Contratto di Nomina dell'Amministratore di Condominio

Il contratto di nomina dell'amministratore di condominio in Italia è l'atto con cui l'assemblea dei condòmini, riunita ai sensi degli artt. 1135-1137 del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262), nomina e disciplina l'incarico della persona fisica o giuridica incaricata di gestire le parti comuni dell'edificio, fissandone compenso, poteri e obblighi ai sensi degli artt. 1129-1130 c.c. e della Legge 11 dicembre 2012, n. 220.

L'art. 1129, comma 1, c.c. stabilisce che quando i condòmini sono più di otto, l'assemblea deve nominare un amministratore. L'incarico dura un anno ed è rinnovato tacitamente per uguale durata (art. 1129, c. 10, c.c.). L'amministratore che accetta la nomina deve indicare analiticamente le voci che compongono il compenso proposto nell'atto di accettazione (art. 1129, c. 14, c.c.); la mancata indicazione dettagliata è causa di revoca giudiziale.

La Legge 220/2012 ha profondamente riformato il regime dell'amministratore condominiale: ha introdotto i requisiti professionali obbligatori (art. 71-bis disp. att. c.c.), l'obbligo di conto corrente condominiale separato (art. 1129, c. 7), l'obbligo di formazione periodica (corsi di aggiornamento annuali pari ad almeno 15 ore, organizzati da enti accreditati), il registro di anagrafe condominiale e il rendiconto condominiale dettagliato ai sensi dell'art. 1130-bis c.c.

L'amministratore rappresenta il condominio in giudizio (art. 1131 c.c.), riscuote coattivamente le quote con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63, comma 1, delle disposizioni attuative del Codice Civile senza necessità di autorizzazione assembleare preventiva, e risponde dei danni ai condòmini per inadempimento degli obblighi previsti dall'art. 1130 c.c. La Corte di Cassazione (Cass. Sez. II, 27 novembre 2019, n. 31084) ha confermato la responsabilità contrattuale dell'amministratore verso i condòmini per omessa diligenza nella gestione delle parti comuni.

Dal punto di vista fiscale, l'amministratore agisce come sostituto d'imposta del condominio: deve operare la ritenuta d'acconto del 4% sui compensi per appalti di opere o servizi commissionati a ditte esterne (art. 25-ter D.P.R. 600/1973), versarla tramite modello F24, presentare il modello 770 annuale all'Agenzia delle Entrate e rilasciare le Certificazioni Uniche (CU) ai lavoratori dipendenti del condominio (portiere, giardiniere). Per i condomini con portiere dipendente, l'amministratore gestisce il rapporto di lavoro ai sensi del CCNL per i lavoratori dei proprietari di fabbricati, agendo da datore di lavoro per conto del condominio.

L'amministratore gestisce altresì la polizza assicurativa globale del condominio, che copre la responsabilità civile verso terzi per danni derivanti dalla gestione delle parti comuni: la Cassazione (Cass. Sez. III, 14 novembre 2017, n. 26898) ha affermato che l'omessa stipula o il mancato rinnovo della polizza assicurativa è fonte di responsabilità personale dell'amministratore verso i condòmini per i danni che sarebbero stati coperti da una polizza adeguata. Il contratto di nomina può includere una clausola che obbliga l'amministratore a produrre la polizza al momento dell'accettazione e a rinnovarla annualmente con comunicazione dell'avvenuto rinnovo all'assemblea.

Il contratto di nomina dell'amministratore di condominio in Italia è necessario nelle seguenti situazioni:

**Nomina iniziale obbligatoria:** quando il condominio viene costituito (di norma con la prima alienazione di un'unità da parte del costruttore che cede la seconda unità a un terzo) e quando i condòmini sono più di otto, l'assemblea deve procedere alla nomina dell'amministratore entro un termine ragionevole ai sensi dell'art. 1129, comma 1, c.c.; l'amministratore è anche responsabile dell'apertura del conto corrente condominiale separato.

