Acte de Base Copropriété

L'Acte de Base Copropriété en Belgique est régi par Code civil belge art. 577-3 à 577-14 et organise les droits et obligations des parties sur le bien immobilier concerné en Belgique.

L'acte de base est le premier des trois documents constitutifs des statuts d'une copropriété belge (les deux autres étant le règlement de copropriété, art. 577-4 Code civil, et le règlement d'ordre intérieur). Avec le règlement de copropriété, il forme un ensemble normatif indissociable qui régit de manière permanente l'organisation et la gestion d'un immeuble en copropriété. Le règlement de copropriété peut être rédigé dans le même acte notarié que l'acte de base ou dans un acte séparé; les deux documents sont toujours publiés au bureau Sécurité juridique par transcription et annexés aux actes notariés de vente des lots privatifs.

La distinction fondamentale opérée par l'acte de base entre parties communes et parties privatives détermine les droits et obligations de chaque copropriétaire. Les parties privatives (appartements, caves, parkings, terrasses) font l'objet d'une propriété individuelle exclusive de chaque copropriétaire. Les parties communes (sol, structure, toiture, façades, escaliers, ascenseur, installations techniques collectives, jardin commun) appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts définies dans l'acte de base. Chaque copropriétaire ne peut disposer de sa partie privative (vente, donation, hypothèque) séparément de sa quote-part dans les parties communes (art. 577-3 §2 Code civil: les parties privatives et les quotes-parts dans les parties communes sont indissociables).

Les quotes-parts dans les parties communes, exprimées en millièmes ou en centièmes dans l'acte de base, remplissent deux fonctions essentielles en droit belge de la copropriété. D'une part, elles servent de clé de répartition des charges communes entre copropriétaires (art. 577-5 §1er Code civil), sauf si l'acte de base prévoit des clés spécifiques pour certaines charges. D'autre part, elles déterminent le poids des votes de chaque copropriétaire en assemblée générale (art. 577-6 §7 Code civil), sauf règles spéciales pour certaines décisions. La Loi du 18 juin 2018 a renforcé l'obligation de recourir à un géomètre-expert agréé (Union Belge des Géomètres-Experts — UBGE) pour le calcul des quotes-parts dans les nouvelles copropriétés.

L'acte de base produit ses effets à l'égard des tiers dès sa transcription au bureau Sécurité juridique du SPF Finances (Loi hypothécaire de 1851). Tout acquéreur d'un lot privatif se voit opposer les statuts de la copropriété dès lors qu'ils ont été régulièrement publiés, même s'il n'en a pris connaissance qu'après son acquisition. C'est pourquoi le notaire instrumentant doit systématiquement annexer et lire les statuts de la copropriété lors de la passation de l'acte authentique de vente d'un appartement, conformément à l'article 577-11 Code civil modifié par la Loi du 18 juin 2018.

Un Acte de Base Copropriété est nécessaire dans plusieurs situations précises prévues par le Code civil belge.

Construction d'un immeuble à appartements ou d'un ensemble résidentiel: avant la première vente d'un appartement dans un immeuble collectif neuf, le promoteur immobilier (société immobilière, SA, SRL) ou le propriétaire foncier doit faire établir et transcrire l'acte de base auprès d'un notaire. Sans acte de base préalable, le notaire instrumentant ne peut procéder à la vente d'un lot privatif. Cette obligation vaut pour tout immeuble comprenant plusieurs lots privatifs séparés destinés à être vendus séparément: immeubles d'appartements classiques, complexes résidentiels avec maisons en bandes, ensembles de bureaux en copropriété, centres commerciaux, parkings en copropriété.

Conversion d'un immeuble unifamilial en copropriété: lorsqu'un propriétaire décide de diviser un immeuble unifamilial ou commercial existant en plusieurs lots distincts pour les vendre séparément ou pour permettre à des membres de la famille d'en détenir chacun une partie en toute propriété, un acte de base doit être établi pour constituer juridiquement la copropriété. Cette situation est fréquente lors d'une séparation de biens entre héritiers, d'un divorce avec attribution d'appartements distincts, ou d'une restructuration patrimoniale familiale.

