Acte de Transport de Propriété
Qu'est-ce qu'un Acte de Transport de Propriété ?
L'Acte de Transport de Propriété en Belgique est régi par Code civil belge livre 3 art. 711 (modes d'acquisition de la propriété) et organise les droits et obligations des parties sur le bien immobilier concerné en Belgique.
Quand avez-vous besoin d'un Acte de Transport de Propriété ?
L'acte de transport de propriété immobilière est nécessaire dans toutes les situations où la propriété d'un bien immeuble change de mains en Belgique, quel qu'en soit le motif juridique ou économique. La vente immobilière est le cas le plus fréquent: l'acheteur d'un appartement, d'une maison, d'un terrain ou d'un immeuble commercial doit formaliser son acquisition par un acte authentique notarié (acte de vente) transcrit au bureau Sécurité juridique du SPF Finances pour en être propriétaire opposable aux tiers. La donation d'un bien immeuble entre parents et enfants — pratique fréquente en Belgique dans la gestion patrimoniale familiale, notamment pour anticiper la succession tout en bénéficiant de taux de droits de donation réduits par rapport aux droits de succession — nécessite un acte notarié authentique de donation devant notaire de la FRNB et une transcription au bureau Sécurité juridique. La régularisation de situations foncières complexes (droits indivis résultant d'une succession, partages amiables entre cohéritiers, licitation judiciaire) nécessite des actes de transport de propriété pour clarifier les droits de chacun sur le patrimoine immobilier. L'apport d'immeubles à des sociétés (SRL, SA, ASBL) dans le cadre de restructurations patrimoniales, de créations de holdings familiales ou de stratégies d'investissement immobilier nécessite des actes notariés d'apport transcriptibles. La dation en paiement immobilière dans le cadre de règlements amiables de dettes ou de restructurations de crédits nécessite un acte notarié. Les rachats de soultes entre indivisaires après une succession ou un divorce impliquent des actes de transport de propriété pour régulariser la sortie de l'indivision. Les partages de biens indivis entre coheritiers apres un deces constituent une source importante d'actes de transport de propriete: lorsque des immeubles font partie de la succession du defunt, les coheritiers doivent soit vendre les biens et partager le prix, soit attribuer les biens a l'un d'eux qui rachete les parts des autres (soulte de partage). Ce partage est realise par acte notariel authentique et transcrit au bureau Securite juridique. Les divorces par consentement mutuel ou contentieux impliquant un immeuble commun necessitent un acte de transport de propriete pour regler l'attribution du bien entre ex-epoux ou ex-cohabitants legaux, conformement aux regles de liquidation du regime matrimonial prevues par le Code civil livre 2 (mariage, cohabitation legale). Les restructurations de societes impliquant des fusions, scissions ou apports partiels d'actifs transferent souvent des immeubles d'une societe a une autre, ce qui necessite des actes de transport de propriete conformes au Code des societes et des associations (CSA) et au Code civil livre 5.
Que faut-il inclure dans votre Acte de Transport de Propriété ?
