Notificação Devolução Caução Locação Brasil

A Notificação Devolução Caução Locação é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), Art. 38.

O Art. 38 da Lei do Inquilinato é o dispositivo central que regula a caução em dinheiro como garantia de locação urbana no Brasil. O §2º do Art. 38 determina que a caução em dinheiro não pode ser superior a três aluguéis mensais e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário durante a locação toda a rentabilidade produzida. Ao término da locação, na hipótese de o contrato se extinguir sem que haja descumprimento contratual imputável ao locatário, o valor da caução deve ser restituído ao locatário com a devida atualização monetária pela variação da caderneta de poupança — juros de remuneração e correção monetária — acumulados durante todo o período de vigência da locação.

A obrigação de devolução da caução nasce automaticamente com a extinção da locação e a entrega das chaves pelo locatário — o locador não precisa ser compelido por notificação para que essa obrigação exista. Contudo, na prática do mercado imobiliário brasileiro — especialmente em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Recife, Fortaleza e Salvador —, é frequente que locadores retenham o valor da caução por períodos prolongados após a entrega das chaves, alegando: (a) necessidade de verificar eventuais débitos de condomínio, IPTU e água após o encerramento da locação; (b) pendência de vistoria de saída; (c) discordância sobre eventuais danos ao imóvel. A notificação formal constitui o locador em mora quanto à obrigação de restituição e inicia o prazo para propositura de ação de cobrança ou de consignação em pagamento.

A Notificação de Devolução de Caução distingue-se da notificação de rescisão de locação: enquanto a notificação de rescisão comunica a intenção de encerrar a locação no futuro, a notificação de devolução de caução é enviada após o encerramento da locação e a entrega das chaves, quando já existe obrigação exigível de restituição do valor depositado. Ela é o instrumento que transforma a obrigação de restituição em mora do credor (locador) — permitindo ao ex-locatário cobrar juros de mora e correção monetária sobre o valor retido indevidamente.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhecem que o locador que retém a caução sem justificativa após a entrega das chaves e a quitação dos encargos está sujeito ao pagamento do valor da caução corrigido, acrescido de juros de mora de 1% ao mês (Art. 406 do Código Civil Brasileiro — CCB) e atualização monetária pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo/IBGE) ou pelo IGP-M/FGV, desde a data de entrega das chaves até o efetivo pagamento.

Notificação de Devolução de Caução em Locação Urbana no Brasil é necessária sempre que o ex-locatário entregou as chaves ao locador e quitou todas as suas obrigações locatícias, mas não recebeu de volta o valor da caução em dinheiro depositada no início da locação.

A notificação é necessária quando o locador retém a caução sem apresentar justificativa formal. Locatários em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e demais capitais relatam com frequência que administradoras imobiliárias registradas no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) retêm o valor da caução por 30, 60 ou até 90 dias após a entrega das chaves, sem informar com precisão os descontos realizados e sem restituir o saldo remanescente. A notificação formal estabelece o prazo de devolução e inicia a contagem dos juros de mora e da correção monetária sobre o valor retido.

A notificação é necessária quando o locador aplica descontos sobre a caução sem apresentar comprovantes. O Art. 38 da Lei do Inquilinato permite ao locador descontar da caução os valores correspondentes a danos ao imóvel comprovados no laudo de vistoria de saída, débitos de aluguel, condomínio, IPTU e demais encargos previstos no contrato. Contudo, o locador deve apresentar os comprovantes de cada desconto ao ex-locatário — faturas de reparos, boletos de condomínio e IPTU em atraso. Descontos sem comprovação documental são indevidos e podem ser contestados judicialmente.

A notificação é necessária para iniciar o prazo para propositura de ação de cobrança. Para propor ação de cobrança do valor da caução retida indevidamente, o ex-locatário deve demonstrar que notificou o locador extrajudicialmente e que este não restituiu o valor no prazo razoável — geralmente de 30 dias. O Juizado Especial Cível (JEC) da Comarca do imóvel é competente para ações de cobrança de caução de locação quando o valor não excede 40 salários mínimos (Lei nº 9.099/1995).

A notificação é necessária quando o locador argumenta que houve danos ao imóvel não documentados. Se o locador pretende descontar da caução valores relativos a danos ao imóvel, deve: (a) apresentar o laudo de vistoria de saída com os danos identificados; (b) apresentar orçamentos de reparo; e (c) comunicar formalmente ao locatário os descontos pretendidos. Sem essa documentação, o ex-locatário pode notificar o locador exigindo a restituição integral da caução.

Notificação de Devolução de Caução em Locação Urbana no Brasil, nos termos do Art. 38 da Lei nº 8.245/1991, deve conter os seguintes elementos essenciais para produzir efeitos jurídicos válidos e fundamentar eventual ação de cobrança.

