Requerimento de Averbação de Construção

O Requerimento de Averbação de Construção é a peça ou requerimento apresentado no Brasil com base na Art. 167, II, 4 da Lei nº 6.015/1973 — Lei dos Registros Públicos — Averbação de Construção.

A averbação de construção é o ato registral que acrescenta à matrícula do imóvel os dados sobre as edificações existentes no terreno — área construída total em m², tipo de uso (residencial unifamiliar, residencial multifamiliar, comercial, industrial ou misto), número de pavimentos, padrão construtivo conforme a NBR 12.721 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e a identificação do responsável técnico da obra. Diferentemente do registro (que constitui ou transfere direitos reais — Art. 167, I da Lei nº 6.015/1973), a averbação modifica os dados descritivos constantes na matrícula sem criar novo direito real, mas é igualmente obrigatória por força do Art. 167, II, 4 da Lei dos Registros Públicos e tem consequências jurídicas e práticas relevantes: sem a averbação, o imóvel não pode ser objeto de financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH — Lei nº 4.380/1964) ou pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI — Lei nº 9.514/1997), não reflete o valor real para fins de base de cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — Art. 156, II da Constituição Federal), e o proprietário fica sujeito a multas por omissão cadastral no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano — Decreto-Lei nº 57/1966 e legislação municipal).

A documentação principal para a averbação de construção no Brasil inclui: o Habite-se (Auto de Conclusão de Obra) expedido pela Prefeitura Municipal (Secretaria de Obras ou Secretaria de Urbanismo competente), a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART — para engenheiros, emitida pelo CREA — Conselho Regional de Engenharia e Agronomia — regulado pela Lei nº 5.194/1966) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT — para arquitetos e urbanistas, emitido pelo CAU — Conselho de Arquitetura e Urbanismo — regulado pela Lei nº 12.378/2010), e a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS da obra vinculada ao Cadastro Nacional de Obras (CNO) da Receita Federal do Brasil, conforme a Instrução Normativa RFB nº 2.110/2022. O Registro de Imóveis no Brasil é organizado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que supervisiona todos os Cartórios de Registro de Imóveis do país por meio do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), regulamentado pelo Provimento CNJ nº 149/2023. O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) é a entidade de classe que representa os Oficiais de Registro de Imóveis e promove a uniformização dos procedimentos registrais em todo o território nacional. O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) mantém o Cadastro de Imóveis Rurais (CAFIR) e o Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF), que são consultados para imóveis rurais no processo de averbação. O Banco do Brasil, a Caixa Econômica Federal e os demais bancos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) exigem matrícula com a construção devidamente averbada como requisito para liberação de financiamento imobiliário. O Tribunal de Justiça de cada estado registra ações judiciais que afetam o imóvel — penhoras, arrestos, sequestros e hipotecas judiciais — por meio de averbação na matrícula, vinculando o imóvel ao processo judicial pelo número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente.

O forms-legal.com orienta sobre cada documento exigido e como obtê-los junto aos órgãos competentes, com checklist completo para construções novas e para regularização de edificações antigas.

A Averbação de Construção no Brasil é necessária nas seguintes situações, conforme o Art. 167, II, 4 da Lei nº 6.015/1973 e legislação complementar:

**Construção Nova Concluída:** Após a conclusão de qualquer edificação nova (casa residencial unifamiliar, edifício de apartamentos, galpão comercial ou industrial, sala comercial, clínica) e a obtenção do Habite-se (Auto de Conclusão de Obra) expedido pela Prefeitura Municipal (Secretaria de Obras, Secretaria de Urbanismo, Secretaria de Planejamento ou equivalente, conforme a denominação de cada município), o proprietário tem obrigação legal de averbar a construção na matrícula do imóvel no CRI competente. Sem a averbação, a construção é juridicamente inexistente para o sistema registral imobiliário — o imóvel consta na matrícula como terreno vazio, gerando sérias implicações práticas.

**Ampliação de Edificação Existente:** Obras de ampliação que aumentem a área construída total do imóvel (construção de novo cômodo, segundo pavimento, área de serviço coberta, garagem) exigem nova ART/RRT, Habite-se de ampliação e averbação da nova área na matrícula.

