Distrato de Locação Brasil

O Distrato de Locação é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e Art. 472 do Código Civil.

O Art. 9, I da Lei do Inquilinato reconhece o mútuo acordo como uma das causas válidas de extinção da locação urbana — ao lado da infração contratual, da falta de pagamento e das reparações urgentes pelo Poder Público. O Art. 472 do Código Civil consolida o princípio geral: o distrato se faz pela mesma forma exigida para o contrato — sendo a locação celebrada por instrumento particular escrito, o distrato também deve ser por escrito. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) têm reconhecido que o distrato verbal ou por comportamento concludente (como a entrega das chaves sem formalização) gera insegurança jurídica e litígios sobre multas, encargos e garantias.

O distrato de locação pode ser celebrado a qualquer momento durante a vigência do contrato — antes ou na data de término — e substitui a rescisão unilateral, que normalmente implica multa contratual pela parte que encerra antecipadamente. Quando locador e locatário chegam a consenso sobre os termos do encerramento, o distrato permite afastar ou negociar a multa prevista, resolver pendências de aluguel e encargos, definir a data de entrega das chaves e formalizar a quitação geral das obrigações recíprocas.

A quitação recíproca é o elemento central do distrato. Ao assinar o distrato, locador e locatário declaram que nada mais devem um ao outro em decorrência do contrato de locação encerrado — incluindo aluguéis, encargos (IPTU, taxa condominial, contas de consumo), multas, juros, eventuais indenizações por danos ao imóvel e o saldo da garantia locatícia. Essa quitação é definitiva — salvo cláusula expressa de ressalva, nenhuma das partes pode reabrir discussão sobre obrigações anteriores após a assinatura do distrato.

A devolução da garantia locatícia é obrigação do locador no distrato. Para caução em dinheiro depositado em caderneta de poupança na Caixa Econômica Federal (conforme Art. 38 da Lei do Inquilinato), o locador deve devolver o valor integral com rendimentos ao locatário, deduzidas eventuais despesas comprovadas de reparos por danos imputáveis ao locatário além do desgaste natural. Para fiança, o distrato libera o fiador de qualquer obrigação futura. Para seguro fiança locatícia emitido por seguradoras autorizadas pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), o distrato encerra a vigência da apólice.

O laudo de vistoria de saída, elaborado no ato da entrega das chaves, é peça fundamental do distrato. Ele documenta o estado do imóvel devolvido em comparação com o laudo de vistoria inicial (entrega das chaves ao locatário), determinando se há danos imputáveis ao locatário além do desgaste natural pelo uso — base para eventual dedução da caução ou exigência de reparos antes da assinatura do distrato. O Cartório de Notas de São Paulo e do Rio de Janeiro oferecem serviços de reconhecimento de firma no distrato, conferindo presunção de autenticidade às assinaturas, embora não seja exigido legalmente para validade entre as partes.

Distrato de Locação no Brasil é necessário sempre que locador e locatário desejam encerrar, por acordo mútuo, o contrato de locação antes do término natural do prazo ou na data de vencimento, formalizando o encerramento e prevenindo litígios futuros sobre multas, encargos e garantias.

O distrato é essencial nas rescisões antecipadas negociadas. Locatários que precisam desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual — por motivo de transferência de emprego, aquisição de imóvel próprio (financiado pela Caixa Econômica Federal com crédito habitacional ou pelo Banco do Brasil), mudança de cidade ou dificuldade financeira — podem negociar com o locador a dispensa ou redução da multa contratual prevista no Art. 4º da Lei do Inquilinato (equivalente a três aluguéis, reduzida proporcionalmente ao tempo cumprido). O distrato formaliza essa negociação.

O distrato é necessário ao término do prazo em locações com pendências. Quando o contrato de locação vence e existem saldos de aluguel, encargos ou discussão sobre reparos, o distrato com quitação parcial ou condicionada permite que as partes documentem o que foi acordado sobre cada pendência — evitando que o locatário saia sem recibo de quitação e o locador fique sem prova de valores devidos.

O distrato é exigido para liberação de garantias. O seguro fiança locatícia emitido por seguradoras credenciadas na SUSEP precisa ser formalmente cancelado após o encerramento da locação — o distrato é o documento base apresentado à seguradora para cancelamento da apólice e eventual reembolso de prêmios não utilizados. Para a caução em poupança na Caixa Econômica Federal, o distrato formaliza o direito do locatário ao levantamento do depósito com rendimentos.