Un acte de transport de propriété immobilière valide en Belgique doit contenir les éléments essentiels suivants pour produire tous ses effets juridiques et permettre la transcription. L'identification des parties: le cédant (vendeur, donateur, apporteur) et le cessionnaire (acquéreur, donataire, société bénéficiaire) avec leurs coordonnées complètes (nom ou dénomination sociale, adresse, numéro de registre national ou BCE, état civil et régime matrimonial le cas échéant). L'origine de propriété du cédant: référence à l'acte par lequel le cédant a lui-même acquis le bien (acte authentique antérieur, numéro de transcription et date au bureau Sécurité juridique, notaire instrumentant), indispensable pour établir la chaîne des titres de propriété. La désignation cadastrale complète du bien: adresse, commune, division cadastrale, section, numéro de parcelle, identifiant cadastral à 9 chiffres (disponible sur MyMinFin du SPF Finances), contenance exacte en m² ou ha, description des constructions et annexes. La cause et le prix ou valeur du transport: pour une vente, le prix en euros; pour une donation, la valeur estimée du bien; pour un apport, la valeur de l'apport approuvée par le réviseur d'entreprises. Les conditions suspensives éventuelles (obtention d'un prêt hypothécaire, permis d'urbanisme). Les charges et servitudes grevant le bien, déclarées par le cédant. La clause de transcription au bureau Sécurité juridique du SPF Finances. Le délai et les modalités de paiement du prix (pour les ventes). Sur forms-legal.com, le modèle d'acte de transport de propriété belge intègre tous ces éléments dans un format conforme aux exigences de la Loi hypothécaire du 16 décembre 1851 et des recommandations de la FRNB. La liste des charges et servitudes: l'acte doit enumerer toutes les charges grevant le bien (hypotheques inscrites avec leur montant et leur creancier, servitudes apparentes ou transcrites, baux en cours avec leurs conditions essentielles, actes de division parcellaire, droits de preemption publics). Cette liste est etablie par le notaire apres recherches au bureau Securite juridique du SPF Finances et aupres des administrations competentes (commune, Regions). La clause de garantie d'eviction: le cedant garantit au cessionnaire qu'il ne sera pas trouble dans sa jouissance du bien par des tiers qui pretendrait avoir un droit sur le bien anterieurement a la transcription. La clause de garantie contre les vices caches: pour les immeubles anciens, le cedant garantit l'absence de defauts non visibles et graves qui rendraient le bien impropre a son usage (presence de moisissures, fondations defaillantes, pollution du sol). La clause fiscale: les droits d'enregistrement, frais notariaux et frais d'hypotheque sont generalement a charge du cessionnaire (acquereur), sauf stipulation contraire.
Comment remplir votre Acte de Transport de Propriété
Pour compléter l'acte de transport de propriété immobilière belge disponible sur forms-legal.com, suivez les étapes ci-après. Pour le cédant (personne qui transfère la propriété): indiquez le nom et prénom complets (tels qu'ils figurent sur la carte d'identité belge) ou la dénomination sociale exacte (telle qu'inscrite au registre BCE/KBO), l'adresse de domicile ou siège social, le numéro de registre national au format JJ.MM.AAAA-XXX.YY ou le numéro BCE au format BE XXXX.XXX.XXX, et l'état civil (important pour vérifier si le concours du conjoint est requis au titre de l'art. 215 CC livre 2 pour la résidence familiale). Pour le cessionnaire: renseignez les mêmes informations. Pour l'origine de propriété: consultez l'acte authentique antérieur par lequel le cédant a acquis le bien et reproduisez les références de transcription (date, volume, numéro au bureau Sécurité juridique, identité du notaire instrumentant et date de l'acte). Pour la désignation cadastrale: consultez MyMinFin du SPF Finances ou l'extrait cadastral pour obtenir les données exactes (commune, division, section, numéro de parcelle, identifiant à 9 chiffres, contenance). Pour le prix ou la valeur: indiquez le montant exact en euros au format belge (ex. : 250.000,00 €) et précisez les modalités de paiement (virement SEPA de l'acquéreur vers le compte tiers du notaire, date de disponibilité des fonds). Pour les charges et servitudes: listez toutes les charges connues du cédant (servitudes apparentes ou transcrites, loyers en cours, hypothèques à lever). Pour les conditions suspensives: décrivez précisément les conditions (obtention d'un prêt d'un montant minimal dans un délai défini), les conséquences de leur non-réalisation, et les délais de notification. Pour la verification des charges: avant de completer l'acte, faites effectuer par votre notaire des recherches au bureau Securite juridique du SPF Finances pour identifier toutes les inscriptions hypothecaires, emphyteotiques, de superficie et les servitudes inscrites. Ces recherches peuvent prendre 1 a 3 semaines et leur cout est inclus dans les honoraires notariaux. Pour l'estimation de la valeur: si vous souhaitez verifier que le prix convenu correspond a la valeur venale du marche et eviter un redressement de droits d'enregistrement par le bureau Securite juridique, faites realiser une estimation par un expert immobilier agree ou un notaire. Pour les biens en zone protegee, Natura 2000, ou soumis a des contraintes urbanistiques speciales (plan d'amenagement particulier, plan communal de developpement): consultez le service urbanisme de la commune et la Direction Generale Operationnelle (DGO4 en Wallonie, Direction Urbanisme/Patrimoine a Bruxelles) pour verifier les contraintes applicables. Pour les biens agricoles: le Comite d'Acquisition d'Immeubles peut avoir un droit de preemption en vertu de la Loi du 4 novembre 1969 sur le bail a ferme.
