Notificação de Despejo por Falta de Pagamento

A Notificação de Despejo por Falta de Pagamento é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato — Art. 9°, III.

A Lei do Inquilinato regula as locações de imóveis urbanos no Brasil — residenciais e não residenciais — e estabelece o regime jurídico da relação locatícia entre locador e locatário, incluindo os direitos e deveres de cada parte, as modalidades de garantia locatícia (caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento — Art. 37 da LI), o regime de reajuste de aluguel (Art. 17 da LI) e os procedimentos para retomada do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), nos REsps 1.812.763 e 1.790.547, consolidou que a Lei do Inquilinato é norma cogente — suas disposições protetivas ao locatário não podem ser afastadas por convenção entre as partes.

A ação de despejo por falta de pagamento é regulada pelo Art. 62 da Lei do Inquilinato, que prevê rito especial com prazo de 15 dias para o locatário purgar a mora (pagar o débito integral) após a citação na ação judicial. A notificação extrajudicial prévia — enviada por Cartório de Registro de Títulos e Documentos (CRTD) ou por correio com Aviso de Recebimento (AR) — não é legalmente obrigatória para o ajuizamento da ação de despejo, mas é fortemente recomendável porque: (a) demonstra boa-fé do locador; (b) pode resolver o inadimplemento extrajudicialmente, evitando custos de ação judicial; (c) constitui prova formal do inadimplemento para eventual ação de despejo; (d) serve de notificação para mora do fiador (Art. 820 do CC/2002). O forms-legal.com disponibiliza modelo completo de Notificação de Despejo por Falta de Pagamento, com discriminação detalhada dos valores em atraso.

A Notificação de Despejo por Falta de Pagamento no Brasil é recomendada nas seguintes situações:

**Primeiro Inadimplemento Após Meses de Contrato Regular:** Quando o locatário, após período de adimplemento regular, deixa de pagar o aluguel por um ou mais meses. A notificação prévia é o primeiro passo antes de acionar o fiador ou o seguro-fiança, permitindo que o locatário regularize a situação voluntariamente.

**Locatário com Dificuldade Financeira Temporária:** Quando o locador tem ciência de que o inadimplemento decorre de dificuldade temporária do locatário (demissão, doença, acidente) e deseja dar oportunidade de quitação antes de acionar as vias judiciais. A notificação com prazo de 15 dias preserva a relação locatícia e pode evitar o desgaste do processo judicial.

**Inadimplemento com Fiador ou Seguro-Fiança:** Quando o contrato tem fiador (Art. 37, II, da LI), a notificação ao locatário serve também como comunicação ao fiador do inadimplemento — o fiador deve ser notificado para ter ciência da mora e poder exercer o direito de regresso contra o locatário após eventual pagamento do débito. O STJ (REsp 1.853.414) consolidou que o fiador pode ser acionado mesmo sem notificação prévia, mas a notificação preserva a transparência da relação.

**Acúmulo de Débito por Vários Meses:** Quando o locatário está em débito por dois ou mais meses de aluguel, encargos (IPTU, condomínio, taxas de administração da imobiliária) e multas contratuais. A notificação deve discriminar todos os valores em atraso com detalhamento por competência (mês/ano), permitindo ao locatário verificar e contestar eventual erro no cálculo antes da ação judicial.

**Notificação antes de Acionar a Seguradora no Seguro-Fiança:** Quando a garantia locatícia é o seguro-fiança (contratado junto a seguradoras como Porto Seguro, Tokio Marine, Allianz, Bradesco Seguros), o locador deve notificar formalmente o inadimplemento para a seguradora dentro do prazo contratual (geralmente 30 a 60 dias após o vencimento não pago), sob pena de perda do direito à indenização. A notificação ao locatário é, nesse caso, documento que instrui também a comunicação à seguradora.

**Contrato Gerenciado por Imobiliária:** Quando o contrato de locação é gerenciado por imobiliária (administradora de imóveis — Lello, Apolar, Auxiliadora Predial, Coelho da Fonseca, Imóveis Léo Madeira ou outras), a imobiliária geralmente emite a notificação em nome do locador. O locador que administra diretamente o imóvel deve emitir a notificação por conta própria, preferencialmente pelo CRTD para garantir validade probatória.

A Notificação de Despejo por Falta de Pagamento no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais, conforme a Lei nº 8.245/1991 e a prática dos CRTDs brasileiros:

**Qualificação do Locador (Notificante):** Nome completo ou razão social do locador, CPF ou CNPJ, endereço para correspondência, dados de contato (telefone, e-mail). Para locadores pessoas jurídicas (incorporadoras, fundos imobiliários — FIIs, Secretaria de Habitação, COHAB), indicar razão social, CNPJ, nome do representante legal com poderes comprovados por contrato social ou procuração. O STJ exige que a notificação seja enviada pelo titular do direito de locação — cessionário ou sub-rogado da locação deve comprovar sua legitimidade.

