¿Cuánto tiempo tarda un juicio de desahucio en México?

Los tiempos de un juicio de desahucio en México varían de manera significativa según el estado, la carga de trabajo del juzgado y si el inquilino se opone al desahucio. Bajo el procedimiento oral del nuevo Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNCPF), los desahucios no contestados —donde el inquilino no comparece a oponerse— pueden resolverse en 3 a 6 meses desde la presentación. Los desahucios contestados, donde el inquilino presenta contestación de demanda y solicita un juicio oral completo (audiencia de juicio), por lo general tardan de 12 a 24 meses. En la Ciudad de México (CDMX), la conciliación previa obligatoria ante la PROSOC agrega de 2 a 4 meses antes de la presentación judicial. Bajo el anterior procedimiento escrito (aún aplicable en algunos estados en transición al CNCPF), los desahucios podían tardar de 3 a 5 años. Tras obtener la sentencia, la ejecución (lanzamiento: el desalojo físico del inquilino por parte de los funcionarios judiciales) requiere una fase de ejecución por separado que puede agregar de 1 a 3 meses. Los arrendadores pueden acelerar el proceso teniendo lista la documentación completa, presentando la demanda con un abogado experimentado y solicitando medidas cautelares para evitar el deterioro del inmueble durante el litigio. Contar con un requerimiento notarial de pago, en lugar de una simple carta, fortalece el respaldo probatorio y puede favorecer una admisión más rápida de la demanda.

¿Puede un arrendador en México desalojar a un inquilino sin acudir a los tribunales?

No. El derecho mexicano prohíbe estrictamente el desalojo extrajudicial (por mano propia) conforme al artículo 2431 del CCF y a los códigos civiles estatales aplicables. El arrendador que intenta desalojar a un inquilino sin una orden judicial mediante: el cambio de cerraduras, el retiro de las pertenencias del inquilino, el corte de la electricidad, el agua o el gas, el ingreso al inmueble por la fuerza o el acoso o la coacción, comete el ilícito civil de privación ilegal de la posesión y también puede cometer los delitos de allanamiento de morada (conforme al artículo 285 del Código Penal Federal) o daño a la propiedad. El inquilino afectado puede promover un amparo o un interdicto de retener la posesión que exija la restitución judicial inmediata de la posesión, y puede demandar al arrendador por daños morales (conforme al artículo 1916 del CCF) y daños materiales. La única forma lícita de recuperar la posesión es a través de un juicio de desahucio con un lanzamiento ordenado por el juez y ejecutado por los actuarios judiciales. Incluso cuando el inquilino claramente adeuda renta o ha violado el contrato de arrendamiento, el arrendador debe seguir el proceso judicial legal. Esta protección existe sin importar si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento por escrito o es un ocupante que se quedó tras vencer el contrato.

¿Qué se requiere antes de presentar una demanda de desahucio en la Ciudad de México (CDMX)?

En la Ciudad de México, antes de presentar una demanda judicial de desahucio, los arrendadores de inmuebles habitacionales deben concluir la conciliación prejudicial obligatoria ante la Procuraduría Social del Gobierno de la Ciudad de México (PROSOC), según lo exige la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Distrito Federal. El procedimiento de conciliación de la PROSOC requiere: (1) presentar una queja ante la PROSOC que identifique el inmueble, el contrato de arrendamiento y las causales del desahucio; (2) que la PROSOC notifique al inquilino para que comparezca a una audiencia de conciliación; (3) una audiencia de conciliación en la que la PROSOC facilita la negociación entre el arrendador y el inquilino para una solución voluntaria: el pago de los adeudos, la desocupación voluntaria o un convenio de terminación; (4) si la conciliación fracasa o el inquilino no comparece, la PROSOC expide una Constancia de No Acuerdo. El juzgado civil de la CDMX no admitirá una demanda de desahucio habitacional sin esta constancia de la PROSOC. El proceso de la PROSOC por lo general tarda de 1 a 3 meses. Para los arrendamientos comerciales en la CDMX no aplica la competencia de la PROSOC, y los arrendadores pueden presentar la demanda directamente ante el juzgado civil. Otros estados pueden tener requisitos análogos de conciliación prejudicial a través de sus Centros de Justicia Alternativa estatales; los arrendadores deben verificar los requisitos locales antes de presentar la demanda.

