Verbale di Assemblea Condominiale

Il verbale di assemblea condominiale in Italia è il documento scritto che attesta lo svolgimento di una riunione dell'assemblea dei condòmini, registrando la convocazione regolare, i partecipanti con i rispettivi millesimi, l'ordine del giorno, le discussioni, le deliberazioni adottate e i risultati delle votazioni, ai sensi degli artt. 1135-1137 del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262) e dell'art. 66 delle disposizioni attuative.

L'assemblea è l'organo sovrano del condominio: delibera sulle spese, approva il rendiconto, nomina e revoca l'amministratore, approva il regolamento e le tabelle millesimali, decide sulle innovazioni (art. 1135 c.c.). Il verbale è il documento che prova le delibere assunte e le condizioni in cui sono state adottate, rilevante sia per l'esecuzione delle decisioni da parte dell'amministratore, sia per l'eventuale impugnazione ex art. 1137 c.c.

L'art. 1136, comma 7, c.c. prescrive che il verbale sia sottoscritto dal presidente e dal segretario dell'assemblea. L'art. 1130, n. 7, c.c. obbliga l'amministratore a tenere il registro dei verbali delle assemblee, dove il verbale deve essere trascritto e conservato a disposizione di ciascun condòmino che ne faccia richiesta. La Legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha rafforzato questi obblighi e introdotto sanzioni per l'inadempimento.

Il verbale ha valore probatorio legale: la Corte di Cassazione (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005, n. 4806) ha stabilito che le delibere assembleari si presumono valide fino all'impugnazione, e il verbale è il documento su cui si fonda tale presunzione. La distinzione tra delibere nulle (impugnabili senza limiti di tempo) e annullabili (entro 30 giorni ex art. 1137 c.c.) dipende in parte dalla corretta redazione del verbale stesso.

La Legge 220/2012 ha introdotto obblighi di trasparenza significativi che impattano direttamente sul verbale: l'amministratore deve comunicare ai condòmini le proprie generalità, il codice fiscale e il compenso concordato nell'atto di nomina; il verbale dell'assemblea di nomina deve quindi contenere l'accettazione espressa dell'incarico con questi dati. L'art. 1129, comma 14, c.c. prevede che l'amministratore, nelle quarantotto ore successive all'assemblea che delibera lavori straordinari, trasmetta ai condòmini il verbale con l'indicazione dei dati dell'impresa appaltatrice, il preventivo approvato e le modalità di pagamento; questa norma attribuisce al verbale una funzione di rendicontazione immediata non prevista dal previgente regime.

Dal punto di vista processuale, il verbale è il documento fondamentale nell'impugnazione ex art. 1137 c.c. davanti al Tribunale — sezione civile competente per territorio. Nella prassi del Foro di Milano e del Foro di Roma, la produzione del verbale in originale (con firma autografa del presidente e del segretario) o in copia autentica rilasciata dall'amministratore è condizione per l'ammissibilità del ricorso cautelare ex art. 700 c.p.c. diretto alla sospensione dell'efficacia della delibera. Il verbale è altresì allegato obbligatorio nell'istanza di mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010, che il condòmino deve esperire come condizione di procedibilità prima di adire il Tribunale.

Il verbale di assemblea condominiale in Italia deve essere redatto ogni volta che l'assemblea dei condòmini si riunisce per deliberare:

**Assemblea ordinaria annuale:** l'assemblea ordinaria si tiene ogni anno entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio contabile (art. 1130, n. 10, c.c.) per approvare il rendiconto dell'anno precedente, il preventivo per l'anno in corso, l'eventuale rinnovo dell'incarico dell'amministratore e le sue condizioni di compenso; il verbale documenta queste delibere fondamentali e rappresenta il documento base per la verifica contabile da parte dei condòmini ex art. 1130-bis c.c.

**Assemblea straordinaria per lavori urgenti:** quando si presentano danni o guasti alle parti comuni che richiedono interventi straordinari urgenti (es. crollo parziale di facciata, guasto impianto idrico comune), l'amministratore convoca l'assemblea straordinaria entro i termini necessari; il verbale documenta il quorum, la delibera, i preventivi approvati e la ripartizione dei costi tra i condòmini secondo le tabelle millesimali pertinenti.

**Nomina o revoca dell'amministratore:** il verbale dell'assemblea di nomina o revoca dell'amministratore è il documento fondamentale che prova la legittimità dei poteri dell'amministratore nei confronti dei terzi (fornitori, banche, Pubblica Amministrazione, Agenzia delle Entrate); ai sensi dell'art. 1129, c. 2, c.c., il verbale deve contenere l'accettazione espressa dell'incarico da parte dell'amministratore con indicazione del compenso pattuito e delle generalità complete.

**Approvazione del regolamento e delle tabelle millesimali:** il verbale documenta la delibera di approvazione del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali, con indicazione analitica dei millesimi favorevoli, contrari e astenuti; costituisce titolo per l'efficacia del regolamento nei confronti di tutti i condòmini e dei futuri acquirenti.