**Qualificação do Locatário (Notificado):** Nome completo do locatário (e do cônjuge ou companheiro, se houver), CPF, endereço do imóvel locado (que é o endereço para entrega da notificação — Art. 62, §1°, da LI). Para locatário pessoa jurídica, indicar razão social, CNPJ e nome do representante legal.

**Identificação do Imóvel Locado:** Endereço completo do imóvel — rua, número, complemento (apto, andar, bloco), bairro, cidade, estado, CEP. Indicar o número de matrícula no CRI se disponível. Em casos de imóvel em condomínio edilício (Art. 1.331 do CC), indicar também o nome do condomínio, o número do bloco e da unidade.

**Discriminação Detalhada do Débito:** Listagem mês a mês dos valores em atraso: (a) aluguel mensal vencido e não pago (mês/ano, valor); (b) IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano — tributo municipal) ou ITR em atraso, se contratualmente de responsabilidade do locatário; (c) taxa de condomínio em atraso; (d) taxas de administração da imobiliária; (e) multa contratual por inadimplemento (geralmente 10% do valor do aluguel mensal por mês de atraso — verificar cláusula penal do contrato); (f) juros de mora (1% ao mês — Art. 406 do CC/2002); (g) correção monetária pelo IGPM (FGV), INPC (IBGE), IPCA (IBGE) ou índice contratual; (h) honorários advocatícios se houver advogado constituído. O STJ (REsp 1.812.763) firmou que a discriminação dos encargos é condição para purgação válida pelo locatário.

**Prazo para Purgação da Mora:** Concessão de prazo de 15 dias a contar do recebimento da notificação para pagamento integral do débito — prazo este que coincide com o prazo legal da ação de despejo (Art. 62, §2°, da LI). O prazo é contado em dias corridos (Art. 798 do CPC/2015). O locador não é obrigado a aceitar pagamento parcial — o Art. 62, §2°, da LI exige pagamento integral de todo o débito discriminado para que a purgação da mora seja eficaz e a ação de despejo seja prejudicada.

**Forma de Pagamento:** Indicar conta bancária para depósito (banco, agência, conta corrente ou poupança, CPF/CNPJ do titular) ou Pix (chave Pix do locador). O locatário que purgar a mora deve conservar o comprovante de pagamento integral — o STJ (REsp 1.790.547) decidiu que o depósito judicial (Art. 62, §3°, da LI — consignação em pagamento perante a Vara competente) é válido para purgação da mora mesmo sem autorização do locador.

**Advertência sobre Ação de Despejo:** Informação explícita de que o não pagamento no prazo de 15 dias ensejará o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento perante o Juízo competente (Juizado Especial Cível — JEC, para débitos até 40 salários mínimos; Vara Cível, para débitos maiores) com pedido de liminar de despejo e cobrança dos valores em atraso. O forms-legal.com recomenda incluir essa advertência para demonstrar seriedade ao locatário.

Para preencher corretamente a Notificação de Despejo por Falta de Pagamento no Brasil:

**1. Verifique o Contrato de Locação Original:** Confirme os valores contratados de aluguel, encargos, índice de reajuste e cláusula penal por inadimplemento. O aluguel vigente deve refletir os reajustes anuais aplicados pelo índice contratual (IGPM, IPCA, INPC ou outro). Contratos com mais de 12 meses devem ter sido reajustados anualmente — calcule o aluguel correto antes de discriminar os valores em atraso.

**2. Calcule o Débito Detalhado Mês a Mês:** Para cada mês em atraso, calcule: aluguel vencido + juros de mora de 1% ao mês (Art. 406 do CC) + multa contratual (geralmente 10% do aluguel) + correção monetária pelo índice contratual (IGPM ou IPCA) + encargos da locação (IPTU proporcional, condomínio). Use planilha para demonstrar o cálculo — o locatário tem direito de contestar valores incorretos.

**3. Envie pelo CRTD ou por Correio com AR:** Para garantir prova de entrega, a notificação deve ser enviada por: (a) Cartório de Registro de Títulos e Documentos (CRTD) — o mais confiável, com certidão de entrega emitida pelo cartório; (b) correio — com Aviso de Recebimento (AR) — válido mas com menor força probatória (o AR pode ser assinado por terceiro no mesmo endereço). Evitar e-mail ou WhatsApp como única forma de entrega — podem ser questionados quanto à autenticidade.

**4. Notifique Também o Fiador (Se Houver):** Se o contrato tem fiador, envie cópia da notificação ao fiador pelo mesmo meio (CRTD ou correio com AR) — o STJ consolidou que o fiador deve ser comunicado do inadimplemento para que não possa alegar desconhecimento do débito. A omissão da notificação ao fiador não invalida a cobrança, mas prejudica a posição processual do locador.

**5. Guarde Todos os Comprovantes:** Archive: via original da notificação enviada, comprovante de envio pelo CRTD (certidão de transmissão) ou AR do correio com assinatura do destinatário, cópia do contrato de locação com as cláusulas de aluguel e encargos. Esses documentos são indispensáveis para a petição inicial da ação de despejo se o locatário não purgar a mora no prazo.

