Modello di Registrazione del Contratto di Locazione (RLI)

Il Modello di Registrazione del Contratto di Locazione (RLI) in Italia è l'atto disciplinato da D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), art. 17; Legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346. Indica canone, deposito, durata, obblighi di manutenzione e termini di preavviso tra locatore e conduttore.

Il modello RLI (acronimo di Registrazione Locazioni Immobili) è stato introdotto dall'Agenzia delle Entrate per sostituire i vecchi modelli cartacei e unificare in un unico strumento le operazioni di registrazione, proroga, risoluzione e cessione dei contratti di locazione e di affitto di immobili. Tramite il modello RLI è possibile registrare contratti di locazione ad uso abitativo disciplinati dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431 (contratti 4+4, 3+2, transitori, per studenti universitari), contratti ad uso diverso dall'abitativo regolati dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, nonché comodati d'uso gratuito in forma scritta. Il modulo prevede sezioni distinte per i dati delle parti, per l'identificazione catastale dell'immobile (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita), per il canone e la durata, e per l'eventuale opzione per la cedolare secca ai sensi dell'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23.

La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto ovvero, se anteriore, dalla data in cui decorre il contratto. L'omessa o tardiva registrazione espone il locatore e il conduttore, solidalmente responsabili, a sanzioni amministrative significative calcolate in percentuale sull'imposta di registro dovuta, salvo il ricorso al ravvedimento operoso ai sensi dell'art. 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472. Il modello RLI è disponibile gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate, in formato PDF compilabile e come software per la trasmissione telematica.

Dalla prospettiva storica, l'obbligo di registrazione dei contratti di locazione in Italia risale al Testo Unico dell'Imposta di Registro del 1986, ma la sua rilevanza pratica è cresciuta enormemente dopo le riforme del 1998 (L. 431/1998) e del 2004 (L. 311/2004). Prima di queste normative, la locazione sommersa era diffusa e privava lo Stato di significative entrate fiscali. Oggi il sistema dei controlli incrociati tra Agenzia delle Entrate, Anagrafe Tributaria, Comuni e INPS rende praticamente impossibile mantenere un contratto occulto senza incorrere in accertamenti.

Il Modello RLI in Italia deve essere presentato ogni volta che un contratto di locazione o di affitto di un immobile ha durata complessivamente superiore a 30 giorni nel corso dell'anno solare. L'obbligo sorge indipendentemente dal tipo di contratto: locazione abitativa a canone libero (4+4, art. 2, comma 1, L. 431/1998), locazione a canone concordato (3+2, art. 2, comma 3, L. 431/1998), contratto transitorio (art. 5 L. 431/1998), contratto per studenti universitari (art. 5, commi 2-3, L. 431/1998), locazione ad uso commerciale o professionale (L. 392/1978), comodato d'uso gratuito redatto in forma scritta.

Non sono soggetti a registrazione obbligatoria i contratti di locazione turistica inferiori a 30 giorni complessivi nell'anno, disciplinati dall'art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (convertito con L. 96/2017), per i quali vige il regime fiscale della cedolare secca al 21% con ritenuta operata dal portale di intermediazione (Airbnb, Booking, ecc.).

Il modello RLI va presentato anche per le successive vicende contrattuali: proroga o rinnovo del contratto, risoluzione anticipata consensuale, cessione del contratto, variazione del canone, esercizio o revoca dell'opzione per la cedolare secca. In tutti questi casi il termine è sempre di 30 giorni dall'evento. Quando il contratto è stipulato con atto notarile (ad es. contratto di locazione ultranovennale soggetto a trascrizione nei Registri Immobiliari presso la Conservatoria), la registrazione è curata dal notaio contestualmente alla stipula. In tutti gli altri casi (scrittura privata) l'onere grava solidalmente sulle parti, nella pratica principalmente sul locatore.

Per i contratti di locazione ultranovennali (durata superiore a 9 anni), oltre alla registrazione presso l'Agenzia delle Entrate è obbligatoria la trascrizione nei Registri Immobiliari tenuti dalla Conservatoria competente per territorio, ai sensi dell'art. 1350, n. 8, del Codice Civile e dell'art. 2643, n. 8, c.c. La trascrizione è necessaria affinché il contratto sia opponibile agli acquirenti dell'immobile in caso di vendita. In tal caso, il notaio che redige l'atto di locazione ultranovennale provvede contestualmente sia alla registrazione sia alla trascrizione. Per i contratti di durata inferiore o uguale a 9 anni, la trascrizione è facoltativa ma può essere opportuna per tutelare il conduttore.

Un'ulteriore ipotesi in cui il modello RLI è indispensabile riguarda le locazioni stipulate nell'ambito di procedimenti giudiziali: ad esempio, quando un giudice emette un provvedimento di assegnazione della casa coniugale in sede di separazione (art. 337-sexies c.c.), l'assegnatario deve provvedere alla registrazione del provvedimento per renderlo opponibile ai terzi. Anche le locazioni tra enti pubblici e privati (ad es. locazione di immobili demaniali) soggiacciono all'obbligo di registrazione tramite il modello RLI.

Il Modello RLI in Italia si articola in sezioni corrispondenti alle informazioni essenziali per la corretta registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate.

La sezione relativa alle parti contraenti richiede nome e cognome (o denominazione sociale), codice fiscale o partita IVA, qualità di locatore o conduttore. Per le persone giuridiche occorre indicare il codice fiscale della società e del legale rappresentante, nonché il numero REA iscritto alla Camera di Commercio.

La sezione immobile raccoglie i dati catastali obbligatori: comune e indirizzo, foglio, particella e subalterno del Catasto Fabbricati, categoria catastale (A/2, C/1, D/4, ecc.) e rendita catastale. Questi dati identificano univocamente l'immobile nel sistema del Catasto gestito dall'Agenzia delle Entrate — Territorio.

La sezione fiscale e contrattuale indica il canone mensile e annuo, la data di inizio e fine del contratto, il tipo di locazione (abitativa libera, concordata, transitoria, uso diverso, comodato), il numero di pagine e righe del contratto ai fini del calcolo delle marche da bollo (€16,00 ogni 4 facciate o 100 righe), l'importo dell'imposta di registro calcolata al 2% del canone annuo per i contratti abitativi (aliquota ridotta per i concordati).

La sezione cedolare secca consente al locatore di esercitare l'opzione per la tassazione sostitutiva (aliquota 21% o 10% per i concordati nei Comuni ad alta tensione abitativa riconosciuti dal CIPE), con conseguente esonero dall'imposta di registro e di bollo. In questo caso è necessario allegare la comunicazione al conduttore con raccomandata A/R o PEC.

Per il pagamento dell'imposta di registro si utilizza il modello F24 Elide con i codici tributo specifici dell'Agenzia delle Entrate: codice 1500 per l'imposta di registro, 1501 per gli interessi e 1502 per le sanzioni. Il versamento è contestuale alla presentazione del modello RLI.

Su forms-legal.com la compilazione guidata del modello RLI consente di non dimenticare alcuna voce obbligatoria, riducendo il rischio di errori che potrebbero causare il rigetto della registrazione o l'applicazione di sanzioni. Il documento generato può essere stampato, firmato e presentato allo sportello territoriale dell'Agenzia delle Entrate o trasmesso telematicamente.

Per compilare correttamente il Modello RLI in Italia e procedere alla registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate, seguire questi passaggi.

Primo: raccogliere i dati delle parti. Codice fiscale del locatore e del conduttore (persone fisiche: ottenibile dal tesserino o dal sito dell'Agenzia delle Entrate; società: codice fiscale/P.IVA dalla visura camerale della Camera di Commercio). Indicare la qualità di ogni parte (proprietario, usufruttuario, conduttore, subconduttore).

Secondo: reperire i dati catastali dell'immobile dalla visura catastale disponibile sul portale dell'Agenzia delle Entrate — Servizi Catastali (o tramite un geometra/notaio). Verificare la corrispondenza tra i dati catastali e quelli indicati nel contratto. Dati mancanti o errati causano il rigetto del modello RLI.

Terzo: calcolare l'imposta di registro. Moltiplicare il canone annuo per l'aliquota applicabile (2% per abitazioni a canone libero; 1,4% per concordati con agevolazione; 1% per immobili commerciali con locatore soggetto IVA con opzione). Il minimo è €67,00. Se si opta per la cedolare secca, l'imposta è zero ma va comunque indicata l'opzione nel modello.

Quarto: contare le pagine e le righe del contratto per determinare le marche da bollo necessarie (€16,00 ogni 4 facciate o 100 righe), da applicare su entrambi gli originali, salvo cedolare secca.

Quinto: versare l'imposta con modello F24 Elide prima della presentazione del RLI, conservando la ricevuta. Per le proroghe e i rinnovi presentare un nuovo modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza del periodo precedente, versando l'imposta di registro per l'ulteriore periodo di durata.

Per le proroghe successive del contratto, il locatore deve presentare un nuovo modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza del periodo di locazione precedente, versando contestualmente l'imposta di registro calcolata sul canone annuale per il nuovo periodo di proroga. In caso di risoluzione anticipata consensuale, parimenti occorre presentare il modello RLI di risoluzione entro 20 giorni dall'accordo di risoluzione (per le risoluzioni avvenute prima del 2018) o entro 30 giorni (per quelle successive). La presentazione tardiva del modello di risoluzione non comporta il pagamento dell'imposta di registro, ma espone a sanzioni per tardiva comunicazione di cui all'art. 69 del D.P.R. 131/1986.

La registrazione del contratto di locazione tramite il Modello RLI in Italia è disciplinata da un quadro normativo articolato. L'art. 17 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell'Imposta di Registro — TUR) stabilisce l'obbligo di registrazione per i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni complessivi nell'anno. L'art. 1, comma 346, della Legge 311/2004 sancisce la nullità dei contratti non registrati, una nullità che la Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 23601/2017) ha qualificato come relativa, invocabile solo dal conduttore.

L'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 disciplina la cedolare secca, regime opzionale che assorbe IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. L'art. 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472 regola il ravvedimento operoso per le registrazioni tardive. La Legge 9 dicembre 1998, n. 431 impone la forma scritta a pena di nullità per le locazioni abitative (art. 1, comma 4) e definisce i tipi contrattuali ammessi. Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, comma 8, stabilisce che in caso di contratto non registrato il canone è ridotto ex lege a tre volte la rendita catastale, quale sanzione civile aggiuntiva a tutela del conduttore.

Sul piano sanzionatorio, il D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472 (Statuto del contribuente in materia sanzionatoria) disciplina le riduzioni applicabili tramite il ravvedimento operoso: riduzione a 1/10 se la registrazione avviene entro 30 giorni (ravvedimento sprint), a 1/9 entro 90 giorni, a 1/8 entro 1 anno, a 1/7 entro 2 anni. Per i contratti non registrati, oltre alle sanzioni amministrative, trovano applicazione le sanzioni civili previste dall'art. 3, comma 8, D.Lgs. 23/2011: il canone percepito è ridotto ex lege a tre volte la rendita catastale, con piena retroattività. Il Tribunale di Milano, sez. XIII, con ordinanza del 14 marzo 2018, ha confermato che il conduttore può invocare questa riduzione anche dopo anni di regolare pagamento.

Tra gli errori più frequenti nella registrazione del contratto di locazione tramite Modello RLI in Italia figurano: la presentazione del modello oltre il termine di 30 giorni senza ricorrere al ravvedimento operoso, con conseguente applicazione della sanzione piena (120-240% dell'imposta); l'indicazione di dati catastali errati (foglio, particella o subalterno non corrispondenti alla visura catastale), che causa il rigetto automatico del modello da parte dell'Agenzia delle Entrate; l'omessa compilazione della sezione relativa alla cedolare secca quando il locatore intende aderire, con conseguente versamento ingiustificato dell'imposta di registro; la mancata comunicazione al conduttore della rinuncia agli aggiornamenti ISTAT contestualmente all'opzione per la cedolare secca, che può comportare la decadenza dall'opzione; il calcolo errato dell'imposta di registro per i contratti a canone concordato (3+2), applicando l'aliquota del 2% invece dell'1,4% con relativa perdita dell'agevolazione; la dimenticanza di registrare le proroghe e i rinnovi, esponendosi a sanzioni anche per le vicende successive alla stipula; la confusione tra il termine dei 30 giorni dalla stipula e quello dalla decorrenza del contratto, che possono non coincidere. Un'ulteriore svista frequente è la mancata apposizione delle marche da bollo su entrambe le copie originali del contratto in assenza di cedolare secca.

Un errore meno noto ma frequente riguarda i contratti di locazione stipulati tra parenti di primo grado: molti ritengono erroneamente che tra familiari si possa fare a meno della registrazione o che si applicino esenzioni. In realtà, le esenzioni dall'imposta di registro esistono solo per i comodati (gratuiti, non onerosi), non per le locazioni, che restano soggette all'obbligo di registrazione indipendentemente dal rapporto tra le parti. Trascurare questo aspetto espone a nullità del contratto e a sanzioni identiche a quelle applicabili tra estranei. Altrettanto frequente è l'errore di non aggiornare la registrazione a seguito di una modifica del canone nel corso del contratto: qualsiasi variazione va comunicata all'Agenzia delle Entrate tramite modello RLI entro 30 giorni dalla decorrenza della modifica.