Requerimento de Registro de Imóvel

O Requerimento de Registro de Imóvel é a peça ou requerimento apresentado no Brasil com base na Lei nº 6.015/1973 — Lei dos Registros Públicos — Arts. 167 a 246 — Registro de Imóveis.

No Brasil, a transferência da propriedade imobiliária não se perfaz com a simples celebração do contrato de compra e venda ou com a lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas — somente o registro no CRI competente constitui e transfere a propriedade do imóvel (Art. 1.245, caput do Código Civil: 'Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis'). O registro é constitutivo do direito real: sem ele, o comprador é apenas credor contratual, sem proteção erga omnes contra terceiros. O CRI competente é o da circunscrição imobiliária em que o imóvel está localizado, conforme o princípio da territorialidade dos registros (Art. 169 da Lei nº 6.015/1973) e o princípio da unicidade da matrícula — cada imóvel tem uma única matrícula ativa, na qual concentram-se todos os atos a ele referentes.

Os títulos sujeitos ao registro no CRI estão listados no Art. 167, I da Lei nº 6.015/1973 e incluem: escritura pública de compra e venda (inciso 29), formal de partilha por inventário judicial ou extrajudicial (Lei nº 11.441/2007), sentença de usucapião judicial (Art. 167, I, 28) e usucapião extrajudicial (Art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 — inserido pelo Art. 1.071 do NCPC — Lei nº 13.105/2015), adjudicação compulsória (Art. 1.418 do CC — Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça — STJ), contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária (Art. 167, I, 35 — Lei nº 9.514/1997 — Sistema Financeiro Imobiliário), Cédula de Crédito Imobiliário (CCI — Lei nº 10.931/2004), contratos de incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/1964) e convenção de condomínio (Art. 167, I, 17). A não realização do registro nos prazos recomendados expõe o adquirente a riscos graves: penhora pelo juízo de execução fiscal da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) ou da Procuradoria do Estado, execuções trabalhistas pelo Tribunal Regional do Trabalho (TRT) e hipotecas de terceiros registradas antes do título do comprador.

O sistema registral imobiliário brasileiro é organizado em torno de cinco princípios fundamentais consagrados na Lei nº 6.015/1973 e na doutrina: (1) Princípio da Publicidade — o registro torna o direito público e oponível a todos (Art. 172 da Lei nº 6.015/1973); (2) Princípio da Fé Pública — presunção relativa de veracidade e correção do registro (Art. 252 da Lei nº 6.015/1973); (3) Princípio da Especialidade — a descrição do imóvel na matrícula deve ser precisa e individualizada (Art. 176, §1º); (4) Princípio da Continuidade — cada registro pressupõe o anterior, formando cadeia ininterrupta de titularidade (Art. 195); (5) Princípio da Prioridade — o título protocolado primeiro tem preferência sobre títulos posteriores (Art. 182 — a prenotação no Livro 1 — Protocolo define a prioridade). O requerimento disponibilizado pelo forms-legal.com estrutura todos os dados necessários para o protocolo eficiente no CRI, reduzindo devoluções por exigências formais.

O Requerimento de Registro de Imóvel no Brasil é necessário nas seguintes situações, conforme a Lei nº 6.015/1973 e o Código Civil:

**Compra e Venda de Imóvel (Escritura Pública):** Toda alienação de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos (Art. 108 do CC — equivalente a R$ 43.320,00 com salário mínimo de R$ 1.412,00 em 2025) exige escritura pública lavrada no Tabelionato de Notas. Após a lavratura da escritura, o comprador deve protocolar o requerimento de registro no CRI o mais rápido possível — o prazo de 30 dias é o recomendado para evitar riscos jurídicos. Não existe prazo legal peremptório para o comprador, mas quanto mais tempo sem registro, maior o risco de penhora, alienação do imóvel a terceiro de boa-fé ou bloqueio judicial sobre o imóvel que ainda consta na matrícula em nome do vendedor.

**Formal de Partilha (Inventário e Divórcio):** Bens imóveis objeto de inventário judicial ou extrajudicial (Lei nº 11.441/2007) ou partilha em divórcio precisam ser registrados em nome dos beneficiários no CRI após a expedição do formal de partilha ou escritura de inventário.

**Usucapião Judicial e Extrajudicial:** A sentença judicial de usucapião (Arts. 1.238 a 1.244 do CC) ou o procedimento extrajudicial de usucapião em cartório (Art. 216-A da Lei nº 6.015/1973, inserido pela Lei nº 13.105/2015 — Novo CPC) são registrados no CRI para que o possuidor de longa data obtenha o título de propriedade.

**Financiamento Imobiliário (SFH/SFI):** Contratos de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH — Lei nº 4.380/1964) ou pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI — Lei nº 9.514/1997), incluindo alienação fiduciária de imóvel (Art. 167, I, 35 da Lei nº 6.015/1973), são obrigatoriamente registrados no CRI pelo banco financiador.

**Adjudicação Compulsória:** Quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva após a quitação do contrato de promessa de compra e venda, o comprador pode obter sentença judicial de adjudicação compulsória (Art. 1.418 do CC — Súmula 239 do STJ) para registro direto no CRI.

**Doação de Imóvel:** A doação de imóvel exige escritura pública (Art. 108 do CC para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos) e posterior registro no CRI, com recolhimento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação — alíquota varia por estado, de 2% a 8%).

O Requerimento de Registro de Imóvel deve conter os seguintes elementos para protocolo válido no Cartório de Registro de Imóveis:

**Identificação do Requerente:** Nome completo, estado civil (solteiro, casado — com indicação do regime de bens e nome do cônjuge —, divorciado ou viúvo), profissão, CPF, RG, endereço completo e e-mail do(s) adquirente(s). Em caso de pessoa jurídica, CNPJ, razão social, endereço da sede e nome e CPF do representante legal com poderes de representação (sócio-administrador ou procurador). O requerente deve ser o destinatário do direito registrado (comprador, herdeiro beneficiário, usucapiente ou cessionário). Para casados em regime de comunhão parcial ou universal, a aquisição de imóvel com recursos próprios pode exigir declaração de bem próprio para evitar comunicação automática ao cônjuge.

**Identificação do Imóvel (Matrícula):** Número da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (ex.: Matrícula nº 45.678 do 3º CRI de São Paulo/SP — Livro 2, Folha 178). Para imóveis sem matrícula ainda transcritos no sistema anterior à Lei nº 6.216/1975 (que tornou obrigatória a abertura de matrícula), informar o número da transcrição e solicitar abertura de matrícula junto ao novo registro (Art. 228 da Lei nº 6.015/1973). A descrição do imóvel deve incluir: endereço completo, área total do terreno (m²), área construída averbada (m²), confrontações com os lindeiros (norte, sul, leste e oeste — identificando vizinhos e logradouros), inscrição de IPTU municipal e, para imóveis rurais, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) do INCRA — Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária — e o código do imóvel no Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF).

**Identificação do Título (Documento a Registrar):** Tipo do título conforme Art. 167, I da Lei nº 6.015/1973 (escritura pública de compra e venda, formal de partilha, sentença de usucapião judicial, auto de arrematação, carta de adjudicação compulsória, contrato de alienação fiduciária etc.), data da lavratura ou da prolação, identificação do tabelião (nome e número do Tabelionato de Notas) ou do juízo (Vara, Comarca, número do processo), número do livro e folha (para escrituras) ou número do processo judicial (para sentenças). O título original deve ser apresentado ao CRI — cópias simples não são aceitas para registro; certidões expedidas pelo Tabelionato ou Cartório competente são admitidas.

**Comprovação do Recolhimento dos Tributos:** O registro de transmissão onerosa exige comprovante de recolhimento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — Art. 156, II da CF/1988 e legislação municipal), cobrado pelo município onde o imóvel está localizado com alíquota média de 2% a 3% sobre o valor venal ou o valor declarado da transação (o maior). Para transmissões gratuitas (doação, herança), incide o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação — Art. 155, I da CF/1988) de competência estadual, com alíquotas de 2% a 8% conforme o estado. Para imóveis rurais, também é necessária a comprovação de recolhimento do ITR (Imposto Territorial Rural — Lei nº 9.393/1996) e certidão negativa de débitos do INCRA (CCIR quitado — Art. 22, §3º da Lei nº 9.393/1996). O forms-legal.com orienta sobre todos os tributos e certidões necessárias.

**Certidões de Ônus Reais e de Ações:** O CRI exige certidão de inteiro teor da matrícula (certidão de ônus reais) atualizada para verificar a situação atual do imóvel antes do registro. Muitos CRIs e compradores diligentes também solicitam certidões de distribuição de ações judiciais em nome do transmitente emitidas pela Justiça Federal (TRF — Tribunal Regional Federal), Justiça Estadual (TJSP, TJRJ, TJMG etc.) e Justiça do Trabalho (TRT), para verificar penhoras, arresto ou bloqueio judicial. Estas certidões não são exigência legal universal, mas são prática recomendada para proteção do adquirente.