Identificação das Partes: Nome completo, CPF e endereço do ex-locatário (notificante) e do locador (notificado). Se houver administradora imobiliária, identificá-la com razão social, CNPJ e número de registro no CRECI da Unidade Federativa. A notificação deve ser endereçada tanto ao locador proprietário quanto à administradora registrada no CRECI que administrou o contrato, pois ambos podem ser solidariamente responsáveis pela retenção indevida conforme a jurisprudência do TJSP.

Identificação do Contrato e do Imóvel: Data de celebração do contrato de locação, prazo original, data de entrega das chaves ao locador ou administradora imobiliária (com referência ao recibo de entrega das chaves assinado pelo locador ou seu representante). Endereço completo do imóvel locado com CEP, número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da comarca quando disponível.

Valor da Caução Depositada: Valor original da caução em dinheiro depositada no início da locação (em reais — R$), data do depósito em caderneta de poupança (com identificação do banco e da agência, nos termos do Art. 38, §2º da Lei do Inquilinato) e período de vigência da locação (data de início e data de encerramento).

Valor Atualizado da Caução: Valor atualizado da caução com a rentabilidade da caderneta de poupança acumulada durante o período de vigência da locação — conforme determina o Art. 38, §2º da Lei do Inquilinato. Referência ao extrato da caderneta de poupança que comprova o saldo atualizado. A remuneração da poupança no Brasil segue as regras do Banco Central do Brasil (BACEN): quando a SELIC supera 8,5% ao ano, rendimento de 0,5% ao mês mais TR (Taxa Referencial); quando a SELIC está igual ou abaixo de 8,5%, rendimento equivalente a 70% da SELIC mais TR.

Fundamento Legal da Restituição: Citação expressa do Art. 38, §2º da Lei nº 8.245/1991, que obriga o locador a restituir a caução ao término da locação, com a rentabilidade da poupança, na ausência de débitos imputáveis ao locatário.

Detalhamento dos Descontos Admissíveis: Se o locador pretende efetuar descontos, a notificação deve exigir que os comprovantes de cada desconto sejam apresentados: laudo de vistoria de saída identificando os danos, orçamentos de reparos assinados por empresa especializada, boletos pagos de condomínio e IPTU. Descontos sem comprovação documental são impugnáveis no Juizado Especial Cível (JEC — Lei 9.099/1995) da comarca do imóvel.

Prazo para Devolução: Prazo concedido ao locador para restituir o valor atualizado da caução — geralmente 30 dias a partir do recebimento da notificação, prazo reconhecido como razoável pelo TJSP e pelo CRECI. Dados bancários do ex-locatário para depósito (banco, agência, conta-corrente ou chave PIX).

Consequências da Não Devolução: Advertência de que, não restituída a caução no prazo, o ex-locatário promoverá ação de cobrança perante o Juizado Especial Cível (para valores até 40 salários mínimos) ou perante a Vara Cível da Comarca, acrescendo ao valor principal juros de mora de 1% ao mês (Art. 406 do CCB) e correção monetária pelo IPCA/IBGE desde a data de entrega das chaves, além de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação conforme reiterada jurisprudência do TJSP.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Notificação de Devolução de Caução para ex-locatários em todo o Brasil, facilitando a formalização da exigência de restituição do depósito caução conforme a Lei do Inquilinato e as orientações do SECOVI-SP.

Para preencher corretamente a Notificação de Devolução de Caução em Locação Urbana no Brasil na forms-legal.com, siga as orientações abaixo.

Reúna a Documentação: Antes de preencher, reúna: (a) o contrato de locação com a cláusula de caução identificando o valor original depositado; (b) o comprovante de depósito da caução na caderneta de poupança, incluindo banco, agência e número da conta poupança; (c) o extrato atual da caderneta de poupança com o saldo atualizado incluindo todos os rendimentos acumulados; (d) o recibo de entrega das chaves assinado pelo locador ou pela imobiliária, com data e hora da entrega; (e) cópia do laudo de vistoria de entrada do imóvel para contestar eventuais descontos indevidos.

Calcule o Valor Atualizado da Caução: Consulte o extrato da caderneta de poupança para verificar o saldo atual, que já inclui os juros e a correção monetária do período. Se o locador não depositou a caução em poupança como exige o Art. 38, §2º da Lei nº 8.245/1991 — mantendo-a em conta corrente ou simplesmente guardando o valor —, o locatário tem direito ao valor atualizado pelo mesmo índice de remuneração da poupança durante o período, conforme reconhecido pelo TJSP.

Defina o Prazo de Devolução e os Dados Bancários: Estabeleça prazo de 30 dias para devolução — reconhecido pelo TJSP e pelo CRECI como razoável para que o locador regularize pendências pós-locação. Informe os dados bancários completos para depósito: banco, agência, número da conta corrente ou poupança e chave PIX, se disponível, para facilitar a transferência. Inclua o endereço de e-mail para correspondência sobre eventuais impugnações de descontos.