**Delibere su innovazioni:** le innovazioni alle parti comuni (es. installazione ascensore, impianto fotovoltaico per il Superbonus, colonnine di ricarica ai sensi del D.Lgs. 199/2021) richiedono maggioranze qualificate ex art. 1136, comma 5, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell'edificio); il verbale attesta il raggiungimento di tali maggioranze e costituisce presupposto per l'accesso alle agevolazioni fiscali.

**Assemblee straordinarie per contestazioni:** quando sorgono controversie tra condòmini su uso delle parti comuni o applicazione del regolamento, l'assemblea straordinaria può deliberare su queste questioni; il verbale è il documento da allegare all'istanza di mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010 che deve precedere qualsiasi ricorso al Tribunale.

Il verbale di assemblea condominiale in Italia deve contenere gli elementi essenziali seguenti per essere completo e idoneo all'impugnazione:

**Intestazione:** denominazione del condominio; data, ora di inizio, luogo dell'assemblea; tipo (ordinaria o straordinaria); convocazione (prima o seconda); data e modalità dell'avviso di convocazione ex art. 66 disp. att. c.c. (raccomandata A/R, PEC o altra modalità concordata nel regolamento).

**Nomina di presidente e segretario:** nome del condòmino eletto presidente dell'assemblea e del segretario incaricato di redigere il verbale; firma di entrambi in calce al verbale ex art. 1136, c. 7, c.c. La nomina del presidente e del segretario avviene per acclamazione o per voto a maggioranza semplice dei presenti; nel verbale si annota chi ha proposto la candidatura e se vi sono state altre proposte.

**Elenco dei presenti e delle deleghe:** foglio presenze allegato al verbale con nome, quota millesimale e firma di ciascun condòmino presente; nominativi dei condòmini delegati e dei rispettivi delegati (con indicazione dei millesimi delegati); verifica dei limiti alle deleghe ex art. 67 disp. att. c.c. (massimo un quinto dei condòmini e un quinto dei millesimi per ciascun delegato); copia delle singole deleghe conservata come allegato al verbale. L'amministratore non può ricevere deleghe per l'assemblea in cui si delibera la sua nomina, revoca o responsabilità (art. 67, c. 3, disp. att. c.c.).

**Verifica del quorum costitutivo:** totale millesimi presenti (personalmente + per delega); verifica del raggiungimento del quorum richiesto per la convocazione (prima o seconda) ai sensi dell'art. 1136 c.c.; dichiarazione del presidente di apertura dell'assemblea o di assemblea deserta con rinvio alla seconda convocazione già fissata nell'avviso.

**Ordine del giorno:** elenco numerato dei punti all'ordine del giorno come indicati nell'avviso di convocazione; l'assemblea non può deliberare su argomenti non indicati nell'ordine del giorno (salvo assenso unanime in seconda convocazione, per i soli argomenti urgenti); eventuali integrazioni dell'ordine del giorno approvate all'unanimità da tutti i condòmini presenti devono essere verbalizzate con separata votazione.

**Trattazione di ciascun punto e delibera:** per ogni punto dell'ordine del giorno: relazione dell'amministratore o del condòmino proponente; discussione sintetica (interventi dei condòmini che abbiano chiesto la parola); votazione con indicazione analitica di favorevoli, contrari e astenuti in millesimi e per teste; verifica del quorum deliberativo specifico (ordinario, qualificato, unanime); testo integrale della delibera adottata o dichiarazione di mancato raggiungimento della maggioranza con il resoconto dei voti.

**Dichiarazioni a verbale dei dissenzienti:** eventuali dichiarazioni dei condòmini che intendono far risultare la propria opposizione per tutelare il diritto all'impugnazione ex art. 1137 c.c.; la dichiarazione deve essere verbalizzata prima della chiusura del punto all'ordine del giorno o al più tardi prima della chiusura dell'assemblea.

**Chiusura:** ora di chiusura dell'assemblea; elenco analitico degli allegati (foglio presenze, preventivo, consuntivo, offerte fornitori, perizie tecniche, deleghe scritte); firma di presidente e segretario con data e luogo di sottoscrizione.

Su forms-legal.com è disponibile il modello di verbale di assemblea condominiale in italiano, aggiornato alla Legge 220/2012 e alle ultime pronunce della Corte di Cassazione, comprensivo del foglio presenze e della tabella di verifica dei quorum.

Per redigere il verbale di assemblea condominiale in Italia, seguire questa procedura prima, durante e dopo l'assemblea:

**Prima dell'assemblea — preparazione:** 1. Verificare che l'avviso di convocazione sia stato inviato nel rispetto del termine minimo di 5 giorni (art. 66 disp. att. c.c.) con tutti i punti all'ordine del giorno; conservare le prove di invio (ricevute raccomandate o PEC). 2. Preparare il foglio presenze con l'elenco di tutti i condòmini, le rispettive quote millesimali e uno spazio per la firma; allegare una colonna per le deleghe con il nome del delegato.

