Distrato de Compra e Venda de Imóvel

O Distrato de Compra e Venda de Imóvel é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei 13.786/2018 Art. 67-A. O Distrato de Compra e Venda de Imóvel no Brasil ganhou regulamentação específica com a Lei 13.786/2018 após anos de incerteza jurídica sobre os percentuais de retenção aplicáveis pelas incorporadoras em casos de desistência do comprador. Antes da lei, os tribunais aplicavam percentuais variados, gerando insegurança para o mercado imobiliário. A Lei do Distrato pacificou a questão ao estabelecer percentuais máximos de retenção: 25% das quantias pagas para empreendimentos em regime de incorporação imobiliária convencional e 50% para empreendimentos em regime de patrimônio de afetação. O Artigo 67-A da Lei 13.786/2018 determina que, em caso de desfazimento do contrato de aquisição de imóvel, por culpa do adquirente, a incorporadora poderá reter até 25% das quantias pagas — ou até 50% no patrimônio de afetação — acrescidas das despesas com corretagem, desde que devidamente discriminadas no contrato. Essa retenção inclui multa contratual, despesas administrativas e o ressarcimento das comissões de corretagem quando o adquirente manifesta a rescisão. A devolução dos valores ao adquirente deve ocorrer em prazo específico: no patrimônio de afetação, em 30 dias contados do habite-se ou da data do distrato, o que ocorrer depois; fora do patrimônio de afetação, em até 180 dias corridos contados da data do distrato ou do prazo fixado para a entrega do imóvel, o que ocorrer depois. O descumprimento desse prazo sujeita a incorporadora ao pagamento de multa de 0,5% ao mês sobre o valor a ser restituído. A plataforma forms-legal.com disponibiliza este modelo atualizado de Distrato de Compra e Venda de Imóvel, com campos editáveis para preenchimento e download gratuito em formato PDF ou Word, em conformidade com a Lei 13.786/2018 e as normas do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidada no Tema Repetitivo 971 (REsp 1.599.511/SP), pacificou que os percentuais de retenção devem seguir os limites legais. Com a edição da Lei do Distrato, a previsibilidade foi restaurada: os percentuais são agora fixos e não dependem de avaliação judicial. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), na Câmara de Direito Privado, vem aplicando a Lei 13.786/2018 de forma uniforme. O COFECI e os CRECIs estaduais orientam os corretores sobre a obrigação de informar ao adquirente, antes da assinatura do contrato, os percentuais de retenção aplicáveis em caso de distrato. Com o distrato devidamente averbado na matricula do imovel, a situacao juridica retorna ao estado anterior a alienacao, restabelecendo a disponibilidade plena para o alienante ou para terceiro adquirente em nova negociacao futura, sem onus remanescentes.

O Distrato de Compra e Venda de Imóvel no Brasil é necessário nas seguintes situações:

Desistência do comprador de imóvel na planta: quando o adquirente, por razões financeiras ou mudança de planos, decide não prosseguir com a compra de imóvel em construção antes da entrega das chaves. A Lei 13.786/2018 regulamenta especificamente esse caso, limitando as retenções da incorporadora e estabelecendo os prazos de devolução.

Atraso na entrega pela incorporadora: quando a incorporadora descumpre o prazo de entrega e o adquirente opta por rescindir o contrato em razão do inadimplemento, a Lei 13.786/2018 determina que a incorporadora devolva a integralidade dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e multa, no prazo de 60 dias após a notificação de rescisão.

Vício do imóvel: imóvel entregue com defeitos construtivos graves que tornem o imóvel inabitável ou que reduzam substancialmente seu valor pode ensejar resolução do contrato e distrato, com devolução integral dos valores pagos mais indenização pelos danos sofridos.

Mútuo acordo entre as partes: comprador e vendedor pessoa física que decidem desfazer o negócio por razões diversas — mudança de interesse, necessidade financeira do vendedor, impossibilidade de financiamento pelo comprador — devem formalizar o distrato por instrumento escrito, com definição das condições de devolução de valores e eventuais compensações.

Alteração substancial do projeto: modificações no projeto do empreendimento que reduzam a área da unidade, alterem características fundamentais ou comprometam a finalidade para a qual o imóvel foi adquirido podem ensejar o distrato com devolução integral dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ consolidada antes da Lei 13.786/2018.

Promessa de compra e venda registrada no CRI: quando a promessa de compra e venda foi levada ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) — prática obrigatória nos contratos com alienação fiduciária vinculados a financiamento bancário pela Caixa Econômica Federal ou por banco privado — o distrato deve ser averbado na matrícula do imóvel para cancelar o registro anterior e liberar o imóvel dos ônus decorrentes do contrato rescindido. Sem a averbação do distrato no CRI, o imóvel permanece gravado, impedindo nova venda ou financiamento.

O distrato tambem e cabivel quando ocorrem vicios redibitoiros graves descobertos apos a tradicao do imovel, autorizando a resolucao do contrato nos termos dos arts. 441 a 446 do Codigo Civil.

