Atto di Costituzione di Usufrutto su Immobile

L'Atto di Costituzione di Usufrutto su Immobile in Italia è l'atto disciplinato da Codice Civile, artt. 978-1020; art. 2643 n. 2 c.c.

A differenza della locazione, che è un diritto personale di natura obbligatoria e temporanea, l'usufrutto è un diritto reale che inerisce all'immobile e segue il bene in caso di trasferimento della nuda proprietà a un terzo. Il nudo proprietario conserva la facoltà di disporre per atto tra vivi dell'immobile (vendendo la nuda proprietà, costituendo ipoteca), ma tale alienazione non pregiudica il godimento dell'usufruttuario già trascritto. L'usufrutto può essere costituito per contratto (come nel presente atto), per testamento (art. 588 c.c.), per legge (usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minore ex artt. 320-324 c.c.; usufrutto del coniuge superstite in presenza di legittimari ex art. 540 c.c.) o per usucapione ventennale ex art. 1158 c.c.

La durata dell'usufrutto è limitata dalla legge: non può eccedere la vita dell'usufruttuario se persona fisica (art. 979, primo comma, c.c., usufrutto vitalizio); se l'usufruttuario è una persona giuridica, il termine massimo è trent'anni (art. 979, secondo comma, c.c.). L'usufrutto temporaneo inferiore alla vita dell'usufruttuario si estingue alla scadenza del termine senza che si perda il diritto alla consolidazione. Alla morte dell'usufruttuario o alla scadenza del termine, il nudo proprietario acquista automaticamente il pieno godimento senza necessità di nuovi atti traslativi e senza che sia dovuta alcuna imposta di successione.

Ai sensi dell'art. 2643, n. 2, c.c., gli atti che costituiscono il diritto di usufrutto su beni immobili sono soggetti a trascrizione nei Registri Immobiliari tenuti dalla Conservatoria — Agenzia delle Entrate — Servizi di Pubblicità Immobiliare della circoscrizione dell'immobile. Per la trascrizione è richiesta la forma dell'atto pubblico notarile o della scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.). In assenza di trascrizione l'usufrutto, pur valido tra le parti, non è opponibile ai terzi acquirenti della nuda proprietà né ai creditori che abbiano iscritto ipoteca dopo la stipula ma prima della trascrizione dell'usufrutto (art. 2644 c.c.). Il modello di forms-legal.com è la bozza preparatoria che le parti portano al notaio per la redazione e la trascrizione dell'atto definitivo.

L'Atto di Costituzione di Usufrutto su Immobile in Italia è necessario in una pluralità di situazioni pratiche di pianificazione patrimoniale, familiare e successoria.

**Donazione con riserva di usufrutto (prima fattispecie).** Il genitore proprietario di un immobile intende donarlo ai figli per anticipare la successione, ridurre il futuro carico successorio (imposta di successione) e garantire la continuità abitativa o il reddito da locazione durante la propria vita. Costituisce usufrutto vitalizio a proprio favore trasferendo ai figli la nuda proprietà. Alla morte del genitore, i figli diventano automaticamente pieni proprietari senza nuovi atti e senza imposta di successione sulla consolidazione. Le implicazioni fiscali della donazione della nuda proprietà sono favorevoli: la base imponibile per l'imposta sulle donazioni è ridotta al valore della nuda proprietà (non all'intero valore dell'immobile), determinato secondo le tabelle dell'art. 46 D.P.R. 131/1986.

**Sistemazione patrimoniale in separazione o divorzio (seconda fattispecie).** I coniugi concordano che uno di essi mantenga il godimento dell'immobile coniugale (attraverso un usufrutto costituito nell'accordo) mentre la proprietà viene divisa diversamente, evitando la vendita immediata dell'immobile. L'usufrutto può avere durata determinata (es. fino alla maggiore età dei figli) o vitalizio.

**Concessione di godimento a un familiare senza trasferire la proprietà (terza fattispecie).** Il proprietario vuole consentire a un figlio o a un parente di abitare o locare un immobile per un periodo determinato, senza perdere la proprietà. L'usufrutto temporaneo è più solido giuridicamente del comodato (che è revocabile) e consente all'usufruttuario di locare l'immobile senza necessità di autorizzazione.

**Pianificazione patrimoniale aziendale (quarta fattispecie).** Il fondatore di un'azienda che possiede immobili strumentali trasferisce la nuda proprietà ai successori aziendali (figli, soci) mantenendo l'usufrutto su di sé per continuare a disporre degli immobili ai fini dell'attività. Prima di redigere l'atto è sempre consigliabile verificare le implicazioni con un notaio, anche in relazione al Contratto di Compravendita Immobiliare e all'Accordo di Divisione Ereditaria Immobiliare che possono interagire con l'assetto di usufrutto.

