Locador que Necessita do Imóvel para Residência:** Quando o locador, após período de locação, decide ocupar o imóvel como sua residência principal — por mudança de cidade, separação conjugal, necessidade de moradia próxima ao trabalho ou outras razões pessoais. O uso próprio do locador é a hipótese mais comum do Art. 47, III, da LI.

**Filho ou Filha que Precisa de Moradia:** Quando descendente do locador (filho, filha, neto — qualquer grau de descendência) não possui imóvel residencial próprio e necessita do imóvel locado para residência. O STJ (REsp 1.829.663) reconhece que o descendente não precisa comprovar extrema necessidade — basta não ter imóvel próprio. A filha casada que mora de aluguel com o marido, por exemplo, enquadra-se no Art. 47, III, da LI.

**Pais ou Avós do Locador que Precisam de Moradia:** Quando ascendente do locador (pai, mãe, avô, avó) não possui imóvel residencial próprio e necessita do imóvel locado para residência. O STJ confirmou que a necessidade do ascendente de morar em imóvel adequado às suas condições de saúde (ex: imóvel em andar térreo para idoso com mobilidade reduzida) justifica o uso do Art. 47, III.

**Término do Contrato por Prazo Determinado Inferior a 30 Meses:** Para contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses que chegaram ao fim sem renovação expressa e que estão sendo prorrogados automaticamente por prazo indeterminado (Art. 47 da LI), a retomada do imóvel por uso próprio exige a notificação com 30 dias de antecedência, seguida de ação de despejo se o locatário não desocupar voluntariamente.

**Contratos Comerciais — Não Aplicabilidade Direta:** O Art. 47, III, da LI aplica-se especificamente a locações residenciais. Para locações não residenciais (comerciais, industriais, para temporada), a retomada segue regras distintas — prazo determinado findo, o locador pode retomar sem motivação; para renovação compulsória (Lei do Inquilinato — Arts. 71 a 75), o locador precisa demonstrar necessidade própria nos termos do Art. 52, II, da LI, que tem requisitos distintos do Art. 47, III.

**Planejamento Antecipado da Retomada:** Locadores que pretendem recuperar o imóvel para uso próprio dentro de 6 a 12 meses devem enviar a notificação com antecedência para iniciar o prazo legal e negociar condições de saída com o locatário — como indenização pela mudança (advogados recomendam oferecer de 1 a 3 meses de aluguel) ou prazo estendido de desocupação para evitar conflitos.

A Notificação de Despejo por Uso Próprio no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais, conforme o Art. 47, III, da Lei nº 8.245/1991 e a jurisprudência do STJ:

**Qualificação do Locador (Notificante):** Nome completo, CPF, estado civil, profissão, endereço atual de residência do locador. A identificação do locador com seu endereço atual é relevante porque comprova que ele próprio não reside no imóvel objeto da locação — condição implícita do uso próprio. Para locadores casados, indicar também o nome e CPF do cônjuge, especialmente se o uso pretendido é do cônjuge.

**Qualificação do Locatário (Notificado):** Nome completo, CPF, endereço do imóvel locado. Se houver sublocatários (Art. 30 da LI), a notificação deve ser encaminhada também a eles, pois o despejo extingue a sublocação.

**Identificação do Imóvel:** Endereço completo do imóvel locado, número de matrícula no CRI se disponível, tipo de imóvel (apartamento, casa, sala comercial), número do andar e bloco em casos de edifício. Se o imóvel está sob administração de imobiliária (Lello, Apolar, Auxiliadora Predial, Coelho da Fonseca ou outras), indicar os dados da administradora.

**Fundamento Legal: Art. 47, III, da LI — Identificação do Beneficiário:** Indicação expressa de que a retomada se funda no Art. 47, III, da Lei do Inquilinato e identificação do beneficiário do uso próprio: o próprio locador, o cônjuge ou companheiro (com comprovação da união estável se for o caso), o descendente (filho, filha, neto) ou o ascendente (pai, mãe, avô) — com nome completo e CPF do beneficiário e declaração de que ele não possui imóvel residencial próprio. A omissão da identificação do beneficiário é causa de nulidade da notificação — o STJ (REsp 1.829.663) exige que o beneficiário seja identificado já na notificação, não apenas na petição inicial.

