Renon de Bail par Bailleur

Le Renon de Bail par Bailleur en Belgique est régi par Décret wallon du 15 mars 2018 (art. 55 §3 et §4) et notifie formellement à l'autre partie une décision relative au bien immobilier concerné.

Contrairement au locataire qui peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois et une indemnité dégressive (3, 2, 1 mois ou 0 selon l'année du bail), le bailleur ne dispose pas d'un droit de résiliation libre. La législation régionale énumère limitativement les motifs pour lesquels le bailleur peut mettre fin au bail de neuf ans: l'occupation personnelle du bien par le bailleur lui-même ou un membre de sa famille proche (préavis de six mois à l'expiration de chaque triennat); la réalisation de travaux importants de transformation, rénovation ou démolition (préavis de six mois à l'expiration de chaque triennat); la résiliation sans motif moyennant indemnité substantielle (9 mois de loyer à la fin du 3ème triennat, 6 mois à la fin du 6ème, possible uniquement en Wallonie et à Bruxelles); le manquement grave du locataire (résiliation pour faute après mise en demeure et action judiciaire devant le Juge de paix).

Le Renon de Bail par Bailleur en Belgique doit être notifié par lettre recommandée à la poste avec accusé de réception, par exploit d'huissier de justice ou par toute autre forme offrant une date certaine et une preuve de réception au sens de l'article 1328 de l'ancien Code civil belge et de l'article 8.13 du livre 8 du Code civil belge nouveau sur la preuve. La notification par simple lettre ordinaire, par e-mail, par SMS, par message WhatsApp ou par téléphone est insuffisante car elle ne garantit pas la date certaine et la preuve de réception. Le préavis de six mois commence à courir le premier jour du mois suivant celui de la notification, identique au calcul du préavis du locataire.

Le Renon de Bail par Bailleur doit comporter sous peine d'inefficacité juridique plusieurs éléments essentiels: identification complète du bailleur (nom ou dénomination sociale, adresse, numéro BCE pour personne morale), identification complète du locataire et adresse du bien loué, motif invoqué pour la résiliation (occupation personnelle, travaux importants, sans motif avec indemnité, manquement grave), justification détaillée du motif (identité de la personne destinée à occuper, devis et permis d'urbanisme pour les travaux), date d'effet du préavis (premier jour du mois suivant la notification), date de fin du bail (six mois après le début du préavis), mention de l'éventuelle indemnité due (18 mois de loyer en cas d'occupation/travaux non effectifs, 9 ou 6 mois pour résiliation sans motif), et signature manuscrite du bailleur. Les litiges relatifs à la résiliation relèvent de la compétence exclusive du Juge de paix du canton de la situation de l'immeuble (art. 591, 1° du Code judiciaire) avec procédure gratuite jusqu'à 5.000 euros.

Un Renon de Bail par Bailleur conforme au droit belge applicable est nécessaire chaque fois qu'un propriétaire-bailleur souhaite mettre fin à un bail de résidence principale en Belgique, qu'il soit installé en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre, et pour l'un des motifs limitativement énumérés par la législation régionale. Cette modalité contractuelle ne s'applique pas aux baux commerciaux (régime spécifique de la Loi du 30 avril 1951) ni aux baux à ferme (Loi du 4 novembre 1969).

Récupération du bien pour occupation personnelle du bailleur: le propriétaire qui souhaite récupérer le bien pour s'y installer lui-même, ou pour y loger son conjoint, ses descendants (enfants, petits-enfants), ses ascendants (parents, grands-parents) ou ses enfants adoptifs (jusqu'au deuxième degré inclus en Wallonie), doit notifier le renon avec préavis de six mois à l'expiration d'un triennat. La lettre de renon doit identifier précisément la personne destinée à occuper le bien et motiver l'occupation (rapprochement familial, retour au pays, vente d'un autre logement). L'occupation effective doit débuter dans les six mois suivant la fin du bail et durer au moins deux ans, sous peine d'indemnité de 18 mois de loyer au locataire évincé.

Projet de travaux importants de transformation, rénovation ou démolition-reconstruction: le bailleur qui envisage des travaux nécessitant le départ du locataire (démolition partielle ou totale, transformation lourde modifiant la structure, rénovation énergétique majeure, modification d'affectation, mise aux normes structurelle) doit notifier le renon avec préavis de six mois à l'expiration d'un triennat. La lettre doit être accompagnée des devis d'entrepreneurs agréés, du permis d'urbanisme délivré par la commune et du planning prévisionnel. Les travaux doivent débuter dans les six mois suivant la fin du bail.

Décision de vente du bien immobilier: la vente d'un bien immobilier n'entraîne pas en elle-même la résiliation du bail; le bail enregistré au bureau Sécurité juridique du SPF Finances se transmet de plein droit à l'acquéreur en application de l'article 1743 ancien Code civil. Si le bailleur souhaite vendre libre d'occupation pour optimiser le prix, il doit préalablement résilier le bail soit par occupation personnelle (motivée par la vente puis le remplacement du bien acheté), soit par résiliation sans motif moyennant indemnité substantielle (option Wallonie et Bruxelles).

Résiliation sans motif moyennant indemnité (Wallonie et Bruxelles): le bailleur qui ne peut justifier d'un motif spécifique mais souhaite récupérer son bien à l'expiration d'un triennat (3ème ou 6ème année) peut opter pour la résiliation sans motif moyennant indemnité substantielle: 9 mois de loyer brut pour la résiliation à l'expiration du 3ème triennat, 6 mois pour la fin du 6ème triennat. Cette option est inexistante en Flandre où la résiliation par le bailleur nécessite obligatoirement l'invocation d'un motif limitativement énuméré.

Manquement grave du locataire (défaut de paiement, dégradations, troubles): le bailleur qui constate un manquement grave du locataire (défaut prolongé de paiement de loyer, dégradations volontaires du bien, troubles graves du voisinage attestés par police ou voisins, sous-location illicite, culture de cannabis ou autre activité illicite) doit d'abord adresser une mise en demeure écrite au locataire, puis en cas de non-régularisation, citer en conciliation préalable obligatoire devant le Juge de paix et, à défaut d'accord, intenter une action en résolution judiciaire pour faute. La résiliation pour manquement grave intervient par jugement et non par simple notification.

Fin de bail à l'expiration du 9ème triennat: à l'expiration du bail de neuf ans, le bailleur peut notifier au locataire son intention de ne pas renouveler le bail moyennant un préavis de six mois minimum, sans devoir verser d'indemnité. À défaut de notification, le bail se proroge tacitement pour une nouvelle période de neuf ans aux mêmes conditions (Wallonie et Bruxelles) ou prend fin automatiquement (Flandre selon le régime applicable).

Fin de bail de courte durée (3 ans maximum): pour un bail de courte durée, le bailleur doit notifier la non-prorogation au moins trois mois avant l'expiration; à défaut, le bail est requalifié en bail de neuf ans depuis l'origine, ce qui est une sanction redoutable pour le bailleur. La notification doit être par lettre recommandée ou exploit d'huissier.

Décès du locataire et résiliation par les héritiers ou le bailleur: en cas de décès du locataire, les héritiers (héritiers réservataires, conjoint survivant, descendants) disposent de la faculté de résilier moyennant un préavis de deux mois (art. 1742 ancien Code civil) sans indemnité. Si les héritiers ne résilient pas, le bail continue à courir aux conditions initiales et le bailleur peut le résilier par les voies habituelles.

Le Renon de Bail par Bailleur conforme au droit belge applicable doit intégrer plusieurs éléments essentiels pour produire pleinement effet juridique et éviter les contestations devant le Juge de paix. Le modèle disponible sur forms-legal.com est structuré selon les exigences du Code wallon de l'habitation durable, de l'Ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017 et du Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018.

Identification précise du bailleur expéditeur: nom complet, prénoms, date de naissance, domicile, numéro de registre national à 13 chiffres pour une personne physique, ou dénomination sociale, forme juridique, siège social et numéro BCE (Banque-Carrefour des Entreprises) pour une personne morale. Le bailleur doit signer personnellement la lettre de renon; pour une personne morale, la signature doit être apposée par le représentant légal habilité (gérant statutaire, administrateur délégué, mandataire spécial) avec justification de ses pouvoirs.

Identification précise du locataire destinataire: nom complet, prénoms, date de naissance, numéro de registre national, adresse du bien loué (qui constitue à la fois l'objet du bail et l'adresse de notification au locataire). En cas de cohabitants signataires du bail (conjoint, partenaire de cohabitation légale, colocataire), la lettre doit être adressée à tous les cohabitants et leur être notifiée individuellement pour produire effet à l'égard de tous.

Référence du bail: date de signature du bail initial, date d'effet, durée convenue (neuf ans régime de droit commun, trois ans régime de courte durée, neuf ans ou plus régime de longue durée par acte notarié), montant du loyer mensuel brut (incluant charges) qui sert au calcul de l'indemnité substantielle éventuelle. Si le bail est enregistré au bureau Sécurité juridique du SPF Finances, mentionner les références d'enregistrement.

Motif invoqué pour la résiliation: la lettre doit identifier précisément et justifier le motif de résiliation parmi les motifs limitativement énumérés par la législation régionale. Pour l'occupation personnelle: identité de la personne destinée à occuper le bien (nom, prénom, lien de parenté, date de naissance, adresse actuelle, raisons motivant l'occupation). Pour les travaux importants: nature et étendue des travaux envisagés, date prévue de début, durée estimée, devis détaillés d'entrepreneurs agréés annexés, copie du permis d'urbanisme délivré par la commune sur la base du CWATUP/CoDT wallon, COBAT bruxellois ou Code flamand. Pour la résiliation sans motif (Wallonie et Bruxelles): mention de l'expiration du 3ème ou 6ème triennat et de l'indemnité substantielle qui sera versée. Pour le manquement grave: nature des manquements (défaut de paiement, dégradations, troubles), mise en demeure préalable et procédure judiciaire en cours.

Date de signature du renon et mode de notification: date manuscrite ou imprimée de la lettre, accompagnée de la mention du mode de notification choisi (lettre recommandée à la poste avec accusé de réception, exploit d'huissier de justice).

Date d'effet du préavis et date de fin: le préavis de six mois commence à courir le premier jour du mois suivant celui de la notification. Par exemple, lettre recommandée datée du 15 octobre = préavis du 1er novembre au 30 avril = fin du bail au 30 avril. Pour la résiliation pour occupation ou travaux, la fin du bail doit coïncider avec l'expiration d'un triennat (3ème, 6ème ou 9ème année).

Mention de l'indemnité substantielle éventuelle: pour la résiliation sans motif à l'expiration du 3ème triennat, indemnité de 9 mois de loyer brut; pour la fin du 6ème triennat, 6 mois; pour la fin du 9ème triennat, aucune indemnité. Mentionner le mode de paiement (chèque certifié, virement bancaire SEPA) et la date d'échéance (au plus tard à la date de fin du bail).

Proposition d'état des lieux de sortie: proposition de dates pour l'état des lieux de sortie contradictoire à organiser avant la remise des clés, en présence du locataire ou de son mandataire, soit à l'amiable avec photos datées pièce par pièce, soit par expert (huissier de justice, géomètre-expert, architecte) à frais partagés conformément à l'article 18 du Décret wallon, l'article 218 §3 de l'Ordonnance bruxelloise et l'article 24 du Vlaams Woninghuurdecreet.

Libération de la garantie locative: rappel de la procédure de libération de la garantie constituée par le locataire sur compte bloqué auprès d'une banque belge agréée par la FSMA. La libération nécessite soit l'accord écrit des deux parties après état des lieux signé sans réserve, soit une décision exécutoire du Juge de paix dans un délai de deux mois à compter de la fin du bail.

Signature manuscrite: signature originale du bailleur (ou de son représentant légal habilité pour une personne morale) à la fin de la lettre, datée et accompagnée de la mention manuscrite « bon pour renon ». La lettre signée est envoyée par lettre recommandée à la poste, le bordereau de dépôt étant conservé comme preuve de notification au sens de l'article 1328 ancien Code civil. Pour les situations connexes, consulter également les modèles Renon de Bail par Locataire, Bail de Résidence Principale (Wallonie) et Bail Commercial sur forms-legal.com.

Rédiger correctement un Renon de Bail par Bailleur pour un bien situé en Belgique demande de respecter les motifs limitatifs, les formes légales et les délais imposés par la législation régionale applicable. Voici la marche à suivre détaillée pour utiliser le modèle de forms-legal.com.

Étape 1 — Identification du bailleur: indiquez vos coordonnées complètes (nom, prénoms, date de naissance, numéro de registre national pour personne physique; dénomination sociale, forme juridique, siège social et numéro BCE pour personne morale). Pour une personne morale, la lettre doit être signée par le représentant légal habilité avec justification de ses pouvoirs (extrait coordonné des statuts, décision du conseil d'administration).

Étape 2 — Identification du locataire et adresse du bien loué: reportez les coordonnées du locataire (nom complet, numéro de registre national) et l'adresse exacte du bien loué qui sert à la fois d'objet du bail et d'adresse de notification au locataire. En cas de cohabitants signataires du bail (conjoint, partenaire de cohabitation légale, colocataire), envoyez une lettre recommandée à chaque cohabitant individuellement pour produire effet à l'égard de tous.

Étape 3 — Référence du bail: indiquez la date de signature du bail initial, la date d'effet, la durée convenue, le montant du loyer mensuel brut (incluant charges). Si le bail est enregistré au bureau Sécurité juridique du SPF Finances, mentionnez les références d'enregistrement disponibles sur l'attestation reçue du SPF Finances.

Étape 4 — Choix du motif de résiliation: sélectionnez parmi les motifs limitatifs prévus par la législation régionale: occupation personnelle, travaux importants, résiliation sans motif (Wallonie et Bruxelles uniquement), manquement grave du locataire, ou expiration du bail de courte durée. Le motif détermine les modalités et les indemnités applicables.

Étape 5 — Justification du motif: pour l'occupation personnelle, identifiez précisément la personne destinée à occuper le bien (nom, prénom, lien de parenté, date de naissance, adresse actuelle, raisons motivant l'occupation comme rapprochement familial ou retour au pays). Pour les travaux importants, décrivez la nature et l'étendue des travaux, la date prévue de début, la durée estimée, et joignez les devis détaillés d'entrepreneurs agréés et le permis d'urbanisme délivré par la commune. Pour la résiliation sans motif (Wallonie et Bruxelles), mentionnez l'expiration du 3ème ou 6ème triennat et le montant de l'indemnité substantielle qui sera versée.

Étape 6 — Calcul du préavis et de la date de fin: le préavis de six mois commence à courir le premier jour du mois suivant celui de la notification. Par exemple, lettre recommandée envoyée le 15 octobre 2026 fait courir le préavis du 1er novembre 2026 au 30 avril 2027, et la fin du bail intervient le 30 avril 2027. Pour la résiliation pour occupation ou travaux, vérifiez que la fin du bail coïncide avec l'expiration d'un triennat (3ème année = fin de la 3ème année, 6ème année = fin de la 6ème année, etc.).

Étape 7 — Calcul de l'indemnité substantielle (le cas échéant): pour la résiliation sans motif à l'expiration du 3ème triennat, l'indemnité s'élève à 9 mois de loyer brut. Pour la fin du 6ème triennat, 6 mois. Pour la fin du 9ème triennat, aucune indemnité. Calculez le montant exact en multipliant le loyer mensuel brut (incluant charges) par le nombre de mois applicable. Mentionnez dans la lettre le mode de paiement (chèque certifié, virement bancaire SEPA) et la date d'échéance (au plus tard à la date de fin du bail).

Étape 8 — Proposition d'état des lieux de sortie: proposez deux ou trois dates pour l'état des lieux de sortie contradictoire à organiser dans les jours précédant la remise des clés, en présence du locataire ou de son mandataire. Indiquez votre disponibilité (jours et heures) et proposez le recours à un expert (huissier de justice, géomètre-expert, architecte) à frais partagés si vous craignez des contestations. Pour une approche amiable, proposez un état des lieux à l'amiable avec photos datées pièce par pièce signées contradictoirement.

Étape 9 — Signature et envoi recommandé: datez et signez la lettre de votre main (ou faites-la signer par le représentant légal habilité pour une personne morale), accompagnée de la mention manuscrite « bon pour renon ». Envoyez la lettre par recommandée à la poste avec accusé de réception à l'adresse du bien loué (où réside le locataire); conservez précieusement le bordereau de dépôt qui constitue la preuve de la date certaine de notification au sens de l'article 1328 ancien Code civil. Pour les situations conflictuelles ou complexes, préférez l'exploit d'huissier de justice qui offre une preuve absolument incontestable de notification. Conservez également une copie complète de la lettre pour vos archives, ainsi que les pièces justificatives du motif invoqué (devis, permis d'urbanisme, certificats d'identité de la personne destinée à occuper).

Le Renon de Bail par Bailleur en Belgique est encadré par les législations régionales adoptées depuis la régionalisation du droit du bail intervenue le 1er juillet 2014, complétées par les dispositions résiduaires du Code civil belge (livre 5 et anciens articles 1714 à 1762bis sur le louage de choses) et du Code judiciaire (compétence du Juge de paix).

Forme légale obligatoire: la résiliation doit être notifiée par lettre recommandée à la poste avec accusé de réception, par exploit d'huissier de justice ou par toute autre forme offrant une date certaine et une preuve de réception au sens de l'article 1328 de l'ancien Code civil belge et de l'article 8.13 du livre 8 du Code civil belge nouveau sur la preuve. La notification par simple lettre ordinaire, par e-mail, par SMS, par message WhatsApp ou par téléphone est insuffisante.

Motifs limitatifs de résiliation: contrairement au locataire qui peut résilier librement, le bailleur d'un bail de résidence principale ne peut résilier que pour les motifs limitativement énumérés par la législation régionale. Les motifs principaux sont: l'occupation personnelle par le bailleur, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou ses enfants adoptifs (préavis 6 mois à l'expiration de chaque triennat); les travaux importants de transformation, rénovation ou démolition (préavis 6 mois à l'expiration de chaque triennat); la résiliation sans motif moyennant indemnité substantielle (9 mois de loyer à la fin du 3ème triennat, 6 mois à la fin du 6ème, possible uniquement en Wallonie et à Bruxelles); le manquement grave du locataire (résiliation pour faute par voie judiciaire devant le Juge de paix).

Préavis de six mois: le préavis du bailleur est de six mois pour tous les motifs, soit le double du préavis du locataire. Il commence à courir le premier jour du mois suivant celui de la notification. Pour les résiliations pour occupation ou travaux, la fin du bail doit coïncider avec l'expiration d'un triennat (3ème, 6ème, 9ème année).

Obligation d'occupation effective ou de travaux effectifs: si le bailleur invoque l'occupation personnelle ou la réalisation de travaux importants, il doit effectivement occuper ou réaliser les travaux dans les six mois suivant la fin du bail et maintenir l'occupation pendant au moins deux ans (Wallonie et Bruxelles) ou un an (Flandre), ou réaliser les travaux dans un délai raisonnable (généralement deux ans). À défaut, le bailleur s'expose à une indemnité de 18 mois de loyer brut au profit du locataire évincé sans cause justifiée.

Indemnité substantielle pour résiliation sans motif (Wallonie et Bruxelles): la résiliation sans motif à l'expiration d'un triennat donne lieu à une indemnité forfaitaire: 9 mois de loyer brut pour la résiliation à l'expiration du 3ème triennat, 6 mois pour la fin du 6ème triennat, zéro pour la fin du 9ème triennat. Cette option est inexistante en Flandre.

Procédure judiciaire pour résiliation pour manquement grave: la résiliation pour défaut de paiement, dégradations, troubles ou autre manquement grave du locataire intervient par jugement du Juge de paix après mise en demeure et conciliation préalable obligatoire (art. 1344septies du Code judiciaire). La procédure est gratuite jusqu'à 5.000 euros et accessible sans représentation obligatoire par avocat. Le Juge de paix peut accorder des termes et délais de paiement (art. 1244 ancien Code civil) ou prononcer la résolution.

Protection contre les expulsions hivernales: aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la période hivernale (1er novembre au 15 mars) sauf cas exceptionnels prévus par la législation régionale (occupation sans titre ni droit, troubles graves du voisinage avec mise en danger). Le CPAS de la commune est obligatoirement informé de l'expulsion et propose une aide au logement.

État des lieux de sortie obligatoire: conformément à l'article 18 du Décret wallon, à l'article 218 §3 de l'Ordonnance bruxelloise et à l'article 24 du Vlaams Woninghuurdecreet, un état des lieux de sortie contradictoire doit être établi avant la remise des clés. À défaut, le locataire est présumé avoir rendu le bien dans l'état où il l'a reçu, ce qui prive le bailleur du droit d'invoquer des dégradations.

Libération de la garantie locative: au terme du bail, la libération de la garantie nécessite soit l'accord écrit des deux parties après état des lieux signé sans réserve, soit une décision exécutoire du Juge de paix. Le bailleur dispose de deux mois après la fin du bail pour notifier sa contestation et entamer une procédure judiciaire; passé ce délai sans action, la banque libère automatiquement la garantie au locataire.

Compétence du Juge de paix: les litiges relatifs à la résiliation du bail relèvent de la compétence exclusive du Juge de paix du canton de la situation de l'immeuble (art. 591, 1° du Code judiciaire).

Plusieurs erreurs récurrentes affectent la rédaction et la notification d'un Renon de Bail par Bailleur en Belgique, susceptibles d'entraîner l'inefficacité juridique de la résiliation, le paiement d'indemnités lourdes au locataire ou des litiges devant le Juge de paix. Connaître ces pièges permet de sécuriser la récupération du bien.

Erreur 1 — Croire à un droit de résiliation libre: certains bailleurs croient à tort qu'ils peuvent résilier le bail de résidence principale à tout moment, à l'instar du locataire. En réalité, le bailleur ne peut résilier que pour les motifs limitativement énumérés par la législation régionale (occupation personnelle, travaux importants, résiliation sans motif moyennant indemnité substantielle uniquement en Wallonie et à Bruxelles, manquement grave du locataire). Tout autre motif est inopposable au locataire et la résiliation est sans effet. La solution consiste à vérifier soigneusement la disponibilité d'un motif légal avant de notifier le renon et, en cas de doute, à consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit du bail.

Erreur 2 — Notifier par lettre simple, e-mail ou SMS: comme pour le locataire, le bailleur qui notifie le renon par lettre ordinaire, par e-mail, par SMS ou par message WhatsApp s'expose à l'inefficacité juridique de la résiliation. La notification doit être faite par lettre recommandée à la poste avec accusé de réception, par exploit d'huissier de justice ou par toute autre forme offrant date certaine et preuve de réception au sens de l'article 1328 ancien Code civil. La solution consiste à toujours utiliser la lettre recommandée et, pour les situations conflictuelles, à préférer l'exploit d'huissier qui offre une preuve incontestable.

