Atto di Costituzione di Diritto di Uso e Abitazione

L'Atto di Costituzione di Diritto di Uso e Abitazione in Italia è il contratto con cui il proprietario di un immobile attribuisce a un terzo il diritto reale di servirsi del bene (uso) o di abitarlo (abitazione) limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. La materia è disciplinata dagli artt. 1021-1026 del Codice Civile; l'art. 2643, n. 3, c.c. ne impone la trascrizione nei Registri Immobiliari ai fini dell'opponibilità ai terzi.

Il diritto d'uso (art. 1021 c.c.) attribuisce al titolare la facoltà di servirsi della cosa e, se fruttifera, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Il diritto di abitazione (art. 1022 c.c.) consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni del titolare e della famiglia. Si tratta di diritti reali di godimento su cosa altrui, strettamente personali: l'art. 1024 c.c. ne vieta la cessione e la locazione, distinguendoli nettamente dall'usufrutto, che è invece cedibile e consente di concedere il bene in locazione.

L'impiego più frequente è la pianificazione patrimoniale e successoria in ambito familiare: tipica è la donazione dell'immobile ai figli con riserva, in capo al genitore anziano, del diritto vitalizio di abitazione, così da garantirgli di abitare la propria casa per tutta la vita mentre la nuda proprietà passa ai discendenti. Va ricordato che al coniuge superstite la legge riconosce ex art. 540 c.c. il diritto di abitazione sulla casa familiare.

L'atto deve identificare con precisione le parti e l'immobile con i dati catastali, indicare la durata (spesso vitalizia) e va trascritto per essere opponibile. Sul piano fiscale rileva il rapporto di parentela ai fini delle imposte sulle donazioni (D.Lgs. 346/1990). Sul portale forms-legal.com sono disponibili i modelli collegati di costituzione di usufrutto, diritto di superficie e divisione ereditaria immobiliare.

L'Atto di Costituzione di Diritto di Uso e Abitazione in Italia è necessario in contesti di pianificazione patrimoniale, familiare e successoria in cui si vuole attribuire a un soggetto il godimento stabile di un immobile senza trasferirgli la proprietà. Il caso più frequente è la donazione dell'immobile ai figli con attribuzione al donante — genitore anziano — del diritto di abitazione vitalizio sull'immobile donato: il genitore mantiene la facoltà di abitare la propria casa per tutta la vita, mentre la proprietà passa ai figli che ne diventano nudi proprietari. A differenza della donazione con riserva di usufrutto, il diritto di abitazione non consente al genitore di locare l'immobile e incassare i canoni, il che è appropriato quando l'immobile è esclusivamente la residenza personale del donante. Un secondo scenario rilevante è la regolamentazione della separazione o del divorzio: i coniugi possono concordare che uno di essi abiti la casa familiare — spesso anche in funzione dell'affidamento dei figli — mantenendo la proprietà in capo all'altro. In questo caso il diritto di abitazione attribuito al coniuge assegnatario ha effetti reali opponibili ai terzi solo se trascritto ai sensi dell'art. 2643, n. 3, c.c. Un terzo scenario è la tutela abitativa di un familiare con disabilità o bisognoso di assistenza: il proprietario costituisce il diritto di abitazione a favore del familiare garantendogli stabilità abitativa senza compromettere la trasmissibilità della proprietà agli eredi del proprietario alla morte del titolare del diritto. Il diritto di uso trova applicazione quando l'immobile non è destinato ad abitazione ma a uso professionale, artigianale o commerciale, e si vuole attribuire al titolare la facoltà di usarlo e raccogliere i frutti nei limiti dei bisogni personali. Prima di scegliere il diritto di uso o di abitazione, è essenziale verificare se il beneficiario avrà bisogno di locare l'immobile in futuro: se sì, lo strumento corretto è l'usufrutto, non il diritto di abitazione, che la legge vieta espressamente di locare ex art. 1024 c.c.