Création d'une copropriété horizontale (maisons mitoyennes ou maisons en bandes): la copropriété peut aussi porter sur des maisons de plain-pied ou des maisons en bandes partageant certaines parties communes (voirie privée commune, cave commune, installations de voirie partagée). Un acte de base détermine les parties communes (voirie, réseaux souterrains, zones vertes collectives) et les parties privatives (maisons individuelles).

Régularisation d'une copropriété de fait: certains immeubles anciens gérés comme copropriété sans acte de base transcrit (notamment des maisons divisées informellement avant 1994, date d'entrée en vigueur de la première loi belge sur la copropriété) doivent être régularisés par l'établissement d'un acte de base a posteriori pour sécuriser juridiquement les droits des propriétaires.

Modification de la structure d'une copropriété existante: lorsqu'une copropriété existante souhaite intégrer de nouveaux lots résultant de la construction d'une extension (création de nouveaux appartements en attique, construction de garages supplémentaires), l'acte de base existant doit être modifié ou complété par un avenant authentique.

Copropriété lors d'une liquidation-partage: lors de la dissolution d'une indivision successorale ou d'un partage de biens communs entre ex-conjoints portant sur un immeuble collectif, l'acte de base peut être établi simultanément à l'acte de partage pour permettre la division de l'immeuble en lots distincts attribués aux différents ayants droit.

L'Acte de Base Copropriété belge doit contenir des éléments essentiels déterminés par les articles 577-3 à 577-14 du Code civil belge et la Loi du 18 juin 2018. Le modèle disponible sur forms-legal.com permet de préparer les informations requises avant la rédaction notariale.

Identification du propriétaire initial (promoteur ou propriétaire foncier): dénomination complète (pour les personnes morales: raison sociale, forme juridique, numéro BCE, siège social, représentant légal avec justification des pouvoirs) ou pour les personnes physiques: nom, prénoms, date de naissance, domicile, numéro de registre national, état civil. L'acte de base est en général reçu par le notaire du promoteur avant tout commencement de commercialisation.

Description de l'immeuble: adresse complète, désignation cadastrale au bureau Sécurité juridique du SPF Finances (commune cadastrale, division, section, parcelle, identifiant cadastral), superficie totale du terrain, description architecturale de l'immeuble (nombre de niveaux, nombre de lots), référence au permis d'urbanisme accordé par la commune selon CWATUP/CoDT en Wallonie, COBAT à Bruxelles ou Code flamand.

Description des parties communes générales: liste exhaustive des parties communes appartenant à tous les copropriétaires (sol, fondations, structure portante, façades, toiture, cage d'escalier, ascenseur, locaux techniques, hall d'entrée, corridor commun, cave commune, installation d'eau commune, installation électrique commune, espaces verts collectifs, voirie privée). Chaque partie commune est décrite avec précision par référence aux plans architecturaux annexés.

Description des parties communes spéciales: parties communes appartenant à un sous-groupe de copropriétaires seulement (palier d'un étage déterminé, cage d'escalier desservant un bâtiment spécifique dans un ensemble). La désignation précise de ces parties communes spéciales évite les litiges ultérieurs sur leur entretien et leur financement.

Description des parties privatives: liste numérotée de chaque lot privatif (appartements, caves, garages, parkings, terrasses privatives, jardins privatifs) avec désignation précise (niveau, orientation, composition des locaux, superficie habitable selon PEB), numéro de lot et quote-part dans les parties communes.

Quotes-parts de chaque lot: tableaux récapitulatifs des quotes-parts de chaque lot privatif dans les parties communes générales (et spéciales le cas échéant), exprimées en millièmes. Le calcul doit être effectué par un géomètre-expert agréé (UBGE). Ces quotes-parts servent de base à la répartition des charges et aux droits de vote en AG.

Servitudes réciproques: mentions des servitudes légales ou conventionnelles entre lots (servitudes de passage, de vue, de drainage, de câblage) et des servitudes grevant le terrain vis-à-vis de fonds voisins. Ces servitudes sont souvent établies dans le cadre de la création de la copropriété.

Renvoi au règlement de copropriété: l'acte de base renvoie au règlement de copropriété (art. 577-4 Code civil) qui est soit intégré dans le même acte, soit établi dans un acte séparé publié conjointement. Le règlement de copropriété prévu dans un acte séparé peut être consulté sur forms-legal.com (voir Règlement de Copropriété et Mandat Syndic Copropriété pour les documents connexes de gestion de la copropriété).

