Contrato de Cessão de Locação Brasil

O Contrato de Cessão de Locação é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), Art. 13.

O Art. 13 da Lei do Inquilinato exige que a cessão da locação dependa de autorização prévia e escrita do locador. Sem essa autorização, a cessão é nula e constitui infração contratual que pode fundamentar ação de despejo (Art. 9, II da Lei do Inquilinato). A cessão de locação se distingue da sublocação (Art. 14 da Lei do Inquilinato) — na sublocação, o locatário original mantém sua posição contratual e cria nova relação de locação com o sublocatário, permanecendo responsável perante o locador; na cessão, o locatário original sai completamente da relação contratual e o cessionário assume sua posição integral perante o locador.

A cessão de locação é especialmente relevante em contratos de locação comercial, onde mudanças societárias — fusão, cisão, incorporação ou alteração de controle da pessoa jurídica locatária — podem gerar a necessidade de transferência do contrato de locação para a nova entidade. O Art. 12 da Lei do Inquilinato trata da continuidade da locação em caso de morte do locatário — hipótese específica em que a posição contratual é transmitida aos sucessores legais —, mas a cessão voluntária por ato entre vivos é regida exclusivamente pelo Art. 13.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) têm reiteradamente decidido que a anuência do locador à cessão de locação deve ser expressa e escrita — consentimento tácito ou verbal não satisfaz a exigência do Art. 13. O SECOVI-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) e as administradoras de imóveis credenciadas no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) recomendam que a anuência do locador seja formalizada em aditivo ao contrato de locação ou em instrumento separado de cessão, com identificação completa do cessionário e, quando pertinente, apresentação de nova garantia locatícia.

O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), nos Arts. 286 a 303, trata da cessão de crédito e assunção de dívida — institutos que se aplicam subsidiariamente à cessão de locação prevista no Art. 13 da Lei do Inquilinato. O Art. 299 do Código Civil determina que a assunção de dívida (transferência da obrigação de pagar aluguel ao cessionário) exige consentimento expresso do credor (locador) para produzir efeitos liberatórios ao devedor cedente (locatário original).

A cessão de locação em imóveis rurais segue regime distinto: aplica-se o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e o Decreto 59.566/1966, que exigem autorização escrita do arrendador e conferem ao arrendatário cedido o mesmo direito de preferência na renovação assegurado ao arrendatário original. O INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) tem competência para verificar o cumprimento das normas de arrendamento rural, inclusive em contratos cedidos.

Contrato de Cessão de Locação no Brasil é necessário em situações específicas em que o locatário precisa transferir sua posição contratual a terceiro com autorização do locador.

A cessão de locação é necessária quando há mudança societária na empresa locatária — fusão, incorporação, cisão ou transferência de controle que resulte na alteração do CNPJ do locatário. Em locações comerciais de salas, lojas, galpões industriais e escritórios em edifícios corporativos de São Paulo (Faria Lima, Paulista, Berrini, Vila Olímpia), Rio de Janeiro (Centro, Barra da Tijuca), Belo Horizonte e Curitiba, a reestruturação societária do locatário pode tornar necessária a cessão formal do contrato de locação para a nova entidade — com anuência do locador e eventual atualização das garantias locatícias (fiança por novos sócios, seguro-fiança junto a seguradoras autorizadas pela SUSEP, ou caução em dinheiro renovada).

A cessão é necessária quando o locatário pessoa física deseja se mudar definitivamente antes do término do contrato, e identifica terceiro interessado em assumir o imóvel nas mesmas condições — prazo, aluguel, índice de reajuste (IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV). Nessa situação, a cessão permite ao locatário original se desvincular do contrato sem pagar multa rescisória proporcional (Art. 4 da Lei do Inquilinato), desde que o locador concorde com a substituição do locatário.

A cessão de locação é utilizada em casos de separação ou divórcio de cônjuges que residem em imóvel alugado — o cônjuge que permanece no imóvel pode formalizar a cessão para assumir individualmente a posição de locatário, com anuência do locador, desonerando o outro cônjuge das obrigações locatícias futuras.

A cessão de locação não residencial no contexto de recuperação judicial é disciplinada pelo Art. 60-A da Lei 11.101/2005 (LREF), que permite ao juiz autorizar a transferência da locação comercial do devedor em recuperação para o adquirente de seu estabelecimento comercial, desde que o locador concorde. O TJSP e o TJRJ têm reconhecido a cessão de locação no contexto de trespasse do estabelecimento comercial (Art. 1.142 do CC) como operação complementar necessária para viabilizar a continuidade do negócio na recuperação judicial.

Separações consensuais e divórcios extrajudiciais (Art. 733 do CPC/2015) homologados perante o Cartório de Notas incluem frequentemente cláusula sobre a locação residencial do casal, tornando necessário instrumento de cessão de locação formalizado entre os ex-cônjuges e o locador para regularizar a posição contratual do cônjuge que permanece no imóvel.

Contrato de Cessão de Locação no Brasil, nos termos do Art. 13 da Lei nº 8.245/1991 e dos Arts. 286 a 303 do Código Civil, deve conter os seguintes elementos para criar cessão válida e eficaz.