L'Atto di Costituzione di Diritto di Uso e Abitazione in Italia deve contenere una serie di elementi essenziali per essere valido, idoneo alla trascrizione e privo di lacune che possano generare contestazioni future tra le parti. Il primo elemento è l'identificazione completa delle parti: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza anagrafica del proprietario costituente e del titolare del diritto; per le persone giuridiche, denominazione, sede legale, partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese, generalità del legale rappresentante. Il rapporto di parentela tra le parti è rilevante ai fini fiscali (franchigie dell'imposta sulle donazioni ex D.Lgs. 346/1990) e deve essere documentato con atto di stato civile se richiesto dal notaio. Il secondo elemento è la specificazione del tipo di diritto costituito: se diritto di uso ex art. 1021 c.c. o diritto di abitazione ex art. 1022 c.c. o entrambi (il diritto di uso su un fondo e il diritto di abitazione sulla casa colonica, per esempio). La distinzione ha conseguenze pratiche: il diritto di abitazione è limitato alle abitazioni; il diritto di uso si applica a qualsiasi bene. Il terzo elemento è l'identificazione dell'immobile: indirizzo completo, dati catastali (comune, foglio, particella o mappale, subalterno, categoria catastale, rendita catastale), pertinenze incluse nel diritto (cantina, posto auto, giardino), conformità urbanistica e catastale dell'immobile ex art. 29, c. 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52 (obbligo di dichiarazione di conformità catastale). Il quarto elemento è la durata: il diritto è in linea di principio vitalizio (dura fino alla morte del titolare ai sensi dell'art. 979 c.c. richiamato dall'art. 1026 c.c.); le parti possono pattuire una durata a termine inferiore, con indicazione della data di scadenza. Il quinto elemento è la clausola sull'intrasmissibilità e il divieto di locazione: richiamo espresso all'art. 1024 c.c. che vieta la cessione del diritto e la locazione dell'immobile. Il sesto elemento è la disciplina delle spese: riparazioni ordinarie a carico del titolare (artt. 1004-1005 c.c. applicati per analogia tramite art. 1026 c.c.), riparazioni straordinarie a carico del nudo proprietario; spese condominiali ordinarie a carico del titolare, straordinarie a carico del nudo proprietario. Il settimo elemento è il corrispettivo: se la costituzione è a titolo oneroso indicare il corrispettivo in cifre e lettere; se a titolo gratuito qualificare l'atto come donazione con le implicazioni formali (presenza di due testimoni all'atto pubblico notarile ex art. 782 c.c.) e fiscali (imposta sulle donazioni ex D.Lgs. 346/1990). L'ottavo elemento è il richiamo alla trascrizione ex art. 2643, n. 3, c.c. Il nono elemento è la clausola IMU: specificare il soggetto passivo IMU nel rispetto dell'art. 9 D.Lgs. 23/2011. Il documento correlato it-contratto-di-locazione-abitativa-4-4 è utile per capire le differenze tra godimento per diritto reale e godimento per contratto di locazione. Il modello disponibile su forms-legal.com è la bozza preparatoria per la formalizzazione notarile.

Per compilare correttamente l'Atto di Costituzione di Diritto di Uso e Abitazione in Italia, seguire il processo operativo riportato di seguito. Il primo passo è scegliere il tipo di diritto: determinare se costituire il diritto di uso (art. 1021 c.c.) o il diritto di abitazione (art. 1022 c.c.). Il criterio pratico è: se l'immobile è un'abitazione e il titolare deve solo abitarla senza ricavarne canoni, scegliere il diritto di abitazione; se l'immobile è di qualsiasi tipologia e il titolare deve raccogliere i frutti nei limiti dei bisogni personali, scegliere il diritto di uso; se il titolare deve poter anche locare l'immobile, la figura corretta è l'usufrutto. Il secondo passo è raccogliere i documenti necessari: visura catastale aggiornata (portale dell'Agenzia delle Entrate — sezione Catasto); visura ipotecaria aggiornata (Conservatoria — Servizi di Pubblicità Immobiliare) per verificare l'assenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sull'immobile; atto di provenienza del diritto di proprietà del costituente (atto di compravendita, successione, donazione). Il terzo passo è compilare i dati anagrafici delle parti: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza anagrafica; indicare il rapporto di parentela ai fini delle franchigie fiscali. L'età del titolare è rilevante per il calcolo del valore del diritto ai fini delle imposte (tabelle ministeriali). Il quarto passo è descrivere l'immobile con i dati catastali completi: comune, foglio, particella, subalterno, categoria catastale (es. A/2 — abitazione di tipo civile), rendita catastale. Indicare le pertinenze incluse nel diritto e la conformità catastale. Il quinto passo è stabilire durata e corrispettivo: indicare se il diritto è vitalizio o a termine, e se la costituzione è gratuita o onerosa. Il sesto passo è portare la bozza compilata al notaio: il notaio verificherà i titoli di provenienza, redigerà l'atto pubblico, calcolerà e verserà le imposte dovute (registro, ipotecaria 2%, catastale 1% oppure imposta sulle donazioni ex D.Lgs. 346/1990 se gratuita), provvederà alla trascrizione nei Registri Immobiliari. Se l'atto è una donazione, è obbligatoria la presenza di due testimoni ai sensi dell'art. 782 c.c.