¿Qué pruebas debe acompañar el arrendador a una demanda de desahucio en México?

Conforme al artículo 311 del CNCPF, toda la prueba documental que el arrendador pretenda usar debe acompañarse a la demanda inicial de desahucio. No adjuntar los documentos al presentar la demanda puede provocar su exclusión como prueba en la audiencia de juicio. Entre los documentos esenciales están: (1) copia del contrato de arrendamiento firmado por ambas partes, que identifique con claridad el inmueble, la renta pactada, el plazo del arrendamiento y las condiciones; (2) la prueba de la propiedad o del derecho a arrendar del arrendador: copia certificada del Registro Público de la Propiedad (RPP) que muestre al arrendador como propietario registrado, o un contrato de arrendamiento principal si el actor es subarrendador; (3) la prueba documental de la falta de pago de la renta: estados de cuenta que muestren los depósitos faltantes, CFDI de los meses pagados y la ausencia de CFDI de los meses no pagados, o el reconocimiento por escrito de los adeudos; (4) copia del requerimiento de pago por escrito enviado al inquilino, con la prueba de su entrega: correo certificado, requerimiento notarial o notificación por actuario; (5) la constancia de no acuerdo de la PROSOC (en los arrendamientos habitacionales de la CDMX); (6) el acta de entrega del inmueble, si se cuenta con ella desde el inicio del arrendamiento, para establecer la condición de referencia en las reclamaciones por daños; y (7) cualquier comunicación relevante —correos electrónicos, cartas, mensajes de WhatsApp con prueba digital certificada— que evidencie la falta de pago del inquilino o la violación de las condiciones del arrendamiento.

¿Cuáles son los derechos del inquilino durante el juicio de desahucio en México?

Los inquilinos (arrendatarios) en México conservan derechos legales significativos durante todo el juicio de desahucio que los arrendadores deben respetar. Conforme a los artículos 2406 a 2430 del Código Civil Federal y al CNCPF: (1) Derecho al debido emplazamiento: el inquilino debe ser notificado personalmente de la demanda a través de un actuario judicial o por edictos en los casos de paradero desconocido; la notificación por correo, por sí sola, es insuficiente; (2) Derecho a purgar la mora: conforme al artículo 2490 del CCF, el inquilino que es desalojado por falta de pago de la renta puede evitar el desahucio pagando todos los adeudos más el interés legal y las costas antes de la sentencia definitiva; los tribunales de la mayoría de los estados permiten este derecho a purgar la mora en cualquier momento antes de la sentencia definitiva; (3) Derecho a oponerse al desahucio: el inquilino puede presentar contestación de demanda dentro del plazo del CNCPF oponiendo defensas que incluyen: la prueba de pago, la objeción de los montos de renta, alegatos de condiciones de inhabitabilidad (vicios ocultos conforme al artículo 2140 del CCF) que reduzcan o extingan la renta, la reclamación de renovación implícita del arrendamiento (tácita reconducción) o defectos procesales; (4) Derecho a permanecer en posesión durante el juicio: el inquilino no puede ser desalojado hasta que se obtenga una sentencia definitiva de desahucio y se ejecute mediante un lanzamiento ordenado por el juez; y (5) Derecho a una desocupación digna: el lanzamiento debe realizarse por los funcionarios judiciales en horario hábil con la notificación adecuada, y las pertenencias del inquilino deben manejarse con cuidado y depositarse en un lugar seguro, no desecharse.

Tenant Eviction Court Filing Mexico (Demanda de Desahucio por Arrendamiento)

DEMANDA DE RESCISIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESAHUCIO

Código Civil Federal, Artículos 2478–2490

Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNCPF)

C. JUEZ CIVIL COMPETENTE DEL [Court Name]

[Court City]

P R E S E N T E

[Landlord Name], con RFC [Landlord RFC], señalando como domicilio para oír y recibir notificaciones el ubicado en [Landlord Address], correo electrónico [Landlord Email], representado por [Landlord Attorney], ante Usted respetuosamente comparezco y expongo:

Que con fundamento en los Artículos 2478 al 2490 del Código Civil Federal (CCF) y en el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNCPF), vengo a demandar en la VÍA ORAL CIVIL al C. [Tenant Name], con domicilio en [Tenant Address], al tenor de los siguientes:

H E C H O S

PRIMERO. El suscrito [Landlord Name] es propietario del inmueble ubicado en [Property Address], lo que acredita con el título de propiedad [Property Title]. El inmueble es de uso [Property Type].