Rédiger un Acte de Base Copropriété en Belgique exige la collaboration d'un promoteur ou propriétaire, d'un architecte, d'un géomètre-expert et d'un notaire. Le formulaire forms-legal.com sert de cadre de référence pour rassembler les informations nécessaires.

Étape 1 — Identifier le promoteur ou propriétaire initial: indiquez la dénomination sociale complète de la société promotrice (SRL, SA) avec numéro BCE et siège social, ou les données personnelles du propriétaire foncier. Ces informations figureront dans l'entête de l'acte de base comme comparant principal.

Étape 2 — Décrire l'immeuble: reportez l'adresse complète et la désignation cadastrale obtenue auprès de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale du SPF Finances (MyMinFin.be). Mentionnez le nombre total de niveaux, de lots, la surface totale du terrain et les références du permis d'urbanisme accordé par la commune.

Étape 3 — Lister les parties communes: sur la base des plans architecturaux definitifs signés par l'architecte agréé, dressez la liste exhaustive des parties communes générales (sol, structure, toiture, hall, escalier, ascenseur, caves communes, espaces verts) et spéciales (paliers, couloirs d'étage). Chaque partie commune est identifiée par référence aux plans architecturaux annexés.

Étape 4 — Décrire les parties privatives: numérotez chaque lot privatif (LOT 1, LOT 2, ...) et décrivez-le précisément: niveau, orientation (ex. aile Est), composition des locaux (séjour, cuisine, chambres, salle de bains, WC, terrasse), superficie habitable selon PEB, désignation de la cave ou parking attribué au lot si applicable.

Étape 5 — Calculer les quotes-parts: faites établir le tableau des quotes-parts par un géomètre-expert agréé (UBGE) sur la base des superficies, de l'étage et des commodités de chaque lot. Vérifiez que la somme des quotes-parts est bien égale à 1000 millièmes ou 100 centièmes selon la convention choisie.

Étape 6 — Identifier les servitudes: listez les servitudes réciproques entre lots (servitude de passage entre caves, servitude de gouttière) et les servitudes grevant le terrain vis-à-vis des voisins (servitude de vue, servitude de passage). Ces servitudes doivent figurer dans l'acte de base pour être opposables aux futurs acquéreurs.

Étape 7 — Préparer les annexes techniques: rassemblez les plans architecturaux définitifs, le tableau récapitulatif des lots avec surfaces et quotes-parts signé par le géomètre-expert, le permis d'urbanisme et les plans approuvés, les données cadastrales. Ces annexes sont transcrites avec l'acte de base au bureau Sécurité juridique du SPF Finances.

Étape 8 — Rédiger conjointement le règlement de copropriété: l'acte de base seul est insuffisant pour gérer la copropriété. Le règlement de copropriété (art. 577-4 Code civil) doit être rédigé simultanément pour être publié conjointement. Le règlement fixera le syndic initial, les règles de convocation et de vote en AG, la répartition des charges et les règles d'utilisation des parties communes.

L'Acte de Base Copropriété belge est soumis à un régime légal précis défini par les articles 577-3 à 577-14 du Code civil belge et la Loi du 18 juin 2018.

Forme authentique obligatoire: l'acte de base doit être reçu par un notaire belge agréé par la FRNB et transcrit au bureau Sécurité juridique du SPF Finances pour être opposable aux tiers et aux propriétaires futurs (Loi hypothécaire de 1851). Aucun acte sous seing privé ne peut valablement constituer une copropriété.

Contenu obligatoire: l'article 577-3 du Code civil belge impose que l'acte de base contienne au minimum: la description de l'immeuble et du terrain, la description des parties privatives et des parties communes, les quotes-parts de chaque partie privative dans les parties communes. À défaut, la copropriété n'est pas régulièrement constituée et le notaire ne peut procéder à la vente des lots.

Calcul des quotes-parts: pour les nouvelles copropriétés, la Loi du 18 juin 2018 recommande fortement de faire calculer les quotes-parts par un géomètre-expert agréé (UBGE) selon des critères objectifs tenant compte de la superficie, de l'étage et des commodités de chaque lot. Un calcul contestable peut conduire à des litiges en assemblée générale sur la répartition des charges et les droits de vote.

