Guia de Recolhimento do ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — Brasil

A Guia de Recolhimento do ITBI é a peça ou requerimento apresentado no Brasil com base na Constituição Federal Art. 156, II e legislação municipal.

O ITBI foi instituído sob esse nome pela CF/1988 (Art. 156, II), sucedendo o antigo SISA (Sisa), denominação adotada em alguns estados antes da promulgação da Constituição de 1988. Cada Município edita sua própria lei de ITBI, com alíquotas, base de cálculo, isenções, prazos e procedimentos específicos. As alíquotas variam significativamente: São Paulo adota 3% (Lei 11.154/1991, Art. 3º, com a modificação da Lei 14.256/2006); Rio de Janeiro adota 3%; Belo Horizonte adota 3%; Curitiba adota 2,7%; Porto Alegre adota 3%; Brasília (DF) adota 3%; Salvador adota 3%; Fortaleza adota 3%; Recife adota 2%; Manaus adota 2% para imóveis residenciais e 3% para comerciais.

A Lei Federal 5.172/1966 (Código Tributário Nacional — CTN), nos Arts. 35 a 42, estabelece as normas gerais sobre o imposto de transmissão de bens — embora esses artigos tenham sido editados quando o imposto era unificado (antes da CF/1988 dividir a competência entre Estados e Municípios), as normas gerais do CTN continuam aplicáveis ao ITBI no que couber, especialmente quanto ao fato gerador (Art. 35, I), base de cálculo (Art. 38) e sujeição passiva (Art. 42). O Supremo Tribunal Federal (STF), no Recurso Extraordinário 1.294.969 (Tema 1.113, julgado em 2021, com repercussão geral), fixou tese que limita a base de cálculo do ITBI ao valor real da transação declarado pelo contribuinte, vedando que os Municípios adotem automaticamente como base de cálculo o valor venal genérico do IPTU ou qualquer outro valor presumido diferente do valor do negócio jurídico. A decisão do STF obrigou vários Municípios a revisar suas legislações de ITBI.

O fato gerador do ITBI é a transmissão onerosa da propriedade imobiliária por ato inter vivos (entre pessoas vivas). A não incidência constitucional do ITBI está prevista no Art. 156, §2º da CF/1988: não incide ITBI na transmissão de imóveis para integralização de capital de empresa, e nem na transmissão de imóveis decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica — salvo se a atividade preponderante da empresa for a compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. Também não incide ITBI nas transmissões gratuitas (herança e doação), que são tributadas pelo ITCMD (estadual — Art. 155, I da CF/1988).

O processo de obtenção e recolhimento do Guia de ITBI envolve: (1) solicitação da Declaração de ITBI (DITBI) no portal eletrônico da Prefeitura Municipal pelo comprador ou por qualquer das partes; (2) avaliação do imóvel pela Prefeitura (nos municípios que adotam valor venal próprio para ITBI) ou aceitação do valor declarado pelo contribuinte (após o RE 1.294.969/STF); (3) emissão do Documento de Arrecadação Municipal (DAM, DARE Municipal, ou guia específica de ITBI) com valor e prazo de pagamento; (4) pagamento na rede bancária ou por PIX (aceito pela maioria das Prefeituras desde 2021); (5) verificação do pagamento pela Prefeitura e emissão de Certidão de Pagamento de ITBI ou certidão negativa de débitos de ITBI para o imóvel em questão, exigida pelo Cartório de Notas para lavratura da escritura.

O Guia de Recolhimento do ITBI é exigido em todas as transmissões onerosas de propriedade imobiliária no Brasil, sendo condição indispensável para a formalização da transmissão perante o Cartório de Notas e o Cartório de Registro de Imóveis.

Compra e venda de imóvel residencial: A operação mais comum. Quando comprador e vendedor firmam o contrato de compra e venda (promessa ou escritura definitiva), o Cartório de Notas exige a Guia de ITCMD paga para lavrar a escritura pública. O ITBI é de responsabilidade do comprador (adquirente), salvo disposição contratual em contrário (Art. 42 do CTN c/c legislação municipal). Mesmo nas vendas com financiamento bancário (Caixa Econômica Federal — SFH, FGTS, Programa Minha Casa Minha Vida; Banco do Brasil; bancos privados), a quitação do ITBI é exigida antes da assinatura do contrato de financiamento e registro da alienação fiduciária (Lei 9.514/1997 — Lei da Alienação Fiduciária) no Cartório de Registro de Imóveis.