SEGUNDO. Con fecha [Lease Start Date], el suscrito y el demandado [Tenant Name] celebraron un Contrato de Arrendamiento sobre el citado inmueble, con vigencia [Lease End Date], a una renta mensual de [Monthly Rent], pactando el pago por mensualidades adelantadas conforme al Artículo 2398 del CCF.

TERCERO. La causa de rescisión que motiva la presente demanda es: [Eviction Grounds]. Rentas vencidas e impagas: [Unpaid Months].

CUARTO. Con fecha [Payment Demand Date], el suscrito formuló requerimiento de pago al arrendatario demandado, sin que éste haya cumplido con la obligación de pago, habiéndose agotado el plazo concedido. Conciliación previa: [PROSOC Conciliation].

P R E S T A C I O N E S

Por los hechos y fundamentos de derecho expuestos, respetuosamente solicito se condene al demandado [Tenant Name] a:

I. La RESCISIÓN del Contrato de Arrendamiento celebrado el [Lease Start Date], conforme al Artículo 2478 fracción I del CCF.

II. La ENTREGA INMEDIATA del inmueble ubicado en [Property Address], libre de personas y bienes, en el estado en que se recibió, conforme al Artículo 2441 CCF.

III. El PAGO de las rentas vencidas e impagas: [Unpaid Months], y de las que se generen hasta la total desocupación y entrega del inmueble.

IV. El pago de DAÑOS Y PERJUICIOS por deterioros al inmueble superiores al desgaste natural, previo avalúo pericial.

V. Los GASTOS Y COSTAS procesales generados por la conducta del demandado, conforme al Artículo 140 del CNCPF.

F U N D A M E N T O S D E D E R E C H O

Sustantivos: Código Civil Federal Artículos 2398, 2478 fracción I, 2479, 2480, 2488, 2489, 2490, y 2441. Ley de Arrendamiento Inmobiliario (en su caso).

Adjetivos: Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNCPF) Artículos 1, 24, 26, 310–325, y demás aplicables.

D O C U M E N T O S A N E X O S (Art. 311 CNCPF)

1. Copia certificada del Contrato de Arrendamiento

2. Certificado o extracto del Registro Público de la Propiedad (folio real)

3. Requerimiento de pago con acuse de recibo o notificación notarial

4. Constancia de No Acuerdo PROSOC (CDMX — arrendamiento habitacional)

5. Estados de cuenta / CFDIs de rentas pagadas

6. Poder notarial del apoderado (en su caso)

7. Acta de entrega del inmueble al inicio del arrendamiento (en su caso)

P E T I T O R I O

Por lo expuesto, A USTED SOLICITO:

PRIMERO. Tener por presentada la demanda de rescisión y desahucio.

SEGUNDO. Admitirla a trámite en la vía oral civil, conforme al CNCPF arts. 310–325.

TERCERO. Ordenar el emplazamiento al demandado [Tenant Name] en el inmueble arrendado [Property Address], conforme al CNCPF arts. 135–155.

CUARTO. En su oportunidad, dictar sentencia condenando al demandado a las prestaciones reclamadas, con la correspondiente orden de LANZAMIENTO ejecutada por actuarios judiciales.

Protesto lo necesario.

[Court City], a [Filing Date].

ARRENDADOR / APODERADO:

[Landlord Name]

Representado por: [Landlord Attorney]

Firma: _________________________

Landlord or Attorney (Arrendador / Apoderado)

________________

Signature

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What Is a Tenant Eviction Court Filing Mexico (Demanda de Desahucio por Arrendamiento)?

A Tenant Eviction Court Filing (Demanda de Desahucio por Arrendamiento) in Mexico is a formal judicial pleading by which a landlord (arrendador) initiates legal proceedings before a competent civil court (Juzgado Civil) to recover possession of a leased property from a tenant (arrendatario) who has failed to comply with the lease contract or has remained in the property beyond the agreed term. The substantive legal framework governing residential and commercial leases in Mexico is the Código Civil Federal (CCF) for federal jurisdiction and Ciudad de México, specifically Articles 2478 through 2490, which regulate the arrendador's right to demand termination and recovery of the leased property (rescisión del arrendamiento y entrega del inmueble).

