Accordo di Divisione Ereditaria di Beni Immobili

L'Accordo di Divisione Ereditaria di Beni Immobili in Italia è l'atto disciplinato da Codice Civile, artt. 713-768; artt. 1100-1116 c.c.

La divisione ereditaria consensuale (art. 720 c.c.) avviene di comune accordo tra tutti i coeredi e si contrappone alla divisione giudiziale (art. 784 c.p.c.), che si rende necessaria in mancanza di accordo e che viene disposta dal Tribunale. L'accordo consensuale è preferibile perché più rapido, meno costoso e permette ai coeredi di tenere conto di valutazioni pratiche (affetto per un determinato immobile, necessità abitative, convenienza fiscale) che un giudice non potrebbe considerare. Per avere efficacia verso i terzi e consentire la trascrizione nei Registri Immobiliari tenuti dalla Conservatoria — Agenzia delle Entrate, la divisione deve essere stipulata con atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata ai sensi dell'art. 2646 c.c. Il presente modello costituisce la base preparatoria che i coeredi presentano al notaio per la formalizzazione.

La disciplina della divisione ereditaria è contenuta negli artt. 713-768 c.c. (divisione ereditaria in senso stretto) e negli artt. 1111-1116 c.c. (scioglimento della comunione in generale). Nessun coerede può essere costretto a rimanere in comunione: l'art. 713 c.c. sancisce il diritto potestativo alla divisione, che può essere esercitato in qualsiasi momento salvo che il testatore abbia disposto un patto di indivisione non superiore a cinque anni (art. 713, secondo comma, c.c.). Prima di procedere alla divisione, occorre aver accettato l'eredità (art. 470 c.c.) e, se del caso, completato l'inventario dei beni ereditari.

L'Accordo di Divisione Ereditaria di Beni Immobili in Italia è necessario ogni volta che due o più eredi sono diventati comproprietari di uno o più immobili per effetto di una successione ereditaria e intendono sciogliere la comunione attribuendo a ciascuno la proprietà esclusiva di beni determinati. I principali scenari applicativi includono: la divisione degli immobili di famiglia tra fratelli dopo il decesso di entrambi i genitori; la ripartizione di un portafoglio immobiliare tra figli e coniuge superstite dopo la morte di un genitore; la divisione di un unico immobile (tipicamente la casa familiare) tra coeredi, con eventuale attribuzione a uno di essi e pagamento di conguaglio in denaro agli altri; e la liquidazione di eredità complesse con più immobili di valore diverso.

L'accordo è altresì necessario quando la comunione ereditaria si trascina da anni e crea conflitti tra i coeredi circa la gestione e la manutenzione degli immobili comuni, il pagamento delle imposte (IMU, TASI, TARI), i costi condominiali o la distribuzione dei canoni di locazione. Prima di redigere l'accordo è opportuno: procedere all'accettazione formale dell'eredità (con o senza beneficio di inventario, art. 470 c.c.); ottenere le visure catastali aggiornate e le visure ipotecarie degli immobili presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per verificare eventuali ipoteche o gravami; far stimare il valore di mercato degli immobili da un professionista abilitato per garantire l'equità della divisione e prevenire impugnazioni per lesione (art. 763 c.c.).

L'accordo è necessario anche nei casi di «divisione parziale» (art. 718 c.c.) — quando i coeredi decidono di dividere solo alcuni degli immobili in comunione, mantenendo la comunione sugli altri. Tale situazione si verifica quando un immobile (tipicamente un terreno agricolo o un bene produttivo) è preferibilmente tenuto in comune per ragioni fiscali o operative, mentre i beni a uso residenziale vengono divisi. La divisione parziale richiede le stesse formalità della divisione totale e deve essere trascritta per i beni immobili assegnati in esclusiva, con riserva della comunione per quelli non divisi. Il termine per chiedere la divisione non è soggetto a prescrizione ordinaria: l'art. 713 c.c. sancisce che il diritto di chiedere la divisione non si prescrive, purché la comunione ereditaria persista (Cass. civ. Sez. II, n. 18843/2005).

L'Accordo di Divisione Ereditaria di Beni Immobili in Italia deve contenere i seguenti elementi essenziali per essere valido e idoneo alla trascrizione nei Registri Immobiliari.

**Identificazione dei coeredi.** Nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale e residenza di tutti i coeredi che partecipano alla divisione. La presenza di tutti i coeredi è indispensabile: la divisione fatta senza il consenso di uno di essi è annullabile su richiesta del coerede escluso (art. 735 c.c.).

**Dati del de cuius e della successione.** Nome, cognome, data di nascita e data di decesso del defunto; Tribunale o Ufficio del Registro presso cui è stato depositato il testamento (se presente); dichiarazione di successione presentata all'Agenzia delle Entrate con il relativo numero di protocollo.

