Declaração de Operações Imobiliárias — DOI — Brasil

A Declaração de Operações Imobiliárias é a peça ou requerimento apresentado no Brasil com base na IN RFB 1.112/2010 (Instrução Normativa RFB 1.112 de 28 de dezembro de 2010).

A DOI foi instituída originalmente pela IN SRF 304/2003, revogada e substituída pela IN RFB 1.112/2010, que está em vigor. Cada serventia extrajudicial (Cartório de Registro de Imóveis — CRI, Cartório de Notas, e Tabelionatos de Protesto quando houver adjudicação de imóvel) é responsável por apresentar a DOI mensalmente à RFB, por meio do Sistema de Coleta DOI (disponível no portal da RFB ou no sistema da Junta Comercial), contendo os dados de todas as operações imobiliárias formalizadas no mês de competência em que o valor total da operação seja igual ou superior a R$ 30.000,00 (limite estabelecido pelo Art. 2º da IN RFB 1.112/2010, atualizável por ato da RFB).

As operações imobiliárias que devem ser comunicadas na DOI incluem, conforme o Art. 2º da IN RFB 1.112/2010: (a) transmissão onerosa da propriedade imobiliária (compra e venda, permuta, dação em pagamento, arrematação judicial, adjudicação — incluindo transmissões financiadas pelo SFH); (b) transmissão não onerosa da propriedade imobiliária (doação, herança, legado — registradas pelo CRI após escritura de inventário ou escritura de doação); (c) cessão de direitos reais sobre imóveis (cessão de promessa de compra e venda, cessão de hipoteca, cessão de alienação fiduciária — Lei 9.514/1997); (d) constituição e extinção de usufruto, uso e habitação; (e) constituição de alienação fiduciária de imóvel (Art. 22 da Lei 9.514/1997); (f) construção, aquisição e incorporação de imóvel, inclusive em empreendimentos imobiliários; e (g) demais atos ou contratos que envolvam imóveis com valor de transação igual ou superior ao limite mínimo vigente.

A DOI é fundamental para o sistema de controle fiscal imobiliário do Brasil porque: (i) permite à RFB identificar contribuintes que venderam imóveis e não declararam o ganho de capital no IRPF — prazo de recolhimento do DARF de ganho de capital (código 4600) é o último dia útil do mês seguinte à operação, conforme Art. 21 da Lei 8.981/1995 e IN RFB 1.555/2015; (ii) permite identificar pessoas que compraram imóveis com valores incompatíveis com os rendimentos declarados na DIRPF (variação patrimonial não justificada — Art. 42 da Lei 9.430/1996); (iii) fornece subsídios para a SEFAZ estadual verificar a base de cálculo do ITCMD (em transmissões por herança e doação) e para o Município verificar a base de cálculo do ITBI (em transmissões onerosas); (iv) integra-se com o sistema SINAREF (Sistema Nacional de Registro de Imóveis), do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e com a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias — IN RFB 694/2006) para cruzamento de informações das imobiliárias.

A DOI deve ser entregue mensalmente pelos cartórios e serventias extrajudiciais, mas os contribuintes envolvidos nas operações imobiliárias também precisam estar cientes das suas obrigações tributárias decorrentes dessas operações, que são monitoradas pela RFB via DOI.

Venda de imóvel por pessoa física: Quando uma pessoa física vende imóvel com ganho de capital (valor de venda superior ao custo de aquisição, conforme declaração do IRPF), o vendedor (alienante) deve apurar e recolher o IRPF sobre o ganho de capital pelo DARF (código 4600) até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. A DOI comunicada pelo CRI/Cartório de Notas à RFB no mês da operação permite à RFB cruzar o valor da venda informado na DOI com o DARF de ganho de capital e com a DIRPF do alienante. Se o vendedor não recolher o ganho de capital, a DOI evidencia a operação e dispara a malha fiscal.

Compra de imóvel com valor incompatível com rendimentos: Quando o comprador adquire imóvel com valor muito superior à sua renda declarada na DIRPF, a DOI comunicada pelo cartório permite à RFB identificar a variação patrimonial a descoberto (VPA) — Art. 42 da Lei 9.430/1996. A RFB pode autuar o comprador com omissão de renda sobre a VPA, mais multa de 75% a 150%.

Inventário e herança de imóveis: O CRI registra a transmissão dos imóveis do espólio para os herdeiros após a homologação do inventário, e o Cartório de Notas lavra a escritura do inventário extrajudicial. Ambos comunicam a operação à RFB pela DOI. A RFB cruza com a DIRPF dos herdeiros para verificar se o imóvel recebido foi informado na declaração (valor do imóvel = custo de aquisição para fins futuros de ganho de capital).