Permuta (troca) de imóveis: Na permuta de imóveis entre pessoas físicas ou jurídicas, o ITBI incide sobre o valor de cada imóvel permutado. Cada parte paga o ITBI sobre o imóvel que recebe. Quando a permuta tem torna (diferença de valor compensada em dinheiro), o ITBI incide sobre o maior dos valores dos imóveis permutados, conforme interpretação da maioria das legislações municipais.

Dação em pagamento com imóvel: Quando um devedor quita dívida entregando um imóvel ao credor (dação em pagamento — Art. 356 do CC/2002), a operação caracteriza transmissão onerosa de imóvel sujeita ao ITBI, pois o imóvel está sendo entregue em contraprestação pelo pagamento da dívida (onerosidade).

Cessão de direitos de promessa de compra e venda: A cessão (transferência) dos direitos do promissário comprador para um terceiro (cessionário) — o chamado 'gaveteiro' — caracteriza fato gerador do ITBI no momento da cessão. O ITBI da cessão é calculado sobre o valor da cessão (não sobre o valor do imóvel), conforme entendimento prevalente nas legislações municipais e no STJ (REsp 1.738.349). O Cartório de Registro de Imóveis exige comprovação de recolhimento de ITBI na cessão para averbar o instrumento.

Imóvel arrematado em leilão judicial: Na arrematação de imóvel em leilão judicial (execução de dívida, liquidação de massa falida ou processo de insolvência — Lei 11.101/2005), o ITBI é devido pelo arrematante sobre o valor do lance vencedor. O Juízo da execução determina o recolhimento do ITBI antes de expedir a Carta de Arrematação que habilita o arrematante a registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Nos programas de habitação popular (Minha Casa Minha Vida / Casa Verde e Amarela — Lei 11.977/2009 e Lei 14.118/2021), há isenção ou redução do ITBI para imóveis com valor até certo limite, conforme legislação municipal específica. Muitas Prefeituras isentam o ITBI na primeira aquisição de imóvel residencial até o valor máximo do Programa MCMV ou para imóveis populares até determinado valor venal.

Um Guia de Recolhimento do ITBI válido no Brasil deve conter os seguintes elementos obrigatórios para que o pagamento seja reconhecido pelo Município, o Cartório de Notas e o Cartório de Registro de Imóveis.

Identificação das Partes Envolvidas: Nome completo, CPF/CNPJ do transmitente (vendedor, cedente) e do adquirente (comprador, cessionário). Endereço fiscal de ambos. Quando uma das partes é Pessoa Jurídica, CNPJ e razão social. A identificação correta vincula o pagamento do ITBI ao negócio jurídico específico e impede que a guia seja utilizada em transação diferente.

Identificação do Imóvel: Endereço completo do imóvel (logradouro, número, complemento, bairro, município, UF, CEP); número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis; número da inscrição municipal/cadastro imobiliário (IPTU) no Município; área total e área construída. A matrícula do imóvel é o identificador único perante o Cartório de Registro de Imóveis e vincula o recolhimento do ITBI ao imóvel específico.

Natureza da Transmissão: Identificação do tipo de ato jurídico: compra e venda, permuta, dação em pagamento, cessão de direitos, incorporação, leilão judicial. A natureza da transmissão define o fato gerador do ITBI, as alíquotas aplicáveis e as eventuais hipóteses de não incidência (Art. 156, §2º da CF/1988) ou isenção (legislação municipal).

Base de Cálculo: Valor de referência para cálculo do ITBI. Após a decisão do STF no RE 1.294.969 (Tema 1.113, 2021), a base de cálculo deve corresponder ao valor real do negócio jurídico declarado pelo contribuinte, salvo se a Prefeitura demonstrar que o valor está abaixo do valor de mercado (procedimento contraditório com impugnação e recurso). Algumas municipalidades ainda adotam o valor venal de referência próprio (ex.: São Paulo — Valor Venal de Referência atualizado anualmente pelo município). O contribuinte deve declarar o valor real da transação, respaldado por laudo de avaliação se necessário.

Alíquota e Valor do Imposto: Percentual do ITBI estabelecido pela lei municipal (geralmente de 2% a 4%) e o valor calculado (base de cálculo × alíquota). Eventuais isenções e reduções devem ser indicadas no guia com o fundamento legal (ex.: primeira aquisição — Art. XX da Lei Municipal nº YY/AAAA). O valor final do imposto a pagar deve ser liquidado em moeda corrente nacional (Real).

