Aviso de Incumplimiento de Pago de Renta México

El fundamento legal para desalojar a un arrendatario por falta de pago de la renta en México es el artículo 2489, fracción I, del Código Civil Federal (y el artículo equivalente en los códigos civiles estatales aplicables), que otorga al arrendador el derecho de rescindir el contrato de arrendamiento y exigir la devolución del inmueble cuando el arrendatario no paga la renta en la fecha convenida y por el monto pactado. El derecho de rescisión surge de inmediato ante la falta de pago del arrendatario; a diferencia de otras jurisdicciones, el CCF no exige que el arrendador espere varios pagos omitidos antes de ejercer este derecho. Sin embargo, en la práctica, los tribunales exigen que el arrendador demuestre que se dio aviso formal y que el arrendatario tuvo una oportunidad razonable de subsanar. La acción judicial de desahucio (juicio especial de desahucio o acción reivindicatoria en algunas jurisdicciones) se presenta ante el Juzgado Civil competente; en la Ciudad de México, este es el Juzgado de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México. El procedimiento de desahucio expedito (vía especial) en la Ciudad de México puede dar lugar a una orden judicial de desalojo en un plazo de 60 a 90 días cuando el arrendatario no contesta el juicio, aunque los casos contenciosos tardan más.

Conforme al artículo 2489, fracción I, del Código Civil Federal, un solo pago de renta omitido es legalmente suficiente para activar el derecho del arrendador a rescindir el arrendamiento e iniciar el juicio de desahucio: el CCF no exige varios meses de adeudo antes de que surja el derecho. Sin embargo, consideraciones prácticas llevan a la mayoría de los arrendadores a notificar el Aviso de Incumplimiento tras el primer o segundo pago omitido y a conceder un breve plazo informal de subsanación antes de presentar la demanda. Para los arrendamientos residenciales sujetos a las disposiciones protectoras de los artículos 2448-A a 2448-K del CCF, los tribunales en ocasiones han interpretado un deber de buena fe contractual como exigencia de que el arrendador conceda una oportunidad razonable de subsanar antes del desahucio, en particular para los arrendatarios de largo plazo con un historial de pago puntual. Para los arrendamientos comerciales, rigen los términos contractuales, y los contratos suelen incluir periodos de gracia de 3 a 10 días después de la fecha de vencimiento antes de que la falta de pago se convierta en un incumplimiento accionable. En todos los casos, el tribunal exigirá prueba documental de los meses no pagados, del aviso al arrendatario y de la falta de subsanación de este para otorgar la sentencia de desahucio y de pago de los adeudos de renta.

No. Los remedios de desalojo por mano propia —incluidos cambiar las cerraduras, cortar los servicios, retirar las pertenencias del arrendatario o expulsarlo físicamente de otra forma sin orden judicial— son ilegales conforme a la ley mexicana y constituyen el ilícito civil de turbación de la posesión conforme a los artículos 803 y 804 del Código Civil Federal. Un arrendador que tome medidas por mano propia contra un arrendatario residencial enfrenta: (1) una acción posesoria civil (interdicto de retener la posesión) del arrendatario ante el Juzgado Civil para restablecer su acceso al inmueble; (2) posible responsabilidad penal por allanamiento de morada (artículo 285 del Código Penal Federal) si el arrendador entra y cambia las cerraduras sin el consentimiento del arrendatario; y (3) una reclamación de daños del arrendatario por las pérdidas causadas por el desalojo ilegal. El único método legalmente válido para desalojar a un arrendatario mexicano moroso es el juicio (juicio especial de desahucio o equivalente) ante el Juzgado Civil competente, seguido de una orden judicial y, de ser necesario, de su ejecución por el funcionario del tribunal (actuario judicial) con auxilio de la fuerza pública. El Aviso de Incumplimiento de Pago de Renta es el primer paso formal de este proceso lícito.

En la terminología jurídica mexicana, el desahucio y la rescisión del contrato de arrendamiento son conceptos jurídicos relacionados pero distintos. El desahucio se refiere a la acción judicial por la cual el arrendador busca una orden del tribunal que exija al arrendatario desocupar el inmueble arrendado: es un remedio posesorio enfocado en recuperar la posesión física del inmueble. La rescisión del contrato de arrendamiento es la terminación legal de la relación contractual por incumplimiento de una de las partes conforme a los artículos 2489 a 2492 del CCF: es un remedio contractual que, combinado con la acción de desahucio, da como resultado tanto la terminación del arrendamiento como la recuperación del inmueble. En la práctica, una demanda por falta de pago suele combinar ambos: la demanda del arrendador pide al tribunal que (a) declare rescindido el arrendamiento conforme al artículo 2489, fracción I, del CCF y (b) ordene al arrendatario desocupar el inmueble (desahucio) y devolverlo en buen estado. La acción combinada también suele incluir la reclamación de todas las rentas vencidas desde el primer pago omitido hasta la fecha de desocupación, más intereses y costas. En la Ciudad de México y en muchos estados, el procedimiento expedito de juicio especial de desahucio resuelve tanto la rescisión como la orden de desalojo en un solo procedimiento simplificado cuando la causa de falta de pago es clara.

Sí. Conforme a los principios del derecho civil mexicano y al CCF, un arrendatario que pague la totalidad de la renta vencida —incluidos los intereses pactados o fijados por el tribunal— puede evitar el desahucio si el pago se realiza antes de que se dicte una sentencia definitiva que ordene el desalojo. El artículo 2490 del CCF dispone que la rescisión del arrendamiento puede evitarse si el arrendatario paga las cantidades adeudadas con intereses y costas dentro del plazo señalado por el tribunal cuando se presenta la acción de rescisión. En el procedimiento expedito de desahucio de la Ciudad de México, el arrendatario por lo general tiene la oportunidad de pagar en la audiencia inicial para evitar la orden de desalojo. Los tribunales interpretan este derecho a purgar la mora a favor de los arrendatarios residenciales como una expresión de la política constitucional de protección a la vivienda del artículo 4 de la CPEUM. Para los arrendamientos comerciales, el contrato puede restringir o eliminar el derecho a subsanar: una cláusula de pago estricto (sin derecho a purga) en un arrendamiento comercial por lo general es exigible y significa que el arrendador puede proceder directamente a la rescisión y al desahucio sin permitir la subsanación del pago. Los arrendatarios que busquen ejercer el derecho a subsanar deben pagar el monto total vencido, no solo un pago parcial, para evitar el desahucio; los tribunales han rechazado los pagos parciales de subsanación por insuficientes conforme a los estándares de rescisión del CCF.

No; el CCF no exige estrictamente un contrato de arrendamiento por escrito para que el arrendamiento sea legalmente exigible en México: los arrendamientos verbales se reconocen como válidos conforme al artículo 2406 del CCF, que dispone que los contratos de arrendamiento se perfeccionan por el solo consentimiento, sin requisitos formales para su validez. Sin embargo, sin un contrato por escrito, el monto de la renta pactada, la fecha de pago y otros términos esenciales se convierten en hechos controvertidos en el litigio, lo que traslada de manera significativa la carga de la prueba al arrendador. Conforme al artículo 784 de la Ley Federal del Trabajo (principio análogo aplicado en los tribunales civiles), cuando un hecho clave no está documentado, la parte que estaba en mejor posición de haberlo documentado —por lo general el arrendador— tiene la carga de probar el término controvertido. Un arrendador que se apoye en un arrendamiento verbal debe probar el monto de la renta pactada mediante prueba testimonial, registros de transferencias bancarias, recibos, mensajes de WhatsApp o correspondencia por correo electrónico que muestren los montos pactados y pagados. Para que el Aviso de Incumplimiento de Pago de Renta sea plenamente eficaz, debe hacer referencia al contrato de arrendamiento por escrito y acompañarlo como anexo; si no existe un contrato por escrito, el aviso debe describir los términos del acuerdo verbal con la mayor precisión posible y hacer referencia a cualquier registro de pago que acredite el monto de la renta.

En la Ciudad de México, los casos de desahucio residencial y comercial (juicios de desahucio, juicios de arrendamiento) los atienden los Juzgados de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México (TSJCDMX), específicamente los juzgados con competencia en materia civil en la alcaldía o zona donde se ubica el inmueble. El TSJCDMX se divide en dos grandes vías de juzgados civiles: los Juzgados del Arrendamiento Inmobiliario —juzgados especializados en arrendamiento de vivienda establecidos conforme a la Ley de Justicia en Materia Arrendataria del Distrito Federal—, que tienen competencia exclusiva sobre las controversias de arrendamiento residencial bajo el régimen de arrendamiento de vivienda del Código Civil; y los Juzgados de lo Civil para los asuntos civiles y mercantiles generales, incluidas las controversias de arrendamiento comercial. Para el juicio especial de desahucio expedito, el caso se presenta ante la Secretaría de Acuerdos del juzgado, se fija fecha de audiencia (por lo general dentro de 15 a 30 días) y se notifica al arrendatario a través del actuario judicial. Si el arrendatario no comparece o no puede demostrar el pago, el tribunal por lo general dicta la orden de desalojo (auto de lanzamiento) dentro de los 60 a 90 días siguientes a la presentación. En otros estados de México, los juzgados civiles estatales equivalentes (Juzgados de Primera Instancia en Materia Civil) tienen competencia sobre los casos de desahucio conforme a sus códigos de procedimientos civiles estatales.

Sí. En una acción de rescisión y desahucio por falta de pago conforme al artículo 2489, fracción I, del CCF, un arrendador mexicano puede reclamar los siguientes remedios además de la renta mensual vencida: (1) intereses moratorios sobre cada mensualidad vencida a la tasa señalada en el contrato de arrendamiento, o a la tasa legal del artículo 2395 del CCF (9% anual) cuando no se pacte tasa contractual; (2) una pena convencional si el contrato incluye una cláusula penal por pago tardío conforme al artículo 1840 del CCF —los tribunales hacen cumplir estas cláusulas, aunque pueden reducirlas si son manifiestamente desproporcionadas conforme al artículo 1843 del CCF—; (3) daños y perjuicios por cualquier deterioro físico del inmueble causado por el arrendatario más allá del desgaste normal, deducidos del depósito de garantía o adicionales a este; (4) los gastos y costas del juicio, que el tribunal condena a la parte vencida conforme a las reglas de condena en costas del código de procedimientos civiles estatal aplicable; y (5) las pérdidas de renta durante el periodo del desahucio judicial, desde la fecha de rescisión hasta que el inmueble efectivamente se desocupe y se entregue en las condiciones exigidas por el arrendamiento. Documentar todos estos elementos —mediante el contrato de arrendamiento, los registros de pago, los reportes del estado del inmueble y las facturas— es esencial para maximizar la recuperación en un caso de desahucio por falta de pago.