Wohnungsüberlassung Familienmitglied Österreich

Die Wohnungsüberlassung Familienmitglied ist ein nach ABGB (JGS Nr. 946/1811) Par. 1090-1121; MRG (BGBl Nr. 520/1981) Par. 14 geregeltes Rechtsdokument in Österreich.

Das österreichische Mietrecht unterscheidet die Wohnungsüberlassung an Familienangehörige klar von der Untervermietung (ABGB Par. 1098). Während Untervermietung die Zustimmung des Vermieters nach MRG Par. 11 erfordert, ist die Mitbewohnung von Ehegatten, eingetragenen Partnern (EP-Gesetz, BGBl I Nr. 135/2009), Lebensgefährten und direkten Angehörigen (Kinder, Eltern) im Hauptmietverhaeltnis ohne Zustimmung des Vermieters zulässig, sofern keine erhebliche Ueberbelaegung entsteht (MRG Par. 8 Abs. 2). Das entscheidende Abgrenzungsmerkmal ist das Vorliegen eines gemeinsamen Haushalts: Wohnungsüberlassung bedeutet gemeinsame Haushaltsführung mit dem Hauptmieter, Untervermietung bedeutet eigenständige Wohnnutzung mit getrenntem Haushalt. Der gemeinsame Haushalt ist auch die tragende Voraussetzung für das gesetzliche Eintrittsrecht nach MRG Par. 14.

Das gesetzliche Eintrittsrecht nach MRG Par. 14 ist die zentrale Rechtsfolge einer ordnungsgemässen Wohnungsüberlassung an Familienangehörige: Stirbt der Hauptmieter oder zieht er dauerhaft aus, haben bestimmte nahe Angehörige das Recht, in den Hauptmietvertrag einzutreten, wenn sie zum Zeitpunkt des Todes in der Wohnung ihren ordentlichen Wohnsitz hatten und mit dem Hauptmieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Eintrittsberechtigte Personen gemäss MRG Par. 14 Abs. 3 sind: Ehegatte oder eingetragener Partner (EP-Gesetz Par. 15); Lebensgefährte (bei mindestens 3 Jahren gemeinsamem Haushalt vor dem Ereignis); eigene Kinder, Adoptivkinder, Kinder des Ehegatten sowie Wahl- und Pflegekinder; Eltern, Geschwister (wenn keine andere angemessene Wohnmöglichkeit vorhanden). Dieses Eintrittsrecht kann weder durch Mietvertrag noch durch individuelle Vereinbarung ausgeschlossen werden; es besteht unmittelbar von Gesetzes wegen.

Ausserhalb des MRG-Anwendungsbereichs (Eigentumswohnungen nach WEG 2002, BGBl I Nr. 70/2002, Neubauten nach 1953 ohne Förderung, Einfamilienhäuser) richtet sich die Wohnungsüberlassung an Familienangehörige ausschliesslich nach ABGB Par. 1090 ff. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in mehreren Entscheidungen - z.B. 7 Ob 193/04f, 5 Ob 148/12m und 5 Ob 147/10z - die Reichweite des Eintrittsrechts nach MRG Par. 14 und die Abgrenzung zur Untervermietung präzisiert. Die schriftliche Vereinbarung sichert alle Beteiligten ab und unterstützt den Nachweis der tatsächlichen Haushaltsgemeinschaft, die für das Eintrittsrecht massgebend ist. Besonders bei der Aufnahme von Lebensgefährten ist eine frühzeitige schriftliche Dokumentation des Einzugsdatums und des gemeinsamen Haushalts unentbehrlich, da die 3-Jahres-Frist des MRG Par. 14 ab dem tatsächlichen Einzugsdatum läuft. Die Arbeiterkammer (AK) und Mietervereinigung Österreich bieten kostenlose Beratung bei der Gestaltung von Wohnungsüberlassungsvereinbarungen.

Die Wohnungsüberlassung Familienmitglied Vereinbarung in Österreich nach ABGB Par. 1090-1121 und MRG Par. 14 wird in mehreren konkreten Lebenssituationen benötigt, in denen ein schriftliches Dokument die Rechte und Pflichten aller Beteiligten klärt und spätere Streitigkeiten verhindert.

Bei Aufnahme eines Ehegatten oder eingetragenen Partners: Zieht ein Ehegatte oder eingetragener Partner (EP-Gesetz, BGBl I Nr. 135/2009) in die Mietwohnung des anderen ein, entsteht automatisch ein gemeinsamer Haushalt und damit das Eintrittsrecht nach MRG Par. 14. Dennoch empfiehlt sich eine schriftliche Vereinbarung über Kostenteilung und wechselseitiges Wohnrecht, um Streitigkeiten bei einer allfälligen Trennung zu vermeiden. Im Scheidungsverfahren regelt EheG (BGBl Nr. 31/1938 i.d.g.F.) Par. 87 ff. die Ehewohnungszuweisung durch das Bezirksgericht oder Landesgericht.

Bei Aufnahme von Kindern: Wenn erwachsene Kinder in die elterliche Wohnung zurückziehen (z.B. nach Studienende, nach einer Trennung) oder wenn Eltern einem erwachsenen Kind eine Wohnung in Wien oder einer anderen Universitätsstadt zur Verfügung stellen, schafft eine schriftliche Vereinbarung Klarheit über Dauer, Kosten und Beendigung. Gleichzeitig dokumentiert die Vereinbarung den gemeinsamen Haushalt, was das Eintrittsrecht nach MRG Par. 14 bei spatärem Tod des Hauptmieters unterstützt.

Bei Aufnahme von Eltern: Wenn pflegebedürftige Eltern bei einem erwachsenen Kind einziehen oder umgekehrt, gibt die Überlassungsvereinbarung beiden Seiten Klarheit. Besonders wenn Pflegeleistungen gegen Wohnrecht kompensiert werden sollen, empfiehlt sich eine Kombination aus Überlassungsvereinbarung und Betreuungsvereinbarung nach ABGB Par. 1009 ff. Werden Pflegeleistungen erbracht, kann dies steuerlich als Betreuungsaufwand geltend gemacht werden (EStG 1988 Par. 34 Aussergewoehnliche Belastungen).

Bei Aufnahme eines Lebensgefährten: Lebensgefährten sind nur dann nach MRG Par. 14 eintrittsberechigt, wenn sie mindestens 3 Jahre vor dem Tod des Hauptmieters in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Eine Vereinbarung mit klar dokumentiertem Einzugsdatum und Beschreibung des gemeinsamen Haushalts ist daher als Beweisstück für das spätere Eintrittsrecht unabdingbar. Ohne schriftlichen Nachweis könnte der Vermieter den gemeinsamen Haushalt in Frage stellen.

Bei Nutzung einer Eigentumswohnung durch Familienangehörige: Wohnungseigentümer (WEG 2002, BGBl I Nr. 70/2002) können ihre Wohnung einem Familienangehörigen unentgeltlich ueberlassen. Eine schriftliche Vereinbarung klärt, ob Nutzungsentgelt zu zahlen ist, wer Betriebskosten nach MRG Par. 21-24 (sofern MRG anwendbar) oder vertraglich zu traegen hat, und was bei Beendigung der Nutzung gilt. Bei unentgeltlicher Nutzung durch Familienangehörige sollte steuerlich sichergestellt werden, dass kein Mietvorteil als verdeckte Schenkung oder Vorteil aus dem Dienstverhaltnis gewertet wird (EStG 1988 Par. 15).

Die Wohnungsüberlassung Familienmitglied Vereinbarung in Österreich nach ABGB Par. 1090 und MRG Par. 14 muss bestimmte Kernelemente enthalten, um rechtswirksam zu sein und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Auf forms-legal.com finden Sie eine vollständige Vorlage, die alle wesentlichen Elemente abdeckt und an die konkrete Lebenssituation angepasst werden kann.

Identifikation aller Beteiligten: Die Vereinbarung muss den Hauptmieter oder Wohnungseigentümer (vollständiger Name, Geburtsdatum, Meldeadresse gemäss Zentralem Melderegister ZMR, Firmenbuchnummer wenn juristische Person wie eine Gemeinnützige Bauvereinigung nach WGG) sowie das aufzunehmende Familienmitglied (Name, Geburtsdatum, derzeitige Adresse) vollständig bezeichnen. Das Verwandtschaftsverhältnis (Ehegatte oder eingetragener Partner nach EP-Gesetz; Lebensgefährte; eigenes Kind; Elternteil; Geschwister) ist anzugeben, da es die Reichweite des Eintrittsrechts nach MRG Par. 14 Abs. 3 bestimmt.

Genaue Bezeichnung der Wohnung: Vollständige Adresse (Strasse, Hausnummer, Stiege, Stockwerk, Tuernummer, Postleitzahl, Gemeinde), Wohnfläche in m2 gemäss Mietvertrag sowie Angabe, ob es sich um ein Hauptmietverhaeltnis (MRG-Anwendungsbereich) oder eine Eigentumswohnung (WEG 2002) handelt. Bei Hauptmietverhaeltnis: Name und Adresse des Hauptvermieters sowie Grundbuchsdaten (EZ, Katastralgemeinde KG) aus dem Grundbuchauszug (abrufbar auf justiz.gv.at).

Nutzungsrecht und Nutzungsumfang: Die Vereinbarung klärt, ob die gesamte Wohnung oder nur ein Teil (z.B. zwei Zimmer von vier) zur Mitbenutzung ueberlassen wird. Gemeinschaftlich genutzte Bereiche (Küche, Bad, WC, Wohnzimmer, Keller) sind zu bezeichnen. Bei unentgeltlicher Überlassung ist dies ausdrücklich festzuhalten (kein Mietzins, kein Entgelt). Wird ein symbolisches Nutzungsentgelt vereinbart, sind Höhe (EUR/Monat) und Zahlungsweise (Überweisung auf IBAN) anzugeben.

Kostentragung und Betriebskosten: Die Vereinbarung regelt, wer laufende Kosten (Strom, Gas, Wasser, Heizung, Müll, Haushaltsversicherung) trägt und in welchem Verhältnis. Bei Hauptmietverhältnissen ist die Beteiligung an den Betriebskosten nach MRG Par. 21-24 zu bedenken (Betriebskostenabrechnung des Vermieters wird weitergegeben). Empfehlung: Aufteilung nach Kopfzahl oder 50:50-Teilung; regelmässige Abrechnung mit Belegen.

Dauer und Beendigung: Ist die Überlassung befristet (z.B. Studiendauer, maximal 5 Jahre) oder unbefristet? Bei Befristung: Enddatum und Verlängerungsoption. Bei unbefristeter Überlassung: gegenseitiges Kündigungsrecht mit klarer Frist (3 Monate zum Monatsletzten empfohlen). Regelung der Rückgabe bei Beendigung: Zustand, Schlüssel, Inventar, Besenreine Übergabe.

Haushaltsgemeinschaft und Meldepflicht: Das Einzugsdatum ist schriftlich festzuhalten. Das aufgenommene Familienmitglied muss sich beim Meldeamt anmelden (Meldegesetz 1991, BGBl Nr. 9/1992 Par. 3, Frist: 3 Tage nach Einzug). Der Hauptmieter oder Wohnungseigentümer ist als Unterkunftgeber verpflichtet, den Meldezettel mitzuunterschreiben. Für das Eintrittsrecht nach MRG Par. 14 (OGH 5 Ob 148/12m) ist der tatsächliche gemeinsame Haushalt entscheidend.