Qualificação das Três Partes: Nome completo, CPF ou CNPJ, RG (para pessoas físicas), estado civil, profissão e endereço completo de: (1) Locador — credor da obrigação de pagar aluguel e proprietário ou administrador do imóvel; (2) Locatário Cedente — a parte que transfere sua posição contratual; e (3) Cessionário — a parte que assume a posição de locatário perante o locador.

Referência Precisa ao Contrato de Locação Cedido: Identificação do contrato de locação objeto da cessão — data de celebração, partes originais, endereço completo do imóvel locado (logradouro, número, complemento, bairro, município, UF, CEP), valor atual do aluguel em BRL, índice de reajuste (IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV), prazo remanescente e data de término prevista.

Consentimento Expresso do Locador (Art. 13 da Lei do Inquilinato): Cláusula de anuência do locador à cessão, expressa e escrita, com declaração de que: (a) concorda com a transferência da posição de locatário do cedente ao cessionário; (b) declara estar ciente da identidade e da qualificação do cessionário; e (c) aceita as condições da cessão (liberação ou manutenção da responsabilidade do cedente, nova garantia etc.).

Efeitos da Cessão — Liberação ou Manutenção do Cedente: Cláusula determinando se o locatário cedente é liberado de todas as obrigações futuras decorrentes do contrato de locação (cessão liberatória — Art. 299 do Código Civil), ou se o cedente permanece como garantidor subsidiário das obrigações do cessionário (cessão com manutenção da responsabilidade). A liberação total do cedente exige consentimento expresso do locador.

Garantia Locatícia do Cessionário: Indicação da modalidade de garantia locatícia oferecida pelo cessionário — fiança por fiador pessoa física com outorga conjugal quando necessária, seguro-fiança locatícia contratado junto a seguradora autorizada pela SUSEP, caução em dinheiro de até três aluguéis depositada em caderneta de poupança na Caixa Econômica Federal, ou manutenção da garantia original (se o fiador ou a seguradora anuírem à cessão). Observar a proibição de cumulação de garantias do Art. 37, parágrafo único da Lei do Inquilinato.

Data de Eficácia da Cessão: A data a partir da qual o cessionário assume a posição de locatário — geralmente a data de assinatura do contrato de cessão ou data futura específica acordada entre as partes. Indicar se há período de transição em que cedente e cessionário respondem conjuntamente pelas obrigações.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Cessão de Locação como referência. A cessão de locação envolve transferência de obrigações patrimoniais significativas — as partes devem consultar advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) para orientação sobre os efeitos específicos da cessão em cada situação.

Atualização de Cadastro e Concessionárias: O contrato de cessão deve incluir cláusula responsabilizando o cessionário pela atualização do cadastro de consumidor perante as concessionárias de serviços públicos — SABESP (água e esgoto em São Paulo), Enel (energia elétrica em SP, RJ, CE, GO), Comgás (gás canalizado), além de síndico e administradora de condomínio (onde aplicável). A falta de atualização gera cobranças indevidas ao cedente após a data da cessão, que podem ser objeto de ação de regresso do cedente contra o cessionário com fundamento no Art. 304 do Código Civil (pagamento por terceiro).

Responsabilidade por Débitos Pretéritos: O contrato deve definir expressamente qual das partes (cedente ou cessionário) responde pelos débitos de aluguel, IPTU, condomínio e encargos vencidos antes da data da cessão. O locador pode exigir que o cedente quite todos os débitos pretéritos como condição para anuir à cessão, o que é prática recomendada pelas administradoras de imóveis filiadas ao SECOVI e ao CRECI.

Para preencher corretamente o Contrato de Cessão de Locação no Brasil usando o formulário da forms-legal.com, siga as orientações abaixo.

Três Partes: Este contrato envolve três partes — locador, locatário cedente e cessionário. Preencha os dados completos das três partes. Se o cessionário for pessoa jurídica (empresa), informe CNPJ, razão social e dados do representante legal com poderes para assinar contratos de locação.

Contrato Original: Tenha em mãos o contrato de locação original para extrair todos os dados necessários — número ou data do contrato, partes, endereço do imóvel, valor do aluguel, índice de reajuste, prazo e garantia original. A cessão deve referenciar com precisão o contrato cedido.

Garantia do Cessionário: Defina previamente com o locador qual garantia o cessionário oferecerá. Se o cessionário não tiver fiador com patrimônio imobiliário disponível, a contratação de seguro-fiança junto a seguradoras autorizadas pela SUSEP (Porto Seguro, Tokio Marine, Mapfre, Allianz) é a alternativa mais prática. Obtenha a aprovação prévia da seguradora antes de assinar o contrato de cessão.

Liberação do Cedente: Negocie claramente com o locador se o locatário cedente será liberado de todas as obrigações futuras após a cessão. A liberação total do cedente é do interesse do cedente, mas o locador pode resistir se o cessionário não oferecer garantia equivalente à do cedente. Documente expressamente na cessão o que foi acordado.