**Regularização de Construção Antiga (Sem Documentação):** Edificações construídas sem alvará ou sem Habite-se (situação muito comum no Brasil, especialmente em imóveis com mais de 20 anos) podem ser regularizadas mediante processo de regularização perante a Prefeitura (Decreto de Anistia Municipal ou Lei de Regularização Fundiária — Lei nº 13.465/2017), obtendo o Habite-se retroativo ou Auto de Regularização, seguido de averbação no CRI.

**Venda de Imóvel com Financiamento Bancário:** Nenhuma instituição financeira (Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, bancos privados) libera financiamento imobiliário sem que a construção esteja averbada na matrícula do imóvel. A matrícula deve refletir a área construída real, pois o banco financia tanto o terreno quanto a benfeitoria.

**Demolição ou Reforma Substancial:** A demolição total ou parcial de edificação também deve ser averbada no CRI para adequar a matrícula à nova realidade física do imóvel (Art. 167, II, 4 da Lei nº 6.015/1973 — demolições também são averbáveis).

**Incorporação Imobiliária e Condomínio:** Para empreendimentos de incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/1964), a averbação do Habite-se de todas as unidades autônomas é requisito para o arquivamento do memorial de incorporação e para a lavratura das escrituras individuais das unidades do empreendimento.

**Financiamento Imobiliário e Alienação Fiduciária:** O Banco do Brasil, a Caixa Econômica Federal, o Banco Bradesco, o Banco Itaú e demais instituições do Sistema Financeiro de Habitação (SFH — Lei nº 4.380/1964) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI — Lei nº 9.514/1997) exigem que a averbação de construção esteja regularizada na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis como condição para aprovação do financiamento. O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) orienta que a averbação é exigida pelo Banco Central do Brasil (BACEN) como requisito de integridade do portfólio de crédito imobiliário das instituições financeiras. O Tribunal de Contas da União (TCU) fiscaliza o cumprimento das normas de averbação nos financiamentos do FGTS geridos pela Caixa Econômica Federal. O Instituto Nacional de Seguro Social (INSS) e a Receita Federal do Brasil exigem a CND de obra cadastrada no Registro Nacional de Obras (CNO) para a averbação, garantindo o recolhimento das contribuições previdenciárias da construção civil.

O Requerimento de Averbação de Construção deve conter os seguintes elementos para protocolo válido no Cartório de Registro de Imóveis:

**Identificação do Proprietário (Requerente):** Nome completo, CPF/CNPJ, endereço completo e qualidade do requerente (proprietário conforme consta na matrícula do CRI). O requerente deve ser o titular do direito real de propriedade registrado na matrícula, em observância ao princípio da continuidade dos registros públicos (Art. 195 da Lei nº 6.015/1973 — ninguém pode averbar o que não lhe pertence segundo o registro). Em caso de imóvel com múltiplos proprietários em regime de copropriedade (Art. 1.314 do Código Civil), qualquer condômino pode requerer a averbação independentemente dos demais, pois é ato conservatório do bem comum. Se o imóvel ainda está registrado em nome de terceiro (herdeiro que não registrou o formal de partilha, ou comprador com contrato particular não registrado), é necessário primeiro regularizar a titularidade — registrar a escritura ou o formal de partilha — antes de requerer a averbação da construção.

**Identificação do Imóvel (Matrícula):** Número completo da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (ex.: Matrícula nº 12.345 do 2º CRI de Curitiba/PR), endereço completo do imóvel com CEP, inscrição de IPTU municipal (número cadastral junto à Secretaria de Finanças do município) e, para imóveis rurais, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) emitido pelo INCRA — Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária — e o código do imóvel no SIGEF (Sistema de Gestão Fundiária). A área do terreno declarada no requerimento deve ser idêntica à constante na matrícula — qualquer divergência exige retificação de área (Art. 213 da Lei nº 6.015/1973) antes da averbação.

**Descrição Técnica da Construção:** Tipo de uso da edificação conforme a NBR 12.721 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT): residencial unifamiliar (R1), residencial multifamiliar (R8 ou R16), comercial (CSL), industrial, misto. Área total construída em m², discriminada por pavimento (térreo, 1º pavimento, subsolo etc.). Número de unidades autônomas para edifícios em regime de condomínio edilício (Lei nº 4.591/1964). Padrão construtivo (alto, normal ou baixo) conforme categorias da NBR 12.721 e do Custo Unitário Básico (CUB) publicado pelo SINDUSCON do estado. Data de conclusão da obra conforme constante no Habite-se.

**Habite-se (Auto de Conclusão de Obra):** Documento expedido pela Prefeitura Municipal (Secretaria de Obras, de Urbanismo ou de Planejamento — denominação varia por município) após vistoria final, atestando que a obra foi concluída em conformidade com o projeto arquitetônico aprovado pela municipalidade e está apta para o uso e ocupação pretendidos. O número de protocolo, a data de expedição e o órgão expedidor do Habite-se devem constar expressamente no requerimento. Para construções regularizadas por lei de anistia municipal (Lei de Regularização Fundiária — Reurb, instituída pela Lei nº 13.465/2017) ou pelo procedimento da SEMURB (Secretaria Municipal de Urbanismo), o Habite-se é substituído pelo Auto de Regularização ou pela Certidão de Regularização Fundiária (CRF).

**ART/RRT do Responsável Técnico:** Número e data da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) emitida pelo CREA — Conselho Regional de Engenharia e Agronomia — para engenheiros civis, engenheiros eletricistas e demais profissionais de engenharia (Lei nº 5.194/1966), ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) emitido pelo CAU — Conselho de Arquitetura e Urbanismo — para arquitetos e urbanistas (Lei nº 12.378/2010). A ART/RRT identifica o profissional legalmente habilitado responsável pelo projeto e execução da obra, vinculando sua responsabilidade técnica perante o CREA/CAU e os adquirentes futuros do imóvel. O CRI exige a ART/RRT para verificar a regularidade técnica e profissional da edificação.

**CND do INSS da Construção (Cadastro Nacional de Obras — CNO):** Certidão Negativa de Débitos da Obra (CND) emitida pela Receita Federal do Brasil, vinculada ao CNO — Cadastro Nacional de Obras, comprovando o recolhimento da contribuição previdenciária patronal sobre a mão de obra empregada na construção (Art. 22, §3º da Lei nº 8.212/1991 — Lei Orgânica da Seguridade Social). A CND é exigida pelo CRI para todas as obras com área superior a 70 m² ou com contratação de mão de obra remunerada. O forms-legal.com orienta sobre o cálculo pelo CUB/SINDUSCON e o procedimento de recolhimento junto ao e-CAC da Receita Federal.

Para preencher corretamente o Requerimento de Averbação de Construção no Cartório de Registro de Imóveis:

**1. Obtenha o Habite-se Antes de Tudo:** O Habite-se (Auto de Conclusão de Obra) é o documento central e indispensável da averbação. Para obtê-lo, solicite à Prefeitura Municipal (Secretaria de Obras) a vistoria final da obra com o engenheiro ou arquiteto responsável presente. O prazo para expedição varia por município — em geral, 5 a 15 dias úteis após a vistoria. Para obras antigas sem alvará, verifique se o município possui lei de regularização (anistia de construção) e solicite o procedimento de regularização antes de protocolar a averbação.

**2. Obtenha a CND do INSS da Obra:** Acesse o sistema do Cadastro Nacional de Obras (CNO) do INSS pelo portal Meu INSS (meu.inss.gov.br) ou pelo portal da Receita Federal. Para obras residenciais unifamiliares com área até 70 m² e sem empregados contratados (construção pelo próprio proprietário), existe isenção das contribuições previdenciárias — consulte a legislação aplicável (Instrução Normativa RFB nº 2.110/2022). Para obras acima de 70 m² ou com contratação de mão de obra, o cálculo é feito sobre a folha de pagamento ou sobre a área construída (custo estimado pela NBR 12721 da ABNT).

**3. Preencha os Dados do Imóvel com Precisão:** A área construída declarada no requerimento deve ser idêntica à constante no Habite-se e na ART/RRT. Qualquer divergência gera exigência pelo Oficial do CRI. A área do terreno informada deve ser idêntica à da matrícula atual — se houve alteração da área do terreno (desmembramento, remembramento — Art. 167, I, 22 e 23 da Lei nº 6.015/1973), a retificação ou registro da alteração deve preceder a averbação da construção.

