Acte Unilatéral de Promesse d'Achat
Qu'est-ce qu'un Acte Unilatéral de Promesse d'Achat ?
L'Acte Unilatéral de Promesse d'Achat en Belgique est régi par Code civil belge livre 5 art. 5.14 à 5.21 (formation du contrat, offre et acceptation) et organise les droits et obligations des parties sur le bien immobilier concerné en Belgique.
Quand avez-vous besoin d'un Acte Unilatéral de Promesse d'Achat ?
La promesse d'achat immobilière est l'instrument approprié dans plusieurs situations pratiques fréquentes sur le marché immobilier belge. Lorsqu'un particulier visite un bien immobilier mis en vente et souhaite formaliser son intention d'achat de manière sérieuse et précise avant de passer au compromis de vente, la promesse d'achat lui permet de faire une offre ferme au vendeur, généralement par l'intermédiaire de l'agence immobilière. Cette étape est particulièrement utile dans les marchés immobiliers tendus (Bruxelles, Gand, Louvain, Liège) où plusieurs acheteurs concourent pour un même bien: une promesse d'achat écrite et signée avec délai d'acceptation court donne un avantage compétitif par rapport aux simples manifestations d'intérêt verbales. Dans les ventes immobilières entre particuliers (de gré à gré, sans agence), la promesse d'achat constitue le premier document écrit formalisant les intentions des parties et précédant la rédaction du compromis de vente par le notaire de la FRNB. Dans le cadre des ventes sur plan (appartements en construction, projets de promotion immobilière), la promesse d'achat ou la réservation est signée dès le début du projet pour permettre au promoteur de commercialiser les logements avant leur achèvement, sous réserve de conditions suspensives liées à l'obtention du permis d'urbanisme et du financement. Dans les situations d'urgence ou de ventes rapides (succession, liquidation), la promesse d'achat permet de bloquer la transaction rapidement avant que d'autres acheteurs ne se manifestent, tout en laissant le temps nécessaire à la préparation du compromis et à la vérification des documents obligatoires (certificat PEB, attestation électrique, attestation du sol selon le Décret Sols wallon, OVAM-Bodemattest flamand, ou certificat sol bruxellois). Dans les ventes publiques d'immeubles organises par un notaire belge (art. 1193 du Code judiciaire), la promesse d'achat prend une forme specifique: les encherisseurs formulent des offres lors de la seance d'enchere publique devant le notaire, et la derniere offre la plus elevee est acceptee immediatement par adjudication. Cette forme de vente publique est utilisee dans les successions, les licitations judiciaires, et les ventes de biens appartenant a des mineurs ou des personnes sous protection judiciaire. Pour les biens a construire (vente sur plan dans le cadre de la Loi Breyne du 9 juillet 1971 sur la vente d'habitations a construire), la promesse d'achat prend la forme d'un acte de reservation signe entre le promoteur et l'acquereur, avec les garanties specifiques prevues par la Loi Breyne (garantie d'achevement, garantie de remboursement en cas d'insolvabilite du promoteur). La Loi Breyne est une loi de protection de l'acquereur qui s'applique obligatoirement a toute vente ou promesse de vente d'une habitation a construire ou en cours de construction en Belgique.
Que faut-il inclure dans votre Acte Unilatéral de Promesse d'Achat ?
