Fideicomiso para Adquisición de Inmuebles en Zona Restringida México

Conforme al artículo 11 de la LIE y el Reglamento de la LIE, el plazo inicial máximo de un Fideicomiso Zona Restringida es de 50 años contados desde la fecha de inscripción de la escritura fiduciaria en el Registro Público de la Propiedad y Comercio. Antes de que venza el plazo, el beneficiario debe presentar una solicitud de renovación ante la SRE y el banco fiduciario debe otorgar una escritura de renovación ante Notario Público. La renovación generalmente se otorga por períodos adicionales de hasta 50 años, sujeta a las mismas condiciones del permiso original. Si el beneficiario no renueva el fideicomiso antes de su vencimiento, el fiduciario está legalmente obligado conforme al artículo 392 de la LGTOC a liquidar el fideicomiso —vender el inmueble a valor de mercado y entregar el producto neto al beneficiario—. El proceso de renovación tarda generalmente entre 3 y 6 meses e implica nuevas cuotas de permiso de la SRE, honorarios notariales y cuotas de inscripción registral. La mayoría de los abogados inmobiliarios mexicanos recomiendan iniciar el proceso de renovación con al menos un año de anticipación al vencimiento del fideicomiso.

Sí. El fideicomisario de un Fideicomiso Zona Restringida tiene pleno derecho de usar y ocupar el inmueble fideicomitido como residencia personal conforme al artículo 395 de la LGTOC; la estructura fiduciaria no restringe el derecho del extranjero de vivir, disfrutar, mejorar o amueblar el inmueble. El fideicomisario también puede arrendar el inmueble a terceros y cobrar directamente las rentas, sin requerir autorización previa del fiduciario, salvo que la escritura fiduciaria disponga lo contrario. Los ingresos por arrendamiento obtenidos por un fideicomisario extranjero de un inmueble fideicomitido en México están sujetos al ISR en México conforme al artículo 159 de la LISR: la tasa aplicable para residentes en el extranjero es del 25% sobre ingresos brutos por arrendamiento o del 35% sobre ingresos netos si el fideicomisario designa un representante legal fiscal residente en México. El fideicomisario también debe cumplir con las reglamentaciones municipales locales para arrendamientos vacacionales de corto plazo, incluido el registro ante la Secretaría de Turismo (SECTUR) para rentas tipo Airbnb en zonas turísticas y el IVA aplicable conforme a la Ley del IVA al 16% sobre ingresos por arrendamientos de corto plazo.

Sí. Los derechos del fideicomisario bajo un Fideicomiso Zona Restringida pueden cederse en garantía mediante una hipoteca sobre derechos fiduciarios, en lugar de sobre el inmueble mismo, dado que la titularidad del inmueble la ostenta el fiduciario y no el fideicomisario. Esta estructura está reconocida por el derecho inmobiliario mexicano y la regulación de la CNBV. Bancos mexicanos como BBVA México, Banorte, Banamex, HSBC México y Scotiabank México ofrecen productos hipotecarios en pesos y en dólares a extranjeros calificados garantizados con sus derechos fiduciarios. La hipoteca se estructura como contrato de prenda sobre derechos fiduciarios otorgado ante Notario Público e inscrito en el Registro Público de la Propiedad. La escritura fiduciaria debe autorizar expresamente el derecho del fideicomisario de hipotecar o prendar los derechos fiduciarios; esta cláusula es estándar en fideicomisos bien redactados pero debe confirmarse antes de solicitar financiamiento. En caso de incumplimiento, el acreedor puede ejecutar la hipoteca mediante juicio ejecutivo mercantil ante el Juzgado Civil o Juzgado Mercantil competente, instruyendo finalmente al fiduciario para vender el inmueble y aplicar el producto al saldo del crédito.

Cuando un fideicomisario desea vender el inmueble fideicomitido, la operación se estructura como cesión de derechos fiduciarios en lugar de venta directa del inmueble, dado que la titularidad legal la ostenta el fiduciario (el banco) y no el fideicomisario. El vendedor (cedente) y el comprador (cesionario) celebran un contrato de compraventa de derechos fiduciarios, que se formaliza como escritura pública de cesión de derechos fiduciarios ante Notario Público. Si el comprador es otro extranjero, se requiere nuevo permiso de la SRE que autorice al comprador la adquisición de los derechos fiduciarios antes de que el Notario pueda otorgar la escritura. El fiduciario (banco) es notificado formalmente de la cesión y actualiza sus registros para reflejar al nuevo fideicomisario. El vendedor paga ISR sobre la ganancia de capital conforme al artículo 126 de la LISR (residentes en México) o al artículo 160 de la LISR (residentes en el extranjero). El comprador paga el ISAI —generalmente el 2% del precio pactado o del valor fiscal, el mayor de ambos— al inscribir la escritura de cesión en el Registro Público. El proceso toma generalmente entre 45 y 90 días desde la firma del contrato de promesa de compraventa hasta la inscripción de la escritura definitiva.

La escritura fiduciaria del Fideicomiso Zona Restringida generalmente designa un fideicomisario sustituto o fideicomisario de segundo lugar que recibe automáticamente los derechos fiduciarios al fallecimiento del beneficiario primario, sin necesidad de procedimiento sucesorio en México conforme al artículo 382 de la LGTOC. Esta es una de las principales ventajas de planeación patrimonial de la estructura fiduciaria para extranjeros: la sucesión de los derechos fiduciarios evita el juicio sucesorio mexicano, que puede tardar años y requiere el nombramiento de albacea local conforme al código civil estatal aplicable. El fideicomisario sustituto debe nombrarse en la escritura fiduciaria al momento de su otorgamiento inicial y puede modificarse posteriormente por el fideicomisario primario mediante addendum fiduciario otorgado ante Notario Público. Si no se designa fideicomisario sustituto y el fideicomisario primario fallece sin testamento mexicano válido que cubra los derechos fiduciarios, el fiduciario debe esperar resolución del Juzgado de lo Civil competente que autorice la distribución de los derechos fiduciarios a los herederos legales. Los testamentos extranjeros pueden reconocerse en México mediante procedimiento de exequátur ante el tribunal mexicano competente, pero el proceso puede ser complejo y prolongado.

Los costos anuales continuos de mantener un Fideicomiso Zona Restringida incluyen varios componentes: la comisión fiduciaria anual del banco fiduciario, generalmente entre USD 500 y USD 1,500 según el banco, el valor del inmueble y los servicios incluidos; el impuesto predial anual liquidado por la Tesorería Municipal a tasas que varían por municipio y uso del inmueble (residencial vs. comercial), típicamente del 0.1% al 0.3% del valor catastral anual; el seguro del inmueble requerido tanto por el fiduciario como por cualquier acreedor hipotecario, que cubre al menos incendio, inundación y daño estructural, con primas generalmente entre el 0.15% y el 0.5% del valor de reposición anual; y los costos de cumplimiento fiscal si el fideicomisario obtiene ingresos por arrendamiento, incluyendo la retención del ISR a través del fiduciario y la declaración anual del ISR ante el SAT. Los costos adicionales no recurrentes incluyen: cuotas de renovación del permiso de la SRE (cada 50 años), honorarios notariales por modificaciones o cesiones del fideicomiso, y cuotas de inscripción registral de cualquier modificación ante el Registro Público. Los fideicomisarios también deben presupuestar las comisiones del fiduciario por actos específicos como otorgamiento de contratos de arrendamiento, autorizaciones de construcción o documentación de hipotecas, generalmente cobradas por acto entre MXN 2,000 y MXN 10,000 según el banco.

Los nacionales mexicanos no necesitan un fideicomiso para ser propietarios de inmuebles en la zona restringida; pueden adquirir el dominio pleno de bienes inmuebles en todo el territorio nacional, incluidas las zonas costeras y fronterizas, conforme a sus derechos constitucionales bajo el artículo 27 de la Constitución. Las personas morales de nacionalidad mexicana también pueden ostentar la titularidad directa de bienes inmuebles en la zona restringida. La restricción del fideicomiso aplica únicamente a: (a) personas físicas extranjeras, quienes deben siempre usar la estructura fiduciaria independientemente de su estatus migratorio en México; y (b) personas morales extranjeras, que solo pueden adquirir titularidad directa de inmuebles comerciales fuera de la zona restringida previo permiso de la SRE, y deben usar el fideicomiso para cualquier inmueble dentro de la zona restringida. Una idea errónea frecuente es que una empresa mexicana con accionistas extranjeros puede eludir la restricción manteniendo la titularidad del inmueble a nombre de la empresa; esto es falso conforme a los artículos 6 a 10 de la LIE. Las empresas mexicanas con inversión extranjera que adquieran bienes inmuebles en la zona restringida deben igualmente usar la estructura fiduciaria, con la empresa mexicana como fideicomisario, salvo que califiquen para la exención de la CNIE para actividades industriales, comerciales o turísticas calificadas.

El permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) es un requisito previo para otorgar el Fideicomiso Zona Restringida conforme al artículo 11 de la LIE. La solicitud la presenta el extranjero adquirente o su representante legal en México directamente ante la Dirección General de Asuntos Jurídicos de la SRE o a través de su portal digital. La documentación requerida incluye: copia certificada del pasaporte del solicitante extranjero; el contrato de promesa de compraventa o carta oferta que identifique el inmueble; descripción técnica legal del inmueble o certificado notarial; constancia de voluntad del banco propuesto para actuar como fiduciario; y pago de los derechos fiscales de la SRE establecidos en la Ley Federal de Derechos anual. Los tiempos de procesamiento de la SRE para fideicomisos residenciales estándar han mejorado significativamente mediante el proceso digital: los permisos generalmente se emiten en 15 a 30 días hábiles para adquisiciones residenciales sencillas. Las operaciones complejas, inmuebles con problemas de titulación pendientes o solicitudes de personas morales pueden tardar de 60 a 90 días hábiles. El permiso de la SRE se emite a nombre del beneficiario extranjero específico para el inmueble descrito en la solicitud; se requiere nuevo permiso para cada nueva adquisición y para cambios de beneficiario (cesiones de derechos).