L'Atto di Costituzione di Usufrutto su Immobile in Italia deve contenere i seguenti elementi essenziali per essere valido, trascrivibile e giuridicamente opponibile ai terzi. Il modello di forms-legal.com struttura il documento nei blocchi seguenti:

**Identificazione delle parti.** Nome, cognome (o denominazione sociale per le persone giuridiche), data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza del costituente (nudo proprietario) e dell'usufruttuario. Per le persone giuridiche: sede legale, partita IVA, numero di iscrizione al Registro delle Imprese, nome del legale rappresentante con attestazione dei poteri di firma. L'età dell'usufruttuario persona fisica è rilevante ai fini del calcolo del valore dell'usufrutto per le imposte.

**Atto di provenienza del diritto di proprietà del costituente.** Estremi del rogito o della dichiarazione di successione con cui il costituente ha acquistato la proprietà: permette al notaio di verificare la continuità dei diritti e l'assenza di vincoli preesistenti.

**Identificazione catastale dell'immobile.** Indirizzo completo; dati catastali del Catasto Fabbricati o Terreni: Comune catastale, sezione urbana (ove presente), foglio, particella, subalterno, categoria catastale, classe, consistenza, rendita catastale. La conformità catastale è dichiarata in atto ai sensi dell'art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52 (introdotto dal D.L. 78/2010). Occorre altresì indicare eventuali pertinenze (garage, cantina, posto auto) incluse nell'usufrutto.

**Tipologia di usufrutto e durata.** Scegliere tra: (a) usufrutto vitalizio — si estingue alla morte dell'usufruttuario (art. 979, primo comma, c.c.); (b) usufrutto temporaneo — con indicazione della data di scadenza o del termine in anni/mesi, nel limite massimo di 30 anni per le persone giuridiche (art. 979, secondo comma, c.c.). Un usufrutto a termine superiore alla vita dell'usufruttuario si converte in vitalizio per l'eccedenza.

**Corrispettivo.** Indicare espressamente se l'usufrutto è costituito: (a) a titolo gratuito (donazione con riserva di usufrutto — in tal caso si applicano le norme sulla donazione ex artt. 769 ss. c.c. e D.Lgs. 346/1990 sull'imposta sulle donazioni); (b) a titolo oneroso — con indicazione del corrispettivo (somma una tantum o rendita periodica) e delle modalità di pagamento.

**Ripartizione degli obblighi di manutenzione.** L'usufruttuario esegue le riparazioni ordinarie e paga le spese di godimento (IMU, ex art. 9 D.Lgs. 23/2011; TARI; spese condominiali ordinarie; assicurazione del contenuto). Il nudo proprietario esegue le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.: rifacimento del tetto, rifacimento delle fondamenta, sostituzione degli impianti principali). L'atto può derogare alla ripartizione legale purché ciò sia espressamente stabilito.

**Divieto di modificare la destinazione economica.** L'usufruttuario non può mutare la destinazione economica dell'immobile (art. 981 c.c.) senza il consenso scritto del nudo proprietario. Inserire una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. per i casi di abuso.

**Rinvio alla trascrizione.** L'atto definitivo sarà rogato dal notaio nella forma dell'atto pubblico e trascritto ai sensi dell'art. 2643, n. 2, c.c. nei Registri Immobiliari della circoscrizione dell'immobile. Il modello di forms-legal.com è bozza preparatoria.

Per compilare correttamente l'Atto di Costituzione di Usufrutto su Immobile in Italia, seguire questa procedura operativa in sei passi:

**Passo 1 — Raccogliere la documentazione necessaria.** Visura catastale aggiornata dell'immobile (disponibile sul portale dell'Agenzia delle Entrate, sezione servizi catastali); visura ipotecaria aggiornata (Conservatoria dei Registri Immobiliari o portale Sister dell'Agenzia delle Entrate) per verificare l'assenza di ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli; atto di provenienza del diritto di proprietà del costituente (rogito notarile di acquisto, dichiarazione di successione, donazione precedente). Verificare che la planimetria catastale sia conforme alla situazione di fatto (obbligo ex art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985).

**Passo 2 — Identificare le parti con dati completi.** Inserire nel modello: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza del costituente (nudo proprietario) e dell'usufruttuario. Per le persone giuridiche: denominazione, sede legale, P.IVA, n. REA, nome e codice fiscale del legale rappresentante. L'età dell'usufruttuario è essenziale per il calcolo delle imposte.

**Passo 3 — Descrivere l'immobile con precisione.** Inserire indirizzo completo (via, numero civico, Comune, CAP, provincia) e dati catastali completi (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita catastale). Specificare le pertinenze incluse nell'usufrutto (es. garage sub. 10, cantina sub. 5).

**Passo 4 — Scegliere la tipologia di usufrutto e il corrispettivo.** Selezionare usufrutto vitalizio o temporaneo con indicazione della scadenza. Indicare se la costituzione è a titolo gratuito (donazione) o oneroso (con corrispettivo specificato).

**Passo 5 — Regolamentare obblighi e divieti.** Ripartire le spese di manutenzione tra le parti; inserire il divieto di mutare la destinazione economica; eventualmente inserire una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. per i casi di abuso o deterioramento.

**Passo 6 — Portare la bozza al notaio per la formalizzazione.** Il notaio verifica i titoli di provenienza e l'assenza di gravami; redige l'atto pubblico; calcola le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore dell'usufrutto; provvede alla trascrizione nei Registri Immobiliari.

