Tenant Right of First Refusal Notice Mexico (Aviso de Derecho del Tanto)
AVISO DE DERECHO DEL TANTO AL ARRENDATARIO
Conforme a los Artículos 2448-J y 2448-K del Código Civil Federal
I. PARTES
ARRENDADOR (Propietario):
Nombre: [Landlord Name]
RFC: [Landlord RFC]
Domicilio: [Landlord Address]
ARRENDATARIO (Destinatario del aviso):
Nombre: [Tenant Name]
Tiempo de ocupación: [Occupancy Years]
II. INMUEBLE OBJETO DEL ARRENDAMIENTO Y VENTA
Domicilio del Inmueble: [Property Address]
Folio Real RPP: [RPP Registration]
Fecha de Inicio del Arrendamiento Actual: [Lease Start Date]
III. PRECIO Y CONDICIONES DE LA VENTA PROPUESTA
Por medio del presente Aviso, el suscrito arrendador notifica formalmente al arrendatario [Tenant Name], en cumplimiento del Artículo 2448-J del Código Civil Federal, la intención de enajenar el inmueble identificado en la Sección II, en los siguientes términos:
Precio de Venta: [Sale Price]
Forma de Pago: [Payment Terms]
Otras Condiciones Relevantes: [Other Conditions]
Comprador Propuesto (si aplica): [Buyer Name]
El arrendatario tiene el derecho de adquirir el inmueble en igualdad de precio, condiciones y términos que los indicados en el presente aviso (derecho del tanto), conforme al Artículo 2448-J CCF.
IV. PLAZO PARA EJERCER EL DERECHO DEL TANTO
El arrendatario dispone de 30 (treinta) días naturales contados a partir de la fecha de recepción del presente aviso para ejercer su derecho del tanto, es decir, hasta el día [Exercise Deadline].
Para ejercer el derecho, el arrendatario deberá remitir por escrito su aceptación irrevocable al precio y condiciones arriba señalados, enviando dicho escrito al siguiente domicilio o mediante correo certificado con acuse de recibo: [Acceptance Address].
La aceptación debe ser por escrito y recibida dentro del plazo de 30 días — la aceptación verbal no es suficiente. Una aceptación condicional que introduzca nuevas condiciones no constituye ejercicio válido del derecho del tanto.
Si el arrendatario no ejerciere su derecho dentro del plazo indicado, el arrendador quedará en libertad de enajenar el inmueble al comprador propuesto u otro tercero, en los mismos términos y condiciones señalados en este aviso. Cualquier venta a precio inferior o en condiciones más favorables para el tercero requerirá un nuevo aviso al arrendatario conforme al Artículo 2448-J CCF.
La omisión o incumplimiento de este aviso otorga al arrendatario el derecho de retracto contemplado en el Artículo 2448-K CCF, ejercible ante el Juzgado Civil competente dentro de los 30 días naturales siguientes a que el arrendatario tenga conocimiento de la venta no autorizada.
FIRMAS Y ACUSE DE RECIBO
En [Notice City], a [Notice Date].
EL ARRENDADOR:
[Landlord Name]
Firma: _________________________ Fecha: _________________________
ACUSE DE RECIBO — EL/LA ARRENDATARIO/A:
[Tenant Name]
Declaro haber recibido el presente Aviso de Derecho del Tanto en la fecha indicada.
Firma: _________________________ Fecha de recepción: _________________________
Landlord (Arrendador / Propietario)
________________
Signature
Tenant — Receipt Acknowledgement (Arrendatario — Acuse)
________________
Signature
What Is a Tenant Right of First Refusal Notice Mexico (Aviso de Derecho del Tanto)?
An Aviso de Derecho del Tanto al Arrendatario Mexico is a formal written notice that a landlord (arrendador) of a rented residential property must deliver to the sitting tenant (arrendatario) before selling or transferring the property, informing the tenant of the price, terms, and conditions of the proposed sale and granting the tenant a preferential right to purchase the property on those same terms — a right known in Mexican civil law as the derecho del tanto or tanteo, governed by Artículos 2448-J and 2448-K of the Código Civil Federal (CCF) and the corresponding provisions of state civil codes for federally-applicable residential leases.
The derecho del tanto is a preferential right (derecho de preferencia) rooted in Artículo 2448-J CCF, which establishes that when a landlord decides to sell a property currently subject to a residential lease agreement, the tenant who has occupied the property for at least one year and is current on rent payments has a right of first refusal to acquire the property at the same price and under the same conditions offered or accepted from any third-party buyer. The right is exercisable within 30 calendar days from the date the formal written notice (aviso) is delivered to the tenant.