Une promesse d'achat immobilière valide et sérieuse en Belgique doit contenir les éléments essentiels suivants pour produire ses effets juridiques et constituer la base d'un compromis de vente en cas d'acceptation par le vendeur. L'identification du promettant-acheteur: nom complet et prénom (ou dénomination sociale pour une société), adresse de domicile, numéro de registre national au format JJ.MM.AAAA-XXX.YY ou numéro BCE au format BE XXXX.XXX.XXX, et état civil (important pour prévoir le financement et le concours du conjoint). La désignation précise du bien immobilier offert à l'achat: adresse complète, commune, type de bien (maison, appartement, terrain, immeuble commercial), surface approximative, références cadastrales si disponibles sur MyMinFin du SPF Finances. Le prix d'achat proposé: montant exact en euros au format belge (ex. : 285.000,00 €), avec la mention expresse s'il est net vendeur ou si les frais d'agence sont inclus. Le délai d'acceptation accordé au vendeur: date et heure limites de réponse, mode de communication de l'acceptation (signature en retour, courriel recommandé, lettre recommandée avec accusé de réception). Les conditions suspensives éventuelles: condition d'obtention de prêt hypothécaire (montant minimal, nombre de refus requis, délai), condition de résultats d'expertise technique favorable, condition de vérification du titre de propriété et des charges. La mention du certificat PEB et son numéro ou la condition de remise d'un certificat PEB valide. Le mode de paiement prévu: via le compte tiers notarié, financement bancaire, apport personnel. La disposition relative à l'acompte et son versement sur le compte tiers du notaire de la FRNB. Sur forms-legal.com, le modèle de promesse d'achat belge rassemble tous ces éléments dans un document structuré et conforme aux exigences du droit belge et aux pratiques de l'IPI. La clause de renonciation aux vices apparents doit etre reedigee avec soin: le promettant-acheteur qui a visite le bien ne peut invoquer les defauts visibles lors de sa visite, mais conserve le droit d'agir en garantie contre les vices caches conformement aux articles 1641 a 1649 de l'ancien Code civil belge. La date de prise de possession du bien (date de remise des cles) doit etre precisee: elle correspond generalement a la date de signature de l'acte authentique notarie, mais peut etre anterieure dans certains cas (convention de mise a disposition anticipee sous condition d'une assurance responsabilite civile souscrite par l'occupant anticipatif). La clause de preference ou de promesse reciproque peut etre inseree: si l'acheteur renonce a la presente promesse apres l'expiration du delai de reflexion contractuel, le vendeur peut lui accorder la priorite pour une eventuelle nouvelle mise en vente dans les 6 mois. La clause relative aux travaux urgents en cours doit preciser si des travaux sont en cours sur le bien au moment de la promesse et qui en supporte le cout. La clause relative a la gestion provisoire du bien entre la signature de la promesse d'achat et la signature de l'acte authentique doit definir les obligations du vendeur (maintien de l'assurance incendie, non-conclusion de nouveaux baux, absence de travaux non urgents).
Comment remplir votre Acte Unilatéral de Promesse d'Achat
Pour remplir correctement la promesse d'achat immobilière belge disponible sur forms-legal.com, voici les instructions détaillées pour chaque section. Pour le promettant-acheteur: indiquez votre nom et prénom complets tels qu'ils figurent sur votre carte d'identité belge, votre adresse de domicile officielle (commune du registre national), votre numéro de registre national au format JJ.MM.AAAA-XXX.YY; si vous êtes marié(e), précisez le nom de votre conjoint et votre régime matrimonial (communauté ou séparation), car cela influence le financement et les exigences de l'acte authentique notarié. Si vous êtes une société (SRL, SA), indiquez la dénomination sociale exacte, le siège social, le numéro BCE et le nom du représentant légal signataire. Pour la désignation du bien: reproduisez l'adresse complète du bien (numéro, rue, boîte, code postal à 4 chiffres, commune belge) et décrivez brièvement le type de bien (maison unifamiliale 4 façades, appartement 3 chambres au 3ème étage, terrain à bâtir). Pour le prix offert: inscrivez le montant en euros avec deux décimales au format belge (ex. : 285.000,00 €) et précisez si ce prix est net vendeur (hors frais d'agence) ou toutes charges comprises. Pour le délai: fixez une date et une heure précises (ex. : avant le 30 mai 2026 à 18h00) pour permettre au vendeur de répondre; un délai de 5 à 10 jours ouvrables est courant. Pour les conditions suspensives: décrivez précisément la condition de crédit (ex. : obtention d'un prêt de minimum 228.000 € auprès d'une banque belge dans un délai de 30 jours, à défaut de quoi deux refus écrits motivés de deux banques différentes suffiront à lever la condition). Pour les conditions techniques: mentionnez le type d'expertise souhaitée et les critères de satisfaction. Pour la condition suspensive de credit, precisez l'IBAN du compte sur lequel le remboursement de l'acompte sera effectue en cas de defaillance de la condition, pour eviter toute ambiguite en cas de litige. Pour la reference a l'agence immobiliere: si la vente est intermediee par un agent immobilier agree par l'IPI, incluez son nom, le nom de son agence, son numero d'agrement IPI et le montant de sa commission (generalement exprime en pourcentage du prix de vente, typiquement 2 % a 3 % TVAC). Pour les conditions relatives a l'expertise: precisez le nom et la qualite de l'expert (expert immobilier agree par le Tribunal de premiere instance, ou architecte inscrit a l'Ordre des Architectes), les elements a examiner (structure, etancheite, installations electriques, certificat PEB, citerne a mazout, amiante pour les batiments d'avant 1998), et le delai dans lequel l'expertise doit etre realisee. Pour les references cadastrales: si disponibles, mentionnez les donnees cadastrales du bien (commune, division, section, parcelle, identifiant, disponibles sur MyMinFin du SPF Finances ou dans une annonce immobiliere serieuse) pour permettre au notaire d'effectuer les recherches prealables.