Para preencher corretamente o Requerimento de Registro de Imóvel:

**1. Identifique o CRI Competente:** O registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária onde o imóvel está localizado (Art. 169 da Lei nº 6.015/1973 — princípio da territorialidade). Em municípios maiores, pode haver mais de um CRI com circunscrições territoriais distintas — consulte o portal do Tribunal de Justiça do estado (ex.: TJSP — registradores.org.br em São Paulo) ou a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel, que identifica o CRI competente e o número de circunscrição.

**2. Reúna o Título Original e Verifique sua Regularidade:** O documento a ser registrado (escritura pública, formal de partilha, sentença judicial) deve ser apresentado no original ou em certidão expedida pelo Tabelionato ou Juízo competente com firma reconhecida ou assinatura digital ICP-Brasil. A escritura pública deve conter: identificação completa das partes, descrição do imóvel idêntica à da matrícula, valor da transação, regime de bens do adquirente casado, e outorga do cônjuge se aplicável (Art. 1.647 do CC). Escrituras com descrição de imóvel divergente da matrícula gerarão exigência de retificação antes do registro.

**3. Calcule e Recolha o ITBI com a Alíquota Correta:** Antes do protocolo, obtenha a guia do ITBI na Secretaria de Finanças do município onde o imóvel está localizado. A maioria dos municípios disponibiliza o cálculo e emissão online. O ITBI incide sobre o maior entre: o valor venal do imóvel no cadastro do IPTU ou o valor declarado da transação. O registro não será aceito sem a comprovação do recolhimento do ITBI, salvo em transmissões isentas (herança e doação — sujeitas ao ITCMD estadual; meação — não tributada; transmissão para sociedade em realização de capital — Art. 156, §2º, I da CF/1988).

**4. Verifique a Cadeia Dominial e a Situação da Matrícula:** Antes de protocolar, solicite certidão de inteiro teor (ônus reais) da matrícula atualizada para verificar: titularidade atual (o transmitente está registrado como proprietário — princípio da continuidade, Art. 195 da Lei nº 6.015/1973), existência de ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão), indisponibilidades judiciais (penhora, arresto, sequestro) e anotações de bloqueio pelo SISBAJUD (Sistema de Busca de Ativos do Poder Judiciário). Ônus que não são cancelados antes do registro gravam o imóvel e vinculam o adquirente.

**5. Solicite a Prenotação e Acompanhe o Prazo:** Ao protocolar o requerimento com o título no CRI, o Oficial lança a prenotação no Livro 1 — Protocolo (Art. 174 da Lei nº 6.015/1973), garantindo a prioridade do registro a partir daquele exato momento. Nenhum título posterior que contrarie o direito do prenotante pode ser registrado enquanto a prenotação estiver ativa. O prazo para o Oficial efetuar ou recusar o registro é de 30 dias (Art. 188 da Lei nº 6.015/1973). Se forem apontadas exigências pelo Oficial, cumpra-as em até 30 dias para evitar a caducidade da prenotação (Art. 205 da Lei nº 6.015/1973).

Os requisitos legais para o Registro de Imóvel no Brasil são definidos pela Lei nº 6.015/1973, pelo Código Civil e pelo Provimento CNJ nº 149/2023:

**Art. 167 da Lei nº 6.015/1973 — Atos Sujeitos a Registro:** Estabelece a lista taxativa dos títulos que devem ser registrados no CRI, dividida em dois incisos: o inciso I lista os atos de registro (constituem ou transferem direitos reais) — escrituras de compra e venda (29), hipotecas (2), alienação fiduciária (35), convenção de condomínio (17) e sentenças de usucapião (28); o inciso II lista os atos de averbação (modificam informações ou anotam fatos na matrícula) — construções (4), demolições (4), mudança de nome do proprietário (6). Atos não constantes na lista do Art. 167 não podem ser registrados nem averbados.

**Art. 1.245 do CC — Transferência pelo Registro:** A propriedade imobiliária entre vivos só se transfere com o registro do título translativo no CRI competente. Antes do registro, o adquirente tem apenas direito pessoal (crédito contratual) — não pode opor seu direito a terceiros de boa-fé.