Exigences juridiques pour Acte de Transport de Propriété
Le transport de propriété immobilière en Belgique est soumis à plusieurs exigences légales formelles et substantielles. La forme authentique (acte notarié devant un notaire de la FRNB) est requise pour permettre la transcription au bureau Sécurité juridique du SPF Finances, qui conditionne l'opposabilité aux tiers (Loi hypothécaire du 16 décembre 1851). Pour les ventes, un acte sous seing privé (compromis de vente) est valide entre parties mais ne peut pas être transcrit: l'acte authentique notarié est donc nécessaire pour compléter l'opération. La transcription doit être réalisée au bureau Sécurité juridique du ressort du bien immobilier dans les délais les plus courts après la signature de l'acte, pour éviter qu'un acheteur concurrent transcrive son acte en premier. Les droits d'enregistrement (droits de mutation immobilière: 12,5 % en Wallonie, 12 % en Flandre, 12,5 % à Bruxelles) sont perçus par le bureau Sécurité juridique du SPF Finances lors de la présentation de l'acte à la formalité. Des taux réduits et abattements existent pour les primo-acquéreurs, les logements modestes, et certaines opérations spécifiques (ex. : taux réduit de 6 % pour l'habitation modeste en Wallonie). La plus-value immobilière réalisée par le cédant (particulier) lors de la vente d'un immeuble détenu depuis moins de cinq ans peut être soumise à l'impôt des personnes physiques (IPP/CIR 1992 art. 90, 8°). Pour les personnes mariées sous régime de communauté, le concours du conjoint est obligatoire pour tout transport de propriété portant sur un bien commun ou sur la résidence familiale principale (art. 215 CC livre 2). La loi d'orientation agricole du 7 juillet 1998 et la Loi du 4 novembre 1969 sur les baux a ferme conferent au fermier en place un droit de preemption lors de la vente d'une terre agricole: le proprietaire doit notifier la vente au fermier qui dispose d'un delai de 30 jours pour exercer son droit de preemption au prix convenu. Le non-respect de ce droit de preemption peut entrainer la nullite de la vente ou le paiement d'une indemnite au fermier. Pour les biens de valeur culturelle ou patrimoniale classes par les autorites regionales (Direction du Patrimoine de la Region wallonne, Agentschap Onroerend Erfgoed de la Flandre, Direction des Monuments et Sites de Bruxelles), des restrictions a la vente et a la transformation peuvent s'appliquer. Les droits de preemption publics (droit de preemption de la Region, des communes, de la Societe Wallonne du Logement, de la Societe du Logement de la Region Bruxelloise) doivent etre purges avant la conclusion definitive de la vente.