Exigences juridiques pour Acte Unilatéral de Promesse d'Achat
La promesse d'achat immobilière en Belgique est soumise à des règles légales découlant du Code civil livre 5 (formation des contrats) et des réglementations régionales. La forme écrite est recommandée mais non obligatoire à titre de validité pour une simple promesse d'achat: un accord verbal peut en principe lier les parties, mais est pratiquement impossible à prouver en cas de litige devant la Justice de paix ou le Tribunal de première instance (art. 8.1 CC livre 8 sur la preuve). La loi belge impose cependant que la vente immobilière définitive soit constatée par acte authentique notarié pour permettre la transcription au bureau Sécurité juridique du SPF Finances. La promesse d'achat, une fois acceptée par le vendeur, constitue un compromis de vente dont les effets sont immédiats (art. 1583 CC ancien: la vente est parfaite dès accord sur la chose et le prix); il est donc prudent de prévoir dès la promesse les conditions suspensives nécessaires pour protéger l'acheteur. La réglementation de l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) impose aux agents immobiliers agréés de remettre un exemplaire de toute promesse d'achat aux deux parties (vendeur et acheteur) dans les meilleurs délais. Le Code de droit économique (CDE) belge, notamment le livre VI sur les pratiques du marché et la protection du consommateur, peut s'appliquer aux offres d'achat formulées par des consommateurs dans le cadre d'une relation B2C avec un promoteur immobilier professionnel: le droit de rétractation de quatorze jours (art. VI.47 CDE) peut être applicable dans certaines situations de vente à distance ou hors établissement. Pour les biens dont la valeur depasse certains seuils, des obligations supplementaires de due diligence (enquete prealable) s'imposent a l'acquereur professionnel: verification des declarations fiscales du vendeur, conformite urbanistique du bien, absence de pollution du sol (Decret Sols wallon, OVAM-Bodemattest flamand, Ordonnance sols bruxelloise). Si le bien est situe dans une zone a risque d'inondation (zone non aedificandi, zone inondable selon les cartographies de risques etablies par le Service Public de Wallonie ou l'Institut Bruxellois pour la Gestion de l'Environnement), cette information doit etre mentionnee dans la promesse d'achat et l'acquereur informee des contraintes applicables. Le droit de preemption de la commune ou de la Region peut s'appliquer au bien mis en vente: l'agence immobiliere ou le notaire doit verifier l'absence de droits de preemption publics avant la conclusion de la vente.
