Bail de Résidence Principale (Wallonie)

Le Bail de Résidence Principale (Wallonie) en Belgique est régi par Décret du 15 mars 2018 (Code wallon de l'habitation durable) et fixe les conditions de location entre le bailleur et le preneur selon le droit belge du bail.

Le régime du bail de résidence principale wallon vise à concilier la protection du locataire, qui jouit d'un droit fondamental à un logement décent garanti par l'article 23 de la Constitution belge, et les prérogatives légitimes du propriétaire-bailleur sur son bien immobilier. Le décret encadre strictement les conditions de formation, d'exécution et d'extinction du contrat. Il impose notamment la forme écrite, l'enregistrement gratuit au bureau Sécurité juridique du SPF Finances dans les deux mois de la signature, l'établissement d'un état des lieux contradictoire dans le premier mois d'occupation, la production d'un certificat de Performance Énergétique des Bâtiments (PEB) en annexe, le respect des normes de salubrité fixées par l'Arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007, et le plafonnement de la garantie locative à deux ou trois mois de loyer selon les modalités choisies.

La durée standard du bail wallon est de neuf années, mais le décret autorise également des baux de courte durée (trois ans maximum, renouvelable une seule fois dans la limite des trois ans cumulés) et des baux de longue durée (plus de neuf ans, qui doivent être passés par acte authentique devant notaire et faire l'objet d'une transcription hypothécaire). La résiliation par le preneur est toujours possible moyennant un préavis de trois mois et une indemnité dégressive selon l'ancienneté dans les lieux (trois mois durant la première année, deux mois durant la deuxième, un mois durant la troisième, plus rien ensuite). Le bailleur ne peut résilier qu'à l'expiration de chaque triennat pour occupation personnelle (préavis 6 mois), travaux importants (préavis 6 mois) ou sans motif moyennant indemnité substantielle.

Le Bail de Résidence Principale wallon doit obligatoirement comporter sous peine de sanctions: l'identification complète des parties avec numéro de registre national ou numéro BCE (Banque-Carrefour des Entreprises), la description précise du logement et de ses dépendances, le montant du loyer en euros et le mode de paiement, la durée du contrat et sa date de prise d'effet, l'inventaire des charges privatives et communes avec leur mode de calcul et de provisionnement, les modalités d'indexation annuelle calculées sur l'indice santé publié par Statbel, la mention du PEB, et les annexes réglementaires (état des lieux d'entrée, certificat PEB, règlement d'ordre intérieur de la copropriété le cas échéant, conditions générales). Les litiges relatifs à l'exécution du bail relèvent de la compétence exclusive du Juge de paix du canton de la situation de l'immeuble (art. 591, 1° du Code judiciaire), dont la procédure est gratuite jusqu'à 5.000 euros et accessible sans représentation obligatoire par avocat.

Un Bail de Résidence Principale conforme au droit wallon est nécessaire dans toutes les situations où un propriétaire met un logement à disposition d'une personne physique qui en fait sa résidence principale et permanente en Région wallonne, à l'exclusion des locations saisonnières, des résidences secondaires, des chambres meublées chez l'habitant et des biens loués à des personnes morales pour des besoins professionnels (qui relèvent du bail de droit commun ou du bail commercial).

Location d'une maison unifamiliale ou d'un appartement à un ménage wallon: le contrat écrit enregistré au bureau Sécurité juridique du SPF Finances permet au preneur d'inscrire son adresse au Registre national de la population auprès de l'administration communale, d'obtenir une date certaine opposable aux tiers et de bénéficier de l'ensemble des protections du Code wallon de l'habitation durable. Sans bail écrit et enregistré, le preneur ne peut prétendre à l'indexation gelée du loyer, à la libération automatique de la garantie locative, ni à l'opposabilité du bail au nouveau propriétaire en cas de vente.

Mise en location d'un bien acquis par un investisseur particulier ou professionnel: les sociétés patrimoniales (SRL, SA, SComm) qui détiennent des immeubles de rapport doivent imposer la forme écrite du bail conformément au Décret wallon, sous peine d'amendes administratives régionales pouvant atteindre 12.500 euros par infraction. Les agences immobilières wallonnes affiliées à l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) sont tenues par leur code de déontologie de fournir un bail écrit conforme aux exigences décrétales et de procéder à l'enregistrement dans le délai légal.