**Identificazione catastale degli immobili.** Per ciascun bene immobile incluso nella divisione: indirizzo completo, dati catastali (Catasto Fabbricati: Comune, foglio, particella, subalterno, categoria, rendita catastale; ovvero Catasto Terreni: Comune, foglio, particella, qualità, classe, reddito dominicale), confini, pertinenze e stato d'uso. La conformità catastale è richiesta ai sensi dell'art. 29, c. 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52.

**Quote ereditarie e valore degli immobili.** Indicazione della quota di spettanza di ciascun coerede (es.: 1/2, 1/3, 2/5) e del valore venale o catastale degli immobili, al fine di verificare la corrispondenza tra quote e valori attribuiti.

**Attribuzioni.** Elencazione precisa dei beni assegnati a ciascun coerede, con menzione di eventuali conguagli in denaro dovuti al coerede che riceve beni di valore inferiore alla propria quota.

**Clausola sui debiti ereditari.** Ripartizione tra i coeredi della responsabilità per i debiti dell'eredità, in conformità all'art. 754 c.c.

**Rinuncia reciproca ad azioni.** Clausola con cui ciascun coerede rinuncia, nei limiti di legge, ad eventuali pretese sull'eredità, salvo l'azione di riduzione per lesione di legittima.

Il modello disponibile su forms-legal.com guida i coeredi nella raccolta di tutte queste informazioni prima dell'incontro con il notaio rogante.

Per compilare correttamente l'Accordo di Divisione Ereditaria di Beni Immobili in Italia seguire questa procedura.

**1. Raccogliere i documenti preliminari.** Prima di compilare il modello, ottenere: il certificato di morte del de cuius; l'atto di notorietà o la dichiarazione sostitutiva di notorietà attestante lo stato di famiglia e la qualità di eredi; la dichiarazione di successione presentata all'Agenzia delle Entrate (Modello 4 o 5 a seconda del periodo); le visure catastali aggiornate degli immobili (disponibili sul portale dell'Agenzia delle Entrate — Catasto); le visure ipotecarie (disponibili presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) per verificare eventuali ipoteche.

**2. Identificare tutti i coeredi.** Inserire nome, codice fiscale e quota di spettanza di ciascun coerede. Verificare che non vi siano eredi ignoti o rinuncianti: la rinuncia all'eredità ha forma scritta e deve risultare da atto ricevuto da notaio o dichiarato davanti al Cancelliere del Tribunale (art. 519 c.c.).

**3. Descrivere gli immobili.** Per ciascun immobile inserire i dati catastali completi, ricavabili dalle visure catastali. Indicare il valore venale stimato o il valore catastale moltiplicato per i coefficienti previsti dalla legge ai fini fiscali.

**4. Proporre le attribuzioni.** Assegnare a ciascun coerede i beni il cui valore corrisponde alla sua quota ereditaria. Se un coerede riceve beni di valore superiore alla sua quota, calcolare il conguaglio da corrispondere agli altri.

**5. Concordare i debiti.** Decidere come ripartire i debiti ereditari (mutui ipotecari, imposte arretrate, spese condominiali): inserire la clausola corrispondente nel modello.

**6. Portare l'accordo al notaio.** Presentare il modello compilato al notaio, che provvederà a: verificare la correttezza dei dati catastali e la libertà degli immobili da gravami; redigere l'atto pubblico di divisione; calcolarne e pagarne le imposte (registro 1%, ipotecaria 2%, catastale 1%); trascriverlo nei Registri Immobiliari.

**7. Ottenere l'aggiornamento catastale.** Dopo la trascrizione della divisione, il notaio o il professionista incaricato deve presentare all'Agenzia delle Entrate — Catasto la Docfa (Domanda di aggiornamento catasto fabbricati) o la Voltura catastale, per aggiornare le risultanze catastali con i nuovi dati di proprietà di ciascun coerede assegnatario. Senza la voltura catastale, l'IMU e le altre imposte comunali (TARI, TASI) continuano ad essere attribuite agli ex comproprietari, creando problemi fiscali agli eredi assegnatari e a quelli che hanno ceduto la loro quota.

L'Accordo di Divisione Ereditaria di Beni Immobili in Italia è soggetto ai seguenti requisiti formali e fiscali inderogabili.

**Forma dell'atto.** La divisione di beni immobili richiede la forma scritta ad substantiam (art. 1350, n. 11, c.c.). Per la trascrizione nei Registri Immobiliari è necessaria la forma dell'atto pubblico notarile o della scrittura privata autenticata (art. 2646 c.c. e art. 2657 c.c.).

**Trascrizione nei Registri Immobiliari.** La divisione di beni immobili deve essere trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora: Agenzia delle Entrate — Servizi di Pubblicità Immobiliare) ai sensi dell'art. 2646 c.c. La trascrizione è fondamentale per opporre la divisione ai terzi e per aggiornare le risultanze catastali.

**Conformità catastale.** Ai sensi dell'art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52 (introdotto dall'art. 19, comma 14, D.L. 78/2010), l'atto di divisione deve contenere la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e dei dati identificativi delle planimetrie degli immobili.