Erreurs courantes à éviter dans votre Acte Unilatéral de Promesse d'Achat
Plusieurs erreurs fréquentes dans la rédaction des promesses d'achat immobilières en Belgique peuvent priver l'acheteur de protections importantes ou créer des litiges coûteux. La première erreur est de ne pas fixer de délai d'acceptation dans la promesse d'achat: sans délai précis, la promesse reste techniquement valide « pendant un délai raisonnable » (art. 5.16 CC livre 5), ce qui crée une incertitude sur la durée pendant laquelle l'acheteur est lié. Si le vendeur accepte plusieurs semaines après l'émission de la promesse, l'acheteur pourrait se retrouver contraint d'acheter un bien dont il ne souhaite plus ou dont les conditions ont changé. La deuxième erreur est de ne pas inclure de condition suspensive d'obtention de crédit: un acheteur qui signe une promesse d'achat ferme sans condition de financement s'expose à être contraint d'acheter même s'il n'obtient pas son prêt hypothécaire, ou à payer des dommages-intérêts substantiels au vendeur. La troisième erreur est de formuler une condition suspensive de crédit trop vague (« si j'obtiens un crédit »): les tribunaux belges exigent des conditions précises (montant minimal du prêt, nombre de refus de banques différentes requis, délai). La quatrième erreur est d'oublier de mentionner le prix net vendeur ou TTC agence: un prix de 300.000 € net vendeur est différent d'un prix de 300.000 € toutes charges comprises (les honoraires d'agence — généralement 3 % du prix — s'ajoutant dans le premier cas). La cinquième erreur est de ne pas vérifier préalablement la disponibilité du bien (absence de promesse de vente antérieure en faveur d'un autre acheteur, absence de préemption publique) avant de signer la promesse d'achat. Une sixieme erreur est de formuler une promesse d'achat avant d'avoir effectue une visite serieuse du bien: une promesse d'achat est un engagement ferme et le promettant ne peut se retracter en invoquant des defauts visibles qu'il aurait pu constater lors d'une visite diligente. La septieme erreur est de ne pas verifier le statut locatif du bien: si le bien est occupe par un locataire en cours de bail, l'acquereur reprend la qualite de bailleur et doit respecter le bail en cours, ce qui peut limiter sa liberte d'occupation immediate. Cette information doit etre clairement mentionnee dans la promesse d'achat pour permettre a l'acquereur d'evaluer l'impact sur ses plans.
Sources et Citations
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Questions Fréquentes
En Belgique, la promesse unilatérale d'achat est un engagement ferme et juridiquement contraignant pour son auteur — le promettant-acheteur — qui s'engage à acheter un bien immobilier si le propriétaire-vendeur accepte dans le délai imparti. La nature contraignante de cette promesse découle des articles 5.14 à 5.21 du Code civil belge livre 5 (obligations, en vigueur depuis le 1er janvier 2023) régissant la formation du contrat par offre et acceptation. Une fois signée et transmise au propriétaire, la promesse d'achat ne peut pas être rétractée par le promettant avant l'expiration du délai d'acceptation indiqué: une rétractation précoce engagerait sa responsabilité précontractuelle (art. 5.16 CC livre 5) et l'exposerait à des dommages-intérêts couvrant le préjudice subi par le propriétaire qui avait suspendu ses démarches de vente. Si le propriétaire accepte la promesse d'achat avant l'expiration du délai, un compromis de vente est formé entre les parties dès cet instant, conformément à l'article 1589 de l'ancien Code civil belge (la promesse de vente vaut vente dès accord sur la chose et le prix). Le promettant-acheteur ne peut alors se rétracter qu'en invoquant des conditions suspensives expressément prévues dans la promesse (obtention d'un prêt hypothécaire, résultat d'une expertise technique). En pratique immobilière belge, la promesse d'achat est fréquemment utilisée dans les transactions de gré à gré: l'acheteur potentiel dépose une offre d'achat écrite auprès du vendeur ou de l'agence immobilière, qui dispose d'un délai pour l'accepter ou la refuser.