**Declaração de Não Possuir Imóvel Residencial Próprio:** Declaração expressa firmada pelo locador de que o beneficiário do uso (ele próprio, cônjuge, descendente ou ascendente) não possui imóvel residencial próprio no município onde está localizado o imóvel locado. O STJ (REsp 1.703.475) firmou que o beneficiário que possui imóvel em outro município pode usar o Art. 47, III, se não tiver imóvel no município do imóvel locado — mas a declaração deve ser específica quanto ao município.

**Prazo de Desocupação (Mínimo 30 Dias):** Fixação do prazo mínimo de 30 dias para desocupação voluntária pelo locatário. O prazo começa a correr da data de recebimento da notificação pelo locatário. A Lei do Inquilinato não prevê prazo mínimo diferenciado para uso próprio — o prazo de 30 dias é o padrão da notificação extrajudicial, mas o locatário pode negociar prazo maior na ação de despejo (o juiz pode conceder prazo de até 6 meses para desocupação nos casos de uso próprio — Art. 63 da LI).

**Advertência sobre Multa por Uso Indevido (Art. 47, §2°, da LI):** O Art. 47, §2°, da Lei do Inquilinato prevê penalidade ao locador que retoma o imóvel com fundamento no uso próprio mas não o destina ao uso declarado — o locatário tem direito a ser reintegrado na posse ou a receber indenização equivalente a doze meses de aluguel. A notificação deve advertir o locador sobre esse risco, e o locador deve estar certo de que usará efetivamente o imóvel. O forms-legal.com orienta sobre a comprovação do uso próprio posterior ao despejo.

Para preencher corretamente a Notificação de Despejo por Uso Próprio no Brasil:

**1. Confirme o Enquadramento Legal:** Antes de enviar a notificação, confirme: (a) o contrato é de locação residencial?; (b) o beneficiário do uso é o locador, seu cônjuge/companheiro, descendente ou ascendente?; (c) o beneficiário não tem imóvel residencial próprio no município?; (d) o contrato está em vigência (prazo determinado em curso) ou prorrogado por prazo indeterminado? O Art. 47, III, da LI se aplica a ambas as hipóteses, mas o rito processual pode variar.

**2. Identifique o Beneficiário com Precisão:** Indique no texto da notificação o nome completo e CPF do beneficiário (ex: filho João Carlos Silva, CPF 123.456.789-01) e a declaração de que ele não possui imóvel residencial próprio. Recomenda-se anexar à notificação certidão negativa de propriedade do beneficiário obtida no CRI da comarca onde está localizado o imóvel — prova mais eficaz da não propriedade.

**3. Fixe o Prazo de Desocupação:** Indique a data limite para desocupação voluntária — no mínimo 30 dias a partir da data de recebimento da notificação. Considere as necessidades práticas do locatário para buscar novo imóvel — prazos de 60 a 90 dias são mais bem recebidos e reduzem o risco de resistência e litígio judicial.

**4. Envie pelo CRTD:** Protocolize a notificação no Cartório de Registro de Títulos e Documentos (CRTD) da comarca do imóvel para envio ao locatário com certidão de entrega. O CRTD emite certidão de transmissão e certidão de entrega com fé pública — prova necessária para a petição inicial da ação de despejo caso o locatário não desocupe voluntariamente. Guarde o original da certidão de entrega.

**5. Ofereça Indenização Voluntária pela Mudança:** Para facilitar a desocupação voluntária e evitar ação judicial (que pode demorar 1 a 2 anos), o locador pode oferecer indenização pela mudança — equivalente a 1 a 3 meses de aluguel. Essa prática não é obrigatória, mas é eficaz para reduzir conflitos. A oferta deve ser feita por escrito (carta ou e-mail com confirmação de leitura) e condicionada à entrega das chaves na data acordada.

**6. Após o Prazo, Ajuíze a Ação de Despejo:** Se o locatário não desocupar voluntariamente no prazo, ajuíze ação de despejo com fundamento no Art. 47, III, da LI na Vara Cível ou no Juizado Especial Cível (JEC) da comarca do imóvel. Junte à petição: contrato de locação, notificação e certidão de entrega do CRTD, certidão negativa de propriedade do beneficiário, documentos que comprovem a necessidade do uso próprio (declaração do beneficiário, contrato de trabalho no município, laudos médicos se a necessidade decorrer de saúde).

Os requisitos legais da Notificação de Despejo por Uso Próprio são fixados pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato):

**Art. 47, III, da Lei nº 8.245/1991 — Hipótese Legal:** Vigente o contrato por prazo determinado, o locador poderá reaver o imóvel se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. O STJ consolidou que o requisito de não possuir imóvel deve ser verificado no município onde está localizado o imóvel locado, não em qualquer município do Brasil (REsp 1.703.475).