**Arts. 182 a 192 da Lei nº 6.015/1973 — Exigências e Dúvida:** Se o Oficial do CRI entender que o título não preenche os requisitos legais para registro, apontará as exigências a serem cumpridas no prazo de 30 dias (Art. 198). Se o requerente não concordar com as exigências, pode suscitar dúvida ao Juiz Corregedor Permanente (Art. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973), que decidirá sobre a procedência ou improcedência das exigências.

**Princípio da Continuidade (Art. 195 da Lei nº 6.015/1973):** O registro do novo título depende de que o imóvel já esteja registrado ou transcrito em nome do transmitente — 'quem não tem não pode dar'. Se o imóvel está registrado em nome do pai do vendedor, será necessário primeiro registrar a herança (formal de partilha) para depois registrar a venda ao comprador.

**ITBI (Art. 156, II da CF/1988 e Legislação Municipal):** A comprovação do recolhimento do ITBI é requisito para o registro de transmissões onerosas (compra e venda, dação em pagamento, permuta). A alíquota varia por município (Lei Complementar nº 116/2003 estabelece a competência municipal). Transmissões por herança ou doação sujeitam-se ao ITCMD estadual, não ao ITBI.

**Provimento CNJ nº 149/2023:** Regulamentou o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), permitindo o protocolo eletrônico de títulos e requerimentos de registro via Portal de Serviços do CNJ, com assinatura digital por certificado ICP-Brasil, válido em todos os CRIs do país.

Os erros mais frequentes no processo de Registro de Imóvel no Brasil:

**Não Registrar a Escritura Imediatamente:** O maior erro é postergar o registro após a lavratura da escritura no Tabelionato de Notas. Sem o registro, o imóvel permanece na matrícula em nome do vendedor — qualquer penhora, execução fiscal, hipoteca ou nova venda do imóvel pelo vendedor (ou seus herdeiros) pode ser oposta ao comprador não registrado. O STJ (REsp 1.520.602) consolidou que o credor que penhorar o imóvel antes do registro da escritura tem preferência sobre o comprador que ainda não registrou.

**Pagar ITBI com Alíquota Errada:** Cada município tem alíquota de ITBI diferente e base de cálculo própria (valor venal do IPTU ou valor declarado da transação — o maior). Calcular o ITBI com a alíquota errada gera devolução do requerimento por débito tributário. Consulte a Secretaria de Finanças Municipal antes de protocolar.

**Título com Descrição de Imóvel Divergente da Matrícula:** Se a escritura descreve o imóvel com metragem, confrontações ou endereço diferentes do constante na matrícula do CRI, o Oficial apontará exigência de retificação do título ou da matrícula (por procedimento de retificação — Art. 213 da Lei nº 6.015/1973). Verifique a matrícula atualizada antes de lavrar a escritura.

**Omitir Cônjuge na Escritura (Outorga Uxória/Marital):** Para alienação ou gravame de imóvel por pessoa casada, é necessária a outorga do cônjuge (Art. 1.647 do CC) — exceto no regime de separação total de bens (Art. 1.647, parágrafo único) e na alienação fiduciária de imóvel. A omissão da outorga torna o ato anulável (Art. 1.649 do CC) e impede o registro no CRI.

**Não Verificar a Cadeia Dominial:** Antes de adquirir imóvel, verifique se toda a cadeia de transmissões anteriores está regularmente registrada — do proprietário atual até o registro mais antigo disponível (no mínimo 20 anos — prazo máximo da usucapião extraordinária, Art. 1.238 do CC). Irregularidades na cadeia dominial (imóvel em nome de falecido, transmissões por instrumento particular não registrado, áreas em situação de usucapião) impedem o registro do novo título.

**Ignorar Certidões de Ônus e Ações Reais:** Antes de protocolar o registro, solicite certidão de ônus reais e certidão de ações pessoais reipersecutórias no Cartório de Registro de Imóveis competente. Consulte também o Tribunal de Justiça do estado (portal e-SAJ ou equivalente) para verificar execuções judiciais, o Tribunal Regional do Trabalho (TRT) para dívidas trabalhistas, o Tribunal Regional Federal (TRF) para dívidas com a União e a Receita Federal, e o Banco Central do Brasil (BACEN) para restrições bancárias do vendedor. O Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT) e o Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro) certificam laudos técnicos de imóveis que podem revelar vícios construtivos relevantes. O Banco do Brasil, a Caixa Econômica Federal e o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) exigem certidões atualizadas do Registro de Imóveis para liberação de financiamento, e qualquer pendência identificada após a assinatura do contrato pode resultar em cancelamento do crédito aprovado.