Erreur 3 — Invoquer l'occupation personnelle sans intention réelle: certains bailleurs invoquent l'occupation personnelle pour récupérer le bien et le relouer ensuite à un nouveau locataire à un loyer supérieur. Cette pratique constitue une fraude au droit du bail et expose le bailleur à une indemnité de 18 mois de loyer brut au profit du locataire évincé sans cause justifiée (art. 55 §3, 1° du Décret wallon et dispositions équivalentes). L'occupation effective doit débuter dans les six mois suivant la fin du bail et durer au moins deux ans en Wallonie et à Bruxelles. La solution consiste à n'invoquer l'occupation personnelle que si elle est réellement envisagée et à conserver les preuves de l'occupation effective (factures d'électricité, attestation de domiciliation au Registre national).

Erreur 4 — Invoquer des travaux importants sans permis d'urbanisme: certains bailleurs invoquent des travaux importants sans avoir préalablement obtenu le permis d'urbanisme délivré par la commune sur la base du CWATUP/CoDT wallon, COBAT bruxellois ou Code flamand. Si les travaux ne peuvent débuter dans les six mois faute d'autorisation administrative, le bailleur s'expose à l'indemnité de 18 mois de loyer brut. La solution consiste à obtenir le permis d'urbanisme avant de notifier le renon et à joindre la copie du permis à la lettre de renon, ainsi que les devis détaillés d'entrepreneurs agréés et le planning prévisionnel des travaux.

Erreur 5 — Mal calculer le préavis et la fin de triennat: pour la résiliation pour occupation personnelle ou travaux importants, la fin du bail doit coïncider avec l'expiration d'un triennat (3ème, 6ème, 9ème année). Une résiliation prématurée hors triennat est sans effet en Wallonie et à Bruxelles (la Flandre admet certaines flexibilités). La solution consiste à calculer rigoureusement la date d'expiration de chaque triennat à partir de la date d'effet du bail et à notifier le renon au moins six mois avant cette date.

Erreur 6 — Omettre les cohabitants signataires du bail: un bail signé par plusieurs locataires (conjoint, partenaire de cohabitation légale, colocataire) ne peut être résilié par notification à un seul cohabitant; chaque cohabitant signataire doit recevoir individuellement la lettre recommandée pour produire effet à son égard. La solution consiste à envoyer une lettre recommandée distincte à chaque cohabitant identifié dans le bail initial.

Erreur 7 — Tenter une expulsion sans titre exécutoire: si le locataire refuse de quitter les lieux à la fin du préavis, le bailleur ne peut en aucun cas procéder à l'expulsion forcée par ses propres moyens (changement de serrure, intervention musclée, retrait des meubles). Une telle expulsion sans titre exécutoire constitue une voie de fait passible de dommages-intérêts substantiels au profit du locataire, voire de poursuites pénales pour voies de fait. La solution consiste à saisir le Juge de paix par citation en justice via huissier, à obtenir un jugement d'expulsion exécutoire, et à demander l'assistance de la force publique pour l'exécution effective.

Erreur 8 — Ignorer la trêve hivernale des expulsions: aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la période hivernale (1er novembre au 15 mars) sauf cas exceptionnels (occupation sans titre ni droit, troubles graves du voisinage avec mise en danger des personnes ou des biens). La solution consiste à anticiper le calendrier de l'expulsion et à ne pas escompter une exécution rapide en période hivernale. Le CPAS de la commune est obligatoirement informé de l'expulsion et propose une aide au relogement, ce qui peut prolonger les délais. La concertation avec le CPAS et le respect de la trêve hivernale sont des conditions de la légalité de l'expulsion.