Wohnungsmietvertrag Österreich

Der Wohnungsmietvertrag Österreich ist ein schriftliches Rechtsgeschäft nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) BGBl Nr. 520/1981 und dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) §§1090–1121, durch das der Vermieter dem Mieter eine Wohnung gegen Zahlung eines Mietzinses zur Nutzung überlässt. Das MRG stellt in Österreich das zentrale Schutzgesetz für Mieter dar und ist zwingendes Recht – Vertragsklauseln, die zulasten des Mieters von seinen Mindestschutzrechten abweichen, sind nichtig.

Anwendungsbereich des MRG: Das Mietrechtsgesetz unterscheidet drei Schutzstufen. Vollanwendung des MRG gilt für Mietwohnungen in Gebäuden mit mindestens zwei selbstständigen Wohneinheiten (Mehrparteienhäuser), die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden, sowie für Objekte, die mit öffentlichen Mitteln (Wohnbauförderung) errichtet wurden. Für diese Kategorie gelten strenge Mietzinsobergrenzen (Richtwertmietzins oder Kategoriemietzins) sowie das volle Kündigungsschutzrecht nach MRG §30. Teilanwendung des MRG gilt für Gebäude, die nach dem 30. Juni 1953 und ohne Fördergelder errichtet wurden – hier sind Grundmietzins frei vereinbar, aber Kündigungsschutz und Erhaltungspflichten des MRG bleiben aufrecht. Keine Anwendung des MRG erfolgt bei Einfamilienhäusern, Ferienwohnungen, Wohnungseigentumswohnungen in privaten Neubauten ohne Förderung sowie bei Dienstverhältnismietverhältnissen.

Mietzinsregelung und Richtwert: Im Vollanwendungsbereich des MRG regeln die §§15–26a MRG den zulässigen Hauptmietzins. Als Ausgangspunkt gilt der Richtwert gemäß Richtwertgesetz (RichtWG) BGBl Nr. 800/1993, der per Bundesland jährlich angepasst wird. Der Richtwert für Wien beträgt ab 1. April 2024 €6,67 pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat. Davon können Zu- und Abschläge für Lage (Lagezuschlag nach MRG §16), Ausstattung (Kategorie A bis D nach MRG §15a), Stockwerk und Erhaltungszustand gewährt werden. Im Teilanwendungsbereich ist der Hauptmietzins frei vereinbar (MRG §16 Abs 1), kann aber bei Wucher (ABGB §879 Abs 2 Z 4 – laesio enormis analog) angefochten werden.

Betriebskosten nach MRG §21: Neben dem Hauptmietzins darf der Vermieter Betriebskosten (MRG §§21–24) auf den Mieter überwälzen. Zulässige Betriebskosten sind: Wassergebühren, Abwassergebühren, Müllabfuhr, Kanalgebühren, Schornsteinfeger, Hausbetreuungskosten (Reinigung, Grünanlagenpflege, Schneeräumung), Aufwandsentschädigung des Hausverwalters (begrenzt), Versicherungsprämien (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserschaden), Aufzug-Betriebs- und Wartungskosten (MRG §24). Nicht als Betriebskosten verrechenbar sind Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten – diese trägt der Vermieter nach MRG §3 grundsätzlich selbst.

Kautionsregelung: Das MRG schränkt die Höhe der Kaution nicht ausdrücklich ein; üblich und gerichtlich anerkannt sind in Österreich bis zu drei Bruttomonatsmieten (Hauptmietzins + Betriebskosten + USt). Die Kaution ist gemäß §1101 ABGB verzinst zurückzuerstatten, wenn der Mieter alle Verpflichtungen erfüllt hat. Eine Vereinbarung, wonach die Kaution dem Vermieter verfällt, ist nichtig. Viele Vermieter verlangen eine Bankbürgschaft (Bankgarantie) statt Barzahlung – dies ist rechtlich zulässig, aber der Mieter hat keinen gesetzlichen Anspruch darauf, eine Bankgarantie stellen zu dürfen.