Erreurs courantes à éviter dans votre Acte de Transport de Propriété
Plusieurs erreurs fréquentes affectent les actes de transport de propriété immobilière en Belgique. La première erreur est de transférer la propriété par acte sous seing privé en pensant que le seul compromis de vente suffit: l'acte authentique notarié est indispensable pour la transcription au bureau Sécurité juridique du SPF Finances et l'opposabilité aux tiers. La deuxième erreur est de négliger la vérification préalable des charges grevant le bien (hypothèques, servitudes, saisies) au bureau Sécurité juridique: l'acquéreur qui n'a pas fait effectuer ces recherches par son notaire risque de reprendre un bien grevé de charges non mentionnées. La troisième erreur est d'omettre l'origine de propriété dans l'acte: sans chaîne complète des titres antérieurs, le bureau Sécurité juridique peut refuser la transcription ou le receveur peut redresser les droits d'enregistrement. La quatrième erreur concerne les biens appartenant à des personnes mariées: l'omission du concours du conjoint pour le transport de la résidence familiale ou d'un bien commun (art. 215 CC livre 2) expose l'acte à une annulation judiciaire à la demande du conjoint non consentant. La cinquième erreur est de sous-évaluer le bien dans l'acte pour réduire les droits d'enregistrement: le SPF Finances dispose d'un droit de contrôle de valeur et peut redresser les droits sur base de la valeur vénale estimée par le receveur, avec application d'amendes et intérêts de retard. La sixième erreur est de confondre date du compromis et date de l'acte authentique: le délai de quatre mois pour l'acte authentique (art. 32 Code des droits d'enregistrement) court à partir de la signature du compromis, et tout dépassement entraîne des pénalités fiscales. La septieme erreur est de ne pas verifier le droit de preemption des locataires en place lors d'une vente d'un bien loue: certains locataires beneficient d'un droit de preemption (par exemple, lors de la vente par lots d'un immeuble a appartements locatifs selon la Loi du 15 decembre 1980) et le non-respect de ce droit peut entrainer la nullite de la vente. Une huitieme erreur est de ne pas coordonner correctement la mainlevee des hypotheses inscrites lors de la vente: le solde du prix doit etre suffisant pour rembourser tous les credits hypothecaires en cours, et le notaire doit avoir organise le deblocage des fonds simultanement avec la signature de l'acte pour eviter que le vendeur ne percoive le prix sans desinteresser les creanciers hypothecaires.
Sources et Citations
Les citations légales renvoient aux sources officielles du gouvernement. Vérifié par l'équipe éditoriale Forms Legal.
Questions Fréquentes
En droit belge, l'acte de vente immobilier et l'acte de transport de propriété sont deux instruments juridiques distincts qui, dans certains cas, peuvent se superposer mais ne sont pas identiques. L'acte de vente (acte authentique de vente immobilière devant notaire de la FRNB) est le contrat synallagmatique par lequel le vendeur s'engage à transférer la propriété d'un bien immobilier contre le paiement d'un prix par l'acheteur, conformément au droit de la vente régi par l'article 1582 de l'ancien Code civil belge et le livre 5 du Code civil belge (obligations). L'acte de transport de propriété est un terme plus générique désignant tout acte par lequel la propriété d'un bien immeuble est transférée d'une personne à une autre, qu'il s'agisse d'une vente, d'un échange, d'une dation en paiement, d'un apport en société, d'une cession dans le cadre d'un partage successoral, ou d'un transfert amiable entre proches. Le Code civil belge livre 3 article 711 énonce que la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, donation, testament, et en conséquence de certains contrats. L'acte de transport de propriété peut donc couvrir des situations où aucun prix n'est payé (donation déguisée en vente à prix symbolique, échange de biens immobiliers, dation en paiement), ou dans le contexte des successions et partages. Dans tous les cas, le transfert de propriété d'un immeuble doit être constaté par acte authentique notarié pour permettre la transcription au bureau Sécurité juridique du SPF Finances et l'opposabilité aux tiers.
En Belgique, les droits d'enregistrement sont dus lors de tout transfert de propriété immobilière, mais leur montant et leur nature varient considérablement selon le mode et la cause du transfert. Pour une vente immobilière ordinaire (transport à titre onéreux), les droits de mutation immobilière sont calculés sur la valeur vénale du bien (ou sur le prix de vente s'il est supérieur) au taux de 12,5 % en Région wallonne, 12 % en Région flamande, et 12,5 % en Région de Bruxelles-Capitale, liquidés par le bureau Sécurité juridique du SPF Finances lors de la présentation de l'acte notarié à la formalité de transcription et d'enregistrement. Pour une donation immobilière (transport à titre gratuit), les droits de donation s'appliquent selon des barèmes progressifs régionaux (en ligne directe: taux de 3 % à 30 % en Wallonie; 3 % à 27 % en Flandre; 3 % à 30 % à Bruxelles, selon la tranche de valeur). Pour un échange d'immeubles de valeur équivalente, un droit d'enregistrement à taux réduit peut s'appliquer. Pour un apport en société d'un bien immobilier, les droits d'apport de 0 % (pour apports à SRL, SA depuis la réforme CSA 2019) ou les droits de mutation ordinaires peuvent s'appliquer selon la nature de l'apport. Pour les dations en paiement (le débiteur transfère un immeuble à son créancier en lieu et place du paiement en numéraire), les droits de mutation ordinaires s'appliquent généralement sur la valeur de l'immeuble. Des abattements et taux réduits existent dans chaque région pour les primo-acquéreurs, les logements modestes et certaines opérations spécifiques.
