Modulo di Opzione per la Cedolare Secca

Il Modulo di Opzione per la Cedolare Secca in Italia è l'atto disciplinato da D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3; D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 17. Indica canone, deposito, durata, obblighi di manutenzione e termini di preavviso tra locatore e conduttore.

La cedolare secca riguarda esclusivamente le locazioni abitative stipulate da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione. L'art. 1, comma 59, della Legge 145/2018 ha esteso il regime, in via sperimentale poi prorogata, ai contratti di locazione commerciale di immobili di categoria catastale C/1 (negozi) fino a 600 mq. L'esercizio dell'opzione avviene tramite la compilazione della sezione dedicata del modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) dell'Agenzia delle Entrate, da presentare entro 30 giorni dalla stipula del contratto ai sensi dell'art. 17 del D.P.R. 131/1986.

Contestualmente all'opzione, il locatore deve inviare al conduttore — tramite raccomandata A/R o PEC — una comunicazione formale con cui rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, a qualsiasi aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT annuale. Questa comunicazione è elemento costitutivo dell'opzione: la sua omissione determina la decadenza dal regime sostitutivo e il recupero delle imposte ordinarie con sanzioni da parte dell'Agenzia delle Entrate.

La cedolare secca rappresenta una delle riforme piu significative della fiscalita immobiliare italiana dell'ultimo decennio. Prima della sua introduzione con il D.Lgs. 23/2011, il reddito da locazione abitativa era soggetto a IRPEF con aliquote progressive fino al 43%, il che rendeva fiscalmente onerosa la locazione regolare, alimentando il mercato sommerso. L'aliquota fissa del 21% o del 10% ha ridotto il carico fiscale per la grande maggioranza dei locatori, incentivando la regolarizzazione di migliaia di contratti occulti. Secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate, nei cinque anni successivi all'introduzione della cedolare secca i contratti registrati sono aumentati di oltre il 30% a livello nazionale, con un effetto positivo sia per il gettito fiscale complessivo sia per la tutela dei conduttori. L'istituto ha dimostrato che la semplificazione fiscale e la riduzione dell'aliquota, piu che i controlli, sono gli strumenti piu efficaci per combattere l'economia sommersa nel settore immobiliare.

Il Modulo di Opzione per la Cedolare Secca in Italia è necessario ogni volta che un locatore persona fisica intende applicare il regime fiscale sostitutivo a un contratto di locazione abitativa o, nei limiti previsti dalla L. 145/2018, a un contratto di locazione di un locale commerciale C/1. L'opzione si esercita in tre momenti distinti: alla registrazione del contratto nuovo (entro 30 giorni dalla stipula, contestualmente alla presentazione del modello RLI); in sede di rinnovo annuale del contratto già registrato in regime ordinario (entro il 31 marzo dell'anno di opzione, con presentazione del modello RLI); alla proroga di un contratto già in cedolare secca (il modello RLI di proroga mantiene l'opzione automaticamente se confermata).

L'opzione è particolarmente vantaggiosa per i locatori con reddito complessivo che li colloca negli scaglioni IRPEF più alti (35% o 43%), per i quali l'aliquota fissa del 21% o del 10% produce un risparmio fiscale significativo. È altresì conveniente per chi desidera semplificare gli adempimenti tributari, eliminando il versamento dell'imposta di registro e delle marche da bollo.

L'opzione per la cedolare secca non è disponibile quando il locatore agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione; quando l'immobile è adibito ad uso non abitativo (salvo i C/1 nei limiti della L. 145/2018); quando il conduttore è una persona giuridica che utilizza l'immobile per esigenze abitative dei propri dipendenti (uso foresteria: in tal caso si applica il regime ordinario). Anche per i contratti a uso foresteria tra società e persone fisiche la cedolare secca non è applicabile.

Un caso particolare merita attenzione specifica: i contratti di locazione stipulati per uso foresteria (immobile messo a disposizione dal datore di lavoro per i propri dipendenti). In queste situazioni, il locatore persona fisica che affitta a una societa o a un ente pubblico per uso foresteria non puo optare per la cedolare secca, in quanto il conduttore e una persona giuridica. Il regime di cedolare secca si applica solo quando sia il locatore sia il conduttore sono persone fisiche, o quando il conduttore e una persona fisica che utilizza l'immobile per se e per la propria famiglia. Nei contratti di locazione con patto di futura vendita (rent-to-buy, art. 23 D.L. 133/2014, convertito con L. 164/2014), la cedolare secca si applica esclusivamente alla quota del canone qualificata come corrispettivo per il godimento del bene, non alla quota imputata al prezzo di acquisto. La distinzione tra le due componenti deve essere esplicitata nel contratto per evitare contestazioni in sede di accertamento. Per i contratti di locazione turistica breve (inferiori a 30 giorni), la cedolare secca al 21% si applica automaticamente con ritenuta operata dal portale di intermediazione ai sensi dell'art. 4 D.L. 50/2017.

Il Modulo di Opzione per la Cedolare Secca in Italia deve contenere tutti gli elementi necessari per l'efficacia giuridica e fiscale dell'opzione.

Dati del locatore: nome e cognome, codice fiscale (rilasciato dall'Agenzia delle Entrate), residenza anagrafica, eventuale qualità di usufruttuario o titolare di altro diritto reale di godimento in luogo della nuda proprietà. Quando l'immobile è in comproprietà, ogni comproprietario deve esercitare l'opzione separatamente per la propria quota.

Dati del contratto e dell'immobile: numero e data di registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, dati catastali dell'immobile (comune, foglio, particella, subalterno, categoria catastale, rendita catastale), canone mensile e annuo pattuito, tipo di contratto (libero 4+4, concordato 3+2, transitorio, studenti universitari).

Aliquota applicabile: 21% per contratti a canone libero; 10% per contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con il D.M. 27 dicembre 2001 e successivi aggiornamenti, e per i contratti transitori/studenti negli stessi Comuni.

Comunicazione al conduttore: elemento costitutivo dell'opzione. La lettera raccomandata A/R o la PEC deve indicare il contratto di riferimento, l'immobile, la data di decorrenza dell'opzione e la rinuncia espressa a qualsiasi aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione.

Conservazione della documentazione: il locatore deve conservare la ricevuta di ritorno della raccomandata o la notifica di consegna della PEC, unitamente alla ricevuta del modello RLI con l'opzione, per i cinque anni successivi alla fine del contratto, ai sensi dell'art. 43 del D.P.R. 600/1973.

Su forms-legal.com la procedura guidata di compilazione del modulo di opzione per la cedolare secca verifica automaticamente la coerenza dei dati inseriti con le soglie di legge, riducendo il rischio di errori che potrebbero causare la decadenza dall'opzione.

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la comproprietà dell'immobile: quando l'immobile dato in locazione è in comproprietà tra più soggetti, ciascun comproprietario deve esercitare autonomamente l'opzione per la cedolare secca per la propria quota. Non è possibile che un solo comproprietario eserciti l'opzione per tutti: la cedolare secca ha natura personale e si applica quota per quota. Pertanto, è possibile che su uno stesso contratto coesistano un locatore in cedolare secca e un locatore in regime IRPEF ordinario, con distinte implicazioni per l'imposta di registro e per le marche da bollo. La comunicazione al conduttore deve indicare espressamente che il locatore rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, agli aggiornamenti del canone previsti dalla clausola di indicizzazione ISTAT. Su forms-legal.com il modulo guidato di opzione per la cedolare secca consente di generare anche la lettera di comunicazione al conduttore, pronta per l'invio tramite raccomandata A/R o PEC.

Per compilare il Modulo di Opzione per la Cedolare Secca in Italia e procedere correttamente all'esercizio dell'opzione, seguire la seguente procedura.

Primo passo: verificare i requisiti soggettivi. Il locatore deve essere una persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa. L'immobile deve essere di categoria catastale abitativa (A/1-A/9, A/11) o, per la cedolare commerciale, C/1 fino a 600 mq. Il conduttore deve utilizzare l'immobile a uso abitativo.

Secondo passo: calcolare l'aliquota. Verificare se il Comune in cui è ubicato l'immobile è riconosciuto ad alta tensione abitativa (elenco sul sito del Ministero delle Infrastrutture). In caso affermativo e in presenza di contratto concordato (3+2 o transitorio con accordo territoriale), l'aliquota è il 10%; per tutti gli altri contratti l'aliquota è il 21%.

Terzo passo: redigere la comunicazione al conduttore. Predisporre una lettera raccomandata A/R o un messaggio PEC che indichi il contratto di riferimento (data, numero di registrazione, immobile), la scelta del regime di cedolare secca, la data di decorrenza e la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT. Inviare prima o contestualmente alla presentazione del modello RLI.

Quarto passo: compilare e trasmettere il modello RLI. Accedere al portale dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS, o affidarsi a un intermediario abilitato (commercialista, CAF). Nella sezione relativa alla cedolare secca del modello RLI, indicare il tipo di opzione (prima opzione, conferma, revoca) e l'aliquota. La trasmissione telematica genera una ricevuta con numero di protocollo.

Quinto passo: dichiarazione dei redditi. Il reddito soggetto a cedolare secca va indicato nel quadro RB del modello 730 o del modello REDDITI PF, barrando la casella relativa alla cedolare secca. Il saldo annuale si versa con F24 entro i termini ordinari IRPEF, con i codici tributo specifici per la cedolare secca (1840 per il saldo, 1841 per il primo acconto, 1842 per il secondo acconto).

Una volta esercitata l'opzione per la cedolare secca, il locatore deve adempiere agli obblighi dichiarativi annuali. Nel modello 730 o nel modello REDDITI PF, il reddito da locazione in cedolare secca va indicato nel quadro RB, barrando la casella specifica per la cedolare secca. Il reddito non concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF e non influenza la soglia per le detrazioni per carichi di famiglia, le deduzioni o i bonus fiscali correlati al reddito. Gli acconti di cedolare secca (pari all'85% dell'imposta del periodo precedente) vanno versati con F24: il 40% entro il 30 giugno e il restante 60% entro il 30 novembre. Nel primo anno di opzione non è dovuto acconto. I codici tributo da utilizzare sono: 1840 per il saldo, 1841 per il primo acconto e 1842 per il secondo acconto di cedolare secca su locazioni abitative.

La disciplina normativa dell'opzione per la cedolare secca sulle locazioni abitative in Italia si fonda sull'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, che ha introdotto il regime sostitutivo, e sulle successive modifiche operate dalla Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (estensione ai C/1), dal D.L. 34/2020 (proroga) e dai successivi provvedimenti. L'art. 17 del D.P.R. 131/1986 disciplina l'obbligo di registrazione del contratto entro 30 giorni anche in regime di cedolare secca.

La Corte di Cassazione (Cass. Sez. VI, ord. n. 10691/2021) ha chiarito che l'opzione per la cedolare secca è compatibile con i contratti a canone concordato solo quando il canone è effettivamente determinato in base agli Accordi Territoriali sottoscritti dalle associazioni di categoria rappresentative (Confedilizia, Sunia, Sicet, Uniat) ai sensi dell'art. 2, comma 3, della L. 431/1998 e del D.M. 16 gennaio 2017.

L'Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 26/E del 2011, ha fornito le istruzioni operative per l'esercizio dell'opzione, precisando che la comunicazione al conduttore è condizione di efficacia dell'opzione stessa. Il mancato versamento degli acconti di cedolare secca (85% dell'imposta annua, di cui il 40% entro il 30 novembre e il 60% entro il 30 giugno dell'anno successivo, nel primo anno di applicazione) espone il locatore a sanzioni per insufficiente versamento.

La Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 26/E del 1 giugno 2011 costituisce il documento interpretativo fondamentale per l'applicazione della cedolare secca. Precisa che l'opzione non è esercitabile sulle pertinenze locate separatamente dall'immobile abitativo principale. Chiarisce inoltre che la cedolare secca si applica al canone pattuito, non al canone effettivamente percepito: pertanto, in caso di morosità del conduttore, il locatore deve comunque dichiarare e versare la cedolare secca sul canone maturato, salvo che abbia ottenuto provvedimento giudiziale di risoluzione del contratto per morosità (convalida di sfratto ex art. 663 c.p.c.). La Cass. Sez. VI, ord. n. 10691/2021 ha ulteriormente chiarito i criteri di ammissibilità dell'aliquota agevolata al 10%.

Tra gli errori più ricorrenti nell'opzione per la cedolare secca sulle locazioni in Italia si segnalano: l'omessa comunicazione al conduttore prima della presentazione del modello RLI, con conseguente decadenza dall'opzione e recupero delle imposte ordinarie da parte dell'Agenzia delle Entrate; l'applicazione dell'aliquota del 10% per contratti che non sono stati stipulati seguendo il procedimento degli Accordi Territoriali e che quindi non hanno i requisiti per il canone concordato; la mancata presentazione del modello RLI di rinnovo dell'opzione entro il 31 marzo per i contratti già in cedolare secca che devono confermare il regime per l'anno successivo; il mancato versamento degli acconti di cedolare secca nei termini (giugno e novembre), con applicazione di sanzioni e interessi; la presentazione dell'opzione per contratti di locazione ad uso non abitativo (uffici, magazzini) che non rientrano nella deroga della L. 145/2018; la confusione tra la cedolare secca per il locatore (regime opzionale) e l'esonero dell'imposta di registro per il conduttore (automatico quando il locatore opta per la cedolare secca); la mancata conservazione della ricevuta della comunicazione al conduttore, rendendo impossibile provare la regolarità dell'opzione in caso di accertamento tributario.

Un errore tecnico frequente riguarda la tempistica della revoca dell'opzione: molti locatori ritengono di poter revocare la cedolare secca in qualsiasi momento dell'anno, mentre la revoca deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate tramite modello RLI entro il 31 marzo dell'anno per il quale si intende uscire dal regime sostitutivo. Una revoca comunicata, ad esempio, a luglio, produrrà effetti solo dall'anno successivo. Altrettanto frequente è la confusione tra la cedolare secca come regime fiscale del locatore e l'imposta di registro a carico del conduttore: quando il locatore opta per la cedolare secca, il conduttore è esonerato dalla propria quota di imposta di registro, ma non viceversa. Se il locatore non opta per la cedolare secca, il conduttore deve versare la sua quota (50% dell'imposta totale). Un ulteriore errore è non conservare la ricevuta della comunicazione al conduttore: questa prova è indispensabile in caso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate.