Compromis de Vente Immobilier

Le Compromis de Vente Immobilier en Belgique est régi par Code civil belge livre 5 (obligations) et organise le transfert de propriété du bien immobilier entre vendeur et acquéreur en Belgique.

La portée juridique du compromis dépasse celle d'un simple avant-contrat: il constitue en réalité une vente parfaite et définitive entre les parties dès sa signature, le transfert de propriété s'opérant à cette date sans attendre l'acte authentique. La jurisprudence constante de la Cour de cassation belge (notamment Cass. 25 mai 1981, Pas. 1981, I, 1099) confirme cette analyse: la signature du compromis cristallise les obligations réciproques et ne permet plus à aucune partie de se rétracter unilatéralement. L'acte authentique notarié qui suit (généralement dans les quatre mois) a pour fonction essentielle de constater officiellement la vente, de permettre le calcul et le paiement des droits d'enregistrement, et d'assurer la transcription au bureau Sécurité juridique du SPF Finances pour rendre la vente opposable aux tiers conformément à la Loi hypothécaire du 16 décembre 1851 et à la Loi du 25 ventôse an XI (16 mars 1803) portant organisation du notariat.

Le Compromis de Vente Immobilier belge est généralement assorti de conditions suspensives qui permettent aux parties de se dégager si certains événements ne se produisent pas dans le délai prévu. Les conditions suspensives les plus fréquentes sont l'obtention par l'acquéreur d'un prêt hypothécaire d'un montant minimal (généralement 30 à 60 jours), l'absence d'urbanisme défavorable révélée par le certificat d'urbanisme délivré par la commune sur la base du CWATUP/CoDT wallon, COBAT bruxellois ou Code flamand, la levée des hypothèques existantes inscrites au bureau Sécurité juridique, l'absence de droit de préemption d'une autorité publique ou d'un voisin, et l'absence de pollution du sol attestée par les autorités régionales (Bruxelles Environnement, OVAM en Flandre, SPW Environnement en Wallonie).

Le compromis doit comporter sous peine d'inopposabilité ou de difficultés interprétatives plusieurs éléments essentiels: identification complète du vendeur et de l'acquéreur (avec numéro de registre national pour les personnes physiques ou numéro BCE pour les personnes morales), description précise du bien vendu avec sa désignation cadastrale (commune, division, section, parcelle), prix de vente en euros et modalités de paiement (acompte de 10 % traditionnellement versé sur le compte tiers du notaire, solde payable à l'acte authentique), conditions suspensives détaillées avec leurs délais de réalisation, état des risques (PEB, urbanisme, sol, électricité), date butoir de signature de l'acte authentique (généralement quatre mois), clause pénale en cas d'inexécution, et désignation du notaire instrumentant. Les litiges relatifs au compromis relèvent de la compétence du Tribunal de première instance du ressort du bien immobilier (art. 627, 14° du Code judiciaire), avec possibilité d'appel devant la Cour d'appel de Bruxelles, Liège, Mons, Gand ou Anvers selon la situation.

Un Compromis de Vente Immobilier régi par le droit belge est nécessaire chaque fois qu'un propriétaire vend un bien immobilier (maison, appartement, terrain, immeuble de rapport, local commercial, fonds de commerce avec immeuble) à un acquéreur particulier ou professionnel en Belgique, et que les parties souhaitent fixer leurs engagements réciproques par écrit avant la passation de l'acte authentique notarié.

Vente entre particuliers d'une maison unifamiliale ou d'un appartement: la majorité des transactions immobilières résidentielles en Belgique se concluent par la signature d'un compromis sous seing privé entre vendeur et acquéreur, généralement avec l'assistance d'une agence immobilière agréée par l'IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers) ou directement entre les parties. Le compromis sécurise la transaction en cristallisant le prix et les conditions, en attendant la passation de l'acte authentique chez le notaire dans le délai de quatre mois imposé par l'article 32 du Code des droits d'enregistrement.