La dation en paiement (datio in solutum) est un mode d'extinction d'une obligation par lequel le débiteur, avec l'accord de son créancier, se libère de sa dette en transférant un bien — en l'occurrence un immeuble — en lieu et place du paiement initialement prévu en numéraire. En droit belge, la dation en paiement immobilière est reconnue par les articles 1243 à 1247 de l'ancien Code civil belge et par les articles 5.214 à 5.219 du Code civil livre 5 (obligations), et constitue un mode d'acquisition de la propriété immobilière au sens de l'article 711 du Code civil livre 3. La dation en paiement est utilisée dans diverses situations: un débiteur en difficulté financière qui ne peut rembourser son créancier (banque, fournisseur, particulier) lui transfère un de ses immeubles en règlement total ou partiel de la dette; dans le cadre de successions complexes, un légataire reçoit un immeuble de la succession en compensation d'une créance qu'il avait sur le défunt; dans le contexte des faillites et réorganisations judiciaires, le curateur ou l'administrateur peut recourir à la dation en paiement pour désintéresser certains créanciers. En Belgique, la dation en paiement immobilière doit être constatée par acte authentique notarié et transcrite au bureau Sécurité juridique du SPF Finances. Elle est soumise aux droits d'enregistrement de mutation immobilière (12,5 % en Wallonie, 12 % en Flandre, 12,5 % à Bruxelles) calculés sur la valeur vénale de l'immeuble transféré ou sur le montant de la dette éteinte si supérieur.
En Belgique, l'apport d'un bien immobilier à une société (SRL, SA, ASBL, coopérative) constitue un transport de propriété au sens de l'article 711 du Code civil livre 3 et est soumis au droit des sociétés (Code des sociétés et des associations du 23 mars 2019) et au droit fiscal (Code des droits d'enregistrement; Code des impôts sur les revenus 1992). L'apport en nature d'un immeuble à une SRL ou SA lors de la constitution ou d'une augmentation de capital doit être décrit dans l'acte constitutif ou l'acte d'augmentation de capital devant notaire de la FRNB, avec l'évaluation du bien par un réviseur d'entreprises ou expert-comptable certifié (BCE/KBO) conformément à l'article 7:5 du Code des sociétés et des associations pour les SRL et 7:197 pour les SA. Cette évaluation est obligatoire pour protéger les associés et les créanciers contre une surévaluation de l'apport. Sur le plan fiscal, les droits d'enregistrement sur les apports en société ont été supprimés en Belgique depuis la réforme de 2015 (taux 0 % pour les apports à des sociétés belges). Cependant, si la société constitue un droit réel sur l'immeuble en contrepartie des droits sociaux remis à l'apporteur, les droits de mutation immobilière ordinaires peuvent s'appliquer. Sur le plan de l'impôt sur les revenus, la plus-value réalisée par l'apporteur (particulier) lors de l'apport peut être imposable selon les règles des articles 90, 8° et 93 du CIR 1992, sauf exonérations prévues par la loi. La transcription de l'acte d'apport au bureau Sécurité juridique du SPF Finances est nécessaire pour l'opposabilité aux tiers.