The constitutional and policy basis for the derecho del tanto is the protection of housing stability (estabilidad en la vivienda) for residential tenants — a social interest protected under Artículo 4 of the Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, which guarantees every family's right to dignified and adequate housing (vivienda digna y decorosa). Mexican courts and academic doctrine classify the derecho del tanto as a right of public order (orden público) that cannot be contractually waived by the tenant in advance, though a tenant may decline to exercise it in any specific instance.
The obligation applies to all residential lease agreements (contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación) governed by the CCF, specifically under the protective provisions of Articles 2448-A through 2448-K CCF which establish a full set of minimum rights for residential tenants that supersede any contrary lease provisions. The Mexico City (Ciudad de México) lease market is also governed by the Código Civil para el Distrito Federal (now Código Civil para la Ciudad de México — CCCM), which contains parallel derecho del tanto provisions in Articles 2448-J and 2448-K with minor procedural variations.
Where the landlord sells the property without giving the required notice to the tenant (venta en violación al derecho del tanto), the tenant may pursue the civil remedy of retracto — the right to be subrogated into the buyer's position and acquire the property at the same price and terms as the third-party buyer — within 30 days of learning of the sale, under Artículo 2448-K CCF. Mexican civil courts (Juzgados Civiles) have jurisdiction over retracto actions. The Notario Público executing the sale deed (escritura pública) has a practical duty to inquire whether the property is subject to a lease and whether the derecho del tanto was properly exercised, as part of the due diligence (debida diligencia notarial) required before authenticating the deed.
When Do You Need a Tenant Right of First Refusal Notice Mexico (Aviso de Derecho del Tanto)?
An Aviso de Derecho del Tanto al Arrendatario Mexico is required every time a landlord who rents a residential property subject to the CCF residential lease regime decides to sell, transfer, or dispose of that property for consideration, and the tenant qualifies for the preferential right.
The tenant qualifies for the derecho del tanto under Artículo 2448-J CCF when: (a) the lease agreement covers a residential property (casa, departamento, or room used as primary residence); (b) the tenant has occupied the property for at least one year under a written lease; and (c) the tenant is current on rent payments — a tenant in arrears (en mora) at the time of the proposed sale does not have the right. The notice must be delivered before the landlord enters into a binding sale agreement with a third party.
The aviso is required when the landlord sells through: a direct private sale (compraventa directa) to a specific buyer; a sale conducted through a real estate agent (agente inmobiliario or corredor de propiedades); a public auction (subasta pública), though the mechanics of derecho del tanto in auctions are more complex; or a dación en pago (payment in kind) where the property is transferred in satisfaction of a debt, which Mexican courts have treated as a triggered event under the spirit of Art. 2448-J CCF.
The aviso is also relevant when the landlord proposes to transfer the property through a capital contribution in kind (aportación en especie) to a company — courts have extended the derecho del tanto to such transfers on the grounds that the tenant's preferential right would otherwise be easily circumvented. Where the property is sold as part of a larger portfolio transaction (sale of multiple properties to a single buyer), each tenanted property must receive an individual aviso.
The notice is not required where the transfer is: a donation (donación) — gratuitous transfers do not trigger the right since there is no price for the tenant to match; inheritance or testamentary transfer (mortis causa); or a transfer between spouses or first-degree relatives under family law, depending on whether the state civil code contains such exceptions. Landlords should confirm the applicable exemptions under the relevant state civil code in addition to the CCF.
What to Include in Your Tenant Right of First Refusal Notice Mexico (Aviso de Derecho del Tanto)
A valid Aviso de Derecho del Tanto al Arrendatario Mexico under Artículos 2448-J and 2448-K CCF must contain the following elements to trigger the 30-day exercise period and protect the landlord against a retracto action.
Identification of Parties: Full legal name and domicile of the landlord (arrendador/propietario) and the tenant (arrendatario). For landlords who are legal entities (personas morales), include the RFC and the name of the legal representative (representante legal) executing the notice with power of attorney (poder notarial).
Property Description: Complete legal description of the property (inmueble), including: the address with street name, number, interior unit (if applicable), colonia, municipio/alcaldía, state, and Código Postal; the property's registration data in the Registro Público de la Propiedad (folio real number and the Registro Público de Comercio where the title is inscribed); and, if applicable, the condominium unit designation and the condominium's registro de régimen en condominio. A clear and complete property description avoids disputes about whether the notice covers the entire property or only part of it.