O distrato é necessário quando há fiador. O contrato de fiança — garantia mais comum nas locações residenciais de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre — deve ser formalmente encerrado junto com a locação. O distrato libera o fiador de responsabilidade solidária futura, sendo muitas vezes exigido pelo fiador ou por seu cônjuge (que assinou a outorga conjugal prevista no Art. 1.647, III do Código Civil) como condição para desonerar a propriedade imobiliária que serviu como prova de solvência.

Distrato de Locação no Brasil, nos termos do Art. 9, I da Lei nº 8.245/1991 e do Art. 472 do Código Civil, deve conter os seguintes elementos essenciais para formalizar o encerramento consensual da locação com segurança jurídica para ambas as partes.

Identificação das Partes e do Contrato Encerrado: Dados completos do locador e do locatário — nome, CPF (Cadastro de Pessoas Físicas da Receita Federal), RG (Registro Geral), endereço. Referência precisa ao contrato de locação encerrado — data de celebração, prazo, imóvel locado (endereço completo, número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis — CRI — e inscrição IPTU perante a Prefeitura Municipal).

Data de Encerramento e Entrega das Chaves: A data efetiva em que a locação é considerada encerrada e a data de entrega das chaves ao locador. Essas datas podem coincidir ou ser diferentes — por exemplo, o distrato pode ser assinado em 15 de maio, com entrega das chaves prevista para 30 de maio, dando ao locatário tempo para efetivar a mudança. O aluguel continua devido até a data efetiva de entrega das chaves.

Quitação Recíproca de Obrigações: Declaração de que locador e locatário nada mais devem um ao outro em decorrência do contrato de locação encerrado — aluguéis, encargos (IPTU, taxa condominial, contas de consumo de água/energia/gás), multas, juros e eventuais indenizações por danos ao imóvel. A quitação pode ser total (abrangendo todas as obrigações) ou parcial, com ressalva de valor específico ainda pendente.

Tratamento da Multa por Rescisão Antecipada: Quando o distrato é celebrado antes do término do prazo contratual, as partes devem definir expressamente se a multa prevista no Art. 4º da Lei do Inquilinato é: (a) dispensada integralmente por acordo mútuo; (b) reduzida a valor negociado; ou (c) mantida no percentual legal proporcional ao período restante. A ausência de previsão expressa sobre a multa pode gerar litígio posterior sobre se ela foi ou não incluída na quitação.

Devolução da Garantia Locatícia: Previsão específica sobre o destino da garantia constituída — caução em dinheiro (valor a ser devolvido, rendimentos da poupança, eventuais deduções por reparos), fiança (declaração de liberação do fiador), seguro fiança (comprometimento de comunicar o encerramento à seguradora SUSEP). O Art. 38, §2º, da Lei do Inquilinato determina que a caução deve ser devolvida integralmente com rendimentos ao locatário, salvo danos comprovados.

Laudo de Vistoria de Saída: Referência ao laudo de vistoria realizado no ato da entrega das chaves, comparando o estado atual do imóvel com o laudo inicial. Se houver danos imputáveis ao locatário além do desgaste natural, o distrato deve indicar quem paga os reparos, em qual valor e prazo — ou autorizar a dedução da caução.

Fiador: Se o contrato original tinha fiança, o distrato deve ser assinado também pelo fiador ou deve conter cláusula expressa de liberação do fiador de todas as obrigações futuras derivadas da locação encerrada — protegendo o fiador de eventual cobrança por fatos anteriores à data do distrato.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Distrato de Locação como referência para locadores e locatários brasileiros. A redação do distrato deve ser precisa sobre multas, garantias e quitações — as partes devem consultar advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) para eventuais valores em disputa ou quando existirem pendências relevantes de aluguel e encargos.

Para preencher corretamente o Distrato de Locação no Brasil na forms-legal.com, siga as orientações abaixo.

Contrato de Referência: Informe todos os dados do contrato de locação que está sendo encerrado — data de assinatura original, identificação das partes, endereço do imóvel e prazo contratual. Essa vinculação é essencial para identificar precisamente qual contrato está sendo distratado.