**4. Verifique o Recolhimento do ITBI (Inaplicável na Averbação):** A averbação de construção nova não incide ITBI, pois não há transmissão de propriedade. O IPTU do imóvel, porém, será recalculado pelo município após a averbação (área construída aumenta a base de cálculo do IPTU), podendo gerar cobrança retroativa de IPTU diferenciado em alguns municípios — verifique a legislação municipal.

**5. Protocole no CRI Competente:** Apresente o requerimento, o Habite-se original (ou certidão), a ART/RRT, a CND do INSS, o comprovante de propriedade do terreno (certidão de matrícula atualizada) e documento de identidade do requerente. O prazo do Oficial para efetuar a averbação é de 30 dias após a prenotação (Art. 188 da Lei nº 6.015/1973).

**6. Consulte os Órgãos Competentes em Caso de Dúvida:** O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) disponibiliza orientações técnicas sobre procedimentos de averbação no portal irib.org.br. O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) deve ser consultado para imóveis rurais — o Registro de Imóvel Rural exige certidão do CCIR (Cadastro de Imóveis Rurais) e georeferenciamento aprovado pelo INCRA. O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) mantêm cadastros online para verificação da regularidade da ART/RRT do profissional responsável. O Banco do Brasil, a Caixa Econômica Federal e o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) exigem certidão de matrícula atualizada com a averbação concluída para liberação de financiamentos imobiliários e crédito rural. O Tribunal de Justiça de cada estado publica as tabelas de emolumentos cartorários aprovadas por lei estadual, permitindo calcular o custo exato da averbação antes de protocolar o requerimento. O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) e o Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) oferecem laudos periciais e pareceres técnicos para situações complexas de averbação com divergência de área ou litígio sobre a construção.

Os requisitos legais para a Averbação de Construção no Brasil são definidos pela Lei nº 6.015/1973 e legislação complementar:

**Art. 167, II, 4 da Lei nº 6.015/1973:** Prevê expressamente a averbação na matrícula do imóvel da 'construção, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de prédios'. A averbação é obrigatória para todos os proprietários que realizem qualquer uma dessas alterações físicas na edificação. O descumprimento não gera sanção penal direta, mas impede financiamentos bancários, regularização tributária e transmissão regular da propriedade com a construção incorporada ao valor de venda.

**Lei nº 4.591/1964 — Incorporações Imobiliárias:** Para empreendimentos em condomínio edilício (edifícios residenciais e comerciais), o Habite-se e a averbação da construção são requisitos para o arquivamento do memorial de incorporação (Art. 32 da Lei nº 4.591/1964) no CRI e para a individualização das unidades autônomas por matrículas próprias (abertura de matrícula individual para cada apartamento, sala ou vaga de garagem). A construtora/incorporadora é responsável pela averbação do Habite-se e pela individualização das unidades antes da entrega das chaves e assinatura das escrituras pelos compradores.

**Lei nº 13.465/2017 — Reurb (Regularização Fundiária Urbana):** Instituiu os procedimentos de Reurb-S (para população de baixa renda — sem custas) e Reurb-E (para demais casos — com custas), pelos quais os municípios regularizam núcleos urbanos informais consolidados, permitindo a averbação de construções sem todos os documentos tradicionais, com base na CRF (Certidão de Regularização Fundiária) expedida pelo município. A Reurb é uma das principais formas de regularização fundiária em cidades brasileiras, onde estima-se que mais de 50% das edificações urbanas apresentam alguma irregularidade registral.

**Instrução Normativa RFB nº 2.110/2022 (INSS da Obra — CNO):** Regulamenta as contribuições previdenciárias patronais na construção civil com base no Art. 22, §3º da Lei nº 8.212/1991 (Lei Orgânica da Seguridade Social). Para obras residenciais com área total de até 70 m² edificadas por pessoas físicas para uso próprio, sem auxílio de mão de obra remunerada, não há exigência de recolhimento previdenciário nem de CND para averbação no CRI. Para obras com área superior a 70 m² ou com contratação de trabalhadores, o proprietário deve cadastrar a obra no CNO (Cadastro Nacional de Obras) pelo portal Meu INSS ou e-CAC da Receita Federal, recolher as contribuições e obter a CND.