En droit immobilier belge, la promesse d'achat et le compromis de vente sont deux instruments précontractuels distincts avec des effets juridiques très différents. La promesse unilatérale d'achat est un engagement unilatéral: seul le candidat acheteur (promettant-acheteur) est lié; le vendeur reste libre d'accepter ou de refuser dans le délai imparti. Avant l'acceptation du vendeur, aucun contrat de vente n'est formé et le vendeur peut continuer à commercialiser le bien auprès d'autres acheteurs potentiels. Le compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente ou avant-contrat) est un engagement bilatéral: les deux parties — vendeur et acheteur — sont liées dès la signature. En vertu de l'article 1583 de l'ancien Code civil belge, le compromis vaut vente parfaite dès accord sur la chose et sur le prix: le transfert de propriété s'opère immédiatement entre les parties, même si l'acte authentique notarié n'est pas encore signé. Une fois le compromis signé, ni le vendeur ni l'acheteur ne peuvent se désister sans engager sa responsabilité contractuelle (clause pénale, acompte, dommages-intérêts). La promesse d'achat est donc une étape préliminaire moins contraignante pour le vendeur: elle lui permet de recevoir une offre sérieuse sans s'engager immédiatement. En pratique belge, la promesse d'achat est souvent accompagnée d'une marque d'intérêt ou d'un chèque d'acompte remis à l'agence immobilière à titre de garantie de sérieux, mais non encore encaissé par le vendeur avant son acceptation.
En droit belge, le propriétaire-vendeur d'un bien immobilier est en principe libre d'accepter ou de refuser une promesse d'achat, même si elle correspond exactement au prix demandé dans son annonce immobilière. Cette liberté contractuelle du vendeur découle du droit général de la formation des contrats: une offre de vente (annonce immobilière, catalogue d'agence) n'est pas une offre ferme de contracter au sens de l'article 5.14 du Code civil belge livre 5, mais une simple invitation à entrer en négociation (invitatio ad offerendum). Le vendeur reste libre de choisir son acheteur parmi les candidats, d'accepter une offre plus avantageuse, ou même de décider de ne plus vendre du tout, sans devoir justifier son refus. Cependant, cette liberté connaît des limites légales importantes. Le refus discriminatoire d'une offre d'achat en raison de l'origine ethnique, de la religion, du handicap, de l'orientation sexuelle, ou d'un autre critère protégé par la Loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination constitue une discrimination illicite, passible de sanctions civiles et pénales, et peut être sanctionné par le Tribunal de première instance sur demande du centre interfédéral pour l'égalité des chances et la lutte contre le racisme et les discriminations (UNIA). Si le vendeur a mandaté une agence immobilière avec un mandat exclusif d'entremise, l'agence perçoit ses honoraires même si la vente échoue par faute du vendeur (refus injustifié d'une offre au prix); le contrat d'agence doit être vérifié pour connaître les conditions précises.
En Belgique, la durée de validité d'une promesse d'achat est fixée librement par le promettant-acheteur dans le document lui-même. Cette durée représente le délai accordé au vendeur pour accepter ou refuser l'offre. Dans la pratique immobilière belge, les durées usuelles varient selon le type de bien et la situation du marché: quelques jours à deux semaines pour les marchés immobiliers très actifs (Bruxelles, Gand, Louvain), jusqu'à un mois pour les biens moins liquides. La promesse d'achat doit mentionner clairement la date et l'heure limites d'acceptation, sans ambiguïté, pour éviter tout litige sur la question de savoir si le vendeur a accepté dans les délais. Conformément aux articles 5.14 à 5.21 du Code civil belge livre 5 (obligations), si le vendeur accepte la promesse d'achat après l'expiration du délai d'acceptation fixé par le promettant, l'acceptation tardive est assimilée à une nouvelle offre émanant du vendeur, que le promettant initial est libre d'accepter ou de refuser. Si le promettant accepte cette réponse tardive du vendeur, un accord se forme à ce moment. Si le délai de validité n'est pas précisé dans la promesse d'achat, le Code civil belge livre 5 prévoit que l'offre reste valide pendant un délai raisonnable, apprécié en fonction des circonstances (nature du bien, délai habituel de réflexion dans le secteur immobilier belge). En pratique, il est fortement conseillé de fixer un délai précis pour éviter tout litige sur la caducité de la promesse.