En Belgique, un état des lieux n'est pas légalement obligatoire lors d'un transport de propriété immobilière (vente, échange, donation), contrairement aux locations d'habitation où il est imposé par les décrets régionaux (Décret wallon du 15 mars 2018; Ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017). Cependant, dans la pratique notariale belge, les actes authentiques de vente immobilière contiennent systématiquement une description de l'état du bien (description physique du bien: type, superficie habitable, état général, annexes et dépendances, servitudes apparentes et non apparentes). Cette description sert de référence contractuelle entre les parties. Pour les biens vendus occupés (avec locataires), le bail en cours doit être mentionné dans l'acte et l'acquéreur reprend la qualité de bailleur, conformément à l'article 1743 de l'ancien Code civil. Pour les ventes de biens anciens, il est recommandé de procéder à un état des lieux contradictoire entre vendeur et acheteur avant la signature du compromis de vente pour documenter l'état du bien et délimiter les responsabilités respectives en matière de vices cachés. La garantie contre les vices cachés (art. 1641 à 1649 ancien Code civil) est due par le vendeur pour tous les défauts non visibles lors d'une inspection normale, sauf clause d'exonération expresse (« vendu en l'état »). Un rapport d'expertise amiable par un expert immobilier agréé peut compléter utilement l'état des lieux pour les biens présentant des particularités techniques.
Après un transport de propriété immobilière en Belgique, le nouveau propriétaire (cessionnaire ou acquéreur) est soumis à plusieurs obligations fiscales récurrentes et ponctuelles gérées par le SPF Finances et les administrations fiscales régionales. Le précompte immobilier (PI) est un impôt annuel calculé sur le revenu cadastral indexé du bien, perçu par les Régions et les communes. Le nouveau propriétaire est redevable du précompte immobilier à partir de l'année suivant l'acquisition. En Wallonie, le service de Perception du précompte immobilier de la Direction générale opérationnelle des finances (DGO7) gère cet impôt. À Bruxelles, c'est Brussel Fiscaliteit (Brussels Fiscaliteit) qui perçoit le PI. En Flandre, c'est de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). L'impôt des personnes physiques (IPP) peut également être affecté par l'acquisition: les revenus locatifs perçus par le propriétaire sont imposables au titre de revenus immobiliers; un avantage de toute nature peut être imposé si le propriétaire occupe personnellement le bien (revenu cadastral indexé × coefficient). Si le propriétaire vend ensuite le bien dans les cinq ans (pour les immeubles bâtis) ou dans les huit ans (pour les terrains), une plus-value imposable peut être réalisée, soumise à un taux de 16,5 % ou 33 % selon les circonstances (art. 90, 8° à 10° CIR 1992). La déclaration du changement de propriétaire doit être effectuée auprès du SPF Finances (Administration générale de la Documentation patrimoniale, ancien cadastre) pour mettre à jour les données du revenu cadastral.
En droit belge, le transfert de propriété d'un bien immobilier par voie conventionnelle (vente, échange, donation, dation en paiement) prend effet à des moments différents selon le type d'acte et ses modalités. Pour la vente sous seing privé (compromis de vente), le transfert de propriété entre vendeur et acheteur est immédiat dès la signature du compromis, dès l'accord sur la chose et sur le prix, conformément à l'article 1583 de l'ancien Code civil belge (règle de la vente solo consensu). Cependant, ce transfert n'est opposable aux tiers (acheteurs concurrents, créanciers hypothécaires, successeurs du vendeur) qu'après la transcription de l'acte authentique au bureau Sécurité juridique du SPF Finances, conformément à la Loi du 16 décembre 1851. La date de la transcription est donc la date à partir de laquelle le transfert est opposable aux tiers. Pour les donations, le transfert de propriété ne s'opère qu'à la date de l'acceptation expresse de la donation par le donataire, devant notaire de la FRNB (art. 932 CC livre 4 successions). Pour les legs testamentaires, le transfert de propriété s'opère au décès du testateur (art. 895 CC livre 4), mais n'est opposable aux tiers qu'après transcription de l'acte de délivrance du legs. En pratique, le notaire organise la transcription de l'acte authentique au bureau Sécurité juridique dans les jours qui suivent la signature pour garantir l'opposabilité du transfert aux tiers le plus rapidement possible.
Ce modèle est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Les lois varient selon la juridiction et évoluent avec le temps. Consultez un avocat qualifié pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.Clause de non-responsabilité complète
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