**NBR 12.721 da ABNT (Avaliação de Custos de Construção):** Norma técnica da Associação Brasileira de Normas Técnicas que define o Custo Unitário Básico (CUB/m²) de construção por padrão construtivo e tipo de uso, utilizado para cálculo do INSS da obra, avaliação imobiliária e base de cálculo do IPTU. O CUB é publicado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON) de cada estado — ex.: SINDUSCON-SP em São Paulo, SINDUSCON-MG em Minas Gerais.

**Resoluções CREA e CAU — ART e RRT:** A Resolução do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) nº 1.025/2009 e a Resolução do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR) nº 51/2013 estabelecem a obrigatoriedade da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica — engenheiros) e do RRT (Registro de Responsabilidade Técnica — arquitetos) para qualquer obra de construção civil, vinculando o profissional habilitado à responsabilidade técnica pelo projeto, execução e fiscalização. A ART/RRT deve ser registrada antes do início da obra, mas é aceita retroativamente para fins de regularização de edificações existentes.

Os erros mais frequentes no processo de Averbação de Construção no Brasil, que causam atrasos, devolução de documentos e custos adicionais:

**Tentar Averbar sem o Habite-se:** O Habite-se (Auto de Conclusão de Obra) é o documento central da averbação. Sem ele, o CRI não aceita a averbação (exceto nos casos de regularização fundiária especial com CRF municipal emitida no âmbito da Reurb — Lei nº 13.465/2017). Muitos proprietários tentam averbar a construção com apenas a ART/RRT ou com projeto aprovado — isso é insuficiente. O Habite-se só é expedido após a vistoria final da Prefeitura, confirmando que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado.

**CND do INSS Vencida ou Incorreta:** A CND de Obra tem validade de 6 meses. Se a CND obtida vencer durante o processo de regularização (que pode ser demorado em obras complexas), será necessário obter nova CND. Verifique sempre a validade da certidão antes de protocolar no CRI.

**Área Construída Divergente entre Habite-se, ART e IPTU:** Se a área construída declarada no Habite-se é diferente da constante na ART/RRT ou do IPTU municipal, o CRI apontará exigência de regularização. Unifique as informações junto à Prefeitura (IPTU) e ao CREA/CAU (ART/RRT) antes de protocolar a averbação.

**Não Regularizar a Situação do Terreno Antes:** Se o terreno tem irregularidades (frações ideais não averbadas, desmembramento não registrado, lote sem inscrição municipal), a averbação da construção será recusada pelo Oficial do CRI com exigência de regularização prévia do imóvel. Solicite certidão de matrícula atualizada e verifique a situação completa do imóvel antes de protocolar.

**Ignorar a Averbação em Condomínios:** Em edifícios residenciais, cada unidade autônoma tem matrícula própria. A averbação do Habite-se do condomínio é de responsabilidade da construtora/incorporadora. O comprador de apartamento que constata que a construção não está averbada deve exigir a regularização antes de assinar a escritura definitiva — a falta de averbação impede o financiamento bancário e gera insegurança jurídica.

**Não Atualizar o IPTU Após a Averbação:** Após a averbação da construção no CRI, o proprietário deve comunicar a Prefeitura Municipal para atualização do cadastro do IPTU com a área construída real. Embora o município possa fazer essa atualização de ofício ao consultar o CRI, a omissão pode gerar cobranças retroativas com multas e juros em fiscalizações posteriores.

**Não Consultar o Registro de Imóveis Antes de Protocolar:** Muitos proprietários protocolam o requerimento de averbação sem solicitar previamente a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis competente. O Tribunal de Justiça estadual pode ter averbado penhoras, arrestos ou indisponibilidades que impeçam qualquer averbação enquanto não forem levantadas judicialmente. O Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) recomenda que o proprietário consulte também o Tribunal Regional Federal (TRF) e o Tribunal Regional do Trabalho (TRT) para verificar execuções fiscais e trabalhistas que possam resultar em penhora do imóvel durante o processo de averbação. O Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) e o Banco do Brasil orientam que a averbação concluída é documento indispensável para habilitação em linhas de crédito para construção e reforma. O Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT) e o Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro) certificam materiais e sistemas construtivos utilizados nas edificações, e seus laudos podem ser exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis em casos de averbação de construções com técnicas não convencionais.