Article 2478 of the CCF establishes the landlord's right to demand judicial rescission of the lease contract and recovery of the property when the tenant: (a) fails to pay rent on the agreed date and after 30 days following a written demand (requerimiento de pago); (b) uses the property for purposes other than those agreed in the lease without authorization; (c) sublets the property without the landlord's written consent; (d) causes property damage exceeding normal wear and tear; or (e) violates any material condition of the lease agreement. Articles 2479 through 2490 CCF govern the specific procedures for lease termination notices (aviso de rescisión), the tenant's rights to cure (derecho de pago), and the landlord's procedural obligations.

The procedural framework for eviction litigation is the Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNCPF), published in the DOF on 7 June 2023, which establishes a unified oral civil procedure applicable to lease disputes across Mexico. The CNCPF introduced specialized provisions for lease disputes, accelerating the formerly slow eviction process — one of the most significant improvements in Mexican property law in decades. Prior to the CNCPF, eviction proceedings (juicios de desahucio) under state procedural codes often lasted 2 to 5 years; under the CNCPF oral procedure, contested evictions can potentially be resolved in 6 to 18 months.

Mexico's 31 states each have their own Código Civil governing leases within state territory. Many states — including Jalisco, Nuevo León, Veracruz, and others — have enacted specific state arrendamiento laws or have Código Civil provisions that differ from the CCF. Mexico City (Ciudad de México) has its own Código Civil for el Distrito Federal (CCDF), which governs residential leases in CDMX and has additional tenant protections and procedural requirements including mandatory conciliation before the Procuraduría Social of CDMX (PROSOC) under the Ley de Arrendamiento Inmobiliario del Distrito Federal before a judicial eviction may be filed.

The demanda de desahucio may be combined with a claim for unpaid rent (cobro de rentas vencidas) and damages in a single proceeding. Under the CNCPF, the landlord must attach all documentary evidence — lease contract, proof of rent payments and arrears, prior demand letters, and proof of the landlord's ownership or right to lease (título de propiedad or arrendamiento primario) — to the initial demanda.

When Do You Need a Tenant Eviction Court Filing Mexico (Demanda de Desahucio por Arrendamiento)?

A Tenant Eviction Court Filing (Demanda de Desahucio) in Mexico under CCF arts. 2478–2490 is needed when a landlord must resort to judicial means to recover possession of their property because extrajudicial measures have failed. Self-help eviction — changing locks, removing the tenant's belongings, or cutting utilities — is illegal in Mexico under CCF art. 2431 and the applicable state codes and may expose the landlord to civil and criminal liability for privación ilegal de la posesión and daños morales.

The eviction demanda is needed for non-payment of rent: when a residential or commercial tenant has failed to pay rent for one or more months and has not cured the default within 30 days of a written requerimiento de pago (payment demand letter) sent by the landlord, the landlord may file for judicial rescission of the lease and eviction under CCF art. 2478 fraction I. The demanda must include evidence of the unpaid rent amounts and the prior written demand.

The filing is needed when a lease has expired and the tenant refuses to vacate: under CCF art. 2490, when a fixed-term lease expires and the tenant continues to occupy the property without the landlord's consent (holdover tenancy — tácita reconducción), the landlord must file a desahucio to recover possession if the tenant refuses to leave voluntarily. Article 2487 CCF provides the landlord with this right upon lease expiry after giving proper notice.

The demanda is needed when a tenant has violated material lease conditions — using residential property for commercial purposes, subletting without consent under CCF art. 2480, or causing significant property damage — after the landlord has provided written notice of the violation and the tenant has not cured within the time allowed by the lease or the law.

In Mexico City specifically, the filing is needed after mandatory prior conciliation before the Procuraduría Social (PROSOC) under the Ley de Arrendamiento Inmobiliario del DF — the court will not admit a desahucio demanda in CDMX without a PROSOC constancia de no acuerdo (certificate of failed conciliation). Other states may have similar pre-judicial requirements through their state justice centers (Centros de Justicia Alternativa).