**Rinnovo annuale dell'incarico:** l'incarico dura un anno ex art. 1129, c. 10, c.c.; l'assemblea ordinaria annuale delibera il rinnovo o la sostituzione dell'amministratore e approva il nuovo compenso analitico proposto nell'atto di accettazione, con indicazione di tutte le voci (gestione ordinaria, assemblee straordinarie, lavori) come richiesto dall'art. 1129, c. 14, c.c.

**Sostituzione per revoca o dimissioni:** quando l'amministratore viene revocato dall'assemblea (art. 1129, c. 9, c.c.) o giudizialmente per gravi irregolarità (art. 1129, c. 12, c.c. — mancato rendiconto, omessa apertura del conto corrente, mancata convocazione dell'assemblea ordinaria) oppure si dimette, occorre nominare immediatamente il successore per evitare la vacanza della carica e la conseguente inerzia nella gestione delle parti comuni.

**Primo amministratore negli edifici di nuova costruzione:** il costruttore-venditore spesso nomina il primo amministratore nell'atto di compravendita delle prime unità e nel regolamento contrattuale; questa nomina ha durata di un anno e va poi confermata o sostituita dall'assemblea dei condòmini nella prima assemblea ordinaria.

**Nomina giudiziale su ricorso:** quando l'assemblea non provvede alla nomina dell'amministratore nonostante l'obbligo ex art. 1129 c.c., ciascun condòmino può ricorrere al Tribunale del luogo ove è situato il condominio per ottenere la nomina in via giudiziale (art. 1129, c. 1, ultimo periodo, c.c.); il Tribunale procede con rito camerale ex art. 64 disp. att. c.c.

**Nomina dopo scioglimento del condominio parziale:** negli edifici con più scale o blocchi separati, la costituzione di un nuovo condominio autonomo richiede la nomina di un proprio amministratore distinto; il contratto di nomina formalizza la ripartizione dei compiti e dei registri tra i diversi condomini dell'edificio complessivo.

Il contratto di nomina dell'amministratore di condominio in Italia deve contenere gli elementi essenziali seguenti:

**Identificazione del condominio:** denominazione (es. Condominio Via Roma 5), indirizzo, codice fiscale del condominio (necessario per gli adempimenti fiscali: F24 per le ritenute d'acconto sui fornitori, modello 770 annuale, Certificazioni Uniche — CU — per i dipendenti del condominio come portieri e giardinieri).

**Identificazione dell'amministratore nominato:** nome e cognome o ragione sociale; codice fiscale; residenza o sede professionale; PEC; titolo professionale eventuale (geometra, avvocato); numero di iscrizione all'albo professionale; dichiarazione di possesso dei requisiti ex art. 71-bis disp. att. c.c. (godimento dei diritti civili, assenza di condanne penali rilevanti, attestato di formazione iniziale, aggiornamento annuale di almeno 15 ore).

**Verbale di assemblea:** estremi del verbale di assemblea condominiale con cui è stata deliberata la nomina (data, tipo di convocazione, quorum costitutivo e deliberativo ex art. 1136, c. 4, c.c.): gli estremi del verbale sono il titolo che legittima l'amministratore nei rapporti con i terzi, incluse banche e fornitori.

**Compenso analitico ex art. 1129, c. 14, c.c.:** indicazione obbligatoria e analitica delle voci che compongono il compenso: (a) gestione ordinaria annuale (€), che include convocazione e verbalizzazione dell'assemblea ordinaria, riscossione quote, pagamento fornitori, rendiconto annuale, adempimenti fiscali (770, CU, F24); (b) convocazione e verbalizzazione di assemblee straordinarie aggiuntive (€ per assemblea); (c) gestione di lavori straordinari deliberati dall'assemblea (% sull'importo o € fisso); (d) spese vive rimborsabili (telefonate, raccomandate, PEC, trasporto); importo totale annuale lordo IVA e ritenuta d'acconto; regime fiscale dell'amministratore (persona fisica con P.IVA, società, regime forfettario).