Obtenha declaração de quitação do locador: antes de assinar o contrato de cessão, o cedente deve obter declaração escrita do locador (ou da administradora credenciada no CRECI) confirmando que não há débitos de aluguel, IPTU, condomínio ou encargos em aberto até a data da cessão. Essa declaração protege o cessionário de surpresas após assumir a posição de locatário.

Verifique o prazo remanescente do contrato de locação: se o contrato de locação original ainda está dentro do prazo determinado, o cessionário assume as obrigações pelo prazo remanescente. Se o contrato já está por prazo indeterminado, o locador pode notificar o cessionário para desocupação com o prazo mínimo de 30 dias (residencial) ou 30 dias após o aviso (não residencial), conforme o Art. 6 da Lei do Inquilinato.

Registre a cessão na administradora e no condomínio: após a assinatura, entregue cópia do contrato de cessão à administradora do imóvel e ao síndico do condomínio (quando aplicável), para atualização do cadastro e direcionamento correto de cobranças, notificações e comunicados condominiais ao novo locatário cessionário.

A Cessão de Locação no Brasil está sujeita a requisitos legais estabelecidos pelo Art. 13 da Lei nº 8.245/1991 e pelos Arts. 286 a 303 do Código Civil Brasileiro.

Consentimento Escrito e Prévio do Locador: O Art. 13 da Lei do Inquilinato exige que a cessão da locação dependa de autorização prévia e escrita do locador. Ausente essa autorização, a cessão é nula e constitui infração contratual que pode fundamentar ação de despejo nos termos do Art. 9, II da Lei do Inquilinato. O STJ e o TJSP têm reiteradamente decidido que o consentimento tácito do locador não satisfaz a exigência legal de autorização escrita.

Assunção de Dívida (Art. 299 do Código Civil): Para que o locatário cedente seja liberado das obrigações futuras com o locador, é necessário o consentimento expresso do locador à assunção de dívida pelo cessionário, nos termos do Art. 299 do Código Civil. Sem esse consentimento liberatório expresso, o cedente permanece responsável subsidiariamente pelas obrigações do cessionário perante o locador.

Garantia Única (Art. 37 da Lei do Inquilinato): O cessionário deve oferecer apenas uma modalidade de garantia locatícia — fiança, seguro-fiança, caução ou cessão fiduciária. A cumulação de garantias é proibida pelo Art. 37, parágrafo único, confirmado pela Súmula 214 do STJ.

Registro (Facultativo): A cessão de locação não precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) para ter validade entre as partes. O registro é facultativo, mas confere publicidade ao instrumento e pode ser útil para proteger o cessionário em caso de alienação do imóvel pelo locador durante a vigência da locação, nos termos do Art. 8 da Lei do Inquilinato.

Impactos do IPTU e do Código Tributário Nacional: A cessão de locação não altera a responsabilidade tributária pelo IPTU, que permanece do proprietário do imóvel (locador). O contrato de locação pode prever a transferência do ônus do IPTU ao locatário/cessionário, nos termos do Art. 123 do Código Tributário Nacional (CTN — Lei 5.172/1966), mas essa disposição é interna entre as partes e não é oponível ao Fisco Municipal.

Nos contratos de cessão de locação no Brasil, erros comuns de locatários cedentes, cessionários e locadores podem gerar conflitos jurídicos significativos. Conheça os principais.

Ceder a locação sem autorização escrita do locador: O erro mais grave e frequente. Locatários que transferem o imóvel a terceiros sem obter autorização escrita prévia do locador praticam infração contratual grave (Art. 13 da Lei do Inquilinato) que fundamenta ação de despejo. O TJSP e o TJRJ julgam regularmente ações de despejo por infração contratual decorrente de cessão de locação não autorizada.

Não definir expressamente a liberação ou manutenção da responsabilidade do cedente: Contratos de cessão que não esclarecem se o locatário cedente é liberado das obrigações futuras geram conflitos quando o cessionário inadimple. O locador tenta cobrar do cedente alegando responsabilidade subsidiária; o cedente alega ter sido liberado com a cessão. A cláusula de assunção de dívida com consentimento liberatório do locador (Art. 299 do Código Civil) deve ser expressa para evitar esse conflito.

Não exigir nova garantia do cessionário adequada: Locadores que aceitam a cessão sem verificar a solvência do cessionário e sem exigir garantia locatícia adequada ficam expostos ao risco de inadimplência do cessionário sem cobertura. A análise de crédito do cessionário (consulta ao Serasa Experian e SPC Brasil) e a exigência de garantia suficiente (fiador com imóvel, seguro-fiança da SUSEP ou caução de três meses) são medidas essenciais antes de anuir à cessão.

Não atualizar a administradora e o condomínio sobre a cessão: Após a cessão, o cessionário deve ser registrado como novo locatário perante a administradora do imóvel, o síndico do condomínio e as concessionárias de serviços públicos (SABESP, Enel, Comgás e equivalentes nas demais cidades). A falta de atualização cadastral pode resultar em cobranças indevidas ao cedente por encargos contraídos pelo cessionário após a cessão.