**Art. 47, §2°, da Lei nº 8.245/1991 — Penalidade por Uso Indevido:** Se o locador, em ação fundada no Art. 47, III, obtiver a retomada do imóvel e não o destinar ao uso declarado, ficará sujeito à pena de reimissão do locatário na posse ou ao pagamento de indenização de doze meses de aluguel, mais perdas e danos, de acordo com a opção do locatário. O STJ (REsp 1.829.663) confirmou que o prazo para verificação do uso indevido é de 6 meses após a desocupação — se o locador colocar o imóvel para alugar novamente dentro desse período, fica caracterizado o uso indevido.

**Art. 63 da Lei nº 8.245/1991 — Prazo de Desocupação na Ação Judicial:** Julgada procedente a ação de despejo por uso próprio, o juiz concederá ao locatário prazo de 30 dias para desocupação, podendo ser prorrogado por até 6 meses em caso de idosos, doentes graves ou portadores de deficiência que residam no imóvel. O Art. 63, §3°, da LI veda a prorrogação para situações de inadimplemento ou abandono voluntário.

**Art. 9°, II, da Lei nº 8.245/1991 — Denúncia Cheia:** A locação pode ser desfeita pela denúncia do locador, nas hipóteses previstas na lei — denúncia cheia, para contratos por prazo determinado e contratos com menos de 30 meses prorrogados. Para contratos com mais de 30 meses prorrogados, a denúncia pode ser vazia (Art. 46 da LI), sem necessidade de motivação específica do Art. 47.

**Arts. 46 e 57 da Lei nº 8.245/1991 — Denúncia Vazia:** Para contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, findo o prazo e não renovados, o locador pode denunciar a locação (denúncia vazia — Art. 46 da LI) concedendo 30 dias para desocupação. Para contratos por prazo indeterminado (Art. 57 da LI), o locador notifica com 30 dias de antecedência, sem necessidade de motivação. Nessas hipóteses, a notificação por uso próprio não é tecnicamente necessária — a denúncia vazia já é suficiente para a retomada.

Os erros mais frequentes na Notificação de Despejo por Uso Próprio no Brasil:

**Indicar Beneficiário que Não se Enquadra no Art. 47, III, da LI:** O Art. 47, III, da Lei do Inquilinato é restritivo quanto aos beneficiários: locador, cônjuge ou companheiro, ascendente ou descendente. Parentes de segundo grau — irmão, cunhado, sobrinho, tio — não se enquadram. O STJ (REsp 1.703.475) confirmou que a lista é taxativa. Notificar para uso de irmão do locador resulta em extinção da ação de despejo por falta de fundamentação legal.

**Não Declarar que o Beneficiário Não Tem Imóvel Próprio:** A omissão da declaração de que o beneficiário não possui imóvel residencial próprio invalida a notificação — o STJ (REsp 1.829.663) confirmou que esse requisito deve ser demonstrado já na notificação extrajudicial. O locatário pode exigir a comprovação documental antes de desocupar voluntariamente.

**Usar o Imóvel para Finalidade Diferente da Declarada:** Retomar o imóvel com fundamento no Art. 47, III, (uso residencial) e utilizá-lo para fins comerciais, transformá-lo em imóvel de veraneio ou colocá-lo novamente para locação em menos de 6 meses expõe o locador à penalidade do Art. 47, §2°, da LI — reimissão do locatário na posse ou indenização de 12 meses de aluguel. O risco é real e frequentemente objeto de ação pelo locatário deslocado.

**Não Enviar pelo CRTD:** Enviar a notificação por e-mail, WhatsApp ou carta simples sem prova de recebimento fragiliza a posição processual do locador. O Cartório de Registro de Títulos e Documentos (CRTD) emite certidão de entrega com fé pública — prova indispensável para a petição inicial da ação de despejo. Sem essa prova, o locatário pode negar o recebimento e o juiz pode extinguir a ação por falta de condição de procedibilidade.

**Confundir Denúncia Vazia com Uso Próprio:** Para contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, findo o prazo e em prorrogação por prazo indeterminado, o locador pode usar a denúncia vazia (Art. 46 da LI) — sem necessidade de motivar o pedido de retomada. Muitos locadores enviam notificação por uso próprio em situações onde a denúncia vazia seria mais simples e segura. O advogado deve analisar o tipo e o prazo do contrato antes de definir o fundamento da notificação.