Sale Price and Terms: The exact price (precio de venta) at which the landlord is offering or has agreed to sell the property to a third-party buyer, stated in Mexican pesos (pesos mexicanos). All other material terms of the sale — payment conditions (cash, deferred payments, seller financing), closing timeline, items included in the sale (fixtures, appliances, parking spaces, storage units), and any contingencies — must be disclosed. The tenant's right to exercise the tanteo is the right to purchase at the same price and under the same conditions — partial disclosure that conceals financing terms or contingency conditions may render the notice legally insufficient.
Third-Party Buyer Information (if applicable): If the landlord has already entered negotiations with or received an offer from a specific third-party buyer, disclose the offer details (name of proposed buyer, offer price, and key conditions) to demonstrate the bona fide nature of the price. The tenant is entitled to match these conditions under Artículo 2448-J CCF.
Exercise Period: An explicit statement that the tenant has 30 calendar days from receipt of this notice to exercise the derecho del tanto by providing written acceptance of the purchase offer at the stated price and conditions. The 30-day period is established by Artículo 2448-J CCF and may not be shortened by the landlord in the notice — any notice purporting to give the tenant fewer than 30 days is void as contrary to public order.
Method of Acceptance: Instructions for how the tenant should communicate exercise of the right — in writing (escrito firmado), delivered personally, by registered mail (correo certificado con acuse de recibo), or before a Notario Público or Juez Cívico — and the address to which the acceptance must be sent. Mexican courts require written acceptance within the 30-day window; verbal acceptance is insufficient.
Delivery Evidence: The aviso must be delivered in a manner that creates proof of receipt (fe de entrega): personal delivery with acknowledgement signature (acuse de recibo firmado), certified mail, or delivery by a Notario Público. Proof of delivery is essential if the landlord proceeds with the sale after the 30-day period expires and the tenant later claims non-receipt.
Forms-legal.com provides this Aviso de Derecho del Tanto Mexico template as a practical starting point. Every landlord contemplating the sale of a tenanted residential property should consult a licensed Licenciado en Derecho to confirm the applicable state civil code requirements, since the CCF provisions are supplemented by state-specific rules in Mexico City (CCCM), Nuevo León, Jalisco, and other states that may impose additional formalities or different exercise periods. Under Article 2448-J of the Código Civil para la Ciudad de México, the landlord must deliver the notice through a Notario Público or via the Juzgado Civil competente, and the tenant has 15 calendar days — counted from the date of notarial notification per Article 2448-K — to exercise the derecho del tanto by depositing the agreed price before the Registro Público de la Propiedad (RPP). Failure to comply with Article 2448-I allows the tenant to file a nullity action before the Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México within six months under Article 2448-L. The Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) and the Procuraduría Social de la Ciudad de México (PROSOC) may also intervene when the landlord-tenant relationship involves consumer protection aspects governed by the Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) Article 73. For tax purposes, the Servicio de Administración Tributaria (SAT) requires both parties to report the transaction via Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI 4.0) under Código Fiscal de la Federación (CFF) Article 29, and the buyer must pay the Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) per the applicable Ley de Hacienda Estatal. The forms-legal.com template incorporates all mandatory clauses referenced in Articles 2448-I through 2448-K of the CCCM and Article 2304 of the CCF.
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Forms Legal. (2026). Tenant Right of First Refusal Notice Mexico (Aviso de Derecho del Tanto) (Mexico) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/mexico/real-estate/notices/tenant-right-of-first-refusal-notice-mexico
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El derecho del tanto — también conocido como tanteo o derecho de preferencia — es un derecho legal otorgado a los arrendatarios habitacionales que califican, bajo el Artículo 2448-J del Código Civil Federal y los códigos civiles estatales correspondientes. Cuando el arrendador decide vender un inmueble habitacional actualmente arrendado, el arrendatario que ha ocupado el inmueble por al menos un año y está al corriente en el pago de la renta tiene el derecho de adquirir el inmueble al mismo precio y bajo las mismas condiciones que cualquier comprador tercero. El arrendador debe notificar formalmente al arrendatario por escrito del precio de venta y todos los términos materiales. El arrendatario tiene 30 días calendario desde la recepción del aviso para ejercer el derecho mediante aceptación escrita. Si el arrendatario no responde dentro de los 30 días, el derecho caduca para esa operación y el arrendador puede proceder con la venta al comprador tercero. El derecho es clasificado por la doctrina mexicana como un derecho de preferencia de orden público que no puede ser renunciado anticipadamente por el arrendatario en el contrato de arrendamiento. Protege la estabilidad habitacional otorgando a los arrendatarios en ocupación la oportunidad de convertirse en propietarios de su vivienda.