Data de Encerramento: Defina com precisão a data em que a locação é encerrada. Se o locatário ainda não entregou as chaves, defina também a data de entrega prevista — o aluguel é devido até a data efetiva de devolução das chaves, conforme entendimento consolidado do TJSP e do STJ.

Quitação e Multa: Decida antes de assinar se a multa por rescisão antecipada será dispensada ou mantida. Se dispensada, informe isso expressamente no campo de quitação. Se mantida ou reduzida, informe o valor negociado. Inclua na quitação todos os encargos eventualmente em aberto — IPTU do ano corrente (se pago pelo locatário), saldo de taxa condominial ou conta de consumo.

Garantia: Para caução em poupança, informe o banco, número da conta e o valor a ser devolvido (incluindo rendimentos). Para fiança, inclua o nome e CPF do fiador no distrato e sua assinatura de liberação. Para seguro fiança, informe o número da apólice e a seguradora, comprometendo-se a comunicar o encerramento à SUSEP.

Vistoria de Saída: Realize a vistoria antes ou no ato da assinatura do distrato. Se houver danos, defina quem paga, quanto e em que prazo — ou autorize dedução da caução com comprovação de orçamento e nota fiscal dos reparos.

O Distrato de Locação no Brasil está sujeito a requisitos legais estabelecidos pelo Art. 9, I da Lei nº 8.245/1991, pelo Art. 472 do Código Civil e pela jurisprudência consolidada do TJSP, TJRJ e STJ.

Forma Escrita: O Art. 472 do Código Civil exige que o distrato observe a mesma forma do contrato — sendo a locação por escrito, o distrato também deve ser por escrito, assinado por locador e locatário. Cartório de Notas pode reconhecer as firmas para maior segurança probatória, embora não seja obrigatório para validade entre as partes.

Quitação Formal: O distrato deve conter quitação expressa de todas as obrigações abrangidas — aluguel, encargos e garantias. Quitações genéricas sem especificação podem ser questionadas judicialmente. O STJ tem decidido que a quitação deve ser interpretada restritivamente — apenas o que foi explicitamente quitado está liberado.

Devolução de Caução: O Art. 38, §2º, da Lei do Inquilinato determina que o locador deve devolver a caução com os rendimentos da poupança ao término da locação. A retenção da caução sem causa comprovada sujeita o locador à ação de cobrança na Vara Cível ou no Juizado Especial Cível, com juros de mora e correção monetária pelo IPCA/IBGE desde a data do inadimplemento.

Aluguel até a Entrega das Chaves: Pelo entendimento consolidado do TJSP, TJRJ e STJ, o aluguel é devido até a data efetiva de entrega das chaves ao locador — independentemente de o distrato ter sido assinado antes. O locatário que permanecer no imóvel após a data acordada no distrato deve pagar aluguel pelo período excedente, calculado pro rata die sobre o valor do último aluguel.

Nos distratos de locação no Brasil, erros frequentes de redação e negociação geram litígios desnecessários. Conheça os equívocos mais comuns e como evitá-los.

Não prever expressamente a multa por rescisão antecipada: O distrato que omite a multa cria ambiguidade — o locador pode alegar que a multa foi incluída na quitação geral, enquanto o locatário pode alegar que a quitação não a abrangeu. A redação deve ser explícita: 'as partes dispensam mutuamente a multa contratual' ou 'o locatário paga multa de R$ X, já incluída na quitação abaixo'.

Assinar o distrato sem realizar vistoria de saída: Locadores que assinam o distrato com quitação geral antes de vistoriar o imóvel ficam impedidos de cobrar danos ao locatário após a assinatura — a quitação é definitiva. A vistoria de saída deve sempre anteceder ou ser contemporânea à assinatura do distrato.

Não incluir o fiador na assinatura do distrato: O fiador que não assina o distrato pode questionar a liberação de sua responsabilidade. Embora o encerramento do contrato principal extinga a fiança (Art. 15 da Lei do Inquilinato aplicado por analogia), a assinatura expressa do fiador no distrato elimina qualquer dúvida e protege todos os envolvidos.

Esquecer de incluir encargos em aberto: Distratos que quitam apenas o 'aluguel' deixam em aberto o IPTU do ano corrente, a taxa condominial do último mês e contas de consumo ainda não fechadas. O distrato deve abranger expressamente todos os encargos, com previsão de como os valores pendentes — ainda não faturados na data do distrato — serão pagos e comprovados.