Doação de imóveis para filhos: Quando pais doam imóvel para filhos (antecipação de herança), o Cartório de Notas lavra a escritura de doação (exigindo ITCMD pago — CF Art. 155, I), e o CRI registra a doação. Ambos comunicam à RFB pela DOI. A RFB cruza com a DIRPF do doador (para verificar se o imóvel constava na declaração pelo custo de aquisição) e do donatário (para verificar se a doação recebida foi informada como bens e direitos).

O prazo de entrega mensal da DOI pelos cartórios é o último dia útil do mês subsequente ao da prática do ato ou contrato, conforme Art. 3º da IN RFB 1.112/2010. A multa para os cartórios que não entregam a DOI no prazo é de R$ 500,00 por mês-calendário (Art. 9º da IN RFB 1.112/2010), independente do número de operações omitidas. O contribuinte (comprador, vendedor, donatário) não entrega a DOI diretamente à RFB — sua obrigação é recolher os tributos decorrentes da operação (ganho de capital, ITCMD, ITBI) e declarar os bens na DIRPF.

Uma DOI válida no Brasil, transmitida pelo cartório à Receita Federal do Brasil, deve conter os seguintes elementos obrigatórios, conforme o Art. 5º da IN RFB 1.112/2010 e o manual técnico do Sistema de Coleta DOI.

Identificação da Serventia Extrajudicial Declarante: Nome do cartório ou serventia, número do registro na Corregedoria do Tribunal de Justiça (TJ) do Estado, município e UF de localização, CNPJ do cartório, nome do titular (Oficial Registrador, Tabelião ou Notário responsável), CPF do titular, e-mail e telefone para contato. A identificação correta vincula a DOI à serventia competente e permite à RFB verificar a responsabilidade pela comunicação.

Dados das Partes Envolvidas na Operação: Para cada operação imobiliária declarada: (a) Transmitente (vendedor, doador, cedente, inventariante): nome completo, CPF/CNPJ, endereço, qualidade (pessoa física ou jurídica, residente no País ou no exterior); (b) Adquirente (comprador, donatário, cessionário, herdeiro): mesmos dados. A RFB exige o CPF/CNPJ correto de todas as partes para cruzamento com as respectivas declarações de IRPF ou IRPJ.

Identificação do Imóvel: Endereço completo do imóvel (logradouro, número, complemento, bairro, município, UF, CEP); número da matrícula do imóvel no CRI; número de inscrição do IPTU ou ITR (para imóveis rurais); área total e área construída; tipo do imóvel (residencial, comercial, rural, terreno, glebas); indicação de financiamento bancário (SFH, SBPE — Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, financiamento particular).

Natureza da Operação: Tipo do ato que origina a comunicação: compra e venda, permuta, doação, herança/legado (transmissão causa mortis), cessão de direitos, alienação fiduciária, constituição de usufruto, incorporação imobiliária (para cada unidade autônoma da incorporação), arrematação. A natureza da operação define o tributo federal aplicável (ganho de capital — IRPF/IRPJ; nenhum — transmissão causa mortis isenta por isenção específica) e o tributo estadual (ITCMD) ou municipal (ITBI) correspondente.

Valor da Operação: Valor total declarado da operação, que é a base para o cálculo do ITBI (municipal) ou ITCMD (estadual) e para a apuração do ganho de capital do vendedor. Após o RE 1.294.969/STF (Tema 1.113), o valor declarado pelo contribuinte é a base de cálculo do ITBI, salvo questionamento em processo administrativo pela Prefeitura. Para o DOI, o valor da operação deve corresponder ao valor declarado na escritura ou contrato formalizado perante o cartório.

Dados do Instrumento Formal: Tipo de instrumento (escritura pública, instrumento particular com força de escritura pública, contrato de financiamento, formal de partilha, carta de arrematação); número do livro e folha do lavramento no Cartório de Notas (para escrituras); número do registro no CRI (para atos registrados). O forms-legal.com disponibiliza este modelo organizacional para que contribuintes envolvidos em operações imobiliárias possam preparar e conferir os dados que serão comunicados pelo cartório à RFB via DOI, e assim cumprir suas obrigações tributárias decorrentes (IRPF sobre ganho de capital, ITBI, ITCMD) dentro dos prazos legais.

Para os cartórios obrigados à DOI, o processo de coleta e transmissão segue as instruções técnicas da IN RFB 1.112/2010 e do manual do Sistema de Coleta DOI. Para os contribuintes (compradores, vendedores, doadores, herdeiros) envolvidos em operações imobiliárias comunicadas pela DOI, o importante é cumprir as obrigações tributárias decorrentes, que são monitoradas pela RFB.