Verifique os Descontos Pretendidos pelo Locador: Antes de enviar a notificação, constate se o locador ou a imobiliária já comunicou formalmente algum desconto pretendido. Se sim, exija por escrito os comprovantes: laudo de vistoria de saída, orçamentos de reparo com CNPJ da empresa prestadora, boletos de condomínio e IPTU com comprovante de pagamento. Descontos não comprovados documentalmente são impugnáveis no JEC.

Envio Formal: Envie a notificação por Cartório de Registro de Títulos e Documentos (CRTD) para maior robustez probatória, ou por e-mail com confirmação de leitura enviado simultaneamente à administradora imobiliária e ao locador. Guarde o comprovante de entrega para eventual ação de cobrança no Juizado Especial Cível (JEC) da comarca do imóvel, onde o procedimento é gratuito para valores até 20 salários mínimos (Lei 9.099/1995).

A restituição da caução em locação urbana no Brasil está sujeita aos requisitos estabelecidos pelo Art. 38 da Lei nº 8.245/1991 e pela jurisprudência do TJSP, TJRJ e STJ.

Depósito em Caderneta de Poupança: O Art. 38, §2º, da Lei do Inquilinato exige que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, revertendo toda a sua rentabilidade em benefício do locatário durante a locação. O locador que não fez o depósito em poupança está sujeito a responder pela rentabilidade que o valor teria gerado durante o período de locação, calculada com base na taxa SELIC acumulada ou na variação da poupança, conforme a decisão mais favorável ao locatário adotada pelo TJSP em cada caso concreto.

Limite da Caução: O Art. 38, §2º, da Lei do Inquilinato limita a caução em dinheiro ao valor de três aluguéis mensais. Cláusulas contratuais que fixem caução superior a três aluguéis são nulas de pleno direito — e o excedente deve ser restituído ao locatário acrescido de juros de mora de 1% ao mês (Art. 406 do Código Civil — CC) desde a data do depósito do valor excedente. O TJSP tem reiterado esse entendimento em diversas decisões da 31ª, 32ª e 33ª Câmaras de Direito Privado, que concentram os recursos de ações locatícias em São Paulo.

Restituição ao Término da Locação: O locador está obrigado a restituir o valor da caução ao término da locação, deduzidos eventuais débitos comprovados (aluguel em atraso, danos ao imóvel documentados no laudo de vistoria de saída pelo CRECI, encargos de condomínio e IPTU não quitados). Os descontos devem ser comprovados documentalmente e comunicados formalmente ao ex-locatário com apresentação dos comprovantes correspondentes.

Juros de Mora por Retenção Indevida: O locador que retém a caução sem justificativa após a entrega das chaves deve pagar o valor retido acrescido de juros de mora de 1% ao mês (Art. 406 do CC — taxa SELIC do período, conforme Emenda 66/2022 do Código Civil) e correção monetária pelo IPCA/IBGE ou pelo IGP-M/FGV desde a data de entrega das chaves até o efetivo pagamento, conforme orientação consolidada do TJSP e do STJ.

Prescrição da Pretensão: O STJ reconhece que o prazo prescricional para o ex-locatário exigir a devolução da caução é de 3 anos (Art. 206, §3º, IV, do Código Civil Brasileiro), contado da data em que a obrigação se tornou exigível — geralmente a data de entrega das chaves. Ex-locatários que não notificam o locador dentro desse prazo podem perder o direito de ação por prescrição.

Nas notificações de devolução de caução no Brasil, erros procedimentais frequentes prejudicam a pretensão do ex-locatário. Conheça os equívocos mais comuns.

Não exigir extrato da caderneta de poupança: O Art. 38, §2º, da Lei do Inquilinato exige que a caução seja depositada em poupança — e a rentabilidade pertence ao locatário. Ex-locatários que aceitam a devolução do valor nominal da caução sem exigir a rentabilidade acumulada no período da poupança estão abrindo mão de valor que lhes pertence por lei. Exija sempre o extrato da caderneta de poupança.

Aceitar descontos sem comprovação documental: Locadores e administradoras imobiliárias frequentemente realizam descontos da caução para danos ao imóvel, condomínio ou IPTU sem apresentar comprovantes. O ex-locatário tem o direito de exigir: laudo de vistoria de saída, orçamentos de reparos assinados por empresa especializada, e boletos pagos de condomínio e IPTU. Sem comprovação documental, os descontos são contestáveis no Juizado Especial Cível.

Aguardar prazo excessivo antes de notificar formalmente: Ex-locatários que aguardam 3 a 6 meses sem notificar formalmente o locador perdem tempo e facilitam argumentos de que houve débitos tardios de condomínio ou IPTU. Envie a notificação de devolução dentro de 15 a 30 dias após a entrega das chaves — isso delimita claramente o prazo de mora do locador e o momento a partir do qual correm os juros de mora.

Não guardar comprovante de entrega das chaves: Sem o recibo de entrega das chaves assinado pelo locador ou pela imobiliária, o locatário não consegue provar a data em que a locação foi encerrada — elemento essencial para calcular o valor atualizado da caução e para demonstrar que a obrigação de restituição tornou-se exigível.