O Distrato de Compra e Venda de Imóvel no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais:

**Qualificação das partes:** Nome ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço, estado civil, qualificação do representante legal de pessoa jurídica. No distrato de incorporação, identificar o número do CNPJ da incorporadora, o número de registro da incorporação no CRI e o responsável técnico do empreendimento.

**Identificação do contrato rescindido:** Número ou data do contrato de compra e venda original, data de assinatura, identificação da unidade objeto do contrato (bloco, andar, número da unidade), matrícula do terreno no CRI e número de registro da incorporação imobiliária.

**Motivo do distrato:** Declaração expressa sobre a causa do distrato — desistência do adquirente, inadimplemento da incorporadora, atraso na entrega, defeito construtivo ou mútuo acordo — pois o motivo determina o regime de retenções e devoluções aplicável.

**Valores pagos e retenções:** Demonstrativo detalhado dos valores pagos pelo adquirente até a data do distrato (parcelas de entrada, parcelas mensais, parcelas de obra) e o valor que a incorporadora reterá conforme os percentuais da Lei 13.786/2018 (máximo 25% ou 50% no patrimônio de afetação). Detalhar a comissão de corretagem retida, se prevista no contrato.

**Valor a ser restituído:** Valor líquido a ser devolvido ao adquirente, após as retenções, corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) até a data do distrato. Indicar se a devolução é com ou sem correção monetária e juros.

**Prazo e forma de devolução:** Data ou prazo para devolução do valor restituído — 30 dias no patrimônio de afetação ou até 180 dias fora dele, conforme Artigo 67-A da Lei 13.786/2018. Definir a forma de pagamento (PIX, TED, cheque).

**Liberação de garantias:** Declaração de que as garantias eventualmente prestadas pelo adquirente (fiança, alienação fiduciária de outro imóvel) ficam liberadas com a assinatura do distrato e a devolução dos valores. A plataforma forms-legal.com disponibiliza este modelo com campos editáveis e referências às normas do COFECI e CRECI estadual.

Obrigações pós-distrato: declaração expressa sobre a restituição do FGTS utilizado na compra, que deve retornar à conta vinculada do trabalhador na Caixa Econômica Federal. Cláusula de quitação recíproca: adquirente e incorporadora declaram que não têm mais nenhuma pretensão decorrente do contrato rescindido, além das já previstas no distrato. Para imóveis do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV 2.0), as condições específicas de distrato são regulamentadas pelo Ministério das Cidades e pela CEF. A forms-legal.com disponibiliza este modelo atualizado como referência — o instrumento definitivo deve ser revisado por advogado especializado em direito imobiliário membro da OAB.

O distrato de imovel deve conter: qualificacao completa das partes com CPF/CNPJ, estado civil e endereco; individualizacao precisa do imovel pela matricula atualizada do Cartorio de Registro de Imoveis; numero e data do contrato original desfeito; causa justificadora do desfazimento (resilicao bilateral ou resolucao por inadimplemento); valor total pago pelo comprador ate a data do distrato; forma de restituicao dos valores com cronograma de pagamento e eventuais deducoes permitidas; declaracao de que nao ha onus, litigios ou penhoras incidindo sobre o imovel; clausula sobre responsabilidade pelo ITBI e custas registrais do distrato; responsabilidade pela avocacao junto ao Cartorio de Registro de Imoveis competente. A Lei 13.786/2018 (Lei dos Distratos) estabelece limites maximos de retencao validos para incorporacoes imobiliarias registradas no RDI, devendo ser observados em todos os distratos sujeitos a esse regime legal.

Para preencher o Distrato de Compra e Venda de Imóvel no Brasil corretamente, siga estas etapas:

**Etapa 1 — Qualificação das partes:** Informe todos os dados do adquirente (comprador) e da incorporadora ou vendedor. Para incorporadoras, incluir razão social, CNPJ, endereço da sede, nome e cargo do representante legal com poderes para assinar distrato. Para pessoas físicas, nome completo, CPF, endereço, estado civil e profissão.

**Etapa 2 — Identificação do contrato original:** Informe o número e a data do contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda original, a unidade objeto do contrato (ex.: Unidade 52-B, Bloco 3, Torre Sul), o empreendimento (nome e endereço), a matrícula do terreno no CRI e o número de registro da incorporação imobiliária.

**Etapa 3 — Causa do distrato:** Declare expressamente a causa: "desistência voluntária do adquirente" (gera retenção de até 25% ou 50%), "inadimplemento da incorporadora por atraso superior a 180 dias" (gera devolução integral com multa) ou "distrato por mútuo acordo" (condições negociadas livremente pelas partes).

**Etapa 4 — Demonstrativo financeiro:** Liste todos os valores pagos pelo adquirente, com datas e comprovantes. Calcule o percentual de retenção aplicável, discriminando: multa contratual, despesas administrativas e comissão de corretagem. Apresente o cálculo do valor líquido a ser devolvido.