Passo 1 — Identifique o Tributo Aplicável à Operação: Para venda de imóvel por pessoa física com ganho de capital: DARF código 4600 (IRPF ganho de capital) — pago até o último dia útil do mês seguinte à venda (Arts. 117-142 do RIR/2018 e IN RFB 1.555/2015). Para transmissão por herança ou doação: ITCMD — pago à SEFAZ estadual (CF Art. 155, I — ver br-declaracao-itcmd). Para compra e venda onerosa: ITBI — pago ao Município (CF Art. 156, II — ver br-guia-recolhimento-itbi). Para venda por pessoa jurídica: IRPJ e CSLL sobre o lucro na venda (Arts. 248-249 do RIR/2018).

Passo 2 — Apure o Ganho de Capital (para vendedores pessoa física): O ganho de capital é calculado pelo Programa Ganhos de Capital (GCAP) da Receita Federal do Brasil (receita.economia.gov.br), disponível para download gratuito. Ganho de capital = valor de venda - custo de aquisição atualizado (custo de aquisição + benfeitorias comprovadas). Para imóveis adquiridos antes de 1988, aplicam-se fatores de redução do ganho de capital (Art. 40 da Lei 11.196/2005). Verifique se a venda se enquadra em hipótese de isenção: imóvel residencial com valor de venda até R$ 440.000 para contribuinte que não teve outra venda de imóvel nos últimos 5 anos (Art. 23 da Lei 9.250/1995); reinvestimento do valor de venda em imóvel residencial em 180 dias (Art. 39 da Lei 11.196/2005).

Passo 3 — Declare o Imóvel Corretamente na DIRPF: Comprador: inclua o imóvel adquirido na declaração de bens e direitos do IRPF pelo valor declarado na escritura (que é o custo de aquisição para futuros cálculos de ganho de capital). Vendedor: exclua o imóvel vendido da declaração de bens e direitos, informando o ganho de capital apurado (ou isenção) na ficha correspondente. Donatário: inclua o bem recebido em doação pelo valor declarado na escritura (custo de aquisição para ganho de capital futuro = zero se o doador transferiu o imóvel pelo custo histórico).

Passo 4 — Verifique a Consistência com a DOI: Após a operação, você pode consultar no e-CAC (ecac.receita.fazenda.gov.br) se a DOI foi transmitida pelo cartório e se os dados estão corretos. Se houver divergência entre o valor informado na DOI e o valor declarado na DIRPF, regularize antes de receber notificação da RFB (malha fiscal). A regularização espontânea evita a multa qualificada de 75% a 150% que incide em lançamentos de ofício.

Passo 5 — Guarde os Documentos pelo Prazo Legal: Conserve cópia da escritura pública, contratos, DARFs pagos (ganho de capital, ITBI, ITCMD), comprovantes de benfeitorias (Notas Fiscais de materiais e serviços) pelo prazo de decadência tributária de 5 anos (CTN Art. 173), contados a partir do exercício seguinte ao da entrega da DIRPF. Para imóvel adquirido antes de 1988, guarde os documentos de aquisição pelo prazo necessário para comprovar os fatores de redução do ganho de capital.

A Declaração de Operações Imobiliárias está sujeita aos seguintes requisitos legais e regulamentares no Brasil.

Fundamento Legal da DOI (IN RFB 1.112/2010): A IN RFB 1.112/2010 regulamenta a obrigação das serventias extrajudiciais de comunicar operações imobiliárias à RFB. A base legal da exigência remonta ao Art. 8º, I, da Lei 8.021/1990 e ao Art. 17 da Lei 9.311/1996, que autorizam a RFB a exigir de cartórios e demais serventias informações sobre transações realizadas perante elas. A IN RFB 1.112/2010 substituiu a IN SRF 304/2003 e estabelece o valor mínimo de R$ 30.000 para obrigação de comunicação.

Ganho de Capital (Arts. 117-142 do RIR/2018 e Lei 8.981/1995): O ganho de capital realizado na venda de imóvel por pessoa física está sujeito ao IRPF à alíquota progressiva de 15% (ganhos até R$ 5 milhões), 17,5% (R$ 5 milhões a R$ 10 milhões), 20% (R$ 10 milhões a R$ 30 milhões), e 22,5% (acima de R$ 30 milhões), conforme Art. 21 da Lei 8.981/1995 com redação dada pela Lei 13.259/2016. O DARF (código 4600) deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da alienação (Art. 21 da Lei 8.981/1995 e IN RFB 1.555/2015).