L'Atto di Costituzione di Usufrutto su Immobile in Italia è soggetto ai seguenti requisiti formali, fiscali e normativi:

**Forma scritta ad substantiam (art. 1350, n. 3, c.c.).** La costituzione dell'usufrutto per contratto richiede la forma scritta a pena di nullità assoluta. L'atto verbale o implicito è privo di qualsiasi effetto giuridico.

**Forma notarile per la trascrizione (artt. 2643, n. 2, e 2657 c.c.).** Per la trascrizione nei Registri Immobiliari l'atto deve rivestire la forma dell'atto pubblico notarile o della scrittura privata autenticata. Senza trascrizione l'usufrutto non è opponibile ai terzi (art. 2644 c.c.).

**Conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52).** In atto il costituente dichiara la conformità dei dati catastali alla situazione di fatto e la conformità della planimetria allo stato dei luoghi. In caso di difformità, occorre procedere preventivamente alla variazione catastale (DOCFA).

**Attestato di Prestazione Energetica (D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192).** Sebbene la costituzione dell'usufrutto non sia un atto traslativo della piena proprietà, in alcuni orientamenti regionali è richiesta l'allegazione o il richiamo dell'APE. Verificare con il notaio rogante.

**Soggetto passivo IMU (art. 9 D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23).** L'usufruttuario è il soggetto passivo dell'IMU sull'immobile in usufrutto. Il nudo proprietario non è soggetto passivo.

**Imposte sulla costituzione (D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347).** L'atto è soggetto a: imposta di registro proporzionale (9% sul valore dell'usufrutto calcolato ex art. 46 D.P.R. 131/1986; 2% se prima casa); imposta ipotecaria 2%; imposta catastale 1%. In caso di donazione con riserva di usufrutto si applicano le aliquote dell'imposta sulle donazioni (D.Lgs. 346/1990) con le franchigie per gradi di parentela.

**Mediazione obbligatoria in materia di diritti reali (art. 5, c. 1-bis, D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28).** Le controversie in materia di diritti reali su beni immobili sono soggette a mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità davanti al Tribunale.

I principali errori nella costituzione dell'Atto di Usufrutto su Immobile in Italia sono i seguenti:

**Errore 1 — Omessa trascrizione nei Registri Immobiliari.** L'usufrutto non trascritto non è opponibile ai terzi ex art. 2644 c.c.: se il nudo proprietario vende l'immobile dopo la costituzione e il nuovo acquirente non era a conoscenza dell'usufrutto, l'usufruttuario perde il diritto in mancanza di trascrizione anteriore. La trascrizione è il primo adempimento da compiere, tramite il notaio.

**Errore 2 — Confondere usufrutto e diritto di abitazione.** L'usufruttuario può locare l'immobile e incassare canoni; il titolare del diritto di abitazione (art. 1022 c.c.) no. Scegliere il diritto sbagliato può impedire alla famiglia di ottenere le entrate da locazione che si prefigurava.

**Errore 3 — Non indicare la durata dell'usufrutto.** Un atto che non specifichi se l'usufrutto è vitalizio o temporaneo crea incertezza giuridica e può dare origine a controversie sulla scadenza. Per le persone giuridiche è tassativamente necessario indicare un termine non superiore a 30 anni.

**Errore 4 — Non valutare le implicazioni IMU prima della costituzione.** Il trasferimento dell'obbligo IMU all'usufruttuario deve essere pianificato: in caso di usufrutto gratuito a favore di un anziano con redditi limitati, il carico IMU annuale potrebbe risultare difficile da sostenere e non era stato preventivato dalle parti.

**Errore 5 — Non prevedere clausola risolutiva per abuso.** L'art. 1015 c.c. consente al nudo proprietario di chiedere la risoluzione dell'usufrutto per abuso (deterioramento della cosa, alienazione non autorizzata). Inserire una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. accelera l'azione del nudo proprietario in caso di inadempimento grave dell'usufruttuario.

**Errore 6 — Non verificare la conformità catastale prima dell'atto.** Se la planimetria catastale non corrisponde alla situazione di fatto (es. ristrutturazioni non dichiarate in Catasto), il notaio non può rogare l'atto fino alla regolarizzazione. Questa verifica deve essere compiuta prima della stipula.

**Errore 7 — Ignorare gli effetti fiscali della donazione con riserva di usufrutto.** La costituzione dell'usufrutto nell'ambito di una donazione è un atto soggetto all'imposta sulle donazioni (D.Lgs. 346/1990); non pianificarla con un commercialista o notaio può portare a sorprese fiscali. Confrontare anche con l'Accordo di Divisione Ereditaria Immobiliare e il Contratto di Compravendita Immobiliare per valutare la strategia complessiva.

**Errore 8 — Usufruttuario persona giuridica senza indicazione del termine massimo.** Per le società e gli altri enti, il termine massimo è 30 anni (art. 979, secondo comma, c.c.). Omettere il termine o indicarne uno superiore rende la clausola nulla per la parte eccedente, con sostituzione del termine legale.