En Belgique, le promettant-acheteur peut insérer dans sa promesse d'achat des conditions suspensives qui subordonnent la validité définitive de son engagement à la réalisation de certains événements futurs et incertains. Les conditions suspensives les plus courantes dans les promesses d'achat immobilières belges sont: la condition suspensive d'obtention d'un prêt hypothécaire d'un montant minimal auprès d'un établissement de crédit belge (BNP Paribas Fortis, ING Belgique, KBC/CBC, Belfius) dans un délai défini; la condition suspensive de résultats satisfaisants d'une expertise technique du bien (inspection par un expert immobilier ou un bureau d'études techniques portant sur la structure, l'étanchéité, les installations électriques); la condition suspensive de l'obtention d'un permis d'urbanisme de la commune compétente (délivré sur base du CoDT wallon, COBAT bruxellois ou Code flamand d'aménagement du territoire). En présence de conditions suspensives, la promesse d'achat devient définitive et irrévocable seulement si toutes les conditions se réalisent dans le délai prévu. Si une condition ne se réalise pas (refus de prêt par deux banques différentes, défauts structurels révélés par l'expertise), l'engagement du promettant-acheteur est caduc et ce dernier recouvre sa liberté sans pénalité. Les conditions doivent être rédigées avec précision: délai d'application, critères de réalisation ou de défaillance, et procédure de notification entre parties.
En Belgique, l'agent immobilier ne peut accepter une promesse d'achat à la place du vendeur que s'il dispose d'un mandat exprès du vendeur lui conférant ce pouvoir. Le droit de la représentation est régi par les articles 5.60 à 5.77 du Code civil belge livre 5. Un agent immobilier agréé par l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI — Institut Professionnel des Agents Immobiliers) dispose généralement d'un mandat d'entremise pour présenter des offres au vendeur, mais non d'un mandat de représentation pour accepter des offres au nom du vendeur sans l'informer préalablement. Toute acceptation d'une promesse d'achat par l'agent immobilier sans mandat de représentation exprès engage la responsabilité personnelle de l'agent et non celle du vendeur. Dans la pratique immobilière belge, l'agent immobilier reçoit la promesse d'achat et la transmet au vendeur; c'est le vendeur qui l'accepte directement (par signature) ou refuse. L'agent peut recevoir un acompte ou une marque d'intérêt financière de l'acheteur (chèque, virement) à titre de garantie de sérieux, mais ne peut l'encaisser qu'après acceptation de la promesse par le vendeur. Les obligations déontologiques de l'agent immobilier belge (Code de déontologie IPI) imposent une neutralité entre vendeur et acheteur: l'agent doit informer objectivement les deux parties des conditions de la transaction et ne pas avantager l'une au détriment de l'autre.
En Belgique, la mention du certificat de Performance Énergétique des Bâtiments (PEB) dans la promesse d'achat immobilière n'est pas formellement obligatoire au stade de la promesse d'achat (simple offre unilatérale du candidat acheteur), mais devient obligatoire dans le compromis de vente et l'acte authentique de vente. Cependant, plusieurs éléments conduisent en pratique à mentionner le certificat PEB dès la promesse d'achat. La réglementation régionale (Décret énergie wallon du 11 avril 2014 et ses arrêtés d'application; Ordonnance bruxelloise du 7 juin 2007 sur la performance énergétique; Décret flamand sur l'énergie 2009) impose au vendeur de remettre le certificat PEB à l'acheteur avant la signature du compromis de vente. Si la promesse d'achat est acceptée par le vendeur et se transforme en compromis, le vendeur doit avoir remis le PEB au plus tard à ce moment. Si le vendeur n'a pas encore obtenu le certificat PEB au moment de la promesse d'achat, la promesse peut inclure une condition suspensive de remise d'un PEB dont la classe est au moins égale à la classe indiquée dans l'annonce (pour se protéger contre une fraude sur la performance énergétique). La classe PEB (de A++ à G) a une influence croissante sur la valeur vénale des biens immobiliers en Belgique: les acheteurs sont de plus en plus sensibles à ce critère, et des primes régionales (primes énergie wallonnes, REPowerEU bruxellois, Vlaamse energiepremies) sont disponibles pour les rénovations énergétiques visant à améliorer la classe PEB.
Ce modèle est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Les lois varient selon la juridiction et évoluent avec le temps. Consultez un avocat qualifié pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.Clause de non-responsabilité complète
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