Renouvellement ou prolongation d'un bail expirant: à l'échéance d'un bail de neuf ans, les parties peuvent conclure un nouveau bail écrit définissant clairement le régime applicable (neuf ans renouvelé, longue durée par acte notarié, ou bail de courte durée si le précédent était de longue durée). À défaut d'écrit, la prorogation tacite est régie par les règles du bail verbal qui privent le bailleur du droit d'indexation et exposent les parties à un régime d'insécurité juridique préjudiciable aux deux côtés.

Location d'un logement social ou conventionné géré par une Société de Logement de Service Public (SLSP) wallonne ou par une Agence Immobilière Sociale (AIS): ces opérateurs sont soumis à des contrats-types approuvés par le Gouvernement wallon, qui s'inspirent du Code wallon de l'habitation durable mais comportent des clauses spécifiques relatives au calcul du loyer en fonction des revenus, aux conditions d'admission et aux obligations de mobilité dans le parc social.

Colocation entre plusieurs preneurs (étudiants, jeunes travailleurs, retraités): le pacte de colocation prévu aux articles 70 à 77 du Code wallon offre un cadre juridique spécifique qui formalise la solidarité ou la non-solidarité entre colocataires, le règlement intérieur, la répartition des charges et les modalités de remplacement d'un colocataire sortant. La rédaction d'un bail principal multi-preneurs assorti d'un pacte annexé permet d'éviter les conflits récurrents dans ce type de configuration en croissance dans les villes universitaires wallonnes (Liège, Louvain-la-Neuve, Namur, Mons).

Location à des bénéficiaires d'aides sociales du CPAS (Centre Public d'Action Sociale): lorsque le CPAS verse une garantie locative ou une aide au loyer pour le compte du preneur, l'établissement d'un bail écrit conforme est une condition préalable à l'intervention publique. Le CPAS peut également intervenir comme tiers payeur ou garant et exige à cet effet un contrat respectant le décret wallon et permettant l'identification claire des obligations réciproques.

Le Bail de Résidence Principale conforme au droit wallon doit intégrer plusieurs éléments essentiels pour être pleinement opposable, exécutoire et conforme au Décret du 15 mars 2018 portant le Code wallon de l'habitation durable. Le modèle disponible sur forms-legal.com est structuré selon les exigences décrétales et la jurisprudence des Juges de paix wallons.

Identification complète des parties: pour le bailleur personne physique, indiquer nom, prénom, date de naissance, domicile, numéro de registre national à treize chiffres et coordonnées (téléphone, courriel); pour le bailleur personne morale, indiquer la dénomination sociale, la forme juridique (SRL, SA, SComm, ASBL), le siège social, le numéro BCE (Banque-Carrefour des Entreprises) à dix chiffres, ainsi que l'identité du représentant légal habilité à signer (gérant statutaire, administrateur délégué, mandataire spécial). Pour le preneur personne physique, mentionner nom, prénom, date de naissance, profession, numéro de registre national et adresse de provenance. En cas de pluralité de preneurs (colocation, couple non marié), préciser le caractère solidaire ou non de leurs obligations conformément aux articles 70 à 77 du Code wallon.

Description précise du bien loué: adresse complète (rue, numéro, code postal, commune, éventuelle dénomination de l'immeuble ou de la résidence), désignation cadastrale (commune cadastrale, division, section, parcelle, numéro), nature du bien (maison unifamiliale, appartement, studio, duplex), composition détaillée (nombre de pièces, surface habitable en mètres carrés, étage, présence d'ascenseur), dépendances éventuelles (cave, grenier, garage, jardin, terrasse, parking) et équipements inclus (cuisine équipée, chauffage individuel ou collectif, système de production d'eau chaude sanitaire). Le bien doit répondre aux normes de salubrité fixées par l'Arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 sous peine de réduction judiciaire du loyer par le Juge de paix.

Durée et date d'effet: indiquer expressément si le bail est conclu pour neuf ans (régime de droit commun, art. 55 §1), pour une courte durée n'excédant pas trois ans (art. 56), pour une longue durée par acte notarié (art. 57), ou pour la vie du preneur. Préciser la date de prise d'effet, qui détermine notamment le point de départ de la durée et de l'indexation annuelle calculée sur l'indice santé publié par Statbel.