Bajo el Artículo 2448-K del Código Civil Federal, si el arrendador vende el inmueble sin entregar el Aviso de Derecho del Tanto al arrendatario que califica, o vende a un tercero a un precio inferior o en condiciones más favorables que las reveladas en el aviso, el arrendatario tiene el derecho de retracto — el derecho a subrogarse en la posición del comprador y adquirir el inmueble al mismo precio y condiciones que el comprador tercero. La acción de retracto debe presentarse ante un Juzgado Civil dentro de los 30 días calendario a partir de la fecha en que el arrendatario tenga conocimiento de la venta no autorizada. La inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad a nombre del comprador no extingue el derecho de retracto si el arrendatario presenta la acción dentro del período de 30 días. En la práctica, una acción de retracto exitosa requiere que el arrendatario deposite el precio total de compra (consignación del precio) ante el tribunal o el Notario Público que tramita la ejecución del retracto. Los tribunales civiles mexicanos han otorgado remedios de retracto incluso cuando el comprador fue un adquirente de buena fe, trasladando la carga económica del incumplimiento del arrendador al propio arrendador mediante una acción de daños y perjuicios del comprador desplazado.
Sí. Bajo el Artículo 2448-J del Código Civil Federal, el derecho del tanto para arrendatarios habitacionales requiere que el arrendatario haya ocupado el inmueble como su residencia por un mínimo de un año (un año) bajo un contrato de arrendamiento. Este requisito de un año impide que los arrendatarios nuevos hagan valer de inmediato el derecho de primera opción y otorga al arrendador flexibilidad en las etapas iniciales del arrendamiento. Además, el arrendatario debe estar al corriente en el pago de la renta al momento de la entrega del aviso — un arrendatario moroso no califica, aunque haya ocupado el inmueble por varios años. Si el arrendamiento ha estado vigente por más de un año pero ha sido renovado mediante contratos sucesivos de corto plazo, los tribunales mexicanos generalmente cuentan el período acumulado de ocupación para efectos del requisito de un año, impidiendo que los arrendadores eludan el derecho mediante una estructuración artificial del arrendamiento. El arrendatario también debe estar ocupando el inmueble como su residencia principal efectiva — un arrendatario que ha subarrendado el inmueble o lo ha abandonado sin notificar al arrendador puede perder el requisito.
El derecho del tanto bajo los Artículos 2448-J y 2448-K del Código Civil Federal aplica específicamente a contratos de arrendamiento habitacional (arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación). Los arrendamientos comerciales (arrendamiento de inmuebles para uso comercial, industrial o de servicios) no están cubiertos por las disposiciones de protección al arrendatario habitacional de los Artículos 2448-A a 2448-K del CCF. Para los arrendamientos comerciales aplican las disposiciones generales del Código Civil sobre arrendamiento (Artículos 2398 a 2495 del CCF), que no crean un derecho del tanto legal a favor de los arrendatarios comerciales. Sin embargo, las partes en un arrendamiento comercial pueden acordar contractualmente incluir un derecho de primera opción (cláusula de preferencia o tanteo contractual) en el contrato de arrendamiento, que es exigible como derecho contractual y no estatutario. Los profesionales del sector inmobiliario en México frecuentemente incluyen tales cláusulas en arrendamientos comerciales de largo plazo, en particular para inmuebles de uso comercial minorista y oficinas.
En términos generales, no. Una vez entregado el Aviso de Derecho del Tanto, el arrendador queda vinculado al precio y condiciones revelados durante el período de ejercicio de 30 días. Si el arrendador posteriormente acuerda vender al comprador tercero a un precio menor o en condiciones más favorables que las reveladas en el aviso — por ejemplo, aceptando financiamiento del vendedor que no fue mencionado — sin haber ofrecido previamente esas condiciones mejoradas al arrendatario mediante un aviso nuevo o modificado, el arrendatario puede invocar el remedio de retracto bajo el Artículo 2448-K del CCF para adquirir el inmueble al precio menor o en las condiciones más favorables. Los tribunales civiles mexicanos han sostenido consistentemente que el propósito del aviso es dar al arrendatario una oportunidad genuina de igualar la operación real, no una revelación engañosa. Si el negocio con el comprador tercero fracasa y el arrendador posteriormente encuentra un nuevo comprador a un precio diferente o en condiciones distintas, debe entregarse un nuevo Aviso de Derecho del Tanto al arrendatario que refleje los nuevos términos — el aviso anterior no satisface la obligación para la nueva operación.