Rechtsstellung von Mietern in Österreich: Der OGH (Oberste Gerichtshof) hat in zahlreichen Entscheidungen den Schutzcharakter des MRG bestätigt. So hat der OGH (z.B. 5 Ob 173/19h) festgestellt, dass unklare Vertragsklauseln im Wohnmietrecht zulasten des Verwenders (Vermieters) ausgelegt werden (§915 ABGB, Unklarheitenregel). Das Arbeiterkammer-Beratungszentrum, die Mietervereinigung Österreich und die Mieter Experten Austria bieten kostenlose oder kostengünstige Rechtsberatung für Mieter.

Ein Wohnungsmietvertrag nach MRG §§1–31 und ABGB §§1090–1121 wird in Österreich in folgenden typischen Situationen benötigt:

Neuvermietung einer Mietwohnung: Jeder Vermieter, der eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus an einen neuen Mieter vermietet, benötigt einen schriftlichen Mietvertrag. Obwohl das ABGB keinen Schriftformzwang für Mietverträge kennt (ABGB §884 – formfreier Vertrag), schreibt das MRG in §29 Abs 1 Z 3 vor, dass befristete Mietverträge mindestens drei Jahre Laufzeit haben und schriftlich abgeschlossen werden müssen; für unbefristete Mietverträge empfiehlt sich die Schriftform aus Beweiszwecken dringend. Ohne schriftlichen Vertrag kann der Vermieter weder Mietzins noch Betriebskostenpflicht rechtsicher durchsetzen.

Erstvermietung nach Sanierung oder Neubau: Bei der Vermietung einer sanierten oder neu errichteten Wohnung muss der Mietvertrag die Kategorie der Wohnung (A bis D nach MRG §15a), den anzuwendenden Mietzinstyp (Richtwertmietzins, Kategoriemietzins oder freier Mietzins) und alle maßgeblichen Ausstattungsmerkmale klar dokumentieren, um spätere Mietzinsüberprüfungen vor der Schlichtungsstelle (MA 25 in Wien, Bezirksgericht außerhalb) zu bestehen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in zahlreichen Entscheidungen die Beweislastregelung zulasten des Vermieters bei fehlender Kategoriedokumentation bestätigt.

Mieterwechsel im Mehrparteienhaus: Bei bestehendem Mietverhältnis und Weitervermietung nach Vertragsende muss mit dem neuen Mieter ein neuer schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden. Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob Eintrittsrechte Dritter (Familienangehörige nach MRG §12 – Mietrechtsnachfolge) bestehen, die einem neuen Vertragsabschluss vorgehen könnten. Eintrittsberechtigte Angehörige (Ehegatte, Lebensgefährte, Kinder, Enkel) können ohne neuen Vertragsabschluss in den Mietvertrag eintreten.

Vermietung durch gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV): Gemeinnützige Wohnbaugesellschaften (Wien Wohnen, Neue Heimat, Buwog, BWSG) vermieten nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) BGBl Nr. 139/1979 und dem MRG. Ihr Standardmietvertrag weicht in einigen Punkten von privatrechtlichen Mietverträgen ab – insbesondere bei Mietzinsbildung (kostendeckender Mietzins nach WGG §14) und Erhaltungspflichten.

Absicherung bei Übergabe: Der Wohnungsmietvertrag sollte immer mit einem detaillierten Übergabeprotokoll (Zustandsprotokoll, Wohnungsübergabe-Checklist) kombiniert werden, das den Zustand der Wohnung zum Einzugszeitpunkt dokumentiert. Ohne Übergabeprotokoll sind Streitigkeiten über Schäden am Mietvertragsende praktisch unvermeidbar. Die Mietervereinigung Österreich und die Arbeiterkammer (AK) empfehlen Fotos und beidseitig unterzeichnete Protokolle als Mindeststandard.