Vente d'un terrain à bâtir constructible: le compromis doit prévoir des conditions suspensives spécifiques relatives à l'obtention d'un permis d'urbanisme pour le projet de construction envisagé par l'acquéreur, à la viabilité du terrain (raccordement aux égouts, eau, électricité, gaz, fibre optique), à l'absence de contraintes urbanistiques bloquantes, et à l'absence de pollution du sol attestée par les organismes régionaux compétents. Pour les terrains situés en Région wallonne, le Décret Sols du 5 décembre 2008 impose la production d'une attestation du sol.

Vente d'un immeuble de rapport (immeuble divisé en plusieurs logements loués): le compromis doit identifier précisément les locataires en place avec mention des baux en cours (durée, loyer, garantie, date d'enregistrement), des dettes locatives éventuelles, du carnet d'entretien des installations communes, et préciser le sort des contrats de bail qui se transmettent de plein droit à l'acquéreur en application de l'article 1743 ancien Code civil. Les baux enregistrés au bureau Sécurité juridique sont opposables à l'acquéreur sans formalité; les baux non enregistrés ne sont opposables que par l'effet de la connaissance qu'en a l'acquéreur.

Vente d'un appartement en copropriété: le compromis doit annexer obligatoirement le règlement de copropriété, les statuts de la copropriété, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le décompte des charges actualisé et l'état des arriérés de charges du vendeur conformément à la Loi du 18 juin 2018 sur la copropriété (art. 577-11 du Code civil). L'acquéreur reprend la quote-part des parties communes et les dettes éventuelles de l'appartement, ce qui justifie la transparence renforcée imposée par la législation.

Vente d'un bien neuf ou sur plan (achat sur plan, VEFA — Vente en État Futur d'Achèvement): le compromis prend la forme d'un contrat de vente avec construction soumis à la Loi du 9 juillet 1971 (Loi Breyne) qui protège l'acquéreur contre les défaillances du promoteur. La TVA de 21 % remplace les droits d'enregistrement pour les ventes de bâtiments neufs (achevés depuis moins de deux ans selon le calendrier civil). Le compromis prévoit les modalités d'appels de fonds par tranches selon l'avancement, la garantie d'achèvement bancaire, et les délais de livraison.

Vente entre professionnels (promoteur, marchand de biens, société immobilière): le compromis peut prévoir des clauses spécifiques relatives à la TVA, au régime des plus-values fiscales (taxation à l'IPP ou Isoc selon le statut du vendeur), à la garantie commerciale étendue (art. 1641 ancien Code civil sur les vices cachés et garantie décennale pour les constructions de l'article 1792 ancien Code civil), et à la prise de possession anticipée par voie d'autorisation d'occuper avant acte authentique.

Vente avec division ou démembrement de propriété (vente en nue-propriété, vente en viager, vente avec usufruit réservé): le compromis doit décrire précisément les droits réels conférés à l'acquéreur (pleine propriété, usufruit, nue-propriété, emphytéose, superficie) en application des articles 3.1 à 3.171 du livre 3 du Code civil belge nouveau (Biens). La vente en viager doit préciser les bouquets et rentes, la table de mortalité de référence et les modalités de révision.

Le Compromis de Vente Immobilier conforme au droit belge doit intégrer plusieurs éléments essentiels pour assurer sa pleine validité juridique et permettre la passation ultérieure de l'acte authentique notarié sans difficulté. Le modèle disponible sur forms-legal.com est structuré selon les exigences du Code civil belge, du Code des droits d'enregistrement et de la pratique notariale consolidée.

Identification précise du vendeur: pour une personne physique, indiquer nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile, numéro de registre national à 13 chiffres, état civil (célibataire, marié sous tel régime, divorcé, veuf) et régime matrimonial (un époux marié sous régime de communauté doit obtenir le concours de son conjoint pour vendre un immeuble commun ex art. 224 ancien Code civil); pour une personne morale, mentionner la dénomination sociale, la forme juridique, le siège social, le numéro BCE (Banque-Carrefour des Entreprises), la qualité du signataire et la justification de ses pouvoirs (extrait coordonné des statuts, procuration spéciale, décision du conseil d'administration).