El Notario Público desempeña un papel central en el proceso del derecho del tanto porque todas las operaciones de compraventa de inmuebles en México por encima de cierto valor deben formalizarse ante un Notario Público, quien autentica la escritura pública y gestiona su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Antes de elaborar la escritura de compraventa, el Notario Público tiene el deber profesional y legal de indagar si el inmueble está sujeto a un contrato de arrendamiento vigente y, en su caso, si el arrendador cumplió con las obligaciones del derecho del tanto bajo el Artículo 2448-J del CCF. En la práctica, el Notario requerirá al arrendador presentar ya sea: el Aviso de Derecho del Tanto firmado con prueba de entrega al arrendatario y evidencia de que han transcurrido los 30 días sin que el arrendatario haya ejercido el derecho; o una renuncia escrita (renuncia al tanteo) del arrendatario para la operación específica — señalando que una renuncia general anticipada en el contrato de arrendamiento es nula por ser contraria al orden público, pero una renuncia específica otorgada después de que se ha entregado el aviso es exigible. Un Notario que formalice una escritura sin verificar el cumplimiento del tanteo se expone a procedimientos disciplinarios profesionales bajo la Ley del Notariado aplicable y responsabilidad civil si el arrendatario ejerce exitosamente el retracto y el comprador sufre un perjuicio.
El Código Civil para la Ciudad de México (CCCM) — anteriormente Código Civil para el Distrito Federal — contiene disposiciones de protección al arrendatario habitacional sustancialmente paralelas a las del Código Civil Federal (CCF), ya que ambos códigos tienen raíces históricas comunes. Las disposiciones del CCCM que rigen el derecho del tanto para arrendatarios habitacionales se encuentran en los Artículos 2448-J y 2448-K, utilizando esencialmente la misma numeración y redacción que el CCF, reflejando que ambos códigos se derivaron del mismo Código Civil de 1928. Sin embargo, la Ciudad de México ha actualizado periódicamente su código civil con reformas locales — notablemente las reformas al arrendamiento habitacional de 2011 y 2021 — que pueden introducir variaciones en los requisitos procedimentales, disposiciones sancionadoras y definiciones. Los 31 estados de la República Mexicana tienen sus propios códigos civiles con disposiciones de arrendamiento variables; algunos estados ofrecen protecciones al arrendatario más amplias o más limitadas que las del CCF. Para inmuebles ubicados fuera de los territorios federales y la Ciudad de México, aplica el código civil estatal correspondiente, y las disposiciones del derecho del tanto, los plazos de ejercicio y los remedios pueden diferir. Los arrendadores y arrendatarios en Nuevo León, Jalisco u otros estados deben confirmar las disposiciones específicas del Código Civil estatal aplicable con un abogado local antes de emitir o responder a un Aviso de Derecho del Tanto.
Para ejercer válidamente el derecho del tanto bajo el Artículo 2448-J del CCF, el arrendatario debe entregar una aceptación escrita (escrito de aceptación) al arrendador dentro de los 30 días calendario siguientes a la recepción del Aviso de Derecho del Tanto. La aceptación debe: identificar claramente al arrendatario y al inmueble; manifestar de forma inequívoca que el arrendatario elige ejercer el tanteo y adquirir el inmueble; aceptar el precio y las condiciones tal como se revelaron en el aviso; y entregarse de manera que genere evidencia documental de recepción — entrega personal con acuse de recibo firmado, correo certificado con acuse de recibo, entrega notarial ante un Notario Público, o entrega por conducto de un Juzgado Cívico. La aceptación verbal es insuficiente. La aceptación del arrendatario debe ser por el precio total y todas las condiciones tal como se revelaron — una aceptación condicionada que introduce una nueva condición no contenida en la oferta del arrendador (por ejemplo, sujeta a la obtención de financiamiento hipotecario) no constituye un ejercicio válido del derecho del tanto y puede tratarse como una contraoferta que permite al arrendador continuar con la venta al tercero. Tras un ejercicio válido, las partes proceden a formalizar el contrato de compraventa y la escritura pública ante Notario Público conforme a los procedimientos normales de transferencia inmobiliaria, dentro del plazo especificado en el aviso o acordado entre las partes.
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