Vermietung an Studierende und Auszubildende: In Österreich werden Studierenden-WGs häufig über Hauptmietverträge für Wohngemeinschaften oder über Untermietverhältnisse organisiert. Hierbei müssen die spezifischen Vorschriften des MRG für Untermiete (MRG §§11–12) beachtet werden, um eine unzulässige Ablöse-Zahlung (MRG §27 – Ablöseverbot) und andere Schutzrechtsverletzungen zu vermeiden. Wohnheimverträge der Österreichischen Hochschülerinnen- und Hochschülerschaft (ÖH) unterliegen ebenfalls dem MRG-Teilanwendungsbereich.

Ein rechtssicherer Wohnungsmietvertrag nach MRG §§1–31 und ABGB §§1090–1121 muss folgende wesentliche Elemente enthalten:

1. Parteienbezeichnung: Vollständige Namen, Geburtsdaten und Adressen des Vermieters (oder dessen Bevollmächtigten/Hausverwaltung) und aller Mieter. Bei juristischen Personen als Vermieter: FN-Nummer, Sitz, vertretungsbefugte Organe. Bei mehreren Mietern empfiehlt sich die solidarische Haftung für alle Mietpflichten (§891 ABGB – Solidarschuldnerschaft).

2. Genaue Bezeichnung des Mietobjekts: Adresse mit Stiege, Tür-Nummer, Grundbuchseinlagezahl (EZ), Katastralgemeinde (KG), Nutzfläche nach MRG §17 (nicht Wohnnutzfläche nach WFG), Ausstattungskategorie (A bis D nach MRG §15a), Anzahl der Räume, Zubehör (Kellerabteil, Parkplatz, Balkon, Terrasse). Die Angabe der Nutzfläche ist bei Richtwertmietzinsberechnung zwingend.

3. Hauptmietzins und Preisanpassung: Höhe des monatlichen Hauptmietzinses in Euro; bei Vollanwendung des MRG: Nachweis, dass der vereinbarte Mietzins den Richtwert (Wien 2024: €6,67/m² + Zuschläge – Abschläge) nicht überschreitet. Wertsicherungsklausel (Indexierung nach dem Verbraucherpreisindex 2015 des Statistik Austria) sollte mit Auslöse-Schwellenwert (z.B. 5 % Indexänderung) vereinbart werden. Die Schlichtungsstelle (MA 25 Wien) prüft auf Antrag die Zulässigkeit des Mietzinses.

4. Betriebskosten: Auflistung der überwälzbaren Betriebskosten nach MRG §§21–24 (Wasser, Abwasser, Müll, Hausbetreuung, Versicherungen, Aufzug); Regelung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung und der jährlichen Abrechnung nach MRG §21 Abs 3 (Abrechnung bis 30. Juni des Folgejahres). Fehlende oder verspätete Abrechnung führt zum Verlust des Anspruchs.

5. Kaution: Höhe (in Österreich üblich: bis drei Bruttomonatsmieten), Zahlungsmodalität (Barkaution oder Bankgarantie), Verzinsung und Rückgabebedingungen. Kaution-Rückgabe: nach beidseitig unterzeichnetem Übergabeprotokoll ohne Mängel, innerhalb angemessener Frist (empfohlen: 1–3 Monate nach Rückgabe). Kautionszinsen nach ABGB §995.

6. Mietbeginn und Übergabetermin: Datum des Mietbeginns (DD.MM.YYYY); Zeitpunkt der Schlüsselübergabe; Übergabeprotokoll als Vertragsbestandteil. Bei Befristung: Enddatum angeben (MRG §29 – Mindestlaufzeit 3 Jahre, verlängerbar um mindestens 3 Jahre).

7. Verwendungszweck: Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken; Verbot der gewerblichen Nutzung oder Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung (MRG §11 – Untermietregelung). Airbnb-Nutzung ohne Zustimmung ist ein Kündigungsgrund nach MRG §30.

8. Erhaltungs- und Verbesserungspflichten: Verweis auf MRