Regolamento di Condominio

Il Regolamento di Condominio in Italia è l'atto disciplinato da art. 1138 c.c.; artt. 68-69 disp. att. c.c.; L. 11 dicembre 2012, n. 220.

L'art. 1138, comma 1, c.c. impone la formazione del regolamento di condominio quando il numero dei condòmini supera dieci, affidandone la redazione all'assemblea. Il regolamento integra la disciplina legale del condominio (artt. 1117-1139 c.c.) per gli aspetti non regolati imperativamente dalla legge: non può derogare alle disposizioni del Codice Civile in materia di condominio né limitare i diritti individuali dei condòmini sulle proprie unità, salvo che si tratti di regolamento contrattuale accettato da ciascun acquirente nell'atto di acquisto.

Le tabelle millesimali, che esprimono in millesimi la quota di comproprietà di ciascuna unità rispetto all'intero edificio, sono disciplinate dagli artt. 68-69 delle disposizioni attuative del Codice Civile. Vengono allegate al regolamento come parte integrante e determinano la quota di partecipazione alle spese e il peso del voto in assemblea.

La Legge 220/2012 ha rafforzato il regolamento di condominio introducendo l'anagrafe condominiale (elenco aggiornato dei condòmini, dei loro dati e delle unità immobiliari tenuto dall'amministratore), il conto corrente condominiale separato, il rendiconto dettagliato e le nuove norme sulle innovazioni e le assemblee telematiche (Legge 4 aprile 2012, n. 35). La Corte di Cassazione (Cass. SS.UU. 18 dicembre 2009, n. 26659) ha stabilito che le tabelle millesimali hanno natura contrattuale se approvate all'unanimità, assembleare se approvate a maggioranza.

Dal punto di vista fiscale, il condominio è soggetto passivo ai fini delle ritenute d'acconto sui compensi pagati ad appaltatori (art. 25-ter del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600): l'amministratore deve operare la ritenuta del 4% su corrispettivi per appalti di opere o servizi, versarla tramite modello F24 con codice tributo 1019 e presentare annualmente il modello 770 all'Agenzia delle Entrate. Il codice fiscale del condominio, attribuito dalla stessa Agenzia delle Entrate su richiesta dell'amministratore, è necessario per aprire il conto corrente condominiale separato imposto dall'art. 1129, comma 7, c.c. e per le comunicazioni fiscali (CU per le prestazioni rese a condòmini, dichiarazione redditi per le spese detraibili al 50-110% ai sensi dell'art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 — TUIR).

La giurisprudenza ha progressivamente delimitato i contenuti ammissibili del regolamento. La Cassazione (Cass. Sez. II, 26 maggio 2020, n. 9839) ha ribadito che il divieto di destinare le unità immobiliari ad attività commerciali o artigianali suscettibili di arrecare danno alle parti comuni o di turbare la quiete degli altri condòmini è legittimo se inserito nel regolamento contrattuale e specificamente approvato per iscritto ai sensi degli artt. 1341-1342 c.c.; il Tribunale di Milano (sez. XIII, 8 marzo 2019) ha invece annullato la delibera che vietava l'installazione di condizionatori in facciata senza autorizzazione assembleare, ritenendo tale limitazione non applicabile per via ordinaria ma solo tramite regolamento contrattuale. Il regolamento di condominio è quindi uno strumento a doppio contenuto: normativo-organizzativo (valido anche in assenza di unanimità) e contrattuale-limitativo (richiede il consenso di tutti i condòmini interessati).

Il regolamento di condominio in Italia diventa necessario o consigliato nelle seguenti situazioni:

**Obbligo legale per più di dieci condòmini:** quando il numero dei condòmini supera dieci, l'art. 1138, comma 1, c.c. impone l'adozione del regolamento; l'assemblea ordinaria deve provvedere entro un termine ragionevole; in mancanza, ciascun condòmino può sollecitarne l'adozione con ricorso al Tribunale; l'assenza del regolamento non impedisce di per sé la valida delibera assembleare, ma rende più difficile la gestione delle controversie sui criteri di ripartizione delle spese.

**Edifici di nuova costruzione:** il costruttore predispone spesso il regolamento contrattuale (o di origine) prima di alienare le singole unità, facendolo accettare da ciascun acquirente nell'atto notarile di compravendita; questo regolamento è vincolante per tutti i successivi acquirenti se trascritto nei Registri Immobiliari. Il notaio che stipula l'atto di compravendita verifica la sussistenza del regolamento e ne richiama il contenuto nell'atto.

**Scioglimento del condominio parziale:** in edifici complessi con più scale o corpi separati, può essere necessario approvare regolamenti distinti per ciascun blocco condominiale ai sensi dell'art. 1117-bis c.c., introdotto dalla L. 220/2012 che ha esteso la disciplina del condominio ai condomini complessi e alle comunioni di supercondomini.

**Aggiornamento del regolamento esistente:** con l'entrata in vigore della Riforma del condominio (L. 220/2012, efficace dal 18 giugno 2013), i regolamenti condominiali redatti prima di tale data devono essere aggiornati per adeguarsi alle nuove norme sull'anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.), conto corrente separato (art. 1129, c. 7, c.c.), videosorveglianza, assemblee telematiche e diritto di accesso ai documenti condominiali (art. 1130-bis c.c.).

**Risoluzione di controversie ricorrenti:** quando i condòmini litigano ripetutamente su questioni di uso delle parti comuni (parcheggio, uso del cortile, rumori, animali), la redazione o revisione del regolamento previene le controversie definendo regole chiare e sanzioni interne applicabili dall'assemblea ex art. 70 disp. att. c.c. senza necessità di adire il Tribunale.

**Inserimento di nuove tecnologie:** con la diffusione dei pannelli solari condominiali (Superbonus 110% poi 70%), delle colonnine di ricarica per veicoli elettrici (art. 1122-ter c.c. e D.Lgs. 199/2021) e dei sistemi di videosorveglianza delle parti comuni (autorizzazione assembleare con verifica GDPR), il regolamento deve essere aggiornato per regolarne l'installazione, la manutenzione, le spese e le modalità di accesso ai dati.

Il regolamento di condominio in Italia deve contenere gli elementi essenziali seguenti per essere completo e conforme alla legge:

**Identificazione del condominio:** denominazione, indirizzo, codice fiscale, elenco delle parti comuni ex art. 1117 c.c. (suolo, tetto, facciate, portone, scale, ascensore, cortile, cavedi, impianti comuni) e delle parti di proprietà esclusiva.

**Uso delle parti comuni:** norme sull'utilizzo di cortile, parcheggio, giardino, sala riunioni, locali tecnici; divieti specifici (es. uso del cortile come deposito, accumulo di rifiuti sulle scale); orari di utilizzo dei locali comuni.

**Regole di convivenza:** norme su rumori (es. divieto di rumori molesti nelle ore notturne 22:00-8:00 ai sensi dell'art. 844 c.c. sull'immissioni e del D.P.C.M. 5 dicembre 1997 sui limiti acustici); animali domestici (divieti o limiti dimensionali, se regolamento contrattuale); utilizzo dei servizi (lavatrice, lavastoviglie, aspirapolvere) nelle fasce orarie concordate; uso del balcone e delle terrazze; antenne e impianti individuali; utilizzo di barbecue o combustibili in aree condominiali.

**Tabelle millesimali:** tabella generale di proprietà (millesimi di comproprietà) e tabelle speciali (ascensore, riscaldamento, scala, acqua) allegate come parte integrante del regolamento ai sensi degli artt. 68-69 disp. att. c.c.; la tabella riscaldamento è obbligatoria per i condomini con impianto centralizzato ai sensi del D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, che impone l'installazione di ripartitori di calore e la fatturazione individuale dei consumi.

**Ripartizione delle spese:** criteri di ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie in conformità agli artt. 1123-1126 c.c.; fondo cassa di riserva (importo minimo raccomandato: 10% del preventivo annuale); modalità di pagamento delle quote (periodicità, IBAN del conto corrente condominiale separato ex art. 1129, c. 7, c.c.); soglia per i lavori straordinari che richiedono delibera assembleare (tipicamente €500-1.000 per singolo intervento).

**Funzionamento dell'assemblea:** quorum costitutivi e deliberativi ex art. 1136 c.c.; convocazione (avviso con almeno 5 giorni di anticipo ex art. 66 disp. att. c.c., a mezzo raccomandata A/R, PEC o altra modalità concordata nel regolamento); deleghe (limite di un quinto dei condòmini e un quinto dei millesimi ex art. 67 disp. att. c.c.); verbale firmato da presidente e segretario; impugnazione ex art. 1137 c.c. entro 30 giorni; obbligo di mediazione obbligatoria preventiva ex D.Lgs. 28/2010.

**Sanzioni interne ex art. 70 disp. att. c.c.:** penali per le violazioni del regolamento da €200 a €800 (elevate a €1.200 per le infrazioni recidive della stessa disposizione entro un anno), deliberate dall'assemblea con la maggioranza dell'art. 1136, c. 2, c.c.

**Norme su innovazioni e nuove tecnologie:** procedura per deliberare l'installazione di impianti fotovoltaici condominiali, colonnine di ricarica per veicoli elettrici (D.Lgs. 8 novembre 2021, n. 199), sistemi di videosorveglianza delle parti comuni (nel rispetto del Regolamento UE 2016/679 — GDPR e del provvedimento del Garante per la protezione dei dati personali del 8 aprile 2010).

Su forms-legal.com è disponibile il modello di regolamento di condominio in italiano, aggiornato alla Legge 220/2012 e alle più recenti modifiche normative.

Per redigere il regolamento di condominio in Italia, seguire la procedura seguente:

**1. Raccogliere i dati del condominio:** codice fiscale del condominio; elenco delle unità immobiliari con i dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita) di ciascuna; dati anagrafici e codice fiscale di ciascun condòmino; tabelle millesimali esistenti o da calcolare.

**2. Individuare le parti comuni:** elencare analiticamente le parti comuni ex art. 1117 c.c. dell'edificio specifico (suolo, fondazioni, muri maestri, tetto, cortile, scale, ascensore, portone, impianto elettrico, idrico e fognario comune, autoclave, videosorveglianza).

**3. Redigere le norme di uso e convivenza:** definire regole chiare e applicabili su rumori, orari di uso dei servizi comuni, animali domestici, uso del parcheggio, posa di oggetti nei corridoi, smaltimento dei rifiuti (anche con riferimento alle ordinanze comunali di raccolta differenziata).

**4. Elaborare le tabelle millesimali:** incaricare un geometra o un perito immobiliare del calcolo delle tabelle millesimali ai sensi degli artt. 68-69 disp. att. c.c.; le tabelle devono essere allegate al regolamento come Allegato A, B, C ecc.

**5. Definire la ripartizione delle spese:** redigere la tabella di ripartizione per ciascuna voce di spesa (pulizie, tetto, scale, ascensore, riscaldamento, assicurazione) con rimando alla tabella millesimale pertinente.

**6. Convocare l'assemblea e votare:** includere all'ordine del giorno «approvazione del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali»; approvare con la maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, c.c.; verbalizzare il voto e la percentuale millesimale approvante.

**7. Depositare e comunicare:** il regolamento approvato deve essere tenuto dall'amministratore nel registro dei verbali e nella documentazione condominiale; deve essere comunicato (preferibilmente a mezzo PEC) a tutti i condòmini entro 30 giorni dall'approvazione.

Il regolamento di condominio in Italia è soggetto ai seguenti requisiti normativi:

**Obbligatorietà:** per condomini con più di dieci condòmini (art. 1138, c. 1, c.c.); per i condomini con dieci o meno condòmini il regolamento è facoltativo.

**Forma scritta:** il regolamento deve essere in forma scritta; non è richiesta la forma pubblica notarile per il regolamento assembleare; per quello contrattuale destinato alla trascrizione nei Registri Immobiliari occorre la scrittura privata autenticata o l'atto pubblico.

**Approvazione:** maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio in millesimi (art. 1136, c. 2, c.c.); le tabelle millesimali contrattuale richiedono il consenso unanime per essere vincolanti erga omnes (Cass. SS.UU. n. 26659/2009).

**Limiti di contenuto ex art. 1138, c. 4, c.c.:** il regolamento non può menomare i diritti di ciascun condòmino (uso e godimento delle proprie parti esclusive) né derogare alle disposizioni inderogabili del Codice Civile in materia di condominio.

**Sanzioni interne ex art. 70 disp. att. c.c.:** il regolamento può prevedere sanzioni per le violazioni da €200 a €800 (elevate a €1.200 per infrazioni recidive), deliberate dall'assemblea con la maggioranza dell'art. 1136, c. 2.

**Trascrizione per il regolamento contrattuale:** per essere opponibile ai futuri acquirenti delle singole unità, il regolamento contrattuale deve essere trascritto nei Registri Immobiliari (art. 2644 c.c.) e richiamato negli atti di compravendita successivi.

**Mediazione obbligatoria:** le controversie condominiali, incluse quelle sul regolamento, sono soggette a mediazione obbligatoria ex art. 5 D.Lgs. 28/2010 prima del ricorso al Tribunale.

Nella redazione e adozione del regolamento di condominio in Italia si riscontrano questi errori frequenti:

**1. Omissione delle tabelle millesimali:** approvare il regolamento senza allegare le tabelle millesimali aggiornate; senza le tabelle, la ripartizione delle spese è fonte di controversie continue; le tabelle devono essere redatte da un tecnico abilitato (geometra, perito immobiliare) e allegate come parte integrante.

**2. Inserimento di norme ultra vires nel regolamento assembleare:** includere nel regolamento assembleare ordinario clausole che limitano i diritti individuali dei condòmini sulle proprie unità (es. divieto di B&B, divieto di animali); queste clausole sono invalide se non approvate unanimemente come regolamento contrattuale (art. 1138, c. 4, c.c.).

**3. Quorum insufficiente per l'approvazione:** deliberare il regolamento senza raggiungere la maggioranza degli intervenuti e la metà dei millesimi (art. 1136, c. 2, c.c.); la delibera è annullabile entro 30 giorni ex art. 1137 c.c.

**4. Mancato aggiornamento alla Legge 220/2012:** continuare ad applicare un regolamento anteriore alla Riforma senza adeguarlo alle nuove norme (anagrafe condominiale, conto corrente separato, videosorveglianza, assemblee telematiche); il mancato adeguamento può creare incompatibilità operative.

**5. Tabelle millesimali calcolate senza criteri tecnici:** approvare tabelle millesimali elaborate in modo approssimativo senza un rilievo tecnico professionale; le tabelle errate creano squilibri nella ripartizione delle spese e sono impugnabili ex art. 69 disp. att. c.c.

**6. Mancata trascrizione del regolamento contrattuale:** non procedere alla trascrizione nei Registri Immobiliari del regolamento contrattuale; i futuri acquirenti non sono vincolati da un regolamento non trascritto né richiamato negli atti di compravendita successivi.