Demande de Permis de Construire (CERFA 13406)

La Demande de Permis de Construire (CERFA 13406) est, en droit français, une demande de Permis de Construire (CERFA 13406). Elle est régie par Code de l'urbanisme art. R421-1 à R421-27.

La réforme des autorisations d'urbanisme issue du décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 (codifié aux articles R421-1 à R424-21 du Code de l'urbanisme) a rationalisé le régime des autorisations préalables à la construction autour de trois procédures principales : le permis de construire pour les projets importants, la déclaration préalable de travaux (CERFA 13703) pour les projets de moindre importance (extensions inférieures aux seuils, changements de destination, travaux modificatifs de l'aspect extérieur), et le permis d'aménager pour les lotissements, campings et aménagements spécifiques. La compétence d'instruction appartient au maire au nom de l'État (ou de la commune si celle-ci dispose d'un PLU approuvé), assisté du service instructeur (service urbanisme de la mairie ou service de l'État déconcentré DDT - Direction Départementale des Territoires).

La Demande de Permis de Construire en France déclenche une instruction administrative dont la durée varie selon la nature et la localisation du projet. Le délai de droit commun est de deux mois pour une maison individuelle et ses annexes (Code de l'urbanisme art. R423-26), de trois mois pour les autres constructions soumises à permis de construire, et de cinq mois lorsque la consultation de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est requise (projets situés dans les périmètres des abords des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables - anciens secteurs sauvegardés et ZPPAUP - ou secteurs classés). Dans les communes dotées d'un Plan Local d'Urbanisme Intercommunal (PLUI), le délai peut être modifié par le règlement d'urbanisme applicable.

Le permis de construire en France attribue à son titulaire le droit d'entreprendre les travaux autorisés dans un délai de trois ans à compter de la notification de la décision d'octroi (Code de l'urbanisme art. R424-17), délai prorogeable deux fois d'un an chacune sur simple demande motivée (art. R424-21). Le non-commencement des travaux dans ce délai ou l'interruption des travaux pendant plus d'un an entraîne la caducité du permis. Le bénéficiaire est tenu d'afficher le permis accordé sur le terrain de manière visible depuis la voie publique pendant toute la durée des travaux (panneau réglementaire, Code de l'urbanisme art. R424-15), déclenchant ainsi un délai de recours des tiers de deux mois à compter du premier jour d'affichage.

La Déclaration d'Ouverture de Chantier (DOC, Cerfa 13407) doit être adressée à la mairie à l'ouverture du chantier. À l'achèvement des travaux, une Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT, Cerfa 13408) est obligatoire pour certifier que les travaux ont été réalisés conformément au permis accordé et permettre à la commune de procéder à un contrôle de conformité. La DAACT déclenche le délai de trois mois pendant lequel la mairie peut contester la conformité des travaux (article L462-2 du Code de l'urbanisme).

Toute construction réalisée sans permis de construire ou en méconnaissance du permis accordé constitue une infraction pénale réprimée par les articles L480-1 à L480-16 du Code de l'urbanisme : amende de 1 200 à 300 000 euros, voire emprisonnement, et obligation de démolition ou de mise en conformité prononcée par le juge judiciaire. Le délai de prescription pénale est de six ans à compter de l'achèvement des travaux irréguliers (Code de l'urbanisme art. L480-14).

La Demande de Permis de Construire en France est obligatoire dans toutes les situations prévues aux articles R421-1 à R421-27 du Code de l'urbanisme. La maîtrise de ces seuils est indispensable pour ne pas commettre d'infraction pénale.

Les constructions nouvelles sont soumises au permis de construire dès lors que la surface de plancher créée ou l'emprise au sol est supérieure à 20 m². Font exception à l'obligation de permis les constructions dont l'emprise au sol et la surface de plancher sont toutes deux inférieures ou égales à 5 m² (dispensées de toute formalité, Code de l'urbanisme art. R421-2), et celles dont la surface est comprise entre 5 et 20 m² qui relèvent de la déclaration préalable (R421-9). En zone urbaine couverte par un PLU ou un POS, le seuil de déclenchement du permis est porté à 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol pour les extensions de constructions existantes (R421-17 d), avec certaines conditions (la surface totale après extension ne doit pas dépasser 150 m² et aucun changement de destination ne doit intervenir).

Le permis de construire est requis pour les travaux suivants : construction d'une maison individuelle ou d'un immeuble collectif neuf (quelle que soit la surface) ; extension d'une construction existante dépassant le seuil de 20 ou 40 m² selon la zone ; surélévation augmentant la surface de plancher au-delà des seuils ; construction d'un garage accolé ou non accolé dont la surface dépasse 20 m² ; aménagement d'un sous-sol ou d'une mezzanine créant de la surface de plancher ; reconstruction après démolition totale ; changement de destination d'un bâtiment accompagné de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade (par exemple, transformation d'un local commercial en logement avec modification de la façade). Le permis de construire valant division (PcVD) est une procédure spécifique permettant d'obtenir en une seule autorisation le permis de construire et l'autorisation de diviser le terrain en lots (Code de l'urbanisme art. R431-24).

En zone protégée (abords d'un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé ou inscrit, zone naturelle protégée Natura 2000 ou ZNIEFF si le règlement du PLU le prévoit), les contraintes architecturales et les consultations obligatoires (Architecte des Bâtiments de France, Architecte en chef des Monuments Historiques, Direction Régionale des Affaires Culturelles DRAC) allourdissent et rallongent la procédure d'instruction.

La Demande de Permis de Construire en France (CERFA 13406) comporte des éléments constitutifs dont l'absence ou l'inexactitude entraîne l'illégalité du permis ou sa caducité lors d'un recours contentieux devant le tribunal administratif compétent.

Le dossier de demande de permis de construire se compose du formulaire CERFA 13406 dûment rempli et signé, accompagné d'un ensemble de pièces graphiques et techniques définies par l'article R431-7 du Code de l'urbanisme. Les pièces obligatoires comprennent : le plan de situation du terrain dans la commune (plan cadastral extrait du cadastre.gouv.fr, identifiant la parcelle par ses références cadastrales section et numéro), le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions (levé topographique, distances aux limites séparatives, accès au terrain depuis la voie publique), le plan en coupe du terrain et de la construction (cotation des niveaux NGF - Nivellement Général de la France, profil du terrain naturel et des constructions), les plans des façades et des toitures (pour chaque façade, vue extérieure avec matériaux, couleurs, hauteurs), la notice architecturale décrivant le projet et son insertion dans l'environnement, et une photographie du terrain dans son environnement proche et lointain.

Depuis le décret n°2012-277 du 28 février 2012, le recours à un architecte maître d'œuvre est obligatoire pour les constructions dont la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse 150 m² pour les constructions agricoles et 170 m² pour les autres constructions à usage non agricole (Code de l'urbanisme art. L431-1, loi sur l'architecture du 3 janvier 1977 art. 3). La signature d'un architecte sur le formulaire CERFA 13406 est alors requise sous peine d'irrecevabilité de la demande.

Les informations relatives à la situation du terrain sont essentielles : références cadastrales exactes (section et numéro de parcelle figurant sur l'extrait cadastral disponible sur cadastre.gouv.fr), superficie du terrain, localisation en zone du PLU ou document d'urbanisme applicable (zonage U, AU, A ou N du PLU, règle de prospect, hauteur maximale, emprise au sol maximale, coefficient d'imperméabilisation). La vérification préalable du PLU ou du document d'urbanisme applicable via le Géoportail de l'Urbanisme (gpu.fr) est indispensable avant de rédiger la demande.

Sur le site forms-legal.com, ce modèle de Demande de Permis de Construire accompagne la notice d'aide à la constitution du dossier et les formulaires CERFA associés (CERFA 13407 Déclaration d'Ouverture de Chantier, CERFA 13408 DAACT). Pour les projets en zone protégée, les annexes spécifiques COTITA (Comité Technique Interdépartemental pour la Transformation Industrielle de l'Architecture) doivent être jointes.

La Demande de Permis de Construire en France suit un processus d'instruction administrative précis encadré par le Code de l'urbanisme et la loi n°2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations (DCRA).

Étape 1 — Vérification préalable de la réglementation applicable : consultez le PLU (Plan Local d'Urbanisme), le POS (Plan d'Occupation des Sols) ou le RNU (Règlement National d'Urbanisme) applicable à votre parcelle via le Géoportail de l'Urbanisme (gpu.fr). Identifiez le zonage (U - urbanisé, AU - à urbaniser, A - agricole, N - naturel), les prescriptions de prospect (distance aux limites séparatives), la hauteur maximale autorisée, l'emprise au sol maximale, et les éventuelles prescriptions architecturales particulières (matériaux, couleurs, toitures). Vérifiez l'existence de servitudes d'utilité publique (SUP) annexées au PLU (lignes électriques, canalisations, périmètres de protection).

Étape 2 — Constitution du dossier graphique : faites établir par un géomètre-expert (pour les projets complexes) ou réalisez vous-même (pour les constructions simples) les plans requis : plan de situation (extrait cadastral + plans IGN), plan de masse coté en 3D, plan en coupe, plans des façades et des toitures, notice architecturale. Pour les projets soumis à architecte obligatoire (surface > 150 ou 170 m²), signez un contrat de maîtrise d'œuvre avec un architecte DPLG ou HMONP inscrit à l'Ordre des Architectes.

Étape 3 — Remplissage du formulaire CERFA 13406 : identité du demandeur et du terrain (références cadastrales, superficie), nature du projet (construction neuve, extension, restructuration), surface de plancher créée ou supprimée, emprise au sol projetée, destination et sous-destination des constructions (Code de l'urbanisme art. R151-27 : exploitation agricole et forestière, habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif, activités industrielles et artisanales).

Étape 4 — Dépôt à la mairie : déposez en 4 exemplaires (ou plus si demandé) à la mairie du lieu du projet, contre récépissé. La date de dépôt fait courir le délai d'instruction. La mairie dispose d'un mois pour signaler les pièces manquantes (Code de l'urbanisme art. R423-38) ; si elle ne le fait pas dans ce délai, le dossier est réputé complet.

Étape 5 — Affichage et notification : à l'obtention du permis, affichez le panneau réglementaire (Art. PC...) sur le terrain pendant toute la durée des travaux. Adressez la DOC (Cerfa 13407) à la mairie avant de commencer les travaux, et la DAACT (Cerfa 13408) à l'achèvement.

La Demande de Permis de Construire en France est régie par un corpus juridique dense combinant droit de l'urbanisme, droit administratif et droit pénal. Le Code de l'urbanisme constitue le texte fondamental. Les articles L421-1 à L421-9 définissent les catégories de travaux soumis à autorisation ; les articles R421-1 à R421-27 détaillent les constructions soumises à permis et celles dispensées de formalité ; les articles R423-1 à R424-21 encadrent l'instruction, les délais, et les conditions d'octroi ; les articles L480-1 à L480-16 répriment les infractions aux règles d'urbanisme.

Le décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 portant réforme des autorisations d'urbanisme a profondément remanié le régime antérieur. La loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) a renforcé les exigences de densité et modifié les règles de prospect dans les zones tendues. La loi ELAN (loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a introduit de nouvelles dérogations pour les constructions en zone U dans les secteurs à forte tension immobilière. La loi Climat et Résilience (loi n°2021-1104 du 22 août 2021) a renforcé les exigences de performance énergétique (RE2020 - Réglementation Environnementale 2020, arrêté du 4 août 2021) pour les constructions neuves soumises à permis.

La loi sur l'architecture du 3 janvier 1977 (codifiée à l'article L431-1 du Code de l'urbanisme) impose le recours à un architecte pour les constructions dépassant les seuils de 150 m² (agricole) ou 170 m² (autres usages) de surface de plancher. L'article L431-3 du Code de l'urbanisme prévoit des dérogations pour les constructions à usage propre du maître d'ouvrage non professionnel du bâtiment.

Le contentieux de l'urbanisme relève du tribunal administratif compétent. Les tiers lésés par l'octroi d'un permis de construire disposent d'un délai de recours de deux mois à compter du premier jour d'affichage du permis sur le terrain (Code de l'urbanisme art. R600-2). La loi ELAN a introduit des mesures anti-recours abusifs (obligation de notification du recours au titulaire du permis et à la mairie dans les 15 jours du dépôt, condamnation possible des requérants de mauvaise foi à payer les frais de procédure de la partie adverse - Code de l'urbanisme art. L600-7).

Les erreurs fréquentes dans la constitution d'un dossier de Demande de Permis de Construire en France conduisent au rejet de la demande, à la suspension de l'instruction, ou à l'illégalité du permis accordé exposant le bénéficiaire à un recours contentieux.

Première erreur : ne pas vérifier le PLU avant de concevoir le projet. Les règles de prospect (distance minimale aux limites séparatives), de hauteur maximale, d'emprise au sol maximale, et de coefficient d'imperméabilisation peuvent rendre impossible la construction telle qu'envisagée. Consultez le PLU sur le Géoportail de l'Urbanisme (gpu.fr) ou directement au service urbanisme de la mairie avant tout investissement en conception.

Deuxième erreur : présenter des plans insuffisamment détaillés ou incohérents entre eux. Les plans de masse, de coupe, de façades et la notice architecturale doivent être cohérents en dimensions et en niveaux NGF. Des incohérences entraînent une demande de pièces complémentaires qui suspend le délai d'instruction.

Troisième erreur : omettre la signature de l'architecte lorsqu'elle est obligatoire. Pour les projets dépassant 150 ou 170 m² de surface de plancher, l'absence de signature d'un architecte inscrit à l'Ordre des Architectes rend la demande irrecevable. Vérifiez l'inscription de votre architecte sur le site architectes.org.

Quatrième erreur : confondre surface de plancher et emprise au sol. La surface de plancher (SP) est la somme des surfaces de tous les niveaux, mesurée hors œuvre nette à partir de l'intérieur des murs porteurs (déduction faite des trémies, vides, locaux non éclairés naturellement). L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction sur le terrain. Ces deux notions servent à déterminer le seuil de déclenchement du permis et sont calculées différemment.

Cinquième erreur : ne pas afficher le permis accordé sur le terrain ou mal renseigner le panneau réglementaire. L'absence d'affichage correct est une infraction pénale et empêche le décompte du délai de recours des tiers, exposant le bénéficiaire à un recours tardif même après achèvement des travaux. Le panneau doit comporter les mentions obligatoires de l'article A424-15 du Code de l'urbanisme (numéro du permis, nom du bénéficiaire, nature des travaux, surface autorisée, hauteur, mairie compétente) et être visible depuis la voie publique.

Sixième erreur : commencer les travaux avant l'affichage du permis ou avant l'expiration du délai de recours (deux mois à compter du premier jour d'affichage). Attendre la purge du délai de recours des tiers avant de débuter les travaux est recommandé pour sécuriser l'opération, notamment en présence de voisins susceptibles de contester le projet.