Loyer mensuel et modalités de paiement: montant en euros, ventilation entre loyer net et charges, dates d'échéance (généralement le premier de chaque mois), mode de paiement (virement bancaire SEPA sur un compte IBAN belge), modalités d'indexation annuelle calculée selon la formule légale (art. 30 du Code wallon). L'indexation n'est due que si le bail est écrit et enregistré, et doit être réclamée par écrit (lettre recommandée) avec un effet rétroactif maximum de trois mois.

Charges privatives et communes: distinguer les charges privatives (consommation d'eau, gaz, électricité, internet) facturées directement au preneur par les fournisseurs (ORES, RESA, Engie, Luminus, Total Energies), des charges communes refacturées par le bailleur (chauffage collectif, eau commune, nettoyage des parties communes, ascenseur, gardiennage). Pour les charges communes, prévoir un provisionnement mensuel avec décompte annuel détaillé à transmettre au preneur dans les six mois suivant la clôture de l'exercice. Pour les copropriétés, joindre le règlement d'ordre intérieur (ROI) et les statuts de la copropriété.

Garantie locative: deux mois de loyer si constituée sur compte bloqué individualisé auprès d'une banque belge agréée par la FSMA, ou trois mois en cas de garantie bancaire libérée à mensualités par le Fonds du logement de Wallonie ou un CPAS (art. 27). Le bailleur n'a aucun droit sur le compte bloqué tant que les conditions de libération (accord écrit ou décision du Juge de paix) ne sont pas remplies. Les intérêts produits par le compte bloqué sont capitalisés au profit du preneur.

Mention du Performance Énergétique des Bâtiments (PEB): annexer obligatoirement le certificat PEB valide (durée de validité de dix ans) délivré par un certificateur agréé par la Région wallonne. Indiquer la classe énergétique (de A++ à G), la consommation spécifique d'énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de CO2. Les logements en classe F ou G ont été soumis à des restrictions temporaires d'indexation entre 2022 et 2023.

État des lieux d'entrée: doit être établi de façon contradictoire avant ou durant le premier mois d'occupation, signé par les deux parties et annexé au bail enregistré (art. 18). À défaut, le preneur est présumé avoir reçu le bien en bon état et engage sa responsabilité pour toute dégradation à la fin du bail.

Clauses de résiliation et de préavis: rappeler les règles spécifiques au régime choisi (préavis de trois mois et indemnité dégressive pour le preneur, préavis de six mois pour l'occupation personnelle ou les travaux par le bailleur), ainsi que la procédure de conciliation préalable devant le Juge de paix. Pour les situations connexes, consulter également le Renon de Bail par Locataire, le Renon de Bail par Bailleur et le Bail Commercial disponibles sur forms-legal.com pour adapter la documentation aux différents besoins.

Clauses particulières admissibles: autorisation ou interdiction de détenir des animaux domestiques, autorisation ou interdiction de fumer, autorisation de sous-location partielle, conditions des travaux d'aménagement par le preneur, modalités d'accès du bailleur pour les visites d'entretien ou de vente. Toute clause contraire aux dispositions impératives du décret est nulle de plein droit.

Remplir correctement un Bail de Résidence Principale wallon nécessite de respecter un ordre logique et de vérifier la conformité au Décret du 15 mars 2018 à chaque étape. Voici la marche à suivre détaillée pour utiliser le modèle de forms-legal.com.

Étape 1 — Identification des parties: complétez le bloc bailleur avec les coordonnées exactes telles qu'elles figurent au registre national pour les personnes physiques ou au registre BCE pour les personnes morales. Pour un couple marié sous régime de communauté, les deux époux doivent figurer comme bailleurs et signer conjointement; pour une indivision successorale, tous les indivisaires doivent comparaître ou désigner un mandataire commun par procuration spéciale. Pour le preneur, indiquez le numéro de registre national à treize chiffres (format 99.99.99-999.99) que l'on trouve sur la carte d'identité électronique belge. En cas de colocation, listez tous les preneurs et précisez s'ils sont solidaires (art. 70 du Code wallon) ou non.

Étape 2 — Description du bien: reproduisez l'adresse exacte telle qu'enregistrée à la Direction générale opérationnelle de l'Aménagement du territoire, du Logement, du Patrimoine et de l'Énergie (DGO4) de la Région wallonne. Indiquez la commune cadastrale, la division, la section, le numéro de parcelle et, pour un appartement, l'identifiant unique de la copropriété. La surface habitable se mesure conformément à l'Arrêté ministériel wallon du 6 mai 2014 et exclut les pièces sous 1,50 mètre de hauteur sous plafond. Joignez un plan annoté ou un croquis si la configuration est complexe.

Étape 3 — Durée et date d'effet: pour un bail de neuf ans (régime standard), il suffit de cocher la case correspondante et d'inscrire la date de prise d'effet au format JJ/MM/AAAA (par exemple 01/06/2026). Pour un bail de courte durée, n'oubliez pas de mentionner qu'il ne peut être prorogé qu'une seule fois dans la limite des trois années cumulées. Pour un bail de longue durée, le contrat doit être passé devant notaire et transcrit au bureau Sécurité juridique du SPF Finances.

Étape 4 — Loyer mensuel et modalités de paiement: inscrivez le montant en euros avec virgule décimale (par exemple 850,00 €), distinct des charges. Précisez la périodicité (mensuelle est la règle), la date d'échéance (typiquement le premier ou le cinq du mois), le mode de paiement (virement sur compte IBAN belge format BE-XX-XXXX-XXXX-XXXX), et la mention de l'indice santé de référence (indice du mois précédant la signature, à vérifier sur le site de Statbel www.statbel.fgov.be). Le bailleur ne peut exiger ni paiement en espèces au-delà de 3.000 euros ni virement sur un compte non belge sans justification.

Étape 5 — Charges et provisions: dressez la liste exhaustive des charges incluses dans le forfait ou facturées en sus avec leur mode de calcul. Pour un appartement en copropriété, indiquez le montant des provisions mensuelles versées au syndic professionnel ou bénévole, et joignez le dernier décompte de charges approuvé en assemblée générale. Pour le chauffage individuel, le preneur souscrit directement les contrats avec les fournisseurs (ORES pour la distribution électricité, RESA pour le gaz, Société wallonne des eaux SWDE pour l'eau).

Étape 6 — Garantie locative: choisissez la modalité (compte bloqué deux mois, garantie bancaire trois mois par Fonds du logement ou CPAS, garantie personnelle d'un tiers solvable). Pour le compte bloqué, le bailleur transmet au preneur le formulaire bancaire à compléter et signer; le preneur ouvre lui-même le compte à son nom auprès de la banque choisie (BNP Paribas Fortis, ING Belgique, KBC/CBC, Belfius, Argenta). L'attestation de constitution doit être annexée au bail enregistré.

Étape 7 — Performance Énergétique des Bâtiments (PEB): annexez le certificat PEB en cours de validité (un certificat délivré il y a moins de dix ans). Si le bien n'a jamais été certifié, faites établir le certificat par un certificateur agréé par la Région wallonne avant la signature du bail; le coût varie entre 150 et 350 euros selon la surface. Indiquez dans le bail la classe énergétique et la consommation primaire.

Étape 8 — État des lieux d'entrée: organisez un rendez-vous contradictoire dans le premier mois d'occupation, soit à l'amiable avec photos datées pièce par pièce, soit en mandatant un expert (huissier de justice, géomètre-expert, architecte). Le procès-verbal détaillé est signé par les deux parties et constitue l'annexe obligatoire au bail. À défaut d'état des lieux, présomption de bon état (art. 1731 ancien Code civil) au préjudice du preneur.

Étape 9 — Signature et enregistrement: le bail est signé en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, plus un exemplaire pour l'administration. Le bailleur dispose d'un délai de deux mois pour procéder à l'enregistrement gratuit au bureau Sécurité juridique du SPF Finances territorialement compétent (consulter le site finances.belgium.be pour identifier le bureau). À défaut d'enregistrement par le bailleur, le preneur peut procéder à l'enregistrement à ses frais et retenir ce montant sur le loyer ou les bailleurs encourent l'amende fiscale prévue par le Code des droits d'enregistrement.

Le Bail de Résidence Principale wallon est soumis à un corpus législatif et réglementaire dense résultant de la régionalisation du droit du bail intervenue le 1er juillet 2014 sur la base de la sixième réforme de l'État. Les exigences légales suivantes doivent impérativement être respectées sous peine de nullité, d'amendes administratives ou de réduction judiciaire du loyer.

Forme écrite obligatoire: le Décret wallon du 15 mars 2018 (Code wallon de l'habitation durable) impose la forme écrite pour tout bail de résidence principale conclu en Région wallonne. Le contrat doit comporter les mentions obligatoires énumérées à l'article 7 du décret et être signé par toutes les parties contractantes. À défaut, le preneur peut à tout moment exiger la mise par écrit du contrat verbal et saisir le Juge de paix qui prononcera la rédaction d'office aux frais du bailleur défaillant.

