Contrat de Prêt Immobilier (Offre Loi Scrivener)

Le Contrat de Prêt Immobilier (Offre Loi Scrivener) est, en droit français, un contrat de Prêt Immobilier. Il est régi par Code de la consommation art. L313-1 à L313-53.

Le Contrat de Prêt Immobilier en France se distingue fondamentalement du crédit à la consommation ordinaire par les opérations qu'il finance : acquisition d'un immeuble bâti ou non bâti, construction d'un logement, travaux de réparation ou d'amélioration d'un immeuble d'habitation pour un montant supérieur à 75 000 €, acquisition de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) en vue de la jouissance d'un immeuble. La Loi Scrivener n°79-596 (complétée par la Loi Scrivener II n°79-597 pour les constructions) instaure un régime protecteur strict pour l'emprunteur particulier, renforcé par la transposition de la Directive européenne 2014/17/UE du 4 février 2014 (Mortgage Credit Directive) via l'ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016 et le décret n°2016-607 du 13 mai 2016.

La procédure légale de formation du Contrat de Prêt Immobilier en France impose obligatoirement la remise préalable d'une offre de prêt par l'établissement de crédit, contenant toutes les caractéristiques financières du crédit (TAEG, tableau d'amortissement, coût total du crédit, garanties exigées). L'emprunteur bénéficie d'un délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires minimum avant de pouvoir accepter l'offre, conformément à l'article L313-34 du Code de la consommation. L'offre ne peut être acceptée qu'à compter du dixième jour suivant sa réception par l'emprunteur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen permettant d'attester la date de réception. Ce délai de cooling-off de 10 jours est d'ordre public : toute acceptation anticipée est nulle.

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est l'élément central du Contrat de Prêt Immobilier en France. Défini aux articles L314-1 à L314-5 du Code de la consommation, le TAEG représente le coût global du crédit exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit, incluant le taux d'intérêt nominatif, les frais de dossier, les primes d'assurance emprunteur obligatoires (assurance décès-invalidité, incapacité de travail), les frais de garantie (hypothèque, caution bancaire Crédit Logement), et tous autres frais liés à l'octroi du crédit. Le TAEG ne peut dépasser le taux d'usure fixé trimestriellement par la Banque de France au Journal officiel, conformément aux articles L314-6 et L341-50 du Code de la consommation. Le dépassement du seuil d'usure est sanctionné pénalement (amende de 300 000 € et 2 ans d'emprisonnement).

La réforme apportée par l'ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016 a introduit des obligations d'information précontractuelle renforcées, notamment la remise obligatoire de la Fiche d'Information Standardisée Européenne (FISE) au format harmonisé UE avant la remise de l'offre. La FISE présente de manière standardisée toutes les caractéristiques du crédit proposé, permettant à l'emprunteur de comparer les offres entre différents établissements. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadre par recommandation les conditions d'octroi des crédits immobiliers : taux d'endettement maximal de 35% des revenus nets (assurance incluse), durée maximale de 25 ans (27 ans pour le neuf ou VEFA). La Banque de France publie chaque trimestre les taux d'usure et les statistiques sur la production de crédit immobilier en France.

Le Contrat de Prêt Immobilier en France peut être complété par plusieurs garanties réelles ou personnelles : l'hypothèque conventionnelle inscrite au Service de la Publicité Foncière (SPF) conformément aux articles 2385 à 2424 du Code civil (réforme ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021), le privilège de prêteur de deniers (PPD) pour les acquisitions d'immeuble existant, la caution d'un organisme spécialisé (Crédit Logement, CAMCA, CNP Caution) dispensant l'emprunteur des frais d'hypothèque et de mainlevée. La Cour de cassation (notamment Cass. 1re civ., 9 juillet 2009, n°08-15.890) a précisé les obligations d'information et de mise en garde du banquier prêteur à l'égard de l'emprunteur non averti.

Le Contrat de Prêt Immobilier en France est indispensable dans toutes les situations d'acquisition ou de financement immobilier à crédit, encadrées par le Code de la consommation et la Loi Scrivener n°79-596.

Un particulier souhaitant acquérir sa résidence principale ou secondaire nécessite systématiquement un Contrat de Prêt Immobilier dès lors qu'il recourt à un financement bancaire. Le compromis de vente signé chez le Notaire comporte obligatoirement une condition suspensive d'obtention de prêt (article L313-41 du Code de la consommation), sans laquelle l'acquéreur ne peut se désister sans perdre son dépôt de garantie. L'emprunteur dispose d'un délai minimal de 10 jours après réception de l'offre pour l'accepter (délai Scrivener), et la condition suspensive de prêt protège l'acquéreur en cas de refus bancaire justifié. Sans ce contrat formalisé conforme aux exigences légales, la vente ne peut être authentifiée chez le Notaire.

Un investisseur immobilier finançant un investissement locatif (appartement à louer sous bail nu loi n°89-462, bail meublé, résidence étudiante, dispositif Pinel à Bordeaux, Lyon, Paris ou Montpellier avant extinction du dispositif) contracte un prêt immobilier avec des conditions adaptées à l'investissement locatif : durée, taux, garanties, assurance emprunteur via délégation d'assurance (loi Lagarde n°2010-737, loi Hamon n°2014-344, loi Lemoine n°2022-270 permettant la résiliation à tout moment). La différenciation entre résidence principale et investissement locatif affecte les taux d'intérêt proposés par les établissements de crédit et les conditions du HCSF.

Un constructeur ou maître d'ouvrage finançant la construction d'une maison individuelle sur terrain propre ou acquis simultanément recourt au prêt immobilier spécifique à la construction avec déblocage progressif des fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux selon le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) régi par la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990. Les fonds sont débloqués par la banque sur présentation des attestations de fin de stade (fondations, hors d'eau, hors d'air, achèvement) vérifiées par un huissier ou un maître d'oeuvre.

Un emprunteur souhaitant réaliser des travaux importants de rénovation énergétique (isolation thermique, pompe à chaleur, panneaux photovoltaïques) pour un montant supérieur à 75 000 € peut recourir à un prêt immobilier (plutôt qu'un prêt à la consommation) bénéficiant de taux plus avantageux et de durées plus longues. Le prêt immobilier travaux peut être couplé avec le MaPrimeRénov' (ANAH), le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants en zone A/Abis/B1, et l'Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) géré par la Société de Gestion de Garanties et d'Épargne (SGGCE).

Un emprunteur souhaitant renégocier son prêt immobilier auprès d'un nouvel établissement de crédit (rachat de crédit immobilier) conclut un nouveau Contrat de Prêt Immobilier qui remplace le prêt initial. Le rachat de crédit immobilier implique le paiement d'indemnités de remboursement anticipé (IRA) au prêteur initial, plafonnées par l'article L313-47 du Code de la consommation à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement. La mainlevée de l'hypothèque initiale, réalisée par Notaire avec publication au Service de la Publicité Foncière (SPF), génère des frais de mainlevée. Voir également l'Acte de Mainlevée d'Hypothèque disponible sur forms-legal.com.

Un couple acquérant un bien immobilier en indivision ou sous régime matrimonial de séparation de biens nécessite un Contrat de Prêt Immobilier précisant les quote-parts de chacun des co-emprunteurs et les modalités de gestion du prêt en cas de séparation, divorce, ou décès de l'un des emprunteurs. La question de l'assurance emprunteur est particulièrement sensible pour les couples, chaque co-emprunteur devant être couvert à hauteur de 100% ou avec une répartition 100%-100% ou 50%-50% selon les risques et la contribution de chacun au remboursement.

Le Contrat de Prêt Immobilier français comporte de nombreux éléments réglementés par le Code de la consommation et la Loi Scrivener n°79-596, dont l'absence entraîne des sanctions civiles et pénales sévères. Voici les composantes essentielles que doit contenir ce contrat pour être valide et opposable.

Identification complète des parties contractantes. Le contrat doit identifier l'établissement de crédit prêteur par sa dénomination, son siège social, son numéro SIREN (9 chiffres INSEE), son numéro d'agrément ACPR, et l'identité des représentants légaux signataires. L'emprunteur (et le co-emprunteur éventuel) doit être identifié par ses nom, prénoms, date et lieu de naissance, numéro fiscal NIF à 13 chiffres DGFiP, profession, situation matrimoniale, régime matrimonial ou PACS, domicile actuel justifié, et coordonnées bancaires. Pour les personnes morales emprunteuses (SCI, SARL, SAS), mentionner la dénomination exacte, le numéro SIREN, le siège social inscrit au RCS, et les pouvoirs du représentant légal.

Objet et destination du prêt. Le contrat doit préciser avec exactitude l'opération immobilière financée : acquisition d'un immeuble bâti existant (adresse cadastrale, désignation cadastrale, superficie, prix de vente chez le Notaire), construction d'un logement (adresse du terrain, permis de construire n°XXXX du JJ/MM/AAAA, CCMI), travaux de rénovation énergétique (nature des travaux, montants, entreprises), acquisition de parts de SCI. La Banque de France classe ces opérations dans ses statistiques de production de crédit immobilier publiées mensuellement. L'affectation précise du prêt conditionne le régime protecteur applicable (Loi Scrivener, PTZ, prêt conventionné CAF).

Montant du prêt et plan de financement global. Le contrat mentionne le montant total du crédit accordé en EUR, le taux d'apport personnel de l'emprunteur, le montant total de l'opération financée, et le plan de financement global incluant toutes les sources (prêt principal, PTZ, épargne logement PEL/CEL, apport personnel, prêt employeur Action Logement 1% patronal). Le forms-legal.com Contrat de Prêt Immobilier inclut un tableau de financement structuré permettant d'indiquer chaque source de financement séparément pour une transparence maximale sur le coût global de l'opération.

Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et coût total du crédit. La mention du TAEG est obligatoire et d'ordre public conformément à l'article L314-1 du Code de la consommation. Le TAEG intègre le taux d'intérêt nominatif, les frais de dossier, les primes d'assurance emprunteur obligatoires (décès, PTIA, IPT, IPP, ITT), les frais de garantie (frais d'hypothèque ou caution Crédit Logement), et tous autres frais. Le coût total du crédit (somme de tous les intérêts, assurances et frais sur toute la durée du prêt) doit être mentionné en EUR. Le taux annuel de l'assurance emprunteur, exprimé en pourcentage du capital initial emprunté (TAEA), est mentionné séparément depuis la loi Hamon. Le TAEG ne peut dépasser le taux d'usure trimestriel fixé par la Banque de France.

Tableau d'amortissement détaillé. Le contrat doit être accompagné d'un tableau d'amortissement complet, échéance par échéance, distinguant pour chaque versement la part de capital remboursé, la part d'intérêts, le montant de l'assurance emprunteur, et le capital restant dû. Pour les prêts à taux variable ou capé, plusieurs scénarios d'évolution du taux doivent être présentés (scénario bas, moyen, haut) conformément à la Directive 2014/17/UE et à l'ordonnance n°2016-351. Le tableau d'amortissement constitue la pièce maîtresse du contrat pour le suivi du remboursement et le calcul des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Durée du prêt et conditions du taux. Le contrat précise la durée totale du prêt en mois, la date de première échéance, la périodicité des versements (mensuelle dans 99% des cas en France), le type de taux (taux fixe sur toute la durée, taux variable capé ou non, taux mixte fixe puis variable), les conditions de révision du taux variable (indice de référence EURIBOR 3 mois ou 12 mois, ECB Main Refinancing Rate, cap et floor), et les conditions des périodes de franchise totale (aucun versement) ou partielle (intérêts seulement) en début de prêt. Le Comité de Bâle III et les recommandations HCSF encadrent strictement les durées maximales (25 ans, 27 ans pour neuf ou VEFA).

Assurance emprunteur et délégation d'assurance. L'assurance emprunteur (décès, PTIA - Perte Totale et Irréversible d'Autonomie, IPT - Invalidité Permanente Totale, IPP - Invalidité Permanente Partielle, ITT - Incapacité Temporaire de Travail) n'est pas légalement obligatoire mais systématiquement exigée par les établissements de crédit. Depuis la loi Lemoine n°2022-270 du 28 février 2022, l'emprunteur peut résilier son assurance emprunteur à tout moment (plus de délai d'anniversaire annuel) et substituer une assurance déléguée auprès de tout assureur de son choix, à condition que les garanties soient au moins équivalentes aux garanties du contrat groupe de la banque (principe d'équivalence apprécié selon les 18 critères CCSF fixés par l'arrêté du 26 octobre 2020). La banque ne peut refuser la délégation d'assurance si les garanties sont équivalentes.

Garanties immobilières et conditions suspensives. Le contrat précise les garanties exigées par la banque : hypothèque conventionnelle de premier rang inscrite au SPF (frais d'environ 1,5% du montant emprunté), privilège de prêteur de deniers (PPD) pour les biens existants (moins onéreux que l'hypothèque), caution d'un organisme spécialisé (Crédit Logement, CAMCA, CNP Caution - commission d'environ 0,8-1,5% du montant emprunté, partiellement remboursée à l'extinction du prêt). Le contrat intègre les conditions suspensives habituelles : obtention de l'assurance emprunteur aux garanties requises, obtention du permis de construire (pour les constructions), obtention de l'accord définitif du CSE ou du supérieur hiérarchique pour les mutations professionnelles finançant un achat immobilier.

Remplir un Contrat de Prêt Immobilier en France implique de rassembler de nombreux documents justificatifs et de respecter la procédure légale imposée par la Loi Scrivener et le Code de la consommation. Suivez ces étapes pour compléter correctement votre offre de prêt.

Étape 1 - Constituer le dossier de prêt immobilier. Réunissez les pièces justificatives standard exigées par tous les établissements de crédit français : pièces d'identité (CNI ou passeport en cours de validité des deux emprunteurs), justificatifs de domicile de moins de 3 mois (factures EDF, GDF, telecom), contrat de travail CDI (et éventuellement 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition N-1 et N-2), compromis de vente signé chez le Notaire ou contrat de réservation (pour VEFA), relevés de comptes bancaires des 3 derniers mois, devis ou contrat de travaux pour les prêts travaux. Pour les indépendants (auto-entrepreneurs, libéraux, gérants), fournir les 2 ou 3 derniers bilans comptables certifiés par l'expert-comptable, les avis d'imposition, et l'extrait Kbis de moins de 3 mois.

Étape 2 - Identifier l'établissement de crédit et son agrément ACPR. Mentionnez la dénomination exacte de la banque ou de l'organisme de crédit (ex : BNP Paribas SA, Société Générale SA, Crédit Agricole SA, LCL SA), son siège social précis, son numéro SIREN à 9 chiffres INSEE, et son numéro d'agrément ACPR figurant sur le registre des établissements de crédit agréés disponible sur le site de la Banque de France (registre.banque-france.fr). Ces informations garantissent que vous traitez avec un établissement légalement habilité à octroyer des crédits immobiliers en France, et non avec une entité non agréée.

Étape 3 - Renseigner les caractéristiques du crédit. Complétez le montant exact du crédit en EUR, la durée en mois (ou années), le taux d'intérêt nominatif annuel (taux hors assurance), le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) incluant toutes charges, le taux annuel de l'assurance emprunteur (TAEA), la première échéance, et la date de signature prévue chez le Notaire. Le TAEG doit être calculé conformément à la méthode actuarielle définie à l'article L314-1 du Code de la consommation et à l'annexe I de la Directive 2014/17/UE. Pour un taux fixe de 3,50% sur 20 ans avec assurance à 0,25% et frais de dossier 1 000 €, le TAEG sera d'environ 4,15-4,25% selon le mode de calcul.

Étape 4 - Joindre le tableau d'amortissement complet. Chaque contrat de prêt immobilier doit être accompagné d'un tableau d'amortissement exhaustif, échéance par échéance sur toute la durée du prêt, distinguant : montant de l'échéance (capital + intérêts + assurance), part d'intérêts calculée sur le capital restant dû, part de capital remboursé, montant de l'assurance emprunteur, et capital restant dû après chaque versement. Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,50% nominal fixe, mentionner les mensualités calculées selon la formule actuarielle et le capital restant dû après chaque paiement. Ce tableau permet de calculer les indemnités de remboursement anticipé (IRA) plafonnées par l'article L313-47 CC à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation.

Étape 5 - Préciser les garanties exigées par la banque. Indiquez la nature exacte de la garantie choisie : hypothèque conventionnelle de premier rang (montant garanti en principal, intérêts et accessoires, durée de l'inscription au SPF), privilège de prêteur de deniers (PPD) pour l'acquisition d'un bien immobilier existant (rang prioritaire sur les hypothèques), ou caution d'un organisme spécialisé (dénomination de l'organisme caution, montant de la commission, conditions de remboursement partiel à l'extinction). Pour l'hypothèque, mentionner les références de la publication future au SPF (Conservation des Hypothèques) du département concerné, le montant de l'inscription (100% à 120% du capital emprunté), et les frais de constitution estimés (environ 1,5-2% du capital emprunté : émoluments du Notaire selon décret 78-262, taxe de publicité foncière 0,715%, salaire du conservateur, TVA).

Étape 6 - Mentionner les conditions d'acceptation Loi Scrivener. L'offre de prêt ne peut être acceptée qu'à compter du dixième jour calendaire suivant sa réception par l'emprunteur (article L313-34 CC). Mentionnez la date d'envoi de l'offre par lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise en main propre contre récépissé), la date limite d'acceptation de l'offre (en général 30 jours à compter de la réception), et la date minimale d'acceptation (J+10 jours de réception). Indiquez le mode d'acceptation prévu : retour de l'offre signée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique avec signature électronique qualifiée eIDAS (ordonnance n°2017-1426 du 4 octobre 2017).

Étape 7 - Vérifier le respect du taux d'usure. Avant de signer, vérifiez que le TAEG proposé par l'établissement de crédit ne dépasse pas le taux d'usure trimestriel publié par la Banque de France au Journal officiel pour la catégorie de prêt concernée (prêts immobiliers à taux fixe, prêts à taux variable, prêts relais). Pour le deuxième trimestre 2026, les seuils d'usure sont consultables sur le site de la Banque de France (banque-france.fr rubrique «Taux d'usure»). Un TAEG supérieur au taux d'usure rend le prêt usuraire, annulable par le Tribunal judiciaire, et expose l'établissement de crédit à des sanctions pénales (article L341-50 Code conso. : 300 000 € d'amende et 2 ans d'emprisonnement).

Le Contrat de Prêt Immobilier en France est soumis à un régime légal parmi les plus stricts de l'Union européenne, résultant de la combinaison de la Loi Scrivener n°79-596 du 13 juillet 1979, du Code de la consommation (articles L313-1 à L313-53), et de la transposition de la Directive 2014/17/UE par l'ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016.

Obligation de remise d'une offre préalable de prêt. L'établissement de crédit est légalement tenu de remettre une offre de prêt préalable à l'emprunteur avant la conclusion du contrat, conformément à l'article L313-24 du Code de la consommation. L'offre doit contenir toutes les caractéristiques du crédit (TAEG, montant, durée, tableau d'amortissement, garanties exigées, assurance emprunteur). L'offre est valable au minimum 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur. L'absence de remise d'offre préalable conforme est sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts (article L341-28 CC), privant la banque de la rémunération du capital prêté.

Délai de réflexion obligatoire de 10 jours. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion incompressible de 10 jours calendaires à compter de la réception de l'offre avant de pouvoir l'accepter (article L313-34 CC, réforme ordonnance 2016-351). Tout accord donné avant l'expiration de ce délai est nul de plein droit. L'établissement de crédit ne peut exiger ou recevoir aucun dépôt, aucun versement, ni aucune contrepartie avant l'acceptation de l'offre et l'expiration du délai de réflexion. Cette règle est d'ordre public et ne peut faire l'objet d'aucune dérogation conventionnelle.

Mention obligatoire du TAEG. L'article L314-1 du Code de la consommation impose la mention du TAEG dans toute offre et tout contrat de prêt immobilier. Le TAEG doit être calculé selon la méthode actuarielle définie à l'annexe I de la Directive 2014/17/UE, intégrant le taux nominatif, les frais de dossier, les primes d'assurance obligatoires, et les frais de garantie. Une erreur de calcul du TAEG de plus de 1/10e de point peut entraîner la déchéance du droit aux intérêts (article L341-28 CC). Le TAEG doit figurer en caractères plus gros que les autres conditions financières dans le contrat (article R314-9 CC).

Agrément obligatoire ACPR et immatriculation ORIAS. Seuls les établissements de crédit agréés par l'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, rattachée à la Banque de France) et les intermédiaires en opérations de banque et services de paiement (IOBSP) immatriculés à l'ORIAS (Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance - orias.fr) peuvent distribuer des crédits immobiliers en France. La liste des établissements agréés est consultable sur le registre officiel de la Banque de France (registre.banque-france.fr). Un crédit accordé par un établissement non agréé est nul de plein droit.

Respect des recommandations HCSF. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) édicte des recommandations devenues contraignantes pour les établissements de crédit depuis la décision du 29 septembre 2021 (homologuée par arrêté du 24 janvier 2022) : taux d'effort maximal de 35% des revenus nets (assurance emprunteur incluse), durée maximale de 25 ans (27 ans pour les acquisitions dans le neuf ou VEFA avec une période de différé d'amortissement de 2 ans maximum). Les établissements de crédit peuvent déroger à ces normes pour 20% de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, prioritairement pour les primo-accédants et les acquisitions de résidence principale.

Conditions suspensives d'obtention du prêt. La Loi Scrivener impose que tout avant-contrat (compromis de vente, promesse de vente) relatif à l'acquisition d'un immeuble financé à crédit comporte obligatoirement une condition suspensive d'obtention du prêt conformément à l'article L313-41 du Code de la consommation. Si l'emprunteur ne peut obtenir son prêt malgré des démarches actives auprès de plusieurs établissements de crédit dans le délai fixé au compromis (en général 45 à 60 jours), il peut se désister sans perdre son dépôt de garantie ou son indemnité d'immobilisation. L'acheteur qui renonce à demander un prêt ou omet de notifier son refus dans les délais légaux perd le bénéfice de la condition suspensive.

Le Contrat de Prêt Immobilier en France est un acte juridique complexe dans lequel de nombreuses erreurs peuvent être commises par les emprunteurs non avertis, avec des conséquences financières parfois considérables.

Accepter l'offre de prêt avant l'expiration du délai de 10 jours. L'erreur la plus fréquente des emprunteurs pressés est de signer et retourner l'offre de prêt dès sa réception sans respecter le délai légal de 10 jours calendaires imposé par l'article L313-34 du Code de la consommation. Toute acceptation anticipée est nulle de plein droit, exposant l'emprunteur à des complications juridiques et retardant la conclusion du prêt. La bonne pratique consiste à dater précisément la réception de l'offre par lettre recommandée, à compter 10 jours calendaires entiers, et à retourner l'offre acceptée entre le 10e et le 30e jour.

Ne pas comparer le TAEG entre plusieurs établissements. De nombreux emprunteurs signent l'offre du premier établissement consulté sans comparer le TAEG réel incluant tous les frais obligatoires (assurance, garantie, frais de dossier). Une différence de 0,5 point de TAEG sur un prêt de 300 000 € sur 25 ans représente environ 25 000 € de coût total supplémentaire. La Fiche d'Information Standardisée Européenne (FISE) remise obligatoirement par chaque établissement permet de comparer les offres à conditions équivalentes. Le courtier en crédit immobilier (IOBSP immatriculé à l'ORIAS) peut faciliter cette comparaison en contactant 10 à 20 établissements simultanément.

Oublier de négocier ou déléguer l'assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 20 à 30% du coût total du crédit immobilier. Depuis la loi Lemoine n°2022-270 du 28 février 2022, l'emprunteur peut résilier son assurance à tout moment et y substituer une assurance déléguée moins onéreuse proposant des garanties équivalentes. Ne pas utiliser cette faculté coûte en moyenne 10 000 à 20 000 € sur la durée du prêt. La banque ne peut refuser la délégation d'assurance si les garanties proposées par l'assureur alternatif sont au moins équivalentes selon les 18 critères CCSF (arrêté du 26 octobre 2020).

Négliger les clauses de modulation des échéances et de remboursement anticipé. Beaucoup d'emprunteurs ne lisent pas les clauses relatives à la modulation des échéances (possibilité d'augmenter ou diminuer les mensualités dans une certaine fourchette sans pénalités), aux reports d'échéances (possibilité de reporter 1 à 3 mensualités par an sans pénalités), et aux conditions de remboursement anticipé. Les IRA (indemnités de remboursement anticipé) sont légalement plafonnées à 3% du capital restant dû et 6 mois d'intérêts, mais certains contrats comportent des clauses restrictives sur les conditions de remboursement partiel qui peuvent limiter les économies réalisées sur les intérêts.

Ignorer la condition suspensive de prêt dans le compromis. Certains acheteurs se montrent imprudents et renoncent à la condition suspensive d'obtention de prêt (article L313-41 CC) pour accélérer la transaction ou plaire au vendeur, particulièrement dans les marchés immobiliers tendus (Paris, Lyon, Bordeaux). En cas de refus bancaire, ils perdraient leur dépôt de garantie (généralement 5 à 10% du prix de vente). La condition suspensive de prêt est une protection d'ordre public à laquelle l'emprunteur ne peut renoncer de façon inconditionnelle.