État des Lieux de Sortie

L'État des Lieux de Sortie est, en droit français, un procès-verbal d'état des lieux de sortie à établir contradictoirement à la restitution des clés du logement loué. Il est régi par Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 art. 3-2 et 22.

L'État des Lieux de Sortie s'applique à tout bail d'habitation principale en France, qu'il s'agisse du bail nu de 3 ans (bailleur particulier) ou 6 ans (bailleur personne morale) régi par les articles 1 à 25 de la loi du 6 juillet 1989, du bail meublé classique de 1 an régi par les articles 25-3 à 25-11, du bail étudiant de 9 mois régi par l'article 25-7 alinéa 2, ou du bail mobilité de 1 à 10 mois créé par l'article 25-12 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018. Pour les logements meublés, l'état des lieux de sortie doit être accompagné de la vérification contradictoire de l'inventaire du mobilier conforme au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (11 catégories obligatoires), avec consignation de tout élément manquant, endommagé ou remplacé.

La date de l'État des Lieux de Sortie en France correspond au jour de la restitution effective des clés au bailleur (ou à son mandataire), qui marque la fin de l'occupation et déclenche le délai légal de restitution du dépôt de garantie. Le délai est de 1 mois à compter de la restitution des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation imputable), ou 2 mois si le bailleur opère des retenues justifiées par des devis ou factures de remise en état (article 22 al. 3 modifié par la loi MOLLE n°2009-323 du 25 mars 2009). Pour les copropriétés, le bailleur peut conserver jusqu'à 20% du dépôt pendant 1 mois supplémentaire en attente de l'arrêté annuel des comptes du syndic. À défaut de restitution dans les délais légaux, le dépôt produit intérêts au taux légal majoré de 10% du loyer mensuel principal par mois de retard (article 22 al. 4), soit une sanction significative incitant le bailleur à respecter scrupuleusement les délais.

La fonction comparative de l'État des Lieux de Sortie est essentielle pour déterminer les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. La comparaison pièce par pièce avec l'état des lieux d'entrée permet d'identifier les dégradations imputables au locataire (dommages causés par un défaut d'entretien, un usage abusif ou anormal, ou un fait fautif du locataire ou de ses invités), à distinguer de l'usure normale du temps et de l'usage (vétusté) qui reste à la charge du bailleur conformément à l'article 1755 du Code civil français. La grille de vétusté de référence instituée par l'arrêté du 28 octobre 2016 (en application de la loi ALUR) fixe les durées de vie théoriques des principaux éléments du logement : peinture sur murs 7 ans, papier peint 5 ans, moquette 7 à 10 ans, parquet stratifié 15 ans, carrelage 25 ans, robinetterie 10 ans, plaques de cuisson 10 ans, chauffe-eau 10 à 15 ans. Une décote proportionnelle à la durée d'occupation s'applique au coût de remplacement. La grille est facultative mais devient opposable si elle est annexée au bail ou à l'état des lieux d'entrée.

Le contenu minimal de l'État des Lieux de Sortie en France est strictement défini par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 et comprend les éléments suivants : type d'état des lieux (sortie), date d'établissement (= date de restitution des clés), identité des parties (bailleur, locataire sortant, mandataires éventuels), nouvelle adresse du locataire pour notification de restitution du dépôt, adresse du logement, relevés des compteurs individuels à la restitution (électricité Linky, gaz Gazpar, eau froide et chaude), nombre de clés et accès restitués (porte d'entrée, cave, garage, boîte aux lettres, badges, télécommandes), description pièce par pièce de l'état des revêtements et équipements à la sortie, comparaison avec l'état des lieux d'entrée, identification des dégradations imputables (avec devis ou factures de remise en état), et signatures des parties précédées de la mention manuscrite « Lu et approuvé ». Pour le bail meublé, l'inventaire mobilier conforme au décret n°2015-981 est vérifié contradictoirement.

Les litiges relatifs à l'État des Lieux de Sortie en France et à la restitution du dépôt de garantie relèvent de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble (article R211-3-26 du Code de l'organisation judiciaire). Pour les litiges < 5 000 €, le recours préalable à un conciliateur de justice est obligatoire (loi n°2019-222 du 23 mars 2019). La Commission Départementale de Conciliation (CDC) est compétente gratuitement pour les litiges sur le dépôt de garantie. Le locataire qui se voit refuser la restitution dans les délais légaux peut obtenir la restitution majorée des intérêts au taux légal et de 10% du loyer mensuel par mois de retard, plus éventuels dommages-intérêts pour résistance abusive. Pour la documentation complète, consulter également l'État des Lieux d'Entrée, le Bail d'Habitation Non-Meublé, le Bail Meublé et la Quittance de Loyer disponibles sur forms-legal.com.

Un État des Lieux de Sortie en France est nécessaire dans toutes les situations où un bail d'habitation principale prend fin et que le locataire restitue les clés du logement au bailleur (ou à son mandataire). Le procès-verbal est obligatoire quel que soit le motif de la fin du bail.

Échéance normale du bail nu ou meublé : à la fin de la durée prévue (3 ans pour bailleur particulier, 6 ans pour personne morale, 1 an pour bail meublé classique, 9 mois pour bail étudiant, 1 à 10 mois pour bail mobilité), avec congé donné dans les formes et délais légaux, l'état des lieux de sortie est établi à la remise des clés. Pour le bail étudiant 9 mois et le bail mobilité, le contrat prend fin automatiquement à l'échéance sans tacite reconduction (articles 25-7 al. 2 et 25-12).

Préavis du locataire (résiliation à l'initiative du locataire) : le locataire peut résilier à tout moment moyennant un préavis de 3 mois pour le bail nu (réduit à 1 mois en zone tendue ou pour motif légitime : mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé, obtention d'un logement social, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH), ou 1 mois pour le bail meublé en toute zone (articles 12 et 25-8 de la loi 89-462). À l'expiration du préavis, l'état des lieux de sortie est établi et les clés restituées.

Préavis du bailleur (congé pour vendre, reprendre ou motif légitime) : le bailleur peut donner congé au terme du bail nu (préavis 6 mois) pour vendre le logement libre d'occupation (avec droit de préemption du locataire), reprendre pour habiter (lui-même, conjoint, partenaire de PACS, ascendants, descendants, concubin notoire), ou pour motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles de voisinage). Pour le bail meublé, le préavis est de 3 mois. L'état des lieux de sortie est établi à la date de fin du préavis.

Résiliation judiciaire pour impayés ou manquements : lorsque le Tribunal judiciaire prononce la résiliation du bail aux torts du locataire pour impayés de loyer (article 1224 du Code civil), troubles de voisinage répétés, dégradations matérielles ou manquement grave aux obligations contractuelles, le locataire dispose d'un délai d'1 mois suivant la signification du jugement pour quitter les lieux volontairement (article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution). À défaut, le bailleur peut faire procéder à l'expulsion avec assistance du commissaire de justice (ex-huissier) et le cas échéant de la force publique. L'état des lieux de sortie est établi à la libération effective des lieux, dans des conditions souvent dégradées nécessitant le recours au commissaire de justice.

Départ anticipé d'un colocataire dans une colocation : pour les colocations entre étudiants, jeunes actifs ou retraités, le départ anticipé d'un colocataire avant l'échéance du bail collectif nécessite un état des lieux de sortie partiel pour le colocataire sortant (concernant sa chambre privative et sa quote-part des parties communes), tandis que le bail principal se poursuit avec les colocataires restants. La clause de solidarité entre colocataires est limitée à 6 mois après le départ d'un colocataire conformément à l'article 8-1 IV de la loi 89-462 modifié par la loi ELAN n°2018-1021.

Vente d'un logement loué : lorsqu'un logement est vendu en cours de bail, le bail se poursuit avec l'acquéreur qui devient le nouveau bailleur (article 1743 du Code civil et article 5 de la loi 89-462). L'acquéreur n'a pas l'obligation d'établir un nouvel état des lieux avec le locataire en cours, mais peut le faire à titre conservatoire pour constater l'état du bien à la date de l'acquisition. À la fin ultérieure du bail, l'état des lieux de sortie est établi entre le nouveau bailleur et le locataire.

Résiliation amiable du bail par accord mutuel : lorsque les parties conviennent d'un commun accord de mettre fin au bail avant son terme (situation rare en pratique car nécessitant l'accord des deux parties), un protocole transactionnel est conclu et l'état des lieux de sortie est établi à la date convenue. Cette procédure permet d'éviter les contentieux ultérieurs sur les dégradations et le dépôt de garantie.

Remise des clés par lettre recommandée en cas de refus du bailleur : lorsque le bailleur refuse d'organiser l'état des lieux de sortie ou ne se présente pas au rendez-vous fixé, le locataire peut envoyer les clés par lettre recommandée avec accusé de réception à l'adresse du bailleur, accompagnées d'un état des lieux unilatéral détaillé avec photographies datées. Cette remise vaut restitution effective et fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie. Le recours à un commissaire de justice pour constater le refus du bailleur et établir l'état des lieux unilatéralement avec force probante renforcée est fortement recommandé.

L'État des Lieux de Sortie conforme au droit français doit contenir plusieurs éléments essentiels fixés par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 et l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le modèle disponible sur forms-legal.com est structuré selon le contenu minimal réglementaire et intègre les bonnes pratiques recommandées pour limiter les contentieux sur la restitution du dépôt de garantie.

Références du bail et de l'état des lieux d'entrée : indiquer la date du bail signé, le type de bail (bail nu 3 ans, bail nu 6 ans, bail meublé 1 an, bail étudiant 9 mois, bail mobilité 1-10 mois), la date de l'état des lieux d'entrée correspondant (élément critique pour la comparaison), et le motif de la sortie (échéance normale, préavis du locataire, préavis du bailleur, résiliation judiciaire). Ces mentions permettent de rattacher sans ambiguïté le procès-verbal de sortie au contrat et à l'état des lieux d'entrée correspondants.

Identification des parties présentes : nom et adresse du bailleur (ou de son mandataire dûment habilité : agent immobilier, gestionnaire locatif), nom du locataire sortant et NOUVELLE adresse du locataire pour la notification de restitution du dépôt de garantie (élément essentiel pour le respect du délai de 1 ou 2 mois), et identité de l'expert présent le cas échéant (commissaire de justice ex-huissier de justice, géomètre-expert, architecte).

Identification du logement : adresse complète (numéro, rue, code postal, commune, bâtiment, étage, porte), type de bien (appartement, maison, studio, T1, T2, T3, T4+), et caractère meublé ou nu du logement. Pour les logements meublés, mention que l'inventaire du mobilier conforme au décret n°2015-981 est vérifié contradictoirement.

Date et conditions d'établissement : date précise de l'état des lieux de sortie au format JJ/MM/AAAA (= date de restitution des clés et point de départ du délai de restitution du dépôt), conditions d'éclairage (lumière du jour optimale, lumière artificielle, conditions mixtes), et conditions météorologiques le cas échéant. La pratique recommandée est d'établir l'état des lieux en milieu de journée par temps clair pour permettre une observation optimale.

Description pièce par pièce à la sortie : pour chaque pièce (entrée/couloir, séjour/salon, cuisine, salle de bain/WC, chambres, annexes comme cave/parking/balcon/jardin), description précise de l'état des sols, murs, plafonds, équipements et fermetures, à comparer avec l'état des lieux d'entrée. Les éléments inchangés sont notés « identique à l'entrée », les éléments dégradés sont décrits avec précision (nature de la dégradation, localisation exacte, dimensions), et les éléments dont l'usure résulte du temps normal sont qualifiés de « vétusté » non imputable au locataire.

Relevés des compteurs à la restitution (élément critique pour les régularisations finales de charges) : compteur électricité avec numéro de série Linky et index HP/HC en kWh (distribution ENEDIS), compteur gaz avec numéro de série Gazpar et index en m³ (distribution GRDF), compteur eau froide et chaude le cas échéant avec index en m³ (distribution Veolia, Suez, SEDIF, régies publiques). Ces relevés permettent au locataire de clôturer ses abonnements et au bailleur de calculer la consommation finale pour la régularisation des charges incluses ou refacturées.

Restitution des clés et accès : nombre exact de clés porte d'entrée restituées (à comparer au nombre remis à l'entrée), restitution des autres clés et accès (clé cave, clé garage, télécommande portail, badge accès parties communes, badge Vigik, clés boîte aux lettres). Les clés ou accès manquants sont consignés et leur remplacement (200 à 600 € pour un barillet selon le type de serrure) peut être retenu sur le dépôt de garantie.

Comparaison entrée / sortie (étape centrale du document) : identification précise des dégradations imputables au locataire au-delà de la vétusté normale (par exemple : « Séjour : 1 rayure supplémentaire 10 cm sur parquet près canapé, devis remplacement 150 € ; Chambre 1 : trace crayon enfant à reprendre, devis peinture 80 € ; Cuisine : carreau fendu, devis 50 €. Total estimé : 280 € pour dégradations imputables »). Les justificatifs (devis détaillés d'entreprises de bâtiment, factures déjà payées) doivent être annexés au procès-verbal.

Application de la grille de vétusté (recommandation forte) : pour les éléments dont l'usure résulte du temps normal, application de la décote proportionnelle à la durée d'occupation selon la grille de vétusté de l'arrêté du 28 octobre 2016 (facultatif mais opposable si annexée au bail). Par exemple, pour une peinture de 7 ans de durée de vie remplacée après 3 ans d'occupation, vétusté de 43% (3/7) : le bailleur ne peut retenir que 57% du coût de remplacement.

Dépôt de garantie : montant initial (plafonné à 1 mois pour bail nu, 2 mois pour bail meublé selon les articles 22 et 25-6), montant retenu pour réparations imputables (avec annexion des devis et factures), montant restant à restituer au locataire, et délai de restitution choisi (1 mois si aucune retenue, 2 mois si retenues justifiées). Pour les copropriétés, mention de la conservation possible de 20% pendant 1 mois supplémentaire en attente de l'arrêté annuel des comptes du syndic (article 22 al. 6 modifié par la loi MOLLE).

Mention des conséquences en cas de non-restitution : à défaut de restitution dans les délais légaux, le dépôt produit intérêts au taux légal majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard (article 22 al. 4). Le locataire peut saisir le conciliateur de justice (obligatoire < 5 000 €), la Commission Départementale de Conciliation (CDC) gratuite, ou le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Signatures des parties précédées de la mention manuscrite « Lu et approuvé » : signature du bailleur (ou de son mandataire), signature du locataire sortant, et signature de l'expert le cas échéant. Le procès-verbal est établi en deux exemplaires originaux (un pour chaque partie), avec les éventuelles photographies datées annexées numérotées et identifiées par pièce. Voir également l'État des Lieux d'Entrée et la Quittance de Loyer disponibles sur forms-legal.com pour la documentation complète.

Remplir un État des Lieux de Sortie en France suppose de respecter une méthodologie précise et de comparer systématiquement chaque pièce et chaque élément à l'état des lieux d'entrée correspondant. Voici la marche à suivre détaillée pour utiliser le modèle de forms-legal.com.

Étape 1 — Préparation et planification : le locataire doit avoir libéré le logement de ses effets personnels (sauf inventaire mobilier pour bail meublé), procédé au nettoyage complet de chaque pièce (sols, murs, équipements sanitaires, plaques de cuisson, four, hotte, réfrigérateur si meublé), et restitué la propreté générale. Le bailleur doit avoir préparé l'état des lieux d'entrée pour comparaison, et avoir éventuellement obtenu les devis de remise en état pour les dégradations probables. Organisez le rendez-vous le jour de la restitution effective des clés, idéalement en lumière du jour. Apportez l'état des lieux d'entrée, le bail signé, des stylos, un mètre, une lampe torche, un smartphone pour photographies datées. Prévenez si vous souhaitez la présence d'un commissaire de justice (frais 132 à 396 € selon surface, partagés par moitié).

Étape 2 — Référence du bail et de l'état des lieux d'entrée : complétez le bloc références avec la date du bail signé, le type (bail nu 3 ans, bail nu 6 ans, bail meublé 1 an, bail étudiant 9 mois, bail mobilité 1-10 mois), la date de l'état des lieux d'entrée correspondant (élément critique), et le motif de la sortie (échéance, préavis locataire 3 mois ou 1 mois zone tendue, préavis bailleur 6 mois, résiliation judiciaire). Ces mentions rattachent le procès-verbal au contrat et à l'état des lieux d'entrée.

Étape 3 — Identification des parties et nouvelle adresse : complétez le bloc bailleur (nom, adresse, mandataire le cas échéant) et le bloc locataire (nom, nouvelle adresse pour notification de restitution du dépôt — élément essentiel). Sans nouvelle adresse, le bailleur ne peut notifier la restitution du dépôt et le délai légal peut courir contre lui à compter de la date de remise des clés. Indiquez le cas échéant l'identité de l'expert présent (commissaire de justice, géomètre, architecte).

Étape 4 — Description du logement : reproduisez l'adresse exacte avec étage et porte. Mentionnez le type (studio, T1, T2, etc.) et le caractère meublé ou nu. Si meublé, prévoyez de vérifier contradictoirement l'inventaire conforme au décret n°2015-981.

Étape 5 — Date et conditions de l'état des lieux de sortie : inscrivez la date précise (= date de restitution effective des clés, point de départ du délai de 1 ou 2 mois pour la restitution du dépôt). Précisez les conditions d'éclairage (lumière du jour, artificielle, mixte).

Étape 6 — Description pièce par pièce à la sortie (étape centrale, demande temps et minutie) : parcourez méthodiquement chaque pièce dans le même ordre que l'état des lieux d'entrée et décrivez précisément l'état actuel en le comparant systématiquement à l'état d'entrée. Pour chaque élément, indiquez l'une des qualifications suivantes : « identique à l'entrée » (aucun changement), « état d'usage normal » (vétusté, non imputable), « dégradé par usage abusif » (imputable au locataire, à chiffrer), « dégradé par défaut d'entretien » (imputable au locataire, à chiffrer), « refait par le locataire » (amélioration apportée par le locataire). Soyez précis sur la localisation (chambre 1, mur sud, hauteur 1,50 m), la nature (rayure, tache, trou, brûlure), et les dimensions (1 cm, 10 cm, 1 m²).

Étape 7 — Relevés des compteurs à la restitution : relevez précisément les index des compteurs électricité (Linky avec numéro de série, index HP et HC en kWh), gaz (Gazpar avec numéro de série, index en m³), eau froide (numéro de série, index en m³), eau chaude individuelle le cas échéant. Ces relevés permettent au locataire de clôturer ses abonnements (EDF, Engie, TotalEnergies, Eni, ekWateur pour l'électricité et le gaz ; Veolia, Suez, SEDIF, régies publiques pour l'eau) et au bailleur de calculer la consommation finale pour la régularisation des charges.

Étape 8 — Restitution des clés et accès : comptez précisément le nombre de clés porte d'entrée restituées (à comparer au nombre remis à l'entrée). Listez les autres clés et accès restitués (clé cave, clé garage, télécommande portail, badge accès parties communes, badge Vigik, clés boîte aux lettres). Si une ou plusieurs clés sont manquantes (perdues), consignez l'absence : le remplacement du barillet (200 à 600 € selon le type) peut être retenu sur le dépôt de garantie.

Étape 9 — Identification des dégradations imputables et chiffrage : récapitulez les dégradations imputables au locataire identifiées dans la description pièce par pièce, avec chiffrage précis poste par poste. Pour chaque dégradation, indiquez la localisation, la nature, et le coût estimé sur la base de devis détaillés d'entreprises de bâtiment ou de factures déjà payées (à annexer au procès-verbal). Par exemple : « Séjour : remplacement parquet rayé 150 €. Chambre 1 : reprise peinture trace crayon 80 €. Cuisine : remplacement carreau fendu 50 €. Total : 280 €. » Les estimations forfaitaires sans devis sont rejetées par les juges.

Étape 10 — Application de la grille de vétusté : pour les éléments dont l'usure résulte du temps normal (peinture défraîchie après 7 ans, joints silicone à refaire après 2-3 ans, moquette usée après 7-10 ans), appliquez la décote proportionnelle à la durée d'occupation selon la grille de vétusté de l'arrêté du 28 octobre 2016. La grille est facultative mais opposable si elle a été annexée au bail. À défaut, l'appréciation est souveraine au juge en cas de contestation.

Étape 11 — Calcul de la restitution du dépôt de garantie : déduisez les retenues du dépôt initial pour obtenir le montant à restituer. Choisissez le délai applicable : 1 mois si l'état des lieux est conforme (aucune retenue), 2 mois si retenues justifiées. Pour les copropriétés, mention de la conservation possible de 20% pendant 1 mois supplémentaire en attente du syndic. La restitution s'effectue par virement bancaire sur le compte du locataire (RIB à communiquer).

Étape 12 — Signatures et photographies : signature des deux parties précédées de la mention manuscrite « Lu et approuvé », en deux exemplaires originaux. Photographies datées numérotées annexées pièce par pièce. Conservation du document pendant 5 ans (prescription quinquennale des actions sur le dépôt de garantie selon l'article 2224 du Code civil). Voir également l'État des Lieux d'Entrée et le Bail d'Habitation Non-Meublé sur forms-legal.com pour la documentation complète.

L'État des Lieux de Sortie en France est soumis au cadre juridique défini par l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 (contenu minimal), l'article 22 de la loi 89-462 (dépôt de garantie), l'article 1755 du Code civil (vétusté), et l'arrêté du 28 octobre 2016 (grille de vétusté facultative).

Obligation d'établissement (article 3-2 de la loi 89-462) : l'état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement pour tout bail d'habitation principale (bail nu 3 ans ou 6 ans, bail meublé 1 an, bail étudiant 9 mois, bail mobilité 1-10 mois) à la restitution des clés. À défaut d'état des lieux contradictoire de sortie, deux situations : si un état des lieux d'entrée existe, le locataire est présumé avoir rendu le logement dans le même état ; si aucun état des lieux d'entrée n'avait été établi, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état (article 1731 du Code civil).

Caractère contradictoire : la présence simultanée du bailleur (ou de son mandataire dûment habilité) et du locataire est essentielle. À défaut, l'état des lieux n'est pas opposable à la partie absente, sauf à recourir à un commissaire de justice (ex-huissier de justice) qui constate le refus et établit unilatéralement le procès-verbal avec force probante renforcée.

Contenu minimal réglementaire (décret n°2016-382 du 30 mars 2016) : type d'état des lieux (sortie), date d'établissement, identité des parties, nouvelle adresse du locataire, adresse du logement, relevés des compteurs, nombre de clés restituées, description pièce par pièce, signatures.

Mode d'établissement : à l'amiable (gratuit) ou par commissaire de justice (frais partagés par moitié, tarif réglementé décret n°2016-230 : 132-396 € HT selon surface).

Inventaire mobilier vérifié pour les baux meublés (article 25-5 et décret n°2015-981 du 31 juillet 2015) : vérification contradictoire des 11 catégories d'éléments mobiliers obligatoires. Tout élément manquant, endommagé ou remplacé est consigné. Les retenues sur dépôt pour mobilier endommagé doivent être justifiées par devis ou factures.

Relevés des compteurs à la restitution : compteurs électricité (Linky avec numéro de série et index HP/HC en kWh, distribution ENEDIS), gaz (Gazpar avec numéro de série et index m³, distribution GRDF), eau froide et chaude le cas échéant. Permettent au locataire de clôturer ses abonnements et au bailleur de calculer la consommation finale.

Distinction vétusté / dégradation imputable (article 1755 du Code civil et arrêté du 28 octobre 2016) : la vétusté (usure normale du temps et de l'usage) reste à la charge du bailleur et ne peut justifier de retenue. Les dégradations imputables (défaut d'entretien, usage abusif, fait fautif du locataire) justifient des retenues avec justificatifs. La grille de vétusté facultative de l'arrêté du 28 octobre 2016 fixe les durées de vie théoriques : peinture 7 ans, papier peint 5 ans, moquette 7-10 ans, parquet stratifié 15 ans, carrelage 25 ans, robinetterie 10 ans, plaques de cuisson 10 ans, chauffe-eau 10-15 ans.

Réparations locatives à la charge du locataire (décret n°87-712 du 26 août 1987) : entretien courant des sols, murs, plafonds, sanitaires, cuisine, électricité, chauffage, fenêtres et volets. Le décret liste précisément les opérations à la charge du locataire (rebouchage trous de clous, remplacement joints silicone, débouchage canalisations, entretien annuel chaudière selon décret n°2009-649) à distinguer des grosses réparations à la charge du bailleur (article 1720 du Code civil).

Dépôt de garantie (article 22 de la loi 89-462 modifié par la loi MOLLE n°2009-323) : restitution dans 1 mois si état des lieux conforme, 2 mois si retenues justifiées par devis ou factures. Pour les copropriétés, conservation possible de 20% pendant 1 mois supplémentaire en attente de l'arrêté annuel des comptes du syndic (article 22 al. 6).

Justificatifs des retenues (article 22 al. 4) : le bailleur doit communiquer au locataire les devis ou factures justifiant les retenues. Les estimations forfaitaires sans devis sont rejetées par les juges. Les devis doivent émaner de professionnels qualifiés (entreprises RCS, artisans Chambre des Métiers), être détaillés (poste par poste), datés et signés.

Majoration en cas de non-restitution dans les délais (article 22 al. 4 modifié par la loi ALUR) : à défaut de restitution dans le délai légal de 1 ou 2 mois, le dépôt produit intérêts au taux légal majoré de 10% du loyer mensuel principal par mois de retard. Sanction significative incitant le bailleur à respecter les délais.

Délai de complément pour le locataire (article 3-2 modifié par la loi ALUR) : pour les éléments généraux, 10 jours à compter de l'établissement pour transmettre ses observations complémentaires par lettre recommandée. Pour les éléments de chauffage, premier mois de la période de chauffe.

Conservation des documents : 5 ans à compter de l'établissement (prescription quinquennale des actions sur le dépôt de garantie selon l'article 2224 du Code civil). 6 ans pour les justificatifs fiscaux du bailleur en régime LMNP (article L102 B du Livre des procédures fiscales).

Compétence judiciaire : Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble (article R211-3-26 du Code de l'organisation judiciaire). Conciliateur de justice obligatoire pour les litiges < 5 000 € (loi n°2019-222 du 23 mars 2019). Commission Départementale de Conciliation (CDC) gratuite et rapide (3-6 mois) pour les litiges sur le dépôt de garantie.

Plusieurs erreurs récurrentes sont commises lors de l'établissement de l'État des Lieux de Sortie en France, susceptibles d'entraîner des contestations sur la restitution du dépôt de garantie, des actions devant le Tribunal judiciaire ou des majorations de 10% du loyer mensuel par mois de retard. Connaître ces pièges permet de sécuriser la procédure de fin de bail.

Erreur 1 — Ne pas établir d'état des lieux de sortie contradictoire : la pratique consistant à restituer simplement les clés sans état des lieux contradictoire est très préjudiciable au locataire qui ne pourra pas s'opposer aux retenues éventuelles du bailleur sur le dépôt de garantie. À l'inverse, le bailleur qui ne procède pas à l'état des lieux ne peut justifier de retenues. La solution consiste à toujours organiser un rendez-vous contradictoire à la restitution des clés, soit à l'amiable avec photographies datées, soit par commissaire de justice (ex-huissier) si refus ou désaccord de l'autre partie.

Erreur 2 — Comparaison insuffisante avec l'état des lieux d'entrée : se contenter d'un état des lieux de sortie autonome sans comparaison systématique avec l'état des lieux d'entrée empêche d'identifier précisément les dégradations imputables au locataire (qui justifient les retenues) par opposition aux défauts déjà présents à l'entrée (qui ne peuvent être imputés). La solution consiste à apporter l'état des lieux d'entrée au rendez-vous de sortie et à comparer pièce par pièce, élément par élément, en notant pour chaque élément : « identique à l'entrée », « dégradé depuis l'entrée », ou « refait par le locataire ».

Erreur 3 — Confondre vétusté et dégradation imputable : la vétusté (usure normale du temps et de l'usage) reste à la charge du bailleur conformément à l'article 1755 du Code civil français et ne peut justifier de retenue sur le dépôt de garantie, tandis que les dégradations imputables au locataire (défaut d'entretien, usage abusif, fait fautif) justifient des retenues. La distinction est délicate et donne lieu à de nombreux contentieux. La solution consiste à annexer au bail ou à l'état des lieux d'entrée une grille de vétusté (recommandée par l'arrêté du 28 octobre 2016 mais facultative) qui définit les durées de vie théoriques des revêtements et permet de calculer la décote applicable. À défaut, faire preuve de bon sens et accepter que la peinture défraîchie après 5 ou 7 ans relève de la vétusté.

Erreur 4 — Retenir sur le dépôt sans devis ni facture : le bailleur qui retient une partie du dépôt de garantie sans communiquer au locataire les devis détaillés ou les factures justifiant les retenues s'expose à une condamnation à restituer l'intégralité majorée des intérêts au taux légal et de 10% du loyer mensuel par mois de retard (article 22 al. 4 de la loi 89-462). Les estimations forfaitaires (« remise en état complète : 500 € ») sont systématiquement rejetées par les juges. La solution consiste à obtenir des devis détaillés d'entreprises qualifiées (inscrites au RCS ou à la Chambre des Métiers) avant l'établissement de l'état des lieux de sortie, ou des factures déjà payées si les travaux ont été effectués entre la sortie et la restitution.

Erreur 5 — Méconnaître les délais légaux de restitution : le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (avec retenues justifiées) à compter de la restitution effective des clés. Le dépassement de ces délais entraîne une majoration de 10% du loyer mensuel principal par mois de retard, sanction significative qui peut largement excéder la valeur des éventuelles retenues. La solution consiste à organiser l'état des lieux et le calcul des retenues le jour même de la restitution des clés, à obtenir les devis avant ou immédiatement après, et à procéder à la restitution par virement bancaire dans les délais légaux.

Erreur 6 — Ne pas communiquer la nouvelle adresse du locataire : sans nouvelle adresse du locataire pour notification, le bailleur ne peut envoyer le décompte du dépôt et la restitution éventuelle, mais le délai légal continue à courir contre lui. La solution consiste pour le locataire à communiquer expressément sa nouvelle adresse postale et son RIB lors de l'état des lieux de sortie. Le bailleur peut également demander un RIB pour effectuer le virement directement.

Erreur 7 — Ne pas vérifier l'inventaire mobilier pour le bail meublé : pour les baux meublés (classique 1 an, étudiant 9 mois, mobilité 1-10 mois), la vérification contradictoire de l'inventaire conforme au décret n°2015-981 est essentielle pour identifier les éléments manquants, endommagés ou remplacés. L'absence de vérification expose à des contestations ultérieures et au refus du Tribunal judiciaire de valider les retenues. La solution consiste à parcourir contradictoirement l'inventaire signé à l'entrée pièce par pièce, en confrontant chaque élément à l'état actuel. Toute différence est consignée avec chiffrage du remplacement éventuel.

Erreur 8 — Ne pas annexer de photographies datées : se contenter d'une description textuelle sans photographies expose à des contestations sur l'interprétation des termes utilisés. La solution consiste à prendre systématiquement des photographies datées et numérotées de chaque pièce et de chaque dégradation constatée, avec les métadonnées EXIF du smartphone (date, heure, géolocalisation) qui renforcent la valeur probante. Les photographies sont annexées au procès-verbal avec une liste numérotée référençant chaque image. Voir l'État des Lieux d'Entrée et le Bail d'Habitation Non-Meublé sur forms-legal.com pour la documentation complémentaire.