Enregistrement gratuit au bureau Sécurité juridique du SPF Finances: l'article 19 du Décret du 15 mars 2018 et l'article 161, 12° du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe imposent au bailleur l'enregistrement du bail dans les deux mois de la signature, sans frais pour le bail de résidence principale. Cette formalité confère au bail une date certaine opposable aux tiers, indispensable pour faire valoir le bail contre un acquéreur de l'immeuble (art. 9 de la Loi du 30 avril 1951 et art. 1743 ancien Code civil). À défaut d'enregistrement par le bailleur dans le délai imparti, le preneur peut résilier le bail sans préavis ni indemnité (art. 19 §2), ou procéder lui-même à l'enregistrement à ses frais et retenir ce montant sur le loyer.

Normes de salubrité de l'Arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007: le logement loué doit répondre à des critères minimaux relatifs à la stabilité, l'étanchéité, la sécurité électrique, la sécurité gaz, le système de chauffage, la ventilation, l'éclairage naturel, les sanitaires, la cuisine et la surface minimale. En cas de manquement aux normes, le bourgmestre peut prononcer un arrêté d'inhabitabilité, et le preneur peut demander au Juge de paix la réduction du loyer ou la résiliation du bail aux torts du bailleur avec dommages-intérêts.

Certificat de Performance Énergétique des Bâtiments (PEB): le Décret wallon du 28 novembre 2018 impose la production d'un certificat PEB valide en annexe du bail, indiquant la classe énergétique du logement (A++ à G) et sa consommation primaire en kWh/m²/an. Pour les logements en classe F ou G, des restrictions temporaires d'indexation ont été mises en place par le Décret du 28 octobre 2021 (mesure partiellement assouplie depuis).

État des lieux contradictoire d'entrée (art. 18 du Décret et art. 1730 ancien Code civil): obligatoire et établi soit à l'amiable, soit par expert désigné de commun accord, soit par expert nommé par le Juge de paix. Les frais sont partagés par moitié sauf accord contraire. À défaut, présomption de bon état au préjudice du preneur (art. 1731 ancien Code civil).

Garantie locative plafonnée (art. 27 du Décret): deux mois de loyer maximum si constituée sur compte bloqué individualisé au nom du preneur auprès d'une banque belge agréée par la FSMA (Financial Services and Markets Authority), trois mois en cas de garantie bancaire libérée à mensualités par le Fonds du logement de Wallonie ou un CPAS. Le bailleur ne peut exiger un dépôt sur son compte personnel sous peine de nullité et de sanctions administratives régionales.

Indexation encadrée (art. 30 du Décret): indexation possible une seule fois par an à la date anniversaire, uniquement si le bail est écrit et enregistré, calculée selon la formule légale fondée sur l'indice santé publié par Statbel, demandée par écrit avec effet rétroactif limité à trois mois.

Domiciliation au Registre national: le bailleur ne peut interdire au preneur l'inscription à l'adresse louée auprès de l'administration communale, conformément à la Loi du 19 juillet 1991 sur les registres de la population. Toute clause contraire est nulle.

Compétence exclusive du Juge de paix: les litiges relatifs au bail de résidence principale relèvent de la compétence exclusive du Juge de paix du canton de la situation de l'immeuble (art. 591, 1° du Code judiciaire). La procédure est gratuite jusqu'à 5.000 euros, accessible sans avocat obligatoire, et inclut une phase de conciliation préalable obligatoire (art. 1344septies Code judiciaire) avant toute action en résiliation pour défaut de paiement.

Plusieurs erreurs récurrentes sont commises par les bailleurs et preneurs lors de la conclusion d'un Bail de Résidence Principale wallon, susceptibles d'entraîner des nullités, des amendes administratives ou des contestations devant le Juge de paix. Connaître ces pièges permet de sécuriser la relation contractuelle dès la signature.

Erreur 1 — Recourir à un bail verbal: malgré la commodité apparente, le bail verbal est gravement préjudiciable aux deux parties en Wallonie. Le bailleur ne peut pas indexer le loyer (art. 30 du Décret du 15 mars 2018), perd l'opposabilité du bail en cas de vente de l'immeuble (art. 1743 ancien Code civil) et s'expose à la requalification judiciaire en bail de neuf ans à des conditions défavorables. Le preneur, lui, perd la traçabilité de l'état initial du bien et la sécurité d'une durée déterminée. La solution consiste à formaliser systématiquement le bail par écrit, en utilisant un modèle conforme au décret wallon.