**6. Após o Prazo, Ajuíze a Ação de Despejo:** Se o locatário não purgar a mora no prazo de 15 dias, protocole a ação de despejo por falta de pagamento (Art. 62 da LI) no Juizado Especial Cível (JEC — Lei nº 9.099/1995 — para débitos até 40 salários mínimos) ou na Vara Cível da comarca. A petição inicial deve ser acompanhada da notificação extrajudicial e do comprovante de entrega. Peça liminar de despejo com prazo de 15 dias para desocupação (Art. 59, §1°, da LI — hipóteses de liminar em ação de despejo).

Os requisitos legais da Notificação de Despejo por Falta de Pagamento são fixados pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato):

**Art. 9°, III, da Lei nº 8.245/1991 — Falta de Pagamento como Causa de Rescisão:** A locação pode ser desfeita por falta de pagamento do aluguel e demais encargos — fundamento legal para a ação de despejo. O Art. 9° é a base normativa que legitima a resolução unilateral da locação pelo locador diante do inadimplemento do locatário.

**Art. 62 da Lei nº 8.245/1991 — Ação de Despejo por Falta de Pagamento:** O Art. 62 prevê rito especial para a ação de despejo por falta de pagamento: (a) o locatário e o fiador podem purgar a mora mediante pagamento integral (Art. 62, §2°, da LI) no prazo de 15 dias após a citação judicial — não há necessidade de notificação extrajudicial prévia para o ajuizamento, mas esta é recomendável; (b) o Art. 62, §3°, prevê que o locatário pode depositar judicialmente os valores controversos; (c) o Art. 64 prevê a possibilidade de liminar de despejo com prazo de 15 dias para desocupação quando o locatário não purgar a mora na ação judicial.

**Art. 62, §3°, da Lei nº 8.245/1991 — Consignação em Pagamento:** O locatário que discordar do valor cobrado pode consignar em pagamento os valores incontroversos e discutir em ação própria (ação de consignação em pagamento — Art. 539 do CPC/2015) os valores controversos. O STJ (REsp 1.790.547) decidiu que o depósito judicial é válido para purgação da mora desde que o valor seja integral quanto à parte incontroversa.

**Art. 67 da Lei nº 8.245/1991 — Juizado Especial e Varas Cíveis:** A ação de despejo pode ser proposta perante o Juizado Especial Cível (JEC — Lei nº 9.099/1995) quando o valor do débito não superar 40 salários mínimos, ou perante a Vara Cível quando o valor for superior. No JEC, o julgamento é mais rápido (prazo legal de 90 dias, na prática 6 a 18 meses); nas Varas Cíveis, o prazo médio é de 1 a 3 anos nos TJs mais congestionados.

**Art. 820 do CC/2002 — Notificação ao Fiador:** O fiador que paga o débito sub-roga-se nos direitos do credor (Art. 831 do CC). A notificação prévia ao fiador do inadimplemento do locatário é recomendável para preservar o direito de regresso — apesar de não ser exigida legalmente para a cobrança direta do fiador.

Os erros mais frequentes na Notificação de Despejo por Falta de Pagamento no Brasil:

**Não Discriminar os Valores com Precisão:** Notificação com valor global de débito sem discriminação por competência (mês/ano) e por natureza (aluguel, IPTU, condomínio, multa, juros) pode ser impugnada pelo locatário que alega não saber exatamente o que está sendo cobrado. O STJ (REsp 1.812.763) confirmou que a purgação da mora exige pagamento integral do débito discriminado — sem discriminação precisa, o locatário pode argumentar que não sabia o quanto pagar.

**Calcular o Aluguel sem Aplicar o Reajuste Anual:** O aluguel deve ser calculado com os reajustes anuais aplicados pelo índice contratual (IGPM/FGV, IPCA/IBGE ou outro). Notificar o locatário pelo valor original do contrato, sem aplicar os reajustes acumulados, resulta em subcobrança — o locador perderá a diferença se não corrigir antes do ajuizamento.

**Enviar por E-mail ou WhatsApp como Única Forma:** E-mail e WhatsApp têm validade probatória limitada — o destinatário pode negar o recebimento ou alegar que a mensagem foi enviada para endereço incorreto. O Cartório de Registro de Títulos e Documentos (CRTD) emite certidão de entrega com fé pública, tornando a prova do recebimento incontestável. O correio com AR é alternativa válida mas com força probatória menor.

**Não Notificar o Fiador:** Omitir a notificação ao fiador é erro frequente. O fiador que não foi informado do inadimplemento pode alegar que poderia ter pago o débito para evitar a cumulação de encargos — argumento que, apesar de não ter guarida legal direta, pode ser usado em ação regressiva do fiador contra o locador.

**Conceder Prazo Diferente de 15 Dias:** O prazo de 15 dias é o prazo da ação de despejo (Art. 62, §2°, da LI). Conceder prazo maior na notificação extrajudicial não é vedado, mas pode prejudicar o locador ao retardar o ajuizamento da ação. Prazo menor do que 15 dias na notificação extrajudicial não tem consequência legal (a lei só prevê o prazo de 15 dias na ação judicial), mas pode ser interpretado pelo locatário como falta de boa-fé do locador.