**Poteri conferiti all'amministratore:** elenco delle attribuzioni ai sensi dell'art. 1130 c.c., con indicazione di eventuali limitazioni (es. soglia di spesa entro cui può agire autonomamente senza delibera assembleare) o poteri aggiuntivi deliberati dall'assemblea (es. delega alla firma di contratti di appalto fino a un determinato importo).

**Obblighi specifici:** apertura del conto corrente condominiale separato intestato al condominio entro 30 giorni dalla nomina (art. 1129, c. 7, c.c.) con comunicazione dell'IBAN a tutti i condòmini; tenuta dei registri obbligatori (anagrafe condominiale, registro verbali, registro nomina e revoca amministratore, registro di contabilità ex art. 1130, nn. 6-7, c.c.); redazione del rendiconto condominiale annuale ex art. 1130-bis c.c. e convocazione dell'assemblea per l'approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio.

Su forms-legal.com è disponibile il modello di contratto di nomina dell'amministratore di condominio in italiano, conforme alla Legge 220/2012 e alle ultime pronunce della Corte di Cassazione (Cass. Sez. II, 27 novembre 2019, n. 31084).

Per redigere il contratto di nomina dell'amministratore di condominio in Italia, seguire questa procedura:

**1. Verificare i requisiti del candidato:** richiedere all'amministratore candidato la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante il possesso dei requisiti ex art. 71-bis disp. att. c.c.; verificare l'attestato di frequenza di corsi di formazione in materia condominiale e l'aggiornamento periodico; richiedere copia della polizza assicurativa professionale facoltativa ma raccomandata.

**2. Convocare l'assemblea:** inviare l'avviso di convocazione con il punto all'ordine del giorno «nomina dell'amministratore e definizione del compenso» almeno 5 giorni prima ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., via raccomandata A/R o PEC; allegare il prospetto analitico del compenso proposto dall'amministratore candidato.

**3. Deliberare in assemblea:** verificare il quorum costitutivo (prima convocazione: maggioranza condòmini + 2/3 millesimi; seconda convocazione: 1/3 condòmini + 1/3 millesimi, art. 1136 c.c.); deliberare la nomina con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, c. 4, c.c.); verbalizzare il risultato della votazione con i millesimi favorevoli.

**4. Compilare il contratto di nomina:** inserire i dati del condominio (denominazione, CF) e dell'amministratore (nome, CF, PEC); riportare gli estremi del verbale assembleare di nomina; indicare analiticamente tutte le voci del compenso come richiesto dall'art. 1129, c. 14, c.c.; elencare i poteri e gli obblighi dell'amministratore ex art. 1130 c.c.

**5. Ottenere l'accettazione scritta dell'amministratore:** fare sottoscrivere il contratto di nomina dall'amministratore con dichiarazione di accettazione e di possesso dei requisiti di legge.

**6. Aprire il conto corrente condominiale:** entro pochi giorni dalla nomina, l'amministratore deve aprire il conto corrente intestato al condominio e comunicare l'IBAN a tutti i condòmini.

Il contratto di nomina dell'amministratore di condominio in Italia è soggetto ai seguenti requisiti normativi:

**Obbligatorietà della nomina:** per condomini con più di otto condòmini l'assemblea deve nominare un amministratore (art. 1129, c. 1, c.c.); in mancanza, ciascun condòmino può rivolgersi al Tribunale del luogo dove è situato il condominio per la nomina giudiziale con rito camerale ex art. 64 disp. att. c.c.

**Requisiti dell'amministratore ex art. 71-bis disp. att. c.c. (introdotto da L. 220/2012):** godimento dei diritti civili; assenza di condanne penali per reati contro il patrimonio, la fede pubblica, l'economia pubblica, l'industria e il commercio; assenza di misure di prevenzione antimafia o di interdizione dai pubblici uffici; assenza di annotazioni pregiudizievoli nel casellario giudiziale; diploma di scuola secondaria superiore (o diploma professionale equivalente); frequenza di apposito corso di formazione iniziale riconosciuto; aggiornamento annuale obbligatorio di almeno 15 ore in materia condominiale, fiscale e legale.

**Indicazione analitica del compenso:** l'atto di accettazione della nomina deve contenere l'indicazione analitica delle voci del compenso (art. 1129, c. 14, c.c.), che non può essere un unico importo omnicomprensivo; la mancanza dell'analiticità del compenso costituisce grave irregolarità che legittima la revoca giudiziale ai sensi dell'art. 1129, c. 12, c.c.

**Conto corrente condominiale:** obbligo di apertura di conto corrente bancario o postale intestato al condominio (non all'amministratore) entro 30 giorni dalla nomina, ai sensi dell'art. 1129, c. 7, c.c.; l'inosservanza costituisce grave irregolarità; il saldo del conto deve essere comunicato mensilmente ai condòmini che lo richiedono.

**Registri obbligatori ex art. 1130 c.c.:** registro di anagrafe condominiale (dati anagrafici, codici fiscali, dati catastali di ciascuna unità, dati delle imprese appaltatrici e dei loro soci ex D.Lgs. 231/2007), registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell'amministratore, registro di contabilità con giornale di cassa e mastro dei conti.

**Rendiconto annuale ex art. 1130-bis c.c.:** redazione e presentazione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, con tabella di ripartizione per ciascun condòmino; il rendiconto deve indicare il saldo iniziale, le entrate, le uscite e il saldo finale del conto corrente condominiale; approvazione assembleare obbligatoria con verifica da parte del revisore nominato dall'assemblea su richiesta di almeno un condòmino.

**Adempimenti fiscali:** l'amministratore opera come sostituto d'imposta del condominio per le ritenute d'acconto sui compensi degli appaltatori (art. 25-ter D.P.R. 600/1973); presenta il modello 770 annuale all'Agenzia delle Entrate; rilascia le CU ai prestatori di servizi condominiali; gestisce i versamenti F24 tramite l'IBAN del conto corrente condominiale.

Nella nomina e gestione dell'amministratore di condominio in Italia si riscontrano questi errori frequenti:

**1. Omessa verifica dei requisiti dell'amministratore:** nominare un amministratore senza verificare il possesso dei requisiti ex art. 71-bis disp. att. c.c. (formazione, casellario, diritti civili); l'incarico di un soggetto privo di requisiti è invalido e i condòmini che l'hanno votato possono incorrere in responsabilità.

**2. Compenso non indicato analiticamente nell'atto di accettazione:** fissare il compenso con un unico importo omnicomprensivo senza dettagliare le singole voci (gestione ordinaria, assemblee straordinarie, lavori); la mancata analiticità del compenso ex art. 1129, c. 14, c.c. costituisce causa di revoca giudiziale.

**3. Mancata apertura del conto corrente condominiale separato:** consentire all'amministratore di gestire i fondi del condominio tramite il proprio conto corrente personale o professionale; viola l'obbligo dell'art. 1129, c. 7, c.c. e costituisce grave irregolarità.

**4. Quorum assembleare insufficiente per la nomina:** deliberare la nomina senza raggiungere la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio in millesimi (art. 1136, c. 4, c.c.); la nomina è invalida e impugnabile entro 30 giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c.

**5. Rendiconto non presentato entro i termini:** omettere la convocazione dell'assemblea ordinaria entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio per l'approvazione del rendiconto (art. 1130, n. 10, c.c.); costituisce grave irregolarità che legittima la revoca.

**6. Mancata comunicazione dell'IBAN del conto condominiale:** non comunicare l'IBAN del conto corrente condominiale a tutti i condòmini impedisce i versamenti delle quote e genera ritardi nella riscossione; la mancanza può essere contestata come inadempimento gestionale.