Isenção de IRPF sobre Ganho de Capital Imobiliário (Lei 9.250/1995, Art. 23 e Lei 11.196/2005, Art. 39): São isentos do IRPF sobre ganho de capital: (a) a venda de imóvel residencial com valor até R$ 440.000, quando o alienante não tiver realizado outra venda de imóvel residencial nos últimos 5 anos; (b) o ganho de capital na venda de único imóvel residencial com valor de venda até R$ 440.000; (c) a venda de imóvel cujo produto seja integralmente reinvestido na aquisição de imóvel residencial no País em 180 dias corridos. A isenção deve ser declarada pelo contribuinte no Programa GCAP e na DIRPF.

Variação Patrimonial a Descoberto (Art. 42 da Lei 9.430/1996): A RFB pode lançar de ofício o IRPF sobre variação patrimonial a descoberto (VPA) quando o contribuinte apresenta aquisição de imóvel incompatível com a renda declarada. O cruzamento da DOI com a DIRPF é o principal instrumento de detecção de VPA no mercado imobiliário. O contribuinte que não conseguir justificar a origem dos recursos para aquisição do imóvel fica sujeito à autuação com tributação da VPA à alíquota máxima do IRPF (27,5%) mais multa de 75%.

Obrigação de Informação dos Cartórios (Lei 8.021/1990 e IN RFB 1.112/2010): Os Oficiais Registradores de Imóveis e Tabeliães de Notas são obrigados a transmitir a DOI mensalmente, sob pena de multa de R$ 500,00 por mês de omissão (Art. 9º da IN RFB 1.112/2010). Além disso, o Art. 197, II do CTN impõe aos cartórios e demais auxiliares da Justiça o dever de prestar à RFB as informações requisitadas sobre as partes interessadas em atos que praticarem, ainda que protegidas por sigilo profissional.

Os erros mais frequentes relacionados às operações imobiliárias comunicadas pela DOI geram autuações de IRPF sobre ganho de capital, inconsistências nas declarações e problemas com a RFB.

Erro 1 — Não Recolher o DARF de Ganho de Capital no Prazo: Vender imóvel com ganho de capital e não recolher o DARF (código 4600) até o último dia útil do mês seguinte à venda. A DOI é transmitida pelo cartório imediatamente após o registro, e a RFB cruza com o DARF no mês seguinte. Contribuinte que não paga o DARF no prazo fica sujeito a multa de mora de 0,33% ao dia (até 20%) mais juros Selic, e pode ser selecionado para malha fiscal se a divergência não for regularizada na DIRPF.

Erro 2 — Declarar Custo de Aquisição Superior ao Real para Reduzir Ganho de Capital: Inflar o custo de aquisição histórico do imóvel (informado na DIRPF como bens e direitos) para reduzir o ganho de capital apurado na venda. A RFB cruza o custo informado na DIRPF com o valor histórico registrado nas DOIs anteriores (quando o contribuinte adquiriu o imóvel). Divergência entre o custo atual declarado e o valor de aquisição histórico da DOI gera inconsistência detectada automaticamente.

Erro 3 — Não Declarar o Imóvel Recebido em Doação ou Herança na DIRPF: O donatário ou herdeiro que recebe imóvel por doação ou herança deve incluir o bem na declaração de bens e direitos da DIRPF pelo valor declarado na escritura de doação ou no formal de partilha. A não inclusão gera variação patrimonial a descoberto identificada pelo cruzamento da DOI com a DIRPF. Além disso, omitir o bem facilita a não declaração futura do ganho de capital quando o bem for vendido.

Erro 4 — Não Aproveitar Isenção de Ganho de Capital por Reinvestimento: Vender imóvel residencial e não reinvestir o produto em outro imóvel residencial dentro de 180 dias, perdendo a isenção do Art. 39 da Lei 11.196/2005. O contribuinte deve comunicar sua intenção de reinvestimento no Programa GCAP no mês da venda, recolhendo o DARF proporcional se o reinvestimento for parcial. Omitir a intenção de reinvestimento no GCAP e depois alegar isenção pode gerar questionamentos da RFB sobre a validade da isenção.

Erro 5 — Valor Divergente entre Escritura e Declaração: Declarar na escritura de compra e venda um valor inferior ao real (para reduzir ITBI e/ou ganho de capital do vendedor), enquanto o pagamento real é feito por fora ('caixa 2'). Após o RE 1.294.969/STF, o Município pode questionar valores subestimados na DOI em processo administrativo. A RFB, por sua vez, pode autuar o comprador por VPA (valor pago acima do declarado sem justificativa de renda) e o vendedor por omissão parcial de ganho de capital, com multa qualificada de 150% nos casos de dolo.