Erreur 2 — Omettre l'enregistrement au SPF Finances: certains bailleurs négligent l'enregistrement gratuit obligatoire dans les deux mois de la signature, croyant à tort qu'il s'agit d'une formalité administrative facultative. En réalité, le défaut d'enregistrement permet au preneur de résilier le bail sans préavis ni indemnité (art. 19 §2 du Décret), ce qui constitue une sanction redoutable pour le bailleur. La solution consiste à procéder à l'enregistrement immédiatement après la signature, en se rendant au bureau Sécurité juridique territorialement compétent ou via la plateforme MyMinFin du SPF Finances.

Erreur 3 — Exiger une garantie locative excessive ou versée sur compte personnel: l'article 27 du Décret plafonne la garantie à deux mois sur compte bloqué ou trois mois en garantie bancaire échelonnée. Exiger une garantie en espèces, par virement sur le compte personnel du bailleur, ou supérieure aux plafonds, est nul de plein droit et expose le bailleur à des amendes administratives régionales pouvant atteindre 12.500 euros par infraction. La solution consiste à proposer au preneur le choix entre les modalités légales et à lui fournir le formulaire bancaire de constitution de la garantie sur compte bloqué.

Erreur 4 — Ne pas établir d'état des lieux d'entrée contradictoire: le défaut d'état des lieux d'entrée crée une présomption irréfragable de bon état au préjudice du preneur (art. 1731 ancien Code civil), ce qui peut sembler avantageux pour le bailleur. Toutefois, cette présomption est régulièrement écartée par le Juge de paix lorsque les preneurs apportent des preuves photographiques datées et témoignages crédibles de l'état réel du bien. La solution consiste à dresser un procès-verbal d'état des lieux détaillé dans le premier mois d'occupation, soit à l'amiable avec photos signées, soit par expert (huissier de justice, architecte, géomètre) à frais partagés.

Erreur 5 — Interdire la domiciliation au Registre national: certains bailleurs insèrent dans le bail une clause interdisant au preneur de s'inscrire à l'adresse auprès de la commune, généralement pour éviter une domiciliation officielle qui pourrait poser problème en cas d'expulsion future. Cette clause est nulle de plein droit en vertu de la Loi du 19 juillet 1991 sur les registres de la population et expose le bailleur à des sanctions administratives. La solution consiste à autoriser expressément la domiciliation, qui est un droit fondamental du preneur et une condition d'accès aux droits sociaux (allocations CPAS, mutuelle, allocations familiales).

Erreur 6 — Indexer le loyer sans bail écrit ou sans demande formelle: l'indexation requiert un bail écrit et enregistré, et doit être demandée par écrit (lettre recommandée) par le bailleur au preneur, avec un effet rétroactif maximal de trois mois (art. 30 §3 du Décret). Indexer sans demande formelle ou rétroactivement au-delà de trois mois expose le bailleur à une condamnation au remboursement des sommes indûment perçues avec intérêts moratoires au taux légal. La solution consiste à envoyer chaque année à la date anniversaire du bail une lettre recommandée détaillant le calcul de l'indexation sur la base de l'indice santé publié par Statbel.

Erreur 7 — Omettre le certificat PEB: l'absence de certificat de Performance Énergétique des Bâtiments en annexe du bail constitue une infraction au Décret wallon du 28 novembre 2018, sanctionnée par des amendes administratives régionales. De plus, en cas de classe énergétique F ou G, le bailleur s'expose à des restrictions d'indexation. La solution consiste à faire établir le certificat avant la mise en location par un certificateur agréé par la Région wallonne (liste disponible sur energie.wallonie.be) et à le renouveler tous les dix ans.

Erreur 8 — Confondre bail wallon avec bail flamand ou bruxellois: depuis 2014, chaque région belge a sa propre législation sur le bail de résidence principale (Code wallon de 2018, Vlaams Woninghuurdecreet flamand de 2018, Ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017). Utiliser un modèle de bail bruxellois ou flamand pour un bien wallon expose à la non-conformité de plusieurs clauses essentielles (durées, indexation, garantie locative, procédures). La solution consiste à toujours vérifier la région de situation du bien avant de choisir le modèle de bail, et à utiliser un contrat spécifiquement adapté au droit wallon.