Contrato de Fiança Locatícia Brasil

Contrato de Fiança Locatícia no Brasil é o instrumento jurídico pelo qual uma pessoa física (fiador) assume perante o locador a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações do locatário em contrato de locação urbana, nos termos do Art. 37, II da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) combinado com os Arts. 818 a 839 do Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002). O Art. 818 do Código Civil define a fiança como contrato pelo qual o fiador garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, se este não a cumprir.

A fiança locatícia é a modalidade de garantia locatícia mais utilizada em contratos de locação urbana no Brasil, especialmente em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Brasília e Fortaleza. Pesquisa do SECOVI-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) indica que a fiança por fiador pessoa física é adotada em parcela expressiva dos contratos de locação residencial nas grandes metrópoles brasileiras, sendo preferida por locadores que desejam uma garantia pessoal com patrimônio imobiliário comprovado no mesmo município.

A fiança locatícia no Brasil tem características peculiares em relação ao regime geral do Código Civil. Pelo Art. 37, §único da Lei do Inquilinato, é vedado ao locador exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação — a fiança não pode ser cumulada com caução em dinheiro, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Essa proibição foi confirmada pela Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O Art. 820 do Código Civil estabelece a regra geral do benefício de ordem — pelo qual o fiador pode exigir que os bens do devedor principal (locatário) sejam primeiro excutidos antes dos seus — mas o Art. 828, I do CC e o Art. 39 da Lei do Inquilinato permitem que o contrato afaste expressamente esse benefício, tornando a responsabilidade do fiador solidária com a do locatário.

O Art. 39 da Lei do Inquilinato, com a redação dada pela Lei nº 12.112/2009, estabelece regra importante sobre a extensão da fiança: salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato se prorrogue por prazo indeterminado. Essa extensão automática da fiança foi confirmada pelo STJ no Recurso Especial nº 1.326.557/SP (julgado em regime de recursos repetitivos) — o fiador responde pelas obrigações do locatário até a restituição do imóvel ao locador, independentemente de ter concordado expressamente com a prorrogação.

A outorga conjugal (anuência do cônjuge) é requisito obrigatório quando o fiador for casado sob o regime de comunhão universal de bens ou comunhão parcial de bens, nos termos do Art. 1.647, III do Código Civil. Sem a outorga conjugal do cônjuge do fiador, o contrato de fiança é anulável a pedido do cônjuge prejudicado (Art. 1.649 do CC). O TJSP (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo) e o TJRJ (Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro) têm reiteradamente anulado fiança prestada sem outorga conjugal quando o cônjuge ingressa com ação anulatória nos termos do Art. 1.649 do CC.

Contrato de Fiança Locatícia no Brasil é necessário quando o locador exige fiança como garantia locatícia em contrato de locação urbana residencial ou comercial, nos termos do Art. 37, II da Lei nº 8.245/1991.

A fiança locatícia é necessária em locações residenciais em que o locatário não possui renda comprovada suficiente para alugar sem garantia, ou em que o locador prefere a segurança de uma pessoa física solvente e proprietária de imóvel no mesmo município ou estado como garantidora. Em São Paulo, imobiliárias credenciadas no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) geralmente exigem que o fiador comprove: renda mensal líquida de pelo menos três vezes o valor do aluguel (renda líquida comprovada por holerite, contrato de trabalho com CTPS assinada, declaração de IRPF da Receita Federal ou contrato de prestação de serviços), propriedade de imóvel no mesmo município ou estado livre de ônus reais (comprovada por certidão de matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis — CRI), e boa situação cadastral (ausência de restrições no SERASA Experian ou SPC Brasil).

A fiança locatícia é necessária como alternativa ao seguro fiança locatícia quando o locatário não tem recursos para pagar o prêmio da apólice (custo típico de 1,5 a 2 meses de aluguel por ano em seguradoras como Porto Seguro, Tokio Marine, Mapfre ou Allianz Brasil, todas autorizadas pela SUSEP — Superintendência de Seguros Privados). A fiança é também a garantia preferida em locações comerciais de pequeno e médio porte, onde o locatário é microempresa (ME) ou empresa de pequeno porte (EPP) enquadrada no Simples Nacional pela Receita Federal, e não dispõe de patrimônio suficiente para oferecer caução equivalente a três meses de aluguel.

Contrato de Fiança Locatícia no Brasil, nos termos do Art. 37, II da Lei nº 8.245/1991 e dos Arts. 818 a 839 do Código Civil, deve conter os seguintes elementos para criar garantia válida e exequível.

Qualificação Completa do Fiador: Nome completo, CPF (Cadastro de Pessoas Físicas emitido pela Receita Federal do Brasil), RG (Registro Geral emitido pela Secretaria de Segurança Pública do estado — SSP), nacionalidade, estado civil, profissão e endereço completo com CEP. Se o fiador for casado, é obrigatória a identificação do cônjuge com os mesmos dados (nome, CPF, RG, estado civil, profissão, endereço) para fins de outorga conjugal exigida pelo Art. 1.647, III do Código Civil.

Comprovação de Solvência: Identificação do imóvel de propriedade do fiador — endereço completo, matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e certidão de ônus reais demonstrando inexistência de hipoteca, penhora, alienação fiduciária ou outra restrição que comprometa a solvência da garantia. O fiador deve ser proprietário de imóvel no mesmo município ou estado do imóvel locado, conforme prática consolidada do SECOVI-SP e das imobiliárias credenciadas no CRECI.

Extensão da Garantia (Art. 39 da Lei do Inquilinato): Cláusula expressa determinando que a fiança se estende a todo o período de vigência da locação, incluindo eventual prorrogação por prazo indeterminado e até a efetiva devolução do imóvel ao locador, conforme o Art. 39 da Lei nº 8.245/1991 com a redação da Lei nº 12.112/2009, e o posicionamento do STJ no REsp nº 1.326.557/SP.

Solidariedade e Renúncia ao Benefício de Ordem: Cláusula expressa de responsabilidade solidária do fiador com o locatário, com renúncia ao benefício de ordem previsto no Art. 820 do Código Civil — permitindo ao locador cobrar diretamente o fiador sem necessidade de primeiro excutir os bens do locatário. O Art. 828, I do CC autoriza a renúncia ao benefício de ordem por cláusula expressa, o que é prática universal nos contratos de fiança locatícia no Brasil.

Obrigações Garantidas: Especificação das obrigações do locatário garantidas pela fiança — aluguel mensal, IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano cobrado pela Prefeitura Municipal), taxa condominial ordinária, contas de consumo (água/SABESP/CEDAE, energia/Enel/Light/CEMIG, gás/Comgás/CEG), multa por rescisão antecipada, multas e juros de mora, danos ao imóvel além do desgaste normal e quaisquer encargos previstos no contrato de locação.

Outorga Conjugal: Quando o fiador for casado sob comunhão universal de bens ou comunhão parcial de bens, é obrigatória a assinatura do cônjuge no contrato de fiança — seja como co-signatário ou em documento separado de outorga conjugal (anuência marital ou uxória). A ausência de outorga conjugal torna a fiança anulável nos termos do Art. 1.649 do Código Civil, como reiteradamente decidido pelo TJSP e pelo TJRJ.

Referência ao Contrato de Locação: Identificação precisa do contrato de locação garantido — número ou data do contrato, qualificação do locador e do locatário, endereço do imóvel locado, valor do aluguel, prazo e modalidade de reajuste (IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV).

A forms-legal.com oferece este modelo de Contrato de Fiança Locatícia como referência. Contratos de fiança envolvem obrigações patrimoniais significativas para o fiador — as partes devem consultar advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) antes de assinar qualquer instrumento de garantia locatícia.

Para preencher corretamente o Contrato de Fiança Locatícia no Brasil usando o formulário da forms-legal.com, siga as orientações abaixo.

Dados do Fiador: Preencha todos os dados com base no documento de identidade (RG) e CPF originais do fiador. O CPF deve ser validado junto à Receita Federal do Brasil para verificar regularidade cadastral. Se o fiador for casado, preencha também os dados completos do cônjuge — nome, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço — pois a outorga conjugal do cônjuge é obrigatória pelo Art. 1.647, III do Código Civil para fiadores casados sob comunhão de bens.

Imóvel do Fiador: Informe o endereço completo do imóvel de propriedade do fiador, com o número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente. Recomenda-se juntar ao contrato certidão de matrícula atualizada (com validade de até 30 dias) demonstrando que o imóvel está livre de ônus reais. Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, muitas imobiliárias credenciadas no CRECI exigem a certidão de matrícula como condição para aceitar a fiança.

Contrato de Locação Garantido: Preencha os dados do contrato de locação que a fiança está garantindo — identificação das partes, endereço do imóvel locado, valor do aluguel, índice de reajuste (IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV), prazo e data de assinatura. A correspondência exata entre o contrato de fiança e o contrato de locação é essencial para a validade da garantia.

Assinaturas: O contrato de fiança deve ser assinado pelo fiador, pelo cônjuge do fiador (outorga conjugal quando necessária), pelo locador e pelas testemunhas. Recomenda-se o reconhecimento de firmas em Cartório de Notas para dar publicidade ao instrumento e facilitar eventual execução judicial da garantia.

A Fiança Locatícia no Brasil está sujeita a requisitos legais estabelecidos pelo Art. 37, II da Lei nº 8.245/1991, pelos Arts. 818 a 839 do Código Civil, e pela jurisprudência consolidada do STJ e dos tribunais estaduais.

Garantia Única: O Art. 37, parágrafo único da Lei do Inquilinato proíbe a cumulação de mais de uma modalidade de garantia. Fiança não pode ser exigida em conjunto com caução, seguro fiança ou cessão fiduciária no mesmo contrato de locação. Cláusula contratual que exija duas garantias é nula de pleno direito, conforme entendimento do STJ na Súmula 214.

Outorga Conjugal Obrigatória: Fiador casado sob comunhão universal de bens ou comunhão parcial de bens deve apresentar anuência escrita do cônjuge (outorga conjugal) nos termos do Art. 1.647, III do Código Civil. Sem a outorga, a fiança é anulável a pedido do cônjuge prejudicado nos termos do Art. 1.649 do CC — prazo de 2 anos a contar do encerramento da sociedade conjugal. O TJSP e o TJRJ anulam reiteradamente fianças locatícias desprovidas de outorga conjugal.

Extensão Automática (Art. 39 da Lei do Inquilinato): Pela redação atual do Art. 39 (dada pela Lei nº 12.112/2009), a fiança locatícia se estende automaticamente durante a prorrogação por prazo indeterminado do contrato, até a efetiva devolução do imóvel — mesmo que o contrato original tenha vencido. O STJ pacificou essa interpretação no julgamento do REsp nº 1.326.557/SP, em sede de recurso repetitivo, vinculante para todos os tribunais inferiores.

Nos contratos de fiança locatícia no Brasil, erros comuns de locadores, locatários e fiadores podem comprometer a validade da garantia ou gerar litígios. Conheça os principais equívocos.

Não obter a outorga conjugal do cônjuge do fiador: Este é o erro mais frequente e mais danoso nos contratos de fiança locatícia no Brasil. Fiadores casados sob comunhão universal ou comunhão parcial de bens que não apresentam a outorga conjugal expõem a fiança à anulação judicial. O TJSP recebe centenas de ações anuais de cônjuges de fiadores pedindo a anulação da fiança por ausência de outorga. Imobiliárias credenciadas no CRECI devem sempre verificar o estado civil do fiador e exigir a certidão de casamento junto com a certidão de matrícula do imóvel.

Não verificar a solvência do fiador antes de aceitar a fiança: Aceitar fiança de pessoa que não comprova renda líquida de ao menos três vezes o aluguel ou que tem imóvel gravado com hipoteca ou penhora é erro grave. Quando o locatário inadimplente não paga e o locador tenta executar a fiança, descobre-se que o fiador é insolvente ou que seu imóvel tem ônus reais que impedem a penhora. A certidão de matrícula atualizada do CRI é documento mínimo indispensável para aceitar fiança.

Cumular fiança com outra garantia: Locadores que exigem fiança e, adicionalmente, alguma forma de caução ou seguro violam o Art. 37, parágrafo único da Lei do Inquilinato e a Súmula 214 do STJ. A cláusula ilegal é nula, e o locador pode ser responsabilizado por danos ao locatário ou ao fiador.

Não incluir cláusula expressa de renúncia ao benefício de ordem: Sem a renúncia expressa ao benefício de ordem (Art. 820 do CC), o fiador pode exigir que o locador primeiro esgote os bens do locatário antes de cobrar a fiança, retardando significativamente a recuperação do crédito. Todos os modelos de fiança locatícia utilizados pelas imobiliárias do SECOVI-SP e do SINDIMÓVEIS incluem cláusula expressa de solidariedade e renúncia ao benefício de ordem.