Accordo di Rinnovo del Contratto di Locazione

L'Accordo di Rinnovo del Contratto di Locazione in Italia è l'atto disciplinato da Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2; Codice Civile, art. 1597; D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 17. Indica canone, deposito, durata, obblighi di manutenzione e termini di preavviso tra locatore e conduttore.

Per le locazioni abitative disciplinate dalla L. 431/1998, il rinnovo automatico alla prima scadenza avviene di diritto per altri quattro anni (contratto libero 4+4, art. 2, comma 1) o per altri tre anni (contratto concordato 3+2, art. 2, comma 3), salvo tempestivo diniego motivato da parte del locatore. L'accordo scritto di rinnovo è necessario per variare le condizioni del periodo rinnovato rispetto a quelle originali; in assenza di accordo, il contratto si rinnova alle medesime condizioni per il periodo legale.

La registrazione dell'accordo di rinnovo presso l'Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI è obbligatoria entro 30 giorni dalla data di efficacia del rinnovo (art. 17 D.P.R. 131/1986), con versamento dell'imposta di registro per il periodo rinnovato (salvo cedolare secca). La mancata registrazione espone le parti alle sanzioni previste e, nel caso di contratti non in cedolare secca, alla nullità delle disposizioni di rinnovo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della Legge 311/2004.

L'accordo di rinnovo del contratto di locazione in Italia si distingue dalla semplice proroga: mentre la proroga comporta la prosecuzione automatica del contratto alle medesime condizioni, il rinnovo può comportare una rinegoziazione delle clausole economiche e normative, come il canone, le modalità di aggiornamento ISTAT, il regime fiscale e gli obblighi manutentivi. La distinzione ha rilevanza pratica perché, ai fini dell'imposta di registro, la proroga automatica non richiede la stipula di un nuovo atto scritto (è sufficiente versare l'imposta di registro per il periodo aggiuntivo tramite modello RLI), mentre il rinnovo con modifica delle condizioni va redatto in forma scritta e registrato come atto modificativo del contratto originario entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo, ai sensi dell'art. 17 D.P.R. 131/1986.

L'Accordo di Rinnovo del Contratto di Locazione in Italia è necessario in tutti i casi in cui locatore e conduttore desiderano proseguire il rapporto locatizio alla scadenza e intendono formalizzare per iscritto le condizioni del nuovo periodo. I principali scenari di applicazione sono i seguenti.

Per i contratti di locazione abitativa 4+4 (L. 431/1998): alla prima scadenza di quattro anni, in assenza di diniego motivato del locatore, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni. L'accordo scritto è necessario se le parti intendono modificare il canone, variare la clausola sulla cedolare secca o introdurre nuove pattuizioni. Alla seconda scadenza (dopo gli ulteriori quattro anni), il rinnovo richiede sempre un accordo esplicito, in quanto il locatore può liberamente disdire.

Per i contratti a canone concordato 3+2: alla scadenza triennale, il contratto si rinnova per altri due anni alle condizioni degli Accordi Territoriali vigenti. L'accordo scritto aggiorna il canone secondo i nuovi parametri degli Accordi Territoriali definiti da Confedilizia e organizzazioni sindacali degli inquilini con il D.M. 16 gennaio 2017.

Per le locazioni commerciali 6+6 (L. 392/1978): alla prima scadenza sessennale, il contratto si rinnova per altri sei anni (o nove per gli alberghi) in assenza di diniego motivato del locatore (art. 29 L. 392/1978 con preavviso di 12 o 18 mesi). L'accordo scritto è utile per aggiornare il canone e le clausole accessorie.

Non è richiesto un accordo formale di rinnovo quando il contratto prosegue alle medesime condizioni per rinnovazione tacita e le parti non intendono modificare alcuna clausola: in tal caso la rinnovazione avviene ex lege ai sensi dell'art. 1597 c.c., salvo l'obbligo di registrare la proroga tramite modello RLI.

Nei contratti di locazione ad uso commerciale disciplinati dalla Legge 392/1978, il regime del rinnovo è più articolato. Alla prima scadenza (ordinariamente 6 anni), il locatore può esercitare il diniego di rinnovo solo per le tassative causali previste dall'art. 29 L. 392/1978 (demolizione, ricostruzione, necessità di adibire l'immobile all'esercizio proprio o del coniuge di una delle attività previste). In mancanza di diniego tempestivo, il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori 6 anni. Il conduttore commerciale che non riceve diniego può contare su un rinnovo biennale ai sensi dell'art. 28 L. 392/1978. In tutti questi casi, un accordo scritto di rinnovo con ridefinizione del canone (aggiornamento ISTAT o rinegoziazione libera) è fortemente raccomandato per evitare controversie. La Cass. Sez. III, n. 9580/2020 ha confermato che la rinegoziazione del canone commerciale in sede di rinnovo non richiede il rispetto di limiti di legge ma deve risultare da atto scritto.

L'Accordo di Rinnovo del Contratto di Locazione in Italia deve contenere tutti gli elementi essenziali per la validità e l'efficacia del rinnovo.

Riferimento al contratto originale: data di stipula, numero e data di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, tipo di contratto (libero, concordato, transitorio, commerciale), dati catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita).

Parti del contratto: nome e cognome (o denominazione), codice fiscale o partita IVA, qualità di locatore e conduttore. Verificare se nella titolarità delle parti siano intervenute variazioni rispetto al contratto originale (ad es. decesso di un comproprietario, cessione della proprietà).

Durata del rinnovo: data di inizio (coincidente con la scadenza del periodo precedente), durata del nuovo periodo (quattro anni per il contratto libero; tre anni per il concordato; sei anni per le locazioni commerciali), data di nuova scadenza.

Canone aggiornato: importo del nuovo canone mensile e annuo, eventuale aggiornamento ISTAT (per i contratti non in cedolare secca, nella misura massima del 75% della variazione FOI), decorrenza dell'aggiornamento. In regime di cedolare secca il canone resta invariato e privo di qualsiasi aggiornamento.

Regime fiscale: conferma o variazione dell'opzione per la cedolare secca (con indicazione dell'aliquota 21% o 10%). Se viene meno la cedolare secca, indicare la data di ripristino dell'imposta di registro e dell'aggiornamento ISTAT. La conferma dell'opzione va comunicata all'Agenzia delle Entrate tramite modello RLI entro il 31 marzo dell'anno di rinnovo.

Deposito cauzionale: verifica dell'importo già versato e dell'eventuale adeguamento alle nuove mensilità del canone rinnovato, nel rispetto del limite massimo di tre mensilità (art. 11 L. 392/1978).

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La norma fondamentale in materia di rinnovo delle locazioni abitative è l'art. 2 della Legge 431/1998, che disciplina i contratti 4+4 e 3+2. Per il contratto 4+4: alla prima scadenza (4 anni), il rinnovo è automatico per ulteriori 4 anni salvo diniego comunicato con preavviso di almeno 6 mesi nei casi tassativi dell'art. 3 L. 431/1998. Per il contratto 3+2: alla prima scadenza (3 anni), il rinnovo è automatico per 2 anni; alla seconda scadenza, il rinnovo è di 2 anni e così via. L'accordo scritto di rinnovo deve indicare il periodo di rinnovo, il canone mensile aggiornato, il regime fiscale prescelto e le eventuali modifiche alle clausole del contratto originario. In presenza di cedolare secca, l'accordo di rinnovo non genera imposta di registro, ma va presentato modello RLI di proroga. Su forms-legal.com, la compilazione guidata dell'accordo di rinnovo verifica automaticamente la coerenza tra il tipo contrattuale originario e la durata del periodo di rinnovo.

Per compilare correttamente l'Accordo di Rinnovo del Contratto di Locazione in Italia, seguire questi passaggi operativi.

Primo: verificare i dati del contratto originale. Recuperare il contratto originale con il numero di registrazione dell'Agenzia delle Entrate e i dati catastali dell'immobile. Controllare la data di prima scadenza e il tipo di contratto per determinare il periodo di rinnovo.

Secondo: calcolare il nuovo canone. Se il contratto non è in cedolare secca, verificare la variazione ISTAT FOI degli ultimi 12 mesi (dati disponibili sul sito ISTAT.it) e calcolare l'aggiornamento nella misura massima del 75%. Se il contratto è a canone concordato, consultare il vigente Accordo Territoriale del Comune dell'immobile per verificare le fasce di canone aggiornate.

Terzo: decidere il regime fiscale del periodo rinnovato. Il locatore deve scegliere se mantenere il regime di cedolare secca (confermandolo tramite modello RLI entro il 31 marzo), passare a cedolare secca (esercitando per la prima volta l'opzione con comunicazione al conduttore tramite raccomandata A/R o PEC), o proseguire con la tassazione ordinaria IRPEF.

Quarto: redigere e sottoscrivere l'accordo scritto. L'accordo deve essere firmato da locatore e conduttore e deve indicare tutti gli elementi essenziali già elencati. La forma scritta è richiesta non solo per la registrazione ma anche come prova del rapporto in caso di controversia.

Quinto: registrare l'accordo di rinnovo tramite modello RLI. Presentare il modello RLI all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di decorrenza del rinnovo, versando con F24 Elide l'imposta di registro per il nuovo periodo (salvo cedolare secca). Conservare la ricevuta di registrazione.

Per compilare correttamente un accordo di rinnovo occorre indicare i riferimenti del contratto originario (data, numero di registrazione, dati delle parti, dati catastali). È necessario specificare la scadenza che si intende rinnovare (prima o seconda scadenza contrattuale) e la durata del nuovo periodo. Il canone mensile rinnovato va indicato con precisione, specificando se si tratta di aggiornamento ISTAT o di libera rinegoziazione. Se il canone è aggiornato all'ISTAT, indicare il mese e l'anno di riferimento e il coefficiente di variazione (reperibile sul sito ISTAT, tabella FOI senza tabacchi). Entrambe le parti devono sottoscrivere l'accordo. L'accordo va poi registrato presso l'Agenzia delle Entrate tramite modello RLI entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo, versando l'imposta di registro per l'intero periodo di rinnovo (2% del canone annuo moltiplicato per gli anni di rinnovo).

Il quadro normativo dell'accordo di rinnovo del contratto di locazione in Italia è disciplinato da diverse fonti. L'art. 1597 del Codice Civile regola la rinnovazione tacita del contratto alla scadenza, prevedendo il rinnovo automatico per un pari periodo in assenza di disdetta. La Legge 9 dicembre 1998, n. 431 stabilisce i periodi legali di rinnovo per i contratti abitativi (art. 2: quattro anni per i liberi, tre anni per i concordati) e le causali tassative del diniego alla prima scadenza (art. 3, con preavviso di sei mesi). La Legge 27 luglio 1978, n. 392 disciplina il rinnovo delle locazioni commerciali (artt. 27-29: durata 6+6, diniego con preavviso 12/18 mesi).

L'art. 17 del D.P.R. 131/1986 impone la registrazione delle proroghe entro 30 giorni. L'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 disciplina la conferma o la variazione della cedolare secca in sede di rinnovo. L'art. 13 della L. 431/1998 sanziona con la nullità i patti di rinnovo che eludono i minimi di legge (es. rinnovo per soli due anni invece di quattro). La Corte di Cassazione (Cass. Sez. III, n. 9580/2020) ha precisato che il rinnovo tacito del contratto abitativo 4+4 alla prima scadenza avviene solo se il locatore non ha comunicato il diniego motivato entro sei mesi dalla prima scadenza.

Sul piano tributario, l'accordo di rinnovo deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, versando l'imposta di registro per il nuovo periodo di durata (2% del canone annuo, con il minimo di 67 euro). Se il locatore già fruisce della cedolare secca, il rinnovo non comporta ulteriore imposta di registro, ma va comunque presentato il modello RLI di proroga entro 30 giorni. L'art. 13 della Legge 431/1998 stabilisce che qualsiasi accordo tra le parti che preveda un canone superiore a quello legittimamente determinato per i contratti a canone concordato è nullo per la parte eccedente, con diritto del conduttore alla restituzione dell'eccedenza pagata. La nullità è rilevabile anche d'ufficio dal giudice nei procedimenti di locazione ai sensi dell'art. 1421 c.c.

Gli errori più frequenti negli accordi di rinnovo del contratto di locazione in Italia includono: il mancato rispetto dei termini di preavviso per il diniego di rinnovo (sei mesi per le locazioni abitative, 12/18 mesi per le commerciali), con conseguente automatico rinnovo del contratto alle medesime condizioni; la modifica della durata del rinnovo in misura inferiore ai minimi legali (es. rinnovo per soli due anni di un contratto libero 4+4), nulla ai sensi dell'art. 13 L. 431/1998; il mancato aggiornamento del canone nei contratti non in cedolare secca, con perdita del diritto all'aggiornamento ISTAT se non esercitato entro l'annualità; la conferma dell'opzione per la cedolare secca senza presentare il modello RLI di proroga entro il 31 marzo, con conseguente decadenza dall'opzione e applicazione della tassazione ordinaria; la registrazione tardiva dell'accordo di rinnovo oltre i 30 giorni senza ricorrere al ravvedimento operoso; la mancata verifica della variazione di proprietà dell'immobile (es. in caso di acquisto del fondo durante il contratto), che può modificare le condizioni di rinnovo; la mancata comunicazione al conduttore del ripristino dell'aggiornamento ISTAT quando si revoca la cedolare secca in sede di rinnovo.

Tra gli errori più comuni nel rinnovo dei contratti di locazione vi è la confusione tra proroga tacita e rinnovo formale: molte coppie locatore-conduttore continuano ad occupare e affittare l'immobile dopo la scadenza senza atto scritto, confidando nella prosecuzione automatica. Mentre la proroga tacita è giuridicamente ammessa, la mancata registrazione del periodo aggiuntivo espone entrambe le parti a sanzioni. Un altro errore frequente è l'aggiornamento del canone con variazione ISTAT al 100%, laddove il contratto preveda un aggiornamento limitato al 75% della variazione (clausola frequente nei contratti 4+4 stipulati ante 2014). Infine, è necessario che nel rinnovo si menzioni espressamente la scadenza rinnovata (prima o seconda scadenza contrattuale), per evitare contestazioni sulla durata del nuovo periodo. La Cass. Sez. III n. 9580/2020 ha ribadito che in assenza di accordo scritto, il contratto prosegue alle condizioni originarie.