The demanda is also needed when the landlord wishes to recover possession to occupy the property themselves or for a first-degree family member: under certain state codes, the landlord may terminate and evict with proper notice for owner-occupancy, but if the tenant contests this, judicial proceedings are required to enforce the recovery. La Suprema Corte de Justicia de la Nación y los Tribunales Colegiados de Circuito han emitido tesis jurisprudenciales sobre la interpretación de este tipo de documento. El Registro Público de la Propiedad y de Comercio inscribe actos que afectan derechos reales. La Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) supervisan aspectos complementarios.

What to Include in Your Tenant Eviction Court Filing Mexico (Demanda de Desahucio por Arrendamiento)

A valid Tenant Eviction Court Filing (Demanda de Desahucio por Arrendamiento) in Mexico under CCF arts. 2478–2490 and the CNCPF must contain the following essential elements for the court to admit the pleading and proceed with the eviction action.

Court Designation and Jurisdiction: Identification of the Juzgado Civil with subject-matter jurisdiction (materia civil — arrendamiento) and territorial jurisdiction over the property's location under CNCPF art. 26, which for real property disputes establishes jurisdiction at the location of the property. The court level (juzgado menor, juzgado civil, or juzgado de cuantía mayor) depends on the monthly rent amount and the applicable state judicial organization law (Ley Orgánica del Poder Judicial).

Identification of the Landlord (Demandante): Full legal name, RFC or CURP, domicile for notifications (domicilio para oír y recibir notificaciones), and proof of the landlord's legal title to the property or right to lease — typically the escritura pública de propiedad registered in the Registro Público de la Propiedad (RPP), a certified RPP extract (certificado de libertad de gravamen and copia certificada del folio real), or the primary lease agreement if the plaintiff is a sub-lessor. The landlord's RFC must match the property registered in the SAT's CFDI system if CFDIs were issued for rent payments.

Identification of the Tenant (Demandado): Full legal name (as it appears on the lease contract), last known address (typically the leased property itself), and any other identification data available. If the tenant is a legal entity (empresa arrendataria), the corporate RFC, corporate type, and name of the legal representative must be identified.

Lease Contract Details: Reference to the specific lease contract (contrato de arrendamiento) — the instrument number, date of execution, leased property description (dirección completa, medidas y colindancias, and folio real in the RPP), the agreed monthly rent (renta mensual pactada) in MXN, and the lease term (término del arrendamiento). A copy of the lease contract must be attached to the demanda as documentary evidence under CNCPF art. 311.

Statement of Grounds for Eviction: Precise statement of the legal and factual basis for the eviction under CCF art. 2478. For non-payment: the months of unpaid rent (mensualidades vencidas e impagas), the total debt amount, and evidence of the prior payment demand (requerimiento de pago) — demand letter with proof of delivery or notarial demand (requerimiento notarial). For lease expiry: the expiry date of the fixed term and evidence that the tenant was notified and refused to vacate. For lease violation: the specific violation, the notice given, and the tenant's failure to cure.

Relief Sought (Prestaciones Reclamadas): The eviction demanda must specify: (a) judicial rescission of the lease contract (rescisión del contrato de arrendamiento); (b) immediate delivery of the property (entrega inmediata del inmueble) in the condition stipulated in the lease; (c) recovery of unpaid rent (rentas vencidas) from the date of default to the date of judicial delivery; (d) damages for property deterioration exceeding normal wear; and (e) court costs (gastos y costas procesales) under CNCPF art. 140.

Precautionary Measures: The landlord may request as a precautionary measure (medida cautelar) an inventory and inspection (inspección judicial) of the property's current condition to document any damage, and in exceptional cases of urgent property damage, a preventive order restricting alterations to the property.

Forms-legal.com provides this Tenant Eviction Court Filing template as a reference document for Mexico. Eviction litigation requires representation by a licensed Licenciado en Derecho and compliance with all applicable state and city-specific pre-judicial requirements (notably PROSOC conciliation in CDMX). Related documents include the Aviso de Desahucio (mx-aviso-desahucio) for pre-judicial notice and the Civil Lawsuit Filing (mx-demanda-civil) for general civil proceedings.

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Forms Legal. (2026). Tenant Eviction Court Filing Mexico (Demanda de Desahucio por Arrendamiento) (Mexico) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/mexico/government/court-forms/tenant-eviction-court-filing-mexico

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"Tenant Eviction Court Filing Mexico (Demanda de Desahucio por Arrendamiento) (Mexico)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/mexico/government/court-forms/tenant-eviction-court-filing-mexico.

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