Identification précise de l'acquéreur: mêmes éléments que pour le vendeur. Si l'acquéreur acquiert pour le compte d'une société à constituer, prévoir une clause de substitution permettant la reprise de l'acte par la société future après sa constitution (art. 2:30 du CSA — Code des sociétés et des associations).

Description détaillée du bien immobilier: adresse complète (rue, numéro, code postal, commune), désignation cadastrale précise (commune cadastrale, division, section, parcelle ou parcelles, numéro d'identification cadastral à neuf chiffres délivré par l'Administration générale de la Documentation patrimoniale du SPF Finances), nature du bien (maison unifamiliale, appartement, terrain, immeuble de rapport, immeuble commercial), superficie totale du terrain et superficie habitable selon le PEB, composition détaillée (nombre de pièces, étages, dépendances), références aux titres de propriété antérieurs (actes authentiques précédents avec date, notaire instrumentant, références de transcription au bureau Sécurité juridique).

Droits réels et démembrements: indiquer expressément si la vente porte sur la pleine propriété ou sur un droit démembré (nue-propriété, usufruit, emphytéose article 3.166 livre 3 CC, superficie article 3.167, servitudes article 3.115). Pour les ventes en viager, préciser le bouquet payé au comptant et la rente viagère avec sa formule de calcul et d'indexation. Pour la copropriété, indiquer la quote-part des parties communes.

Prix de vente et modalités de paiement: montant total en euros (montant en chiffres et en lettres pour éviter les contestations), répartition entre prix du bâti et prix du terrain pour les besoins fiscaux (droits d'enregistrement), montant de l'acompte versé à la signature (traditionnellement 10 % du prix) sur le compte tiers du notaire désigné, modalités de paiement du solde (généralement à la signature de l'acte authentique par chèque certifié, virement bancaire SEPA ou virement notarial entre comptes professionnels). Préciser la prise en charge des droits d'enregistrement (12,5 % en Wallonie et Bruxelles, 12 % en Flandre, sous réserve d'abattements ou taux réduits pour première habitation), des frais notariaux dégressifs selon tarif officiel, des frais de TVA pour les biens neufs.

Conditions suspensives: lister précisément chaque condition suspensive avec sa formulation, son délai de réalisation et les modalités de preuve. La condition d'obtention de prêt hypothécaire (montant minimal, délai 30-60 jours, deux refus écrits motivés exigés). La condition d'absence de servitudes ou d'hypothèques occultes (recherches notariales à charge du notaire). La condition d'obtention d'un certificat d'urbanisme positif (art. 124 CWATUP/CoDT, COBAT bruxellois, Code flamand). La condition d'absence de droit de préemption (commune, Région, voisin, SLSP). La condition d'absence de pollution du sol attestée. La condition de remise des documents administratifs (PEB, attestation électrique, attestation citerne, règlement copropriété).

État des risques et documents annexés: PEB en cours de validité (10 ans), certificat de conformité électrique (25 ans), contrôle citerne à mazout, attestation du sol (Décret Sols wallon, OVAM-Bodemattest flamand, Inventaire bruxellois), renseignements urbanistiques de la commune (durée 1 an), règlement de copropriété et trois derniers PV d'AG pour les biens en copropriété (Loi du 18 juin 2018), informations sur les baux en cours pour les immeubles loués.

Date butoir de l'acte authentique: généralement quatre mois après le compromis pour respecter le délai légal de paiement des droits d'enregistrement (art. 32 Code des droits d'enregistrement). Prévoir les conséquences en cas de non-respect (intérêts moratoires, amendes fiscales, prolongation amiable).

Clause pénale et dommages-intérêts: prévoir une clause pénale forfaitaire en cas d'inexécution fautive par l'une des parties (généralement 10 % du prix de vente, équivalent à l'acompte), avec possibilité de cumul avec des dommages-intérêts complémentaires si le préjudice est supérieur. Préciser que le notaire désigné est chargé de procéder à la mise en demeure préalable et de proposer une conciliation.

Désignation du notaire instrumentant: nom, prénom et étude du notaire choisi par les parties (ou le notaire commun si les parties partagent le notaire, ou les notaires respectifs en cas de double assistance). Indiquer le rôle du notaire dans la conservation de l'acompte (compte tiers protégé par la Loi du 25 ventôse an XI) et dans la réalisation des recherches notariales préalables. Voir également les modèles Acte Authentique de Vente Immobilier, Bail de Résidence Principale (Wallonie) et Bail Commercial sur forms-legal.com pour les opérations connexes.

Remplir correctement un Compromis de Vente Immobilier pour un bien situé en Belgique requiert minutie et vérification, étant donné la portée juridique du document qui constitue une vente parfaite dès sa signature en vertu de l'article 1583 ancien Code civil. Voici la marche à suivre détaillée pour utiliser le modèle de forms-legal.com.

Étape 1 — Identification du vendeur: vérifiez et reportez les coordonnées du vendeur telles que figurant sur sa carte d'identité électronique belge (numéro de registre national à 13 chiffres au format 99.99.99-999.99) ou sur l'extrait BCE pour une personne morale. Mentionnez impérativement le régime matrimonial du vendeur si celui-ci est marié (communauté légale, séparation de biens, communauté universelle, contrat de mariage du XX/XX/AAAA passé devant Maître X notaire à Y). Pour un immeuble commun, le concours du conjoint est obligatoire (art. 224 ancien Code civil); pour un immeuble propre, indiquez l'origine de propriété (succession, donation, achat antérieur, contrat de mariage).

Étape 2 — Identification de l'acquéreur: mêmes vérifications que pour le vendeur. Si l'acquéreur achète pour le compte d'une société en constitution (pratique pour les sociétés patrimoniales), insérez une clause de substitution permettant la reprise de l'acte par la société dès sa constitution (art. 2:30 du CSA — Code des sociétés et des associations).

Étape 3 — Description précise du bien: reportez l'adresse complète et la désignation cadastrale telle qu'elle figure sur l'extrait cadastral récent (à demander gratuitement via MyMinFin du SPF Finances). Indiquez la commune cadastrale, la division, la section, le ou les numéros de parcelle et l'identifiant cadastral à neuf chiffres. Mentionnez les références des titres de propriété antérieurs: numéro et date d'acte authentique, nom du notaire instrumentant, numéro de transcription au bureau Sécurité juridique (par exemple « acte du 15 mars 2018 reçu par Maître Y notaire à Z, transcrit le 22 mars 2018 vol. 1234 n° 567 »).

Étape 4 — Prix de vente et modalités: inscrivez le prix total en euros, en chiffres et en lettres (par exemple 285.000,00 € — deux cent quatre-vingt-cinq mille euros). Ventilez si possible entre prix du terrain et prix du bâti pour les besoins fiscaux. Indiquez le montant de l'acompte versé à la signature (traditionnellement 10 %, soit dans cet exemple 28.500,00 €) sur le compte tiers du notaire désigné. Précisez le solde payable à la signature de l'acte authentique par chèque certifié ou virement notarial. Indiquez le numéro de compte tiers du notaire (compte rubriqué CARPA ou autre dépôt notarial réglementé).

Étape 5 — Conditions suspensives: cochez et complétez chaque condition applicable. Pour la condition de prêt: montant minimal du prêt nécessaire (par exemple 80 % du prix), délai d'obtention (30-60 jours), nombre de refus écrits exigés (au minimum 2 refus motivés de banques différentes pour pouvoir invoquer la condition). Pour la condition d'urbanisme: type de certificat à obtenir (certificat n° 2 délivré par la commune), délai (généralement 60-90 jours selon la complexité). Précisez systématiquement la date butoir absolue après laquelle la condition est réputée défaillie.

Étape 6 — Documents annexes: vérifiez la fourniture par le vendeur de tous les documents obligatoires et joignez-les au compromis: certificat PEB en cours de validité (durée 10 ans), attestation de conformité électrique (durée 25 ans), contrôle de la citerne à mazout si applicable, attestation du sol (Décret Sols wallon, OVAM en Flandre, certificat sol en Région bruxelloise), renseignements urbanistiques de la commune valables 1 an, plan cadastral récent. Pour un appartement en copropriété, ajoutez le règlement de copropriété, les statuts, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le décompte actualisé des charges (Loi du 18 juin 2018).

Étape 7 — Date butoir de l'acte authentique: inscrivez la date butoir de signature de l'acte authentique, généralement quatre mois après le compromis pour respecter le délai légal de paiement des droits d'enregistrement (art. 32 Code des droits d'enregistrement). Précisez l'éventuelle prolongation amiable possible et les conséquences en cas de non-respect (intérêts moratoires au taux légal, amendes fiscales).

Étape 8 — Clause pénale: insérez une clause pénale forfaitaire en cas d'inexécution fautive par l'une des parties. La clause type prévoit le maintien de l'acompte au profit du vendeur si l'acquéreur renonce sans motif valable, et le double de l'acompte au profit de l'acquéreur si le vendeur refuse de signer l'acte authentique. Précisez la possibilité de cumul avec des dommages-intérêts complémentaires si le préjudice réel est supérieur.

Étape 9 — Désignation du notaire et signature: désignez nommément le notaire instrumentant choisi par les parties (notaire commun ou notaires respectifs en cas de double assistance), avec son adresse d'étude. Le compromis est signé en deux exemplaires originaux (un pour le vendeur, un pour l'acquéreur), datés et signés par toutes les parties. Une copie est transmise immédiatement au notaire instrumentant pour engager les recherches notariales préalables (titre de propriété, hypothèques, urbanisme, fiscalité).

Le Compromis de Vente Immobilier en Belgique est soumis à un cadre juridique précis combinant les règles fédérales du Code civil belge (livre 5 sur les obligations et anciens articles 1582 à 1701 sur la vente), du Code des droits d'enregistrement, de la Loi hypothécaire du 16 décembre 1851 et de la Loi du 25 ventôse an XI portant organisation du notariat, complétées par les législations régionales sur l'urbanisme, le sol et le PEB.

Forme du compromis: le compromis peut être valablement conclu sous seing privé (sans intervention notariale) entre vendeur et acquéreur en application du principe consensualiste du droit belge (art. 1583 ancien Code civil). La forme écrite n'est pas exigée à peine de nullité, mais elle est universellement pratiquée pour des raisons probatoires. La forme authentique notariée n'est requise que pour l'acte définitif de transfert de propriété opposable aux tiers, conformément à la Loi hypothécaire de 1851.

Perfection de la vente: dès la signature du compromis, la vente est parfaite entre les parties et le transfert de propriété s'opère solo consensu, sans nécessité de paiement immédiat du prix ni de tradition matérielle du bien (art. 1583 ancien Code civil). Cette règle d'origine napoléonienne signifie qu'aucune partie ne peut se rétracter unilatéralement; toute renonciation expose à l'exécution forcée ou à des dommages-intérêts.

Opposabilité aux tiers: la vente n'est opposable aux tiers (notamment les créanciers du vendeur, les acquéreurs ultérieurs concurrents, les locataires) qu'après transcription de l'acte authentique au bureau Sécurité juridique du SPF Finances, conformément à la Loi hypothécaire de 1851 (art. 1). Tant que l'acte authentique n'est pas transcrit, l'acquéreur reste vulnérable à une saisie par les créanciers du vendeur ou à une vente concurrente par le vendeur.

Droits d'enregistrement: les droits de mutation immobilière sont dus dans les quatre mois de la signature du compromis (art. 32 Code des droits d'enregistrement). Les taux varient selon la Région: 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles (taux ordinaire), 12 % en Flandre. Des taux réduits ou abattements substantiels s'appliquent à la propre habitation unique sous conditions: abattement à Bruxelles, taux 3 % en Flandre, taux 6 % en Wallonie pour l'habitation modeste et 0 % pour la première habitation jusqu'à un plafond depuis 2024. Pour les biens neufs, la TVA de 21 % remplace les droits d'enregistrement.