Código de Barras e Data de Vencimento: O guia de recolhimento emitido pela Prefeitura (DAM — Documento de Arrecadação Municipal, DARE, TIP ou denominação local) deve conter código de barras para pagamento bancário ou chave PIX, e data de vencimento. O prazo de validade da guia varia por Município — geralmente 30 dias da emissão. Guia vencida exige nova emissão com atualização dos acréscimos de mora e juros.

Comprovante de Pagamento: O comprovante de pagamento autentico (recibo bancário com autenticação, comprovante de transferência PIX, ou extrato digital) deve ser apresentado ao Cartório de Notas para lavratura da escritura. O Cartório arquiva cópia do comprovante nos autos da escritura pública. O forms-legal.com disponibiliza este modelo como apoio ao processo — a guia oficial com efeito de pagamento deve ser emitida exclusivamente pelo portal da Prefeitura Municipal ou Secretaria Municipal de Fazenda do município onde o imóvel está localizado. Sempre conte com a assistência de corretor de imóveis (CRECI) e advogado imobiliário para verificar a regularidade fiscal do imóvel antes da compra.

Para obter e preencher corretamente o Guia de Recolhimento do ITBI no Brasil, siga o roteiro abaixo, adaptado às exigências do Município onde o imóvel está localizado.

Passo 1 — Acesse o Portal da Prefeitura ou da Secretaria Municipal de Fazenda: A maioria dos Municípios de médio e grande porte disponibiliza o sistema de declaração e emissão do ITBI online: São Paulo — sefaz.sp.gov.br/ITBI ou sp156.sp.gov.br; Rio de Janeiro — itbi.rio.rj.gov.br; Belo Horizonte — fazenda.pbh.gov.br; Curitiba — tributacao.curitiba.pr.gov.br; Porto Alegre — tributacao.procempa.com.br. Para Municípios sem portal online, dirija-se ao Setor de Tributação Imobiliária da Prefeitura com os documentos do imóvel e das partes.

Passo 2 — Informe os Dados do Imóvel: Digite o número de inscrição do IPTU ou da matrícula do imóvel no sistema. O sistema carrega automaticamente os dados cadastrais do imóvel (endereço, área, valor venal do IPTU). Confirme se os dados estão corretos — divergências de endereço ou área exigem regularização prévia no Cadastro Imobiliário Municipal.

Passo 3 — Informe o Tipo de Transmissão e o Valor do Negócio: Selecione o tipo de ato (compra e venda, permuta, cessão, etc.) e informe o valor real da transação conforme declarado no contrato de compra e venda ou na promessa. Após o RE 1.294.969/STF, o Município deve aceitar o valor real declarado pelo contribuinte como base de cálculo, salvo procedimento administrativo de impugnação.

Passo 4 — Verifique a Aplicação de Isenções: Verifique se a transação se enquadra nas hipóteses de isenção ou não incidência do ITBI: (a) transmissão para integralização de capital — CF Art. 156, §2º, I; (b) primeira aquisição de imóvel residencial popular — legislação municipal específica; (c) transmissão no âmbito do Minha Casa Minha Vida — verifique o teto municipal de isenção. Isenções devem ser requeridas com documentação comprobatória antes da emissão da guia.

Passo 5 — Emita a Guia e Pague no Prazo: O sistema gera automaticamente o DAM/DARE com código de barras e/ou chave PIX. Pague em qualquer banco autorizado ou via PIX dentro do prazo de validade da guia (geralmente 30 dias). Guarde o comprovante de pagamento original (papel ou PDF autenticado digitalmente) — será exigido pelo Cartório de Notas.

Passo 6 — Apresente o Comprovante ao Cartório de Notas: Leve o comprovante de pagamento do ITBI, juntamente com os documentos das partes (RG, CPF, certidão de nascimento/casamento) e do imóvel (matrícula atualizada — 30 dias — certidão negativa de ônus reais, IPTU quitado, habite-se) para lavratura da escritura. O Cartório de Notas é responsável por verificar a autenticidade da guia e do pagamento antes de lavrar o ato.

O recolhimento do ITBI está sujeito aos seguintes requisitos legais e constitucionais no Brasil.

Competência Municipal (CF Art. 156, II): O ITBI é tributo de competência exclusiva dos Municípios e do Distrito Federal (Art. 156, II e §3º da CF/1988). Cada Município institui e regulamenta o ITBI por lei municipal própria, dentro dos parâmetros constitucionais e do CTN (Arts. 35-42). Não há lei federal regulamentadora do ITBI — as normas do CTN (Arts. 35-42) são as únicas normas gerais federais aplicáveis.

