Ação Revisional de Aluguel Brasil

A Ação Revisional de Aluguel é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), Art. 19.

O Art. 19 da Lei do Inquilinato estabelece que não sendo possível às partes chegarem a um acordo, o aluguel será fixado por sentença judicial com base em laudo pericial, observado o prazo de validade previsto no Art. 68 da mesma lei para as ações revisionais de aluguel comercial. O Art. 20 da Lei do Inquilinato prevê que ao ser proposta a ação revisional, o juiz poderá fixar, de início ou no curso do processo, aluguel provisório (aluguel provisório) que substituirá o aluguel contratual enquanto a ação tramita — instrumento relevante especialmente quando a defasagem entre o aluguel contratual e o valor de mercado é significativa.

A Ação Revisional de Aluguel pode ser proposta tanto pelo locador quanto pelo locatário. O locador propõe a ação quando o aluguel contratual ficou muito abaixo do valor de mercado — situação comum em contratos de longo prazo com reajuste por índice que não acompanhou a valorização imobiliária da região. O locatário propõe a ação quando o aluguel contratual ficou acima do valor de mercado — situação que ocorreu amplamente no Brasil entre 2020 e 2021, quando contratos indexados ao IGP-M/FGV acumularam reajuste superior a 30% enquanto o mercado imobiliário não suportava esses aumentos, especialmente durante a pandemia de COVID-19.

O TJSP (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo), o TJRJ (Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro) e o STJ (Superior Tribunal de Justiça) possuem farta jurisprudência sobre a Ação Revisional de Aluguel. O STJ, no REsp 1.321.466/SP, reconheceu que a revisão do aluguel deve refletir o preço de mercado na data da revisão, e não apenas a aplicação de índice contratual. O CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) e o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) fornecem peritos avaliadores habilitados para elaboração dos laudos periciais exigidos nessas ações, com base na Norma Brasileira ABNT NBR 14.653 sobre avaliação de bens imóveis.

Ação Revisional de Aluguel no Brasil é necessária quando o locador ou o locatário não conseguem chegar a acordo extrajudicial sobre o novo valor do aluguel após decorridos três anos da última revisão, e o aluguel vigente está significativamente defasado em relação ao preço praticado no mercado imobiliário local.

A ação é necessária para locadores de imóveis residenciais com aluguel abaixo do mercado. Locadores que celebraram contratos de locação há vários anos com aluguel que, após os reajustes anuais por IPCA ou IGP-M, ficou significativamente abaixo dos valores de mercado na região têm o direito de propor ação revisional para adequar o aluguel ao valor praticado no mercado. Em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, onde o mercado imobiliário de locação valoriza de forma heterogênea por bairro, é comum que aluguéis de contratos antigos fiquem muito abaixo dos valores praticados em novos contratos na mesma região.

A ação é necessária para locatários de imóveis comerciais com aluguel acima do mercado. Locatários comerciais — lojistas, escritórios, restaurantes e outros estabelecimentos — que celebraram contratos de locação antes de crises econômicas ou mudanças no mercado imobiliário local (como a queda no movimento de shoppings durante a pandemia de COVID-19 de 2020-2021) podem ter aluguel contratual muito acima do valor de mercado. A ação revisional protege esses locatários, que poderiam de outra forma ser forçados a encerrar o negócio pela incapacidade de arcar com aluguel acima da realidade econômica.

A ação é necessária após reajuste excessivo por IGP-M em locações residenciais. O período 2020-2022 gerou ampla demanda por ações revisionais de aluguel no TJSP e TJRJ, quando o IGP-M/FGV acumulou variação superior a 30% em 12 meses, gerando reajustes de aluguel incompatíveis com a renda dos locatários residenciais. O TJSP reconheceu o direito de revisão com base no Art. 19 da Lei do Inquilinato e no princípio da boa-fé objetiva do Art. 422 do Código Civil, limitando reajustes excessivos que tornavam a locação economicamente inviável para o locatário.

A ação pode ser necessária para locações comerciais com direito de renovação nos termos do Art. 51 da Lei do Inquilinato. Na ação renovatória de locação comercial proposta pelo locatário, o locador pode contestar o valor do aluguel e pedir sua fixação pelo valor de mercado como condição da renovação. Nesse caso, a revisão do aluguel é decidida no bojo da própria ação renovatória, com base em perícia avaliadora do CRECI ou IBAPE.