Documents obligatoires: le vendeur doit fournir au moment du compromis le certificat PEB en cours de validité (10 ans), l'attestation de conformité électrique (25 ans), le contrôle de la citerne à mazout si applicable, l'attestation du sol (Décret Sols wallon du 5 décembre 2008, OVAM-Bodemattest flamand, Ordonnance sol bruxelloise), les renseignements urbanistiques (CWATUP/CoDT wallon, COBAT bruxellois, Code flamand), le règlement de copropriété et les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale pour les biens en copropriété (Loi du 18 juin 2018, art. 577-11 CC).

Droit de préemption: certaines autorités publiques (communes, Régions, SLSP — Société de Logement de Service Public) et certains voisins disposent d'un droit de préemption sur les ventes immobilières dans des zones définies par la législation régionale. Le compromis doit prévoir une condition suspensive d'absence de préemption avec un délai d'instruction du dossier par les autorités compétentes (généralement 30 à 60 jours).

Concours du conjoint: pour la vente d'un immeuble commun en régime de communauté légale ou de communauté universelle, le concours du conjoint est obligatoire (art. 224 ancien Code civil); à défaut, la vente est annulable à la demande du conjoint non consentant. La séparation de biens ou la liquidation préalable du régime matrimonial dispense de cette exigence.

Notification au notaire: le compromis doit désigner nommément le notaire instrumentant chargé d'organiser la passation de l'acte authentique, de procéder aux recherches notariales préalables, de calculer et percevoir les droits d'enregistrement et les frais notariaux, et d'assurer la transcription. Le notaire vérifie également l'identité des parties (Loi anti-blanchiment du 18 septembre 2017) et les éventuelles incapacités juridiques.

Vices et garanties: le vendeur est garant des vices cachés (vices rédhibitoires) qui rendent le bien impropre à l'usage ou qui en diminuent significativement l'usage (art. 1641 ancien Code civil). Pour les constructions, la garantie décennale des architectes et entrepreneurs s'applique (art. 1792 ancien Code civil). L'exonération de garantie pour vices cachés est admise entre vendeurs non professionnels par une clause expresse, mais elle est inopposable au consommateur acquérant d'un professionnel (Loi du 1er septembre 2004).

Compétence judiciaire: les litiges relatifs à la vente immobilière relèvent de la compétence du Tribunal de première instance du ressort du bien immobilier (art. 627, 14° du Code judiciaire), avec appel devant la Cour d'appel territorialement compétente (Bruxelles, Liège, Mons, Gand, Anvers).

Plusieurs erreurs récurrentes sont commises lors de la rédaction et de la signature d'un Compromis de Vente Immobilier en Belgique, susceptibles d'entraîner des litiges devant le Tribunal de première instance, des pertes financières substantielles ou l'impossibilité de réaliser la vente. Connaître ces pièges permet de sécuriser la transaction.

Erreur 1 — Croire que le compromis n'engage pas définitivement: certains acquéreurs et vendeurs croient à tort que le compromis n'est qu'une promesse de vente qu'ils peuvent rompre librement avant l'acte authentique. En réalité, l'article 1583 de l'ancien Code civil consacre la vente parfaite dès l'accord sur la chose et le prix; le transfert de propriété s'opère à la signature du compromis et aucune partie ne peut se rétracter unilatéralement. Toute renonciation expose à l'exécution forcée par voie judiciaire (le Tribunal peut désigner un notaire pour passer l'acte authentique à la place de la partie défaillante) ou à des dommages-intérêts. La solution consiste à lire attentivement le compromis avant signature, à négocier des conditions suspensives appropriées, et à consulter un notaire en amont pour les questions complexes.

Erreur 2 — Omettre les conditions suspensives essentielles: un compromis sans condition suspensive de prêt expose l'acquéreur qui ne parvient pas à obtenir son financement à perdre l'acompte et à devoir des dommages-intérêts complémentaires au vendeur, voire à être contraint à l'exécution forcée. La condition suspensive de prêt doit être rédigée avec précision: montant minimal nécessaire, délai d'obtention, nombre de refus écrits exigés (généralement deux refus motivés de banques différentes), modalités de notification au vendeur en cas de défaillance. La solution consiste à toujours insérer une condition de prêt si l'acquéreur emprunte, et à conserver les preuves écrites des refus bancaires.

Erreur 3 — Verser l'acompte directement au vendeur: certains compromis prévoient le versement de l'acompte sur le compte personnel du vendeur, ce qui constitue une grave imprudence pour l'acquéreur. Si la vente échoue par non-réalisation des conditions suspensives ou par faute du vendeur, l'acquéreur devra entamer une procédure judiciaire potentiellement longue et coûteuse pour récupérer son acompte, avec risque d'insolvabilité du vendeur. La solution consiste à toujours verser l'acompte sur le compte tiers (compte rubriqué) du notaire instrumentant, protégé par la Loi du 25 ventôse an XI: les fonds sont insaisissables par les créanciers du notaire et bénéficient d'une protection institutionnelle.

Erreur 4 — Négliger les recherches préalables sur l'urbanisme et le sol: certains acquéreurs signent le compromis sans avoir préalablement obtenu les renseignements urbanistiques (CWATUP/CoDT wallon, COBAT bruxellois, Code flamand) ni l'attestation du sol (Décret Sols wallon, OVAM-Bodemattest flamand). Ils découvrent ensuite des infractions urbanistiques (extensions non déclarées, changement d'affectation non autorisé) ou une pollution du sol qui rend le bien invendable ou impose des assainissements coûteux. La solution consiste à toujours conditionner le compromis à l'obtention de renseignements urbanistiques positifs et d'une attestation du sol favorable, ou à exiger ces documents avant signature.

Erreur 5 — Omettre l'enregistrement et le délai des droits: les droits d'enregistrement (12,5 % en Wallonie et Bruxelles, 12 % en Flandre, sous réserve d'abattements) sont dus dans les quatre mois de la signature du compromis (art. 32 Code des droits d'enregistrement). Le retard dans la passation de l'acte authentique au-delà de ce délai entraîne des amendes fiscales et des intérêts moratoires. La solution consiste à fixer une date butoir de l'acte authentique dans les quatre mois et à anticiper les démarches notariales (recherches, financement, paiement des droits).

Erreur 6 — Ne pas prévoir le sort des baux en cours pour un immeuble loué: lors de la vente d'un immeuble loué, les baux en cours se transmettent de plein droit à l'acquéreur en application de l'article 1743 ancien Code civil (« pacta sunt servanda ») pour les baux ayant date certaine antérieure à la vente (notamment les baux enregistrés au bureau Sécurité juridique). L'acquéreur est tenu de respecter le bail jusqu'à son terme, sauf cas exceptionnels. L'omission de mention des baux dans le compromis expose le vendeur à une action en responsabilité pour réticence dolosive (art. 1382 ancien Code civil). La solution consiste à toujours déclarer les baux en cours avec leurs caractéristiques (durée restante, loyer, garantie, date d'enregistrement) et à annexer les contrats de bail au compromis.

Erreur 7 — Stipuler une clause d'exonération de garantie des vices cachés au profit d'un vendeur professionnel: la clause « vendu en l'état » ou « sans garantie des vices cachés » n'est valable qu'entre vendeurs non professionnels (entre particuliers). Un vendeur professionnel (marchand de biens, promoteur, agence immobilière agissant pour son compte) ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés à l'égard d'un consommateur acquéreur (Loi du 1er septembre 2004 sur la protection du consommateur). Toute clause contraire est nulle. La solution consiste à vérifier la qualité du vendeur et à négocier des clauses d'exonération uniquement entre particuliers.

Erreur 8 — Omettre les documents obligatoires de la copropriété: pour un appartement en copropriété, le vendeur doit fournir au compromis le règlement de copropriété, les statuts, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et l'état actualisé des charges et arriérés (Loi du 18 juin 2018, art. 577-11 du Code civil). L'omission de ces documents permet à l'acquéreur de demander la résolution du compromis ou la réduction du prix devant le Tribunal de première instance. La solution consiste à demander systématiquement ces documents au syndic professionnel ou bénévole avant signature du compromis et à les annexer formellement.