Contratto di Locazione a Uso Foresteria

Il Contratto di Locazione a Uso Foresteria in Italia è il contratto con cui una persona giuridica (società, ente o associazione) prende in locazione un immobile per alloggiarvi propri dipendenti, collaboratori o amministratori. La materia si fonda sugli artt. 1571-1606 del Codice Civile e sull'art. 1, comma 2, lettera c), della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che sottrae tali contratti alla disciplina vincolistica delle locazioni abitative.

La peculiarità della locazione a uso foresteria è la qualità del conduttore, che è una persona giuridica, e la destinazione dell'immobile all'alloggio dei propri dipendenti o collaboratori. L'art. 1, comma 2, lett. c), della L. 431/1998 esclude questi contratti dall'ambito di applicazione della disciplina speciale delle locazioni abitative, rimettendoli alla regolazione del Codice Civile e all'autonomia delle parti: ne consegue che durata, canone e condizioni non sono vincolati alle durate minime del 4+4, consentendo all'ente conduttore maggiore flessibilità, ad esempio per restituire l'immobile al termine di un distacco con il solo preavviso contrattuale.

Lo strumento è impiegato dalle imprese che devono fornire un alloggio temporaneo a dipendenti o dirigenti trasferiti, a collaboratori in trasferta prolungata o a ospiti aziendali, senza vincolarsi alle tutele delle locazioni abitative ordinarie.

Il contratto deve identificare le parti (con l'indicazione della natura di persona giuridica del conduttore), contenere la dichiarazione espressa della destinazione a uso foresteria per i propri dipendenti, descrivere l'immobile, indicare il canone, la durata, il deposito e gli obblighi di manutenzione, e va registrato. Sul portale forms-legal.com sono disponibili i modelli collegati di locazione a canone concordato 3+2, locazione transitoria, locazione turistica breve e sublocazione abitativa.

Il Contratto di Locazione a Uso Foresteria in Italia trova applicazione in tutte le situazioni in cui una persona giuridica — e non una persona fisica — ha necessità di disporre di un'unità abitativa per alloggiarvi i propri dipendenti o collaboratori, senza vincolarsi alle rigide tutele della Legge 431/1998. La prima e più frequente occasione è il trasferimento di sede di un dipendente o dirigente: quando un'azienda assegna un collaboratore a una nuova città, stipula un contratto di foresteria per fornirgli un alloggio temporaneo, senza l'obbligo di rispettare le durate minime del contratto 4+4, potendo così restituire l'immobile con il semplice preavviso contrattuale alla fine del distacco o dell'incarico. La seconda occasione è il distacco internazionale di personale straniero: le multinazionali che inviano manager dall'estero nelle filiali italiane usano contratti di foresteria per appartamenti di rappresentanza di medio-alto standing, spesso per periodi compresi tra sei mesi e tre anni, con canoni svincolati dai limiti del canone concordato. La terza occasione riguarda le strutture aziendali con personale rotante: grandi ospedali, cantieri industriali, hotel di catena, enti pubblici territoriali che devono alloggiare personale assunto a tempo determinato o distaccato gestiscono le relative abitazioni tramite contratti di foresteria con la persona giuridica titolare della struttura. La quarta occasione è l'utilizzo da parte di studi professionali associati (studi legali, società di revisione, studi di ingegneria) per i professionisti in trasferta nelle diverse sedi. La quinta occasione concerne gli enti del Terzo Settore (cooperative sociali, associazioni di promozione sociale, fondazioni) che devono alloggiare operatori, volontari o beneficiari in appartamenti, preferendo la flessibilità del contratto di foresteria alla rigidità della L. 431/1998. Il contratto di foresteria non è invece appropriato quando il conduttore intende in realtà locare l'immobile come abitazione principale propria o di un familiare, né quando il conduttore è una persona fisica: in questi casi la L. 431/1998 si applica obbligatoriamente e la forma del contratto di foresteria è illegittima.

Il Contratto di Locazione a Uso Foresteria in Italia deve contenere elementi qualificanti specifici che lo distinguano dalla locazione abitativa ordinaria e ne assicurino la piena validità giuridica e fiscale. L'elemento qualificante più importante è la dichiarazione espressa che il conduttore è una persona giuridica e che l'immobile è destinato esclusivamente all'uso di foresteria per l'alloggio di dipendenti, collaboratori o ospiti della stessa. Tale dichiarazione deve essere corroborata dall'indicazione precisa della denominazione sociale o del nome dell'ente, della sede legale, del numero di codice fiscale, della partita IVA, del numero REA e della Camera di Commercio di iscrizione, nonché delle generalità complete del legale rappresentante firmatario. Senza questi dati il contratto potrebbe essere riqualificato come locazione ordinaria con applicazione automatica della L. 431/1998. L'identificazione dell'immobile deve essere completa e documentata: indirizzo completo, dati catastali del Catasto Fabbricati (Comune catastale, foglio, particella, subalterno), categoria catastale (tutte le categorie abitative A/1 – A/11, eccetto A/10 che è categoria uffici), rendita catastale, superficie commerciale in mq, piano e scala, con attestazione di conformità catastale ai sensi dell'art. 19 del D.L. 78/2010 convertito dalla L. 122/2010. La durata del contratto deve essere precisata con date di inizio e fine, con indicazione del termine di preavviso per il recesso (liberamente determinabile dalle parti, senza il minimo di sei mesi imposto dall'art. 3 L. 431/1998 per le locazioni ordinarie). Il canone mensile o annuo deve essere indicato in Euro, con le modalità di pagamento (preferibilmente bonifico bancario con IBAN del locatore), la data di scadenza mensile del pagamento e l'eventuale clausola di adeguamento ISTAT (indice FOI senza tabacchi). La clausola di assegnazione ai dipendenti autorizza espressamente l'azienda conduttrice ad assegnare l'immobile ai propri dipendenti o collaboratori, e a sostituire gli assegnatari nel corso della locazione senza necessità di nuovo accordo con il locatore: senza questa clausola, ogni avvicendamento potrebbe essere qualificato come sublocazione non autorizzata ex art. 1594 c.c. L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere allegato al contratto ai sensi del D.Lgs. 192/2005 (e ss.mm.) e la classe energetica dell'immobile deve essere riportata nel testo contrattuale, pena sanzione amministrativa. L'inventario degli arredi, se l'immobile è locato arredato (come spesso avviene nei contratti di foresteria per dirigenti), deve essere allegato al contratto con descrizione dettagliata degli arredi, degli elettrodomestici e degli impianti, unitamente a un verbale fotografico dello stato dell'immobile alla consegna, firmato da entrambe le parti. Su forms-legal.com il modello predisposto consente di inserire tutti questi elementi con campi dedicati e include le clausole standard per la destinazione a foresteria, l'assegnazione ai dipendenti, il regime fiscale applicabile e la disciplina delle riparazioni.

La redazione del Contratto di Locazione a Uso Foresteria in Italia richiede che entrambe le parti raccolgano preventivamente tutta la documentazione necessaria all'identificazione delle parti, dell'immobile e alla corretta impostazione del regime fiscale. Il locatore deve predisporre: visura catastale aggiornata (scaricabile dal portale dell'Agenzia delle Entrate), APE in corso di validità rilasciato da un tecnico abilitato, planimetria catastale conforme (ai sensi dell'art. 19, D.L. 78/2010), documento di identità in corso di validità, codice fiscale, e — se soggetto passivo IVA — documentazione attestante la partita IVA e il regime IVA applicabile. Il conduttore (persona giuridica) deve produrre: visura camerale aggiornata della Camera di Commercio (con indicazione di partita IVA, codice fiscale, numero REA, oggetto sociale, sede legale, composizione degli organi sociali, legale rappresentante), documento di identità del legale rappresentante e suo codice fiscale, delibera del Consiglio di Amministrazione o dell'organo competente che autorizza la stipula del contratto (se richiesta dallo statuto sociale). Nel primo blocco del contratto, quello delle parti, inserire per il locatore persona fisica: nome e cognome, data e luogo di nascita, residenza anagrafica, codice fiscale, e — se soggetto a IVA — partita IVA e regime fiscale. Per il locatore persona giuridica: denominazione sociale, sede legale, codice fiscale, partita IVA, numero REA, Camera di Commercio di riferimento, generalità del legale rappresentante. Per il conduttore (sempre persona giuridica): gli stessi dati con aggiunta dell'oggetto sociale e della qualifica del firmatario. Nel secondo blocco, quello dell'immobile, riportare fedelmente i dati catastali dalla visura: Comune catastale, sezione, foglio, numero di mappa (particella), subalterno, categoria catastale, classe, consistenza, rendita catastale. Indicare l'indirizzo completo con CAP, Comune, provincia, piano, scala, interno. Indicare la superficie in mq (commerciale o calpestabile, precisando il criterio). Riportare la classe energetica dall'APE e il numero di protocollo dell'APE. Nel terzo blocco, quello economico, inserire il canone mensile in Euro (in cifre e in lettere per evitare contestazioni), le modalità di pagamento (bonifico bancario, IBAN del locatore, causale da indicare), la data di decorrenza del pagamento mensile, l'eventuale deposito cauzionale (pari di norma a tre mensilità di canone, libero nella misura ex art. 1591 c.c. in mancanza di vincolistico), la clausola di aggiornamento ISTAT (indice FOI). Nel quarto blocco, quello della durata e del recesso, indicare la data di decorrenza del contratto (data di consegna delle chiavi), la data di scadenza prevista, il termine di preavviso per il recesso anticipato da parte del conduttore o del locatore (liberamente pattuibile). Allegare APE, inventario degli arredi e verbale fotografico firmati da entrambe le parti.

Il Contratto di Locazione a Uso Foresteria in Italia è soggetto a un regime normativo che, pur meno vincolistico della L. 431/1998, impone obblighi precisi alle parti sotto il profilo della forma, della registrazione e del trattamento fiscale. La forma scritta è obbligatoria ai sensi dell'art. 1 L. 431/1998 anche per le locazioni escluse dall'ambito applicativo della legge: la locazione di bene immobile di durata superiore a nove anni richiede la forma scritta a pena di nullità ex art. 1350, n. 8), c.c. Per le locazioni di durata inferiore, la forma scritta è comunque prescritta dalla prassi bancaria, fiscale e commerciale. La registrazione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula è obbligatoria ai sensi dell'art. 17, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico Imposta di Registro) per tutti i contratti di locazione di immobili (artt. 5 e 40 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986); la mancata registrazione espone entrambe le parti alle sanzioni del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471 (sanzione dall'80% al 160% dell'imposta evasa). Il regime fiscale è il seguente: se il locatore è persona fisica non soggetto passivo IVA, il contratto è soggetto all'imposta di registro proporzionale del 2% del canone annuo (art. 5, Tariffa Parte I, D.P.R. 131/1986); la cedolare secca è vietata (art. 3, comma 6, D.Lgs. 23/2011). Se il locatore è soggetto passivo IVA (imprenditore individuale, società), la locazione è imponibile IVA al 22% (art. 10, n. 8), D.P.R. 633/1972, che prevede esenzione IVA con opzione facoltativa per l'imponibilità) e soggetta a imposta di registro in misura fissa (€ 67,00). Il canone di locazione è deducibile per il conduttore persona giuridica ai fini IRES (art. 109, D.P.R. 917/1986, TUIR) nel limite dell'art. 95, comma 2, TUIR per gli alloggi ai dipendenti. L'APE è obbligatorio ex D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 e ss.mm.ii. La normativa privacy (Regolamento UE 2016/679 e D.Lgs. 196/2003) si applica al trattamento dei dati personali dei dipendenti occupanti.

Gli errori più frequenti nella redazione e gestione del Contratto di Locazione a Uso Foresteria in Italia comportano rischi di riqualificazione del contratto, sanzioni fiscali e contenzioso tra le parti. Il primo errore è la simulazione della persona giuridica conduttrice: stipulare un contratto di foresteria con una società mono-personale o una società di fatto il cui unico scopo è far abitare il titolare o un familiare nell'immobile. Il giudice può riqualificare il contratto come locazione abitativa con applicazione della L. 431/1998, durata minima di quattro anni e divieto di canone libero. Il secondo errore è l'applicazione della cedolare secca: il locatore persona fisica che applica la cedolare secca a un contratto di foresteria con conduttore persona giuridica commette un errore fiscale grave. L'Agenzia delle Entrate può recuperare l'imposta di registro non versata con sanzioni e interessi ex D.Lgs. 471/1997. Il terzo errore è l'omissione della clausola di assegnazione dei dipendenti: senza questa clausola, l'azienda che cambia il dipendente assegnatario dell'appartamento potrebbe essere accusata di sublocazione non autorizzata ex art. 1594 c.c., con possibile risoluzione del contratto per inadempimento. Il quarto errore è la mancata allegazione dell'APE: l'assenza dell'Attestato di Prestazione Energetica comporta la sanzione amministrativa da € 3.000 a € 18.000 ai sensi del D.Lgs. 192/2005. Il quinto errore è l'omissione dell'inventario degli arredi: in un appartamento arredato, la mancanza di un inventario firmato da entrambe le parti al momento della consegna rende impossibile determinare con certezza i danni imputabili al conduttore alla riconsegna, generando contenzioso sul deposito cauzionale. Il sesto errore è l'indicazione di un canone non realistico rispetto ai valori di mercato: canoni eccessivamente bassi possono essere contestati dall'Agenzia delle Entrate come elusione fiscale (art. 26, comma 1, TUIR, che valuta il canone di mercato), mentre canoni eccessivamente alti possono essere contestati alla conduttrice come costi non inerenti. Il settimo errore è la mancata previsione di un preavviso preciso: in assenza di termine contrattuale, l'art. 1596 c.c. rinvia agli usi locali, con incertezza applicativa. L'ottavo errore è la mancata verifica del regime IVA del locatore: se il locatore è soggetto passivo IVA, la mancata emissione di fattura con IVA espone a sanzioni fiscali ai sensi del D.P.R. 633/1972 e del D.Lgs. 471/1997.