**Etapa 5 — Prazo de devolução:** Defina a data exata ou o prazo para devolução do valor restituído. Para patrimônio de afetação, o prazo máximo é 30 dias do distrato ou do habite-se. Para outros contratos, até 180 dias.

**Etapa 6 — Quitações recíprocas:** Incluir cláusula de quitação recíproca ampla: adquirente quita a incorporadora de todas as obrigações do contrato, e incorporadora quita o adquirente, sem direito a cobranças futuras por quaisquer das partes.

**Etapa 7 — Assinatura:** Partes, representantes legais e duas testemunhas com CPF. Recomenda-se lavratura de escritura pública de distrato em Tabelionato de Notas quando o contrato original foi lavrado por escritura pública ou quando o imóvel já foi registrado em nome do adquirente no CRI.

Etapa 8 — Documentação complementar: junte ao distrato os comprovantes de todos os pagamentos realizados pelo adquirente (recibos, extratos bancários, boletos quitados), o contrato original de compra e venda ou promessa de compra e venda, e os documentos de identidade e CPF de ambas as partes. Esses documentos serão necessários para a averbação do distrato no CRI quando aplicável.

O Distrato de Compra e Venda de Imóvel no Brasil está sujeito aos seguintes requisitos legais:

**Lei 13.786/2018 — Artigo 67-A (percentuais de retenção):** Em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente: retenção de até 25% dos valores pagos em empreendimentos convencionais; retenção de até 50% em empreendimentos sob patrimônio de afetação. A comissão de corretagem pode ser descontada adicionalmente se prevista em contrato.

**Lei 13.786/2018 — Artigo 67-A, §5° (prazo de devolução):** No patrimônio de afetação, devolução em 30 dias após o habite-se ou o distrato (o que ocorrer depois). Fora do patrimônio de afetação, em até 180 dias após o distrato ou após o prazo de entrega do imóvel (o que ocorrer depois).

**Lei 13.786/2018 — Artigo 67-A, §8° (inadimplemento da incorporadora):** Quando a rescisão for por culpa da incorporadora — especialmente por atraso na entrega superior a 180 dias — a devolução deve ser integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária plena pelo INCC, multa de 1% por mês de atraso e juros de mora de 1% ao mês.

**Lei 4.591/1964 — Artigo 43 (responsabilidades do incorporador):** Estabelece as obrigações da incorporadora durante a construção, cujo descumprimento pode ensejar rescisão com devolução integral.

**Código Civil — Artigo 472 (distrato):** O distrato deve ser formalizado pela mesma forma exigida para o contrato. Se o contrato de compra e venda foi lavrado por escritura pública, o distrato também deve ser lavrado em escritura pública no Tabelionato de Notas. Para contratos de instrumento particular registrados no CRI, o distrato também deve ser averbado no CRI.

Código de Defesa do Consumidor — Lei 8.078/1990 (CDC): A relação entre adquirente pessoa física e incorporadora é tipicamente de consumo, sujeitando-se ao CDC — o que garante ao adquirente o direito de revisão de cláusulas abusivas perante o Procon estadual e a Justiça do Consumidor, além dos direitos específicos da Lei 13.786/2018. O Art. 51 do CDC lista cláusulas nulas de pleno direito, incluindo as que impõem desvantagem exagerada ao consumidor.

Erros frequentes em Distratos de Compra e Venda de Imóvel no Brasil que devem ser evitados:

**Não verificar se o contrato é de patrimônio de afetação:** O percentual de retenção pode variar de 25% para 50% dependendo do regime. Verificar no contrato original se o empreendimento está em patrimônio de afetação (geralmente mencionado na cláusula de garantias da incorporação) antes de calcular o valor a ser devolvido.

**Aceitar retenção acima dos limites legais:** Incorporadoras que tentam reter mais do que 25% (ou 50%) estão violando a Lei 13.786/2018. O adquirente deve verificar se os percentuais do distrato proposto respeitam os limites legais e pode questionar judicialmente retenções abusivas.

**Não exigir correção monetária pelo INCC:** Os valores pagos pelo adquirente devem ser devolvidos com correção monetária pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) até a data efetiva da devolução. Distratos que não preveem correção monetária podem significar perda real para o adquirente em contratos de longa duração.

**Distrato sem quitação recíproca:** Distrato que não inclui quitação recíproca ampla pode deixar margem para cobranças futuras de qualquer das partes. Adquirentes e incorporadoras devem exigir cláusula expressa de quitação de todas as obrigações decorrentes do contrato rescindido.

**Não averbar o distrato no CRI:** Quando o contrato de compra e venda foi levado a registro no CRI (compra com financiamento, alienação fiduciária, promessa registrada), o distrato deve ser averbado na matrícula do imóvel para cancelar o registro anterior. Sem a averbação do distrato, o imóvel continua gravado com os ônus do contrato rescindido.

**Não conferir a conta de recebimento:** O adquirente deve informar conta bancária de sua titularidade para recebimento do valor devolvido. Devoluções para contas de terceiros podem ser recusadas pelo banco ou gerar problemas fiscais para o adquirente.