Ação Revisional de Aluguel no Brasil, nos termos do Art. 19 da Lei nº 8.245/1991, deve conter os seguintes elementos essenciais para a petição inicial e para o requerimento de aluguel provisório.

Qualificação das Partes: Nome completo, CPF ou CNPJ, endereço, profissão e estado civil do autor (locador ou locatário que propõe a ação) e do réu (a outra parte do contrato de locação). O autor deve ser representado por advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) — a ação revisional não admite jus postulandi (representação pela própria parte sem advogado) nas Varas Cíveis, apenas nos Juizados Especiais Cíveis quando o valor revisando for inferior a 40 salários mínimos.

Identificação do Imóvel e do Contrato: Endereço completo do imóvel locado com CEP, número da matrícula no CRI, cópia do contrato de locação vigente com indicação do valor atual do aluguel, índice de reajuste contratual (IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV) e data do contrato. Histórico de reajustes aplicados desde a última revisão ou desde a celebração do contrato, comprovando que decorreram pelo menos 3 anos desde a última revisão.

Fundamentação da Defasagem: Demonstração da diferença entre o aluguel contratual vigente e o valor de mercado praticado para imóveis com características similares na mesma região. A prova da defasagem pode ser feita mediante pesquisa de mercado — anúncios de locação em portais imobiliários como ZAP Imóveis, Viva Real e OLX, impressos com data — e, preferencialmente, por laudo de avaliação imobiliária elaborado por corretor de imóveis habilitado pelo CRECI ou por engenheiro avaliador certificado pelo IBAPE, com base na metodologia da ABNT NBR 14.653-2 (Imóveis urbanos).

Pedido de Aluguel Provisório: Requerimento expresso de fixação de aluguel provisório nos termos do Art. 20 da Lei do Inquilinato, com indicação do valor sugerido pelo autor como aluguel provisório — valor intermediário entre o aluguel contratual e o valor de mercado pleiteado, para viabilizar a fixação imediata pelo juiz sem aguardar a perícia definitiva. O aluguel provisório produz efeitos desde sua fixação até a sentença definitiva, e as diferenças entre o aluguel provisório e o definitivo são pagas ao final, acrescidas de juros e correção monetária.

Pedido Final e Retroatividade: Pedido expresso de fixação do novo aluguel pelo valor de mercado a ser apurado em perícia judicial, com retroatividade dos efeitos à data da citação do réu, nos termos do Art. 19, §2 da Lei do Inquilinato. O autor deve indicar o valor pretendido para o novo aluguel — baseado na pesquisa de mercado apresentada — como parâmetro para a fixação do aluguel provisório e para a baliza da perícia judicial.

Provas e Documentos: Contrato de locação vigente, comprovante de reajustes aplicados, pesquisa de mercado com anúncios de imóveis similares ou laudo de avaliação do CRECI/IBAPE, comprovante do imóvel (certidão de matrícula do CRI), cópia de notificação extrajudicial prévia tentando acordo sobre o valor do aluguel (boa prática embora não exigida pela lei) e documentos pessoais e CPF das partes.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Ação Revisional de Aluguel como referência para locadores e locatários. A propositura da ação exige a constituição de advogado inscrito na OAB nas Varas Cíveis. Para ações no Juizado Especial Cível (aluguel até 40 salários mínimos), é possível a representação pela própria parte, mas é recomendável a assistência de advogado para melhor defesa dos interesses do cliente. O CRECI e o IBAPE disponibilizam listas de peritos avaliadores habilitados para laudos periciais em ações revisionais de aluguel.

Para preencher corretamente o formulário da Ação Revisional de Aluguel no Brasil, siga as orientações abaixo para cada seção do formulário disponível na forms-legal.com.

Dados das Partes e do Contrato: Informe todos os dados do contrato de locação vigente, incluindo a data de celebração, o valor atual do aluguel, o índice de reajuste contratual e os reajustes aplicados. Calcule se decorreram pelo menos três anos da celebração do contrato ou da última revisão do aluguel — esse prazo é requisito legal do Art. 19 da Lei do Inquilinato e, se não cumprido, o juiz extinguirá o processo sem julgamento do mérito.

Fundamentação da Defasagem: Apresente a pesquisa de mercado com anúncios de imóveis com características similares — mesma tipologia (apartamento, casa, sala, loja), mesmo bairro ou região, área construída similar —, impressos com data de consulta. Preferencialmente, obtenha laudo de avaliação imobiliária de corretor de imóveis habilitado pelo CRECI estadual ou de engenheiro certificado pelo IBAPE, baseado na metodologia da ABNT NBR 14.653-2. O laudo pericial é a prova mais robusta em ações revisionais e aumenta significativamente as chances de sucesso.

Aluguel Provisório: Ao preencher o requerimento de aluguel provisório, indique um valor intermediário entre o aluguel atual e o valor de mercado pleiteado — valor que o juiz possa fixar como razoável sem aguardar a perícia. O aluguel provisório é importante para que o autor comece a receber (ou pagar) o valor mais próximo do mercado enquanto a ação tramita, que pode levar de 6 a 18 meses nas Varas Cíveis.

Representação por Advogado: A petição inicial da Ação Revisional de Aluguel nas Varas Cíveis deve ser assinada por advogado inscrito na OAB. Consulte o site da OAB estadual (oab-sp.org.br para São Paulo) para localizar advogados especializados em Direito Imobiliário ou credenciados no CRECI para esse tipo de ação.

A Ação Revisional de Aluguel no Brasil está sujeita a requisitos legais estabelecidos pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e pelo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015 — CPC).

Prazo Mínimo de Três Anos: O Art. 19 da Lei do Inquilinato exige que tenham decorrido pelo menos três anos da vigência do contrato ou do último acordo de revisão do aluguel como condição para propositura da ação. Ação proposta antes do prazo será extinta pelo juiz sem julgamento do mérito por falta de condição da ação. O prazo de três anos é contado da data de celebração do contrato original ou da data do último acordo de revisão extrajudicial ou decisão judicial que fixou o aluguel anterior.

Competência e Representação por Advogado: A ação é proposta perante a Vara Cível da Comarca onde o imóvel está situado, nos termos do Art. 58, II da Lei do Inquilinato. Ações cujo valor revisando não supere 40 salários mínimos podem ser propostas no Juizado Especial Cível (JEC) da Comarca, onde a representação pela própria parte sem advogado é admitida (jus postulandi — Art. 9 da Lei nº 9.099/1995). Nas Varas Cíveis, a representação por advogado inscrito na OAB é obrigatória.

Aluguel Provisório e Retroatividade: O Art. 20 da Lei do Inquilinato permite ao juiz fixar aluguel provisório desde o início ou no curso do processo. O Art. 19, §2 da Lei do Inquilinato determina que os efeitos da sentença ou acordo retroagem à data da citação do réu. As diferenças entre o aluguel provisório e o definitivo são devidas com juros e correção monetária pelo índice contratual. O STJ e o TJSP reconhecem a aplicação retroativa dos efeitos da sentença revisional, de forma que o réu pode ser condenado a pagar diferenças de aluguel acumuladas durante toda a tramitação do processo.

Nas ações revisionais de aluguel no Brasil, erros frequentes de locadores e locatários podem comprometer o êxito da ação ou resultar em desnecessários custos judiciais. Conheça os equívocos mais comuns.

Proporcionais antes dos três anos: Propor ação revisional antes de completados três anos da celebração do contrato ou do último acordo de revisão é o erro mais frequente e resulta na extinção do processo sem julgamento do mérito pelo juiz, com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários do advogado do réu. O autor deve calcular com precisão o prazo de três anos e, se necessário, aguardar para propor a ação dentro do prazo legal.

Não apresentar laudo de avaliação imobiliária: Ações revisionais propostas sem laudo de avaliação imobiliária elaborado por corretor habilitado pelo CRECI ou engenheiro certificado pelo IBAPE, baseadas apenas em anúncios de locação em portais imobiliários, têm menor chance de êxito e dificultam a fixação de aluguel provisório pelo juiz. O laudo pericial com base na ABNT NBR 14.653-2 é a prova técnica mais robusta para demonstrar a defasagem entre o aluguel contratual e o valor de mercado, e o juiz geralmente o adota como parâmetro central para a sentença.

Não tentar acordo extrajudicial antes de acionar o Judiciário: Propor ação revisional sem antes notificar extrajudicialmente a outra parte sobre a proposta de novo valor de aluguel é estratégia equivocada. A notificação extrajudicial anterior à ação — enviada pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos (CRTD) ou por Cartório de Notas — demonstra a boa-fé do autor (Art. 422 do Código Civil) e aumenta a possibilidade de acordo. Se houver acordo extrajudicial após a notificação, evita-se o litígio judicial com seus custos e demora. O TJSP valoriza a tentativa de composição extrajudicial prévia à ação revisional como demonstração de boa-fé objetiva.