L'Atto di Costituzione di Diritto di Uso e Abitazione in Italia è disciplinato da un insieme di norme che ne determinano forma, opponibilità ai terzi, regime fiscale e diritti delle parti. L'art. 1021 c.c. disciplina il diritto di uso: il titolare ha il diritto di servirsi della cosa e di raccogliere i frutti nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia. L'art. 1022 c.c. disciplina il diritto di abitazione: il titolare ha il diritto di abitare la casa nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia. L'art. 1024 c.c. sancisce l'intrasmissibilità e non cedibilità: il titolare del diritto non può cedere né affittare l'esercizio del proprio diritto. L'art. 1026 c.c. estende al diritto di uso e al diritto di abitazione le norme sull'usufrutto in quanto compatibili: si applicano in particolare le norme sulle spese (artt. 1004-1005 c.c.) e sulle cause di estinzione (artt. 1014-1020 c.c.). L'art. 1350, n. 3, c.c. richiede la forma scritta ad substantiam per la costituzione dei diritti reali immobiliari a pena di nullità. L'art. 2643, n. 3, c.c. assoggetta a trascrizione nei Registri Immobiliari gli atti che costituiscono il diritto di uso e di abitazione. L'art. 2644 c.c. regola la priorità tra trascrizioni: il diritto non trascritto è inopponibile ai terzi che abbiano trascritto anteriormente. L'art. 2657 c.c. prescrive che la trascrizione possa essere eseguita solo su atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata. L'art. 540, secondo comma, c.c. riserva al coniuge superstite il diritto di abitazione sulla casa familiare come quota di legittima. L'art. 9 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 individua nel titolare del diritto reale di godimento il soggetto passivo IMU. Il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) e il D.Lgs. 31 ottobre 1990, nn. 346 e 347 disciplinano l'imposta di registro, l'imposta sulle donazioni, l'imposta ipotecaria e catastale. L'art. 5, comma 1, del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 impone la mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità nelle controversie in materia di diritti reali immobiliari. L'art. 782 c.c. richiede la presenza di due testimoni per la donazione formale.

Nella redazione e nella costituzione dell'Atto di Diritto di Uso e Abitazione in Italia si riscontrano errori frequenti che compromettono la validità del diritto o generano contenziosi tra le parti. Il primo errore è scegliere il diritto di abitazione quando si vuole in futuro consentire la locazione dell'immobile: l'art. 1024 c.c. vieta esplicitamente la locazione da parte del titolare del diritto di abitazione; se il beneficiario potrebbe aver bisogno di affittare l'immobile — anche parzialmente — lo strumento corretto è l'usufrutto, non il diritto di abitazione. Il secondo errore è non trascrivere l'atto nei Registri Immobiliari: il diritto di uso e di abitazione non trascritto non è opponibile ai terzi ai sensi dell'art. 2644 c.c.; se il proprietario vende l'immobile a un terzo acquirente in buona fede che trascriva il proprio titolo prima della trascrizione del diritto, il titolare del diritto perde l'opponibilità del proprio diritto sull'immobile acquistato. Il terzo errore è ignorare le implicazioni IMU: poiché il soggetto passivo IMU è il titolare del diritto (non il nudo proprietario ex art. 9 D.Lgs. 23/2011), il beneficiario deve verificare se beneficia dell'esenzione prima casa — in caso contrario il carico IMU ricade interamente su di lui e deve essere preventivamente valutato nella decisione di accettare il diritto. Il quarto errore è non disciplinare la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria nell'atto: senza una clausola espressa, i conflitti tra titolare e nudo proprietario sulla responsabilità per le riparazioni straordinarie (rifacimento tetto, rifacimento impianti, manutenzione ascensore) sono frequenti e spesso sfociano in contenziosi giudiziali o in mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010. Il quinto errore è non indicare la data di scadenza del diritto se si vuole un diritto a termine: senza indicazione della scadenza, il diritto è considerato vitalizio (dura fino alla morte del titolare) e il nudo proprietario non potrà rientrare in pieno godimento finché il titolare è in vita. Il sesto errore è omettere i testimoni nel caso di donazione: se la costituzione del diritto è a titolo gratuito, l'art. 782 c.c. richiede la presenza di due testimoni all'atto pubblico notarile — senza testimoni la donazione è nulla. Il settimo errore è non verificare la presenza di ipoteche o pignoramenti sull'immobile prima di accettare il diritto: un immobile ipotecato su cui viene costituito il diritto di abitazione non trascritto anteriormente all'ipoteca è soggetto all'espropriazione da parte del creditore ipotecario, che il titolare del diritto non può opporsi. Il modello it-accordo-di-divisione-ereditaria-immobiliare è lo strumento adeguato quando il diritto di abitazione deve essere concordato nell'ambito della divisione di un'eredità tra coeredi.