**Durante l'assemblea — apertura e quorum:** 1. Convocare i condòmini a firmare il foglio presenze; raccogliere le deleghe scritte; sommare i millesimi presenti. 2. Fare eleggere dal plenum il presidente e il segretario dell'assemblea. 3. Verificare il quorum costitutivo ex art. 1136 c.c.: se i millesimi presenti non raggiungono il quorum di prima convocazione, dichiarare l'assemblea deserta e indire la seconda convocazione.

**Durante l'assemblea — trattazione dei punti:** 4. Per ogni punto dell'ordine del giorno: aprire la discussione; alla chiusura, procedere con la votazione per alzata di mano o appello nominale; contare e verbalizzare favorevoli, contrari e astenuti con i rispettivi millesimi; verificare il quorum deliberativo; redigere il testo della delibera approvata o registrare il mancato raggiungimento della maggioranza. 5. Permettere ai condòmini dissenzienti di dichiarare a verbale la propria opposizione, con indicazione della motivazione (rilevante per l'impugnazione ex art. 1137 c.c.).

**Dopo l'assemblea — chiusura e conservazione:** 6. Far firmare il verbale dal presidente e dal segretario; allegare il foglio presenze; trasmettere copia a tutti i condòmini entro un termine ragionevole (nella prassi entro 30 giorni); trascrivere il verbale nel registro dei verbali tenuto dall'amministratore ex art. 1130, n. 7, c.c.

Il verbale di assemblea condominiale in Italia è soggetto ai seguenti requisiti normativi:

**Forma scritta obbligatoria:** il verbale deve essere in forma scritta e sottoscritto dal presidente e dal segretario dell'assemblea (art. 1136, c. 7, c.c.); la mancanza di sottoscrizione rende il verbale formalmente irregolare e può costituire motivo di annullamento della delibera ex art. 1137 c.c.

**Registro dei verbali ex art. 1130, n. 7, c.c.:** l'amministratore è obbligato a conservare il verbale nel registro dei verbali delle assemblee, tenuto in forma scritta o digitale; la mancata tenuta del registro costituisce grave irregolarità che legittima la revoca giudiziale dell'amministratore (art. 1129, c. 12, c.c.).

**Comunicazione ai condòmini assenti:** l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. stabilisce che le delibere adottate dall'assemblea sono comunicate ai condòmini assenti nei 30 giorni successivi; la comunicazione è il dies a quo per il termine di impugnazione ex art. 1137 c.c. per i condòmini assenti.

**Quorum ex art. 1136 c.c.:** il verbale deve riportare i millesimi presenti e favorevoli per ciascuna delibera, consentendo la verifica del raggiungimento dei quorum costitutivo e deliberativo; la mancata indicazione dei millesimi rende la delibera impugnabile per vizio formale.

**Avviso di convocazione ex art. 66 disp. att. c.c.:** l'avviso deve pervenire almeno 5 giorni prima dell'assemblea e indicare luogo, giorno, ora e ordine del giorno in forma chiara; la convocazione tardiva o incompleta può determinare l'annullabilità delle delibere (art. 1137 c.c.).

**Mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010:** prima di proporre impugnazione giudiziale di una delibera condominiale, il condòmino deve tentare la mediazione obbligatoria; l'omissione rende la domanda improcedibile.

Nella redazione del verbale di assemblea condominiale in Italia si riscontrano questi errori frequenti:

**1. Mancata verifica dei quorum costitutivi prima di aprire l'assemblea:** iniziare la trattazione dei punti all'ordine del giorno senza verificare che i millesimi presenti raggiungano il quorum costitutivo; le delibere assunte senza quorum sono annullabili ex art. 1137 c.c. entro 30 giorni.

**2. Verbale privo di firma di presidente e segretario:** redigere il verbale ma dimenticare di farlo sottoscrivere da entrambe le figure prima che l'assemblea si sciolga; la mancanza di firma costituisce vizio formale che espone la delibera all'impugnazione.

**3. Mancata indicazione dei millesimi per ciascun voto:** registrare solo il numero dei voti favorevoli/contrari per teste senza indicare i millesimi corrispondenti; senza i millesimi è impossibile verificare il raggiungimento del quorum deliberativo.

**4. Delibera su argomenti non all'ordine del giorno:** l'assemblea delibera su una questione non indicata nell'avviso di convocazione; la delibera è nulla per mancanza dell'ordine del giorno preventivo, salvo assenso unanime in seconda convocazione.

**5. Convocazione con termine inferiore ai 5 giorni:** inviare l'avviso di convocazione con meno di 5 giorni di anticipo (art. 66 disp. att. c.c.); le delibere assunte in un'assemblea convocata irregolarmente sono annullabili entro 30 giorni.

**6. Mancata comunicazione del verbale ai condòmini assenti:** dimenticare di trasmettere copia del verbale ai condòmini che non erano presenti in assemblea; senza la comunicazione, il termine di 30 giorni per l'impugnazione non inizia a decorrere per gli assenti, lasciando aperta indefinitamente la possibilità di contestazione.