Modification: toute modification de l'acte de base requiert une décision unanime de l'assemblée générale des copropriétaires (unanimité = 100 % des voix de tous les copropriétaires, art. 577-7 §1er Code civil) et un acte notarié authentique modificatif transcrit au bureau Sécurité juridique. Cette exigence stricte distingue l'acte de base du règlement de copropriété (modifiable aux 4/5 des voix).

Opposabilité et notification: l'acte de base transcrit est opposable à tous les tiers, y compris les futurs acquéreurs des lots privatifs. Le notaire instrumentant lors de la vente d'un lot doit mentionner les références de transcription de l'acte de base dans l'acte de vente et en remettre copie à l'acquéreur (art. 577-11 Code civil modifié par la Loi du 18 juin 2018).

Coordination avec permis d'urbanisme: l'acte de base ne peut décrire des lots privatifs ou des parties communes qui n'auraient pas été autorisés par le permis d'urbanisme délivré par la commune selon le CWATUP/CoDT en Wallonie, le COBAT à Bruxelles ou le Code flamand d'aménagement du territoire. Toute subdivision de l'immeuble non conforme au permis expose le propriétaire à des poursuites pour infraction urbanistique.

Plusieurs erreurs fréquentes affectent les actes de base de copropriété en Belgique et peuvent engendrer des litiges durables entre copropriétaires devant le Tribunal de première instance ou le Juge de paix.

Erreur 1 — Omission de parties communes dans l'acte de base: certains actes de base incomplets ne mentionnent pas toutes les parties communes de l'immeuble (locaux techniques, locaux poubelles, citerne d'eau, jardin accessible uniquement par certains lots mais néanmoins commun). Cette omission crée des litiges sur le statut de ces parties (communes ou privatives) et sur leur entretien et financement. La solution: dresser une liste exhaustive des parties communes par référence précise aux plans architecturaux annexés, en distinguant parties communes générales et parties communes spéciales.

Erreur 2 — Calcul erroné ou non objectif des quotes-parts: les quotes-parts calculées sans intervention d'un géomètre-expert, ou calculées sur une base arbitraire (parts égales pour tous les appartements quelle que soit leur superficie), sont contestables en assemblée générale et peuvent faire l'objet d'une action en révision devant le Tribunal de première instance. La solution: toujours faire établir le tableau des quotes-parts par un géomètre-expert agréé UBGE selon les critères objectifs de superficie, d'étage et de commodités propres à chaque lot.

Erreur 3 — Confusion entre parties privatives et parties communes: certains actes de base mal rédigés qualifient de parties privatives des éléments qui, par leur nature, appartiennent aux parties communes (tuyauteries verticales, murs porteurs mitoyens à plusieurs appartements, façades). Cette confusion est source de litiges sur la responsabilité d'entretien et de réparation. La solution: le notaire doit appliquer strictement la définition légale de l'article 577-3 Code civil: est partie commune tout ce qui n'est pas privatif par définition.

Erreur 4 — Absence de règlement de copropriété concomitant: certains promoteurs rédigent l'acte de base sans rédiger simultanément le règlement de copropriété. Les premières ventes se font alors sans règles précises sur la gestion de l'immeuble (syndic, convocation des AG, répartition des charges, règles d'utilisation des parties communes), ce qui crée des difficultés pratiques immédiates dès que plusieurs propriétaires occupent l'immeuble. La solution: rédiger toujours l'acte de base et le règlement de copropriété conjointement avant la première vente.

Erreur 5 — Non-conformité de l'acte de base au permis d'urbanisme: certains actes de base décrivent des lots supplémentaires (appartements supplémentaires, terrasses agrandies) qui n'ont pas été autorisés par le permis d'urbanisme communal. Cette non-conformité expose le propriétaire à des amendes pour infraction urbanistique et peut bloquer la transcription de l'acte. La solution: vérifier impérativement la concordance entre les plans de l'acte de base et les plans approuvés par la commune avant la signature de l'acte notarié.

Erreur 6 — Oublier de transcrire les modifications ultérieures: lorsque l'acte de base est modifié (après fusion ou division de lots, construction d'extension), certains promoteurs omettent de faire transcrire l'acte modificatif au bureau Sécurité juridique du SPF Finances. Sans transcription, la modification n'est pas opposable aux tiers et les actes de vente ultérieurs des lots modifiés restent basés sur l'ancienne description caduque. La solution: toujours faire transcrire dans les 15 jours tout avenant à l'acte de base.