Não Incidência Constitucional (CF Art. 156, §2º, I): O ITBI não incide sobre a transmissão de bens imóveis para realização de capital de empresa, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante do adquirente for compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil imobiliário (imunidade para empresas não imobiliárias — CF Art. 156, §2º, I). A fiscalização da atividade preponderante é feita pelo Município com base nos últimos 2 anos de faturamento.

Base de Cálculo após RE 1.294.969/STF (Tema 1.113, 2021): O STF fixou tese de que a base de cálculo do ITBI é o valor do negócio jurídico informado pelo contribuinte, e que o Município não pode adotar automaticamente o valor venal do IPTU nem lançar de ofício imposto sobre valor diverso sem procedimento administrativo prévio e oportunidade de impugnação pelo contribuinte. A tese vincula todos os Municípios brasileiros e revogou práticas de cobrança automática sobre valores presumidos acima do preço real de venda.

Obrigatoriedade para Registro (Lei 6.015/1973, Arts. 185 e 289): O Cartório de Registro de Imóveis somente registra escrituras, contratos e instrumentos de transmissão imobiliária após a comprovação do pagamento do ITBI (ou da isenção) pelo apresentante. A ausência de guia de ITBI paga implica recusa de protocolo do título no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) — Art. 195 da Lei 6.015/1973.

Prazo de Prescrição do ITBI (CTN Art. 173): O crédito tributário de ITBI não constituído pelo Município prescreve em 5 anos (prazo decadencial para lançamento — CTN Art. 173). O crédito já constituído (lançado pelo Município) prescreve em 5 anos para execução fiscal (CTN Art. 174). O Município pode autuar o adquirente que declarou valor inferior ao real e exigir o ITBI complementar com multa e juros dentro do prazo decadencial.

Os erros mais comuns no recolhimento do ITBI geram atrasos no registro do imóvel, custos adicionais e riscos jurídicos na operação imobiliária.

Erro 1 — Declarar Valor de Transação Abaixo do Mercado: Informar ao Município valor de compra e venda inferior ao real para reduzir o ITBI. Após o RE 1.294.969/STF, o Município pode instaurar procedimento administrativo para revisar o valor declarado, com auto de infração e acréscimos de mora e multa de 50% a 150% sobre a diferença apurada. Além do ITBI, a subavaliação do imóvel pode ser questionada pela Receita Federal do Brasil para fins de ganho de capital na venda (DIRPF).

Erro 2 — Pagar o ITBI com Base no Valor do IPTU: Utilizar o valor venal do IPTU (geralmente desatualizado) como base de cálculo do ITBI, ignorando que a Prefeitura pode ter adotado um Valor Venal de Referência (VVR) próprio para o ITBI, superior ao valor do IPTU. Em São Paulo, o VVR é atualizado anualmente e pode ser consultado no portal da SEFAZ-SP. Declarar o valor real da transação (que geralmente é maior que o VVR em locais valorizados) é a posição mais segura após o RE 1.294.969/STF.

Erro 3 — Pagar o ITBI Após a Lavratura da Escritura: Tentar lavrar a escritura sem o comprovante de pagamento do ITBI. Os Cartórios de Notas não lavram escrituras de compra e venda, permuta ou outros atos de transmissão imobiliária onerosa sem a guia de ITBI paga ou certidão de isenção, sob pena de responsabilidade funcional do notário (Lei 8.935/1994 — Lei dos Cartórios, Art. 30, IX).

Erro 4 — Deixar a Guia Vencer sem Pagar: Emitir a guia de ITBI com prazo de validade definido (geralmente 30 dias) e não efetuar o pagamento no prazo, exigindo nova emissão. A nova guia pode ter valor diferente se o Município atualizou o VVR no intervalo ou se incidem acréscimos moratórios. Programar o pagamento imediato após a emissão do DAM/DARE evita esse problema.

Erro 5 — Não Verificar Isenção na Compra de Imóvel Popular: Não verificar se a aquisição de imóvel residencial popular se enquadra nas hipóteses de isenção de ITBI previstas em lei municipal, pagando desnecessariamente o imposto. Muitas Prefeituras isentam o ITBI para imóveis no âmbito do Minha Casa Minha Vida (valores variáveis por região) ou para primeira aquisição residencial de baixa renda. A verificação prévia com o setor de tributação imobiliária da Prefeitura pode resultar em economia significativa.