Haftung und Schadensersatz: Beide Parteien haften gegenüber dem Hauptvermieter (bei Mietverhältnis) oder gegenüber der Eigentümergemeinschaft (WEG) für ordnungsgemässe Nutzung der Wohnung (ABGB Par. 1096, Par. 1111). Die interne Haftungsaufteilung bei Schäden durch das Familienmitglied sollte geregelt sein (ABGB Par. 1295 Schadenersatz). Eine gemeinsame Haushaltsversicherung ist dringend empfehlenswert.

Die Wohnungsüberlassung Familienmitglied Vereinbarung in Österreich befüllen Sie in diesen Schritten.

Schritt 1: Parteien identifizieren. Tragen Sie den vollständigen Namen, das Geburtsdatum und die aktuelle Meldeadresse des Hauptmieters oder Wohnungseigentümers ein. Dann tragen Sie dieselben Angaben für das aufzunehmende Familienmitglied ein. Das Verwandtschaftsverhältnis (Ehegatte, eingetragener Partner nach EP-Gesetz, Lebensgefährte, Kind, Elternteil, Geschwister) ist anzugeben, da es die Reichweite des Eintrittsrechts nach MRG Par. 14 Abs. 3 bestimmt. Bei juristischen Personen als Vermieter oder Eigentümer: Firmenbuchnummer aus dem Firmenbuch (firmenbuch.at) eintragen.

Schritt 2: Wohnung beschreiben. Geben Sie die vollständige Adresse der Wohnung an (Strasse, Hausnummer, Stiege, Stockwerk, Tuernummer, PLZ, Gemeinde) sowie die Wohnfläche in m2 gemäss Mietvertrag oder Grundbuchauszug. Bei Hauptmietverhaeltnis: Name und Adresse des Hauptvermieters sowie Grundbuchsdaten (Einlagezahl EZ, Katastralgemeinde KG) aus dem Grundbuchauszug (justiz.gv.at) eintragen. Markieren Sie, ob es sich um ein MRG-Mietverhältnis (Vollanwendungsbereich oder Teilanwendungsbereich) oder eine Eigentumswohnung (WEG 2002, BGBl I Nr. 70/2002) handelt.

Schritt 3: Nutzungsrecht festlegen. Entscheiden Sie, ob die gesamte Wohnung oder nur ein Teil (z.B. Schlafzimmer und anteilig Küche, Bad) ueberlassen wird. Gemeinschaftlich genutzte Räume beschreiben. Bei unentgeltlicher Überlassung: ausdrücklich festhalten (kein Mietzins, kein Entgelt). Bei Nutzungsentgelt: Betrag in EUR angeben und Zahlungsweise (monatlich zum 1. des Monats, Überweisung auf IBAN des Hauptmieters).

Schritt 4: Kostenteilung regeln. Klaren Sie, wer laufende Betriebskosten und Nebenkosten (Strom, Gas, Wasser, Heizung, Internet, Müll, Haushaltsversicherung) trägt und in welchem Verhältnis. Empfehlung: 50:50-Teilung oder anteilig nach Kopfzahl. Legen Sie fest, wie und wann abgerechnet wird (monatlich mit Belegen, oder jährliche Abrechnung). Bei MRG-Mietverhältnissen: Betriebskostenabrechnung des Vermieters nach MRG Par. 24 wird zu gleichen Teilen weitergegeben.

Schritt 5: Dauer und Beendigung bestimmen. Befristet (z.B. Studiendauer, maximal 5 Jahre nach ABGB Par. 1113) oder unbefristet? Bei unbefristeter Überlassung: beiderseitige Kündigungsfrist festlegen (empfohlen: 3 Monate zum Monatsletzten). Bei Befristung: Enddatum angeben und Verlängerungsoption sowie Regelung für vorzeitigen Auszug treffen.

Schritt 6: Meldepflicht und Eintrittsrecht dokumentieren. Halten Sie das Einzugsdatum fest. Vereinbaren Sie, dass sich das Familienmitglied beim Meldeamt (Magistrat Wien oder Bezirkshauptmannschaft) innerhalb von 3 Tagen nach Einzug anmeldet (Meldegesetz 1991 Par. 3). Der Hauptmieter unterschreibt als Unterkunftgeber den Meldezettel. Wenn das Eintrittsrecht nach MRG Par. 14 relevant ist: ausdrücklich festhalten, dass ein gemeinsamer Haushalt geführt wird.

Schritt 7: Unterzeichnung. Beide Parteien unterschreiben die Vereinbarung in zweifacher Ausfertigung (je eine Kopie). Datum und Ort angeben. Bei längerfristigen Vereinbarungen oder zur Dokumentation des Eintrittsrechts: notarielle Beglaubigung nach ABGB Par. 886 in Betracht ziehen. Kostenlose Beratung bietet die Arbeiterkammer (AK) und die Mietervereinigung Österreich.

Die Wohnungsüberlassung Familienmitglied in Österreich unterliegt den Vorschriften des ABGB, des MRG und des Meldegesetzes.

Kein Anwaltszwang oder Formerfordernis: Eine Wohnungsüberlassungsvereinbarung an Familienangehörige bedarf nach ABGB Par. 884 keiner besonderen Form - sie kann mündlich, schriftlich oder durch konkludentes Verhalten geschlossen werden. Schriftlichkeit ist aber dringend empfohlen, da sie die Beweissicherheit bei Streitigkeiten erheblich erhoehlt (OGH 7 Ob 193/04f). Eine notarielle Beurkundung ist nicht zwingend erforderlich, aber sinnvoll bei langfristigen Vereinbarungen oder wenn das Eintrittsrecht nach MRG Par. 14 dokumentiert werden soll.

Eintrittsrecht nach MRG Par. 14 Abs. 3: Das Eintrittsrecht in den Hauptmietvertrag steht folgenden Personen zu, wenn sie zum Zeitpunkt des Todes des Hauptmieters ihren ordentlichen Wohnsitz in der Wohnung hatten und einen gemeinsamen Haushalt geführt haben: Ehegatte oder eingetragener Partner (EP-Gesetz Par. 15); Lebensgefährte (mindestens 3-jähriger gemeinsamer Haushalt); Kinder und Adoptivkinder, Kinder des Ehegatten; Eltern und Geschwister (wenn keine andere angemessene Wohnmöglichkeit). Das Eintrittsrecht ist zwingend und kann weder durch Mietvertrag noch durch individuelle Vereinbarung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden (OGH 5 Ob 148/12m, 5 Ob 147/10z).

Mitbewohnerrecht nach MRG Par. 8 Abs. 2: Gemäss MRG Par. 8 Abs. 2 darf der Hauptmieter nahe Angehörige (Ehegatte, eingetragener Partner, Lebensgefährte, Kinder, Eltern, Geschwister) ohne Zustimmung des Vermieters aufnehmen, sofern keine erhebliche Ueberbelaegung entsteht. Bei Untervermietung an Dritte ist die Zustimmung des Vermieters nach MRG Par. 11 erforderlich. Zu Unrecht verweigerte Zustimmung kann vom Mieter beim Bezirksgericht im Ausserstreitverfahren nach MRG Par. 37 i.V.m. AussStrG Par. 52 angefochten werden.

Meldegesetz 1991 (BGBl Nr. 9/1992 Par. 3): Jede Person, die in einer Wohnung ihren Wohnsitz begründet, muss sich beim Meldeamt (Magistrat Wien oder Bezirkshauptmannschaft) anmelden - binnen 3 Tagen nach Einzug. Anmeldung mit dem Meldezettel, den der Hauptmieter als Unterkunftgeber mitunterschreiben muss. Nichteinhaltung der Meldepflicht ist eine Verwaltungsübertretung nach VStG (Verwaltungsstrafgesetz 1991, BGBl Nr. 52/1991).

Steuerrechtliche Aspekte: Bei unentgeltlicher Überlassung an Familienangehörige fällt keine Einkommensteuer nach EStG 1988 (BGBl Nr. 400/1988) Par. 28 (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) an. Schenkungssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Bei entgeltlicher Überlassung: Einnahmen beim Finanzamt Österreich (FinanzOnline) als Einkünfte aus V und V erklären; Betriebskosten und AfA (Abschreibung nach EStG Par. 7) als Werbungskosten abziehbar. Umsatzsteuerfreiheit für Wohnraumvermietung nach UStG 1994 (BGBl Nr. 663/1994) Par. 6 Abs. 1 Z 16 gilt bei Überlassung zu Wohnzwecken.

Bei der Vereinbarung einer Wohnungsüberlassung an Familienmitglieder in Österreich gemäss ABGB Par. 1090 und MRG Par. 14 werden regelmässig Fehler gemacht, die später zu Rechtsstreitigkeiten führen.

Keine schriftliche Vereinbarung: Das häufigste Problem ist das Fehlen einer schriftlichen Vereinbarung. Mündliche Absprachen sind rechtlich wirksam (ABGB Par. 884), aber im Streitfall schwer beweisbar. Kommt es zu Streitigkeiten über Kostenteilung, Beendigungsrechte oder das Eintrittsrecht nach MRG Par. 14, fehlen entscheidende Beweise. Eine schriftliche Überlassungsvereinbarung kostet wenig Zeit und verhindert viele Probleme.

Versäumnis der Meldepflicht: Das aufgenommene Familienmitglied muss sich gemäss Meldegesetz 1991 (BGBl Nr. 9/1992) Par. 3 beim Meldeamt anmelden. Eine fehlende Anmeldung kann dazu führen, dass das Eintrittsrecht nach MRG Par. 14 schwerer nachgewiesen werden kann. Nach OGH 5 Ob 148/12m ist der tatsächliche gemeinsame Haushalt entscheidend; Meldedaten sind ein wichtiges Beweisstück, ersetzen aber nicht den tatsächlichen gemeinsamen Haushalt.

Unklare Kostenteilung: Wenn nicht schriftlich geregelt ist, wer Betriebskosten (Strom, Gas, Wasser, Heizung) trägt und wie die Aufteilung erfolgt, kommt es regelmässig zu Streit. Empfehlung: Klare schriftliche Aufteilung nach Kopfzahl oder 50:50, regelmässige Abrechnung mit Belegen. Besonders bei langfristiger Überlassung (mehr als 1 Jahr) ist eine präzise Kostenteilungsregelung unverzichtbar.

Fehlende Beendigungsregelung: Wenn keine Kündigungsfristen vereinbart wurden, entstehen bei Beendigung der Lebensgemeinschaft oder des Familienverhaeltnisses Unklarheiten über Räumungspflichten und Räumungsfristen. Nach ABGB Par. 974 ff. kann ein Precarium (unentgeltliche Leihe) jederzeit zurückgefordert werden; bei längerer Duldung ohne Regelung kann sich jedoch ein faktisches Mietverhältnis herausgebildet haben, das einer ordentlichen Kündigung bedarf. Klare Kündigungsfristen (3 Monate) schützen beide Parteien.

Verwechslung mit Untervermietung: Wenn das Familienmitglied die Wohnung nicht wirklich gemeinsam mit dem Hauptmieter bewohnt (kein gemeinsamer Haushalt, eigenständige Küche, abgeschlossene Räume), liegt rechtlich Untervermietung vor (ABGB Par. 1098). Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters nach MRG Par. 11 kann zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses nach MRG Par. 30 Abs. 2 Z 4 (erheblich nachteiliger Gebrauch) führen. Abgrenzungsmerkmal: gemeinsamer Haushalt (Wohnungsüberlassung) versus eigenständige Wohnnutzung (Untervermietung). Im Zweifel: Beratung bei der Arbeiterkammer (AK) oder Mietervereinigung Österreich.