**Imposte.** L'atto di divisione è soggetto a: imposta di registro 1% (art. 34 D.P.R. 131/1986); imposta ipotecaria 2% (D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347); imposta catastale 1% (D.Lgs. 347/1990). I conguagli in denaro eccedenti la quota sono soggetti all'aliquota ordinaria dell'imposta di registro (9% o 2% prima casa).

**Mediazione obbligatoria.** In caso di mancato accordo, le controversie in materia di divisione e successioni sono soggette a mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità dell'azione giudiziaria, ai sensi dell'art. 5, comma 1, D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28.

**Garanzia per evizione tra coeredi.** Ai sensi dell'art. 759 c.c., i coeredi sono reciprocamente tenuti alla garanzia per evizione in proporzione alle rispettive quote: se, dopo la divisione, un coerede perde il bene assegnatogli per effetto di una causa di rivendica o di evizione, gli altri coeredi sono tenuti a risarcirlo in proporzione alle proprie quote, tranne che il caso sia imputabile al coerede stesso. La garanzia per evizione opera anche in caso di vizi della cosa (art. 760 c.c.) e per carichi occulti sull'immobile (art. 754 c.c.).

**Eredità giacente e curatore.** Quando non vi sono eredi conosciuti o tutti i potenziali eredi hanno rinunciato, il Tribunale nomina un curatore dell'eredità giacente (art. 528 c.c.). La divisione in questo scenario non è possibile consensualmente; occorre attendere l'eventuale accettazione o la devoluzione allo Stato (art. 586 c.c.). Il Comune può intervenire come erede legittimo dello Stato per i beni immobili abbandonati sul proprio territorio.

I principali errori commessi dai coeredi nella redazione dell'Accordo di Divisione Ereditaria di Beni Immobili in Italia sono i seguenti.

**1. Procedere senza la partecipazione di tutti i coeredi.** La divisione fatta in assenza di uno o più coeredi è annullabile su istanza del coerede escluso (art. 735 c.c.) e può essere impugnata entro due anni. Verificare che tutti gli eredi abbiano accettato l'eredità e siano disposti a partecipare all'accordo.

**2. Non verificare l'assenza di ipoteche o gravami sugli immobili.** Dividere un immobile ipotecato senza accordarsi preventivamente con la banca creditrice può creare problemi nella trascrizione e responsabilità personali per il coerede assegnatario. Richiedere sempre la visura ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari prima di firmare.

**3. Omettere la stima del valore degli immobili.** Una divisione basata su valori catastali non aggiornati può ledere la quota di uno o più coeredi, esponendo l'accordo all'azione di rescissione per lesione oltre il quarto (art. 763 c.c.) entro due anni dalla divisione.

**4. Ignorare la quota di legittima degli eredi necessari.** Se la divisione lede la quota riservata al coniuge o ai figli (quota di legittima, artt. 537-538 c.c.), il legittimario leso può esercitare l'azione di riduzione entro dieci anni dall'apertura della successione, con conseguente rischio di travolgere la divisione già perfezionata.

**5. Redigere l'accordo senza notaio e senza trascrizione.** Una scrittura privata non autenticata ha valore tra le parti ma non è trascrivibile: i coeredi assegnatari restano esposti al rischio di trascrizioni pregiudizievoli da parte dei creditori degli altri coeredi, che potrebbero iscrivere ipoteche o pignorare i beni prima della trascrizione della divisione.

**6. Non considerare l'impatto fiscale dei conguagli.** Quando un coerede riceve beni di valore superiore alla sua quota ereditaria e paga un conguaglio in denaro agli altri, la parte eccedente la quota è assimilata fiscalmente a un trasferimento oneroso, soggetto all'imposta di registro con aliquota del 9% (o 2% per la prima casa) anziché all'aliquota agevolata dell'1% prevista per la divisione pura. Molti coeredi ignorano questa differenza e si trovano a pagare un'imposta di registro molto più alta del previsto. Il notaio deve calcolare separatamente la base imponibile per la divisione e per i conguagli.

**7. Trascurare gli aspetti urbanistici e catastali degli immobili divisi.** Prima della divisione, verificare che gli immobili assegnati siano catastalmente regolari e privi di abusi edilizi non sanati. L'art. 40, commi 1 e 2, L. 28 febbraio 1985, n. 47 (Legge sul Condono Edilizio) e la successiva normativa prevedono che gli atti relativi a immobili con difformità urbanistiche non sanate possano essere dichiarati nulli. Il notaio è tenuto a richiedere la dichiarazione di conformità urbanistica prima di rogare la divisione.

**8. Non regolare le spese di gestione degli immobili comuni nel periodo pre-divisione.** Spesso i coeredi non regolano con chiarezza il pagamento delle imposte (IMU, TASI), le spese condominiali e i costi di manutenzione sostenuti durante la comunione ereditaria. L'accordo di divisione dovrebbe includere una clausola di regolazione dei rapporti pregressi, prevedendo il rimborso proporzionale delle spese sostenute da uno dei coeredi per conto degli altri durante il periodo di comunione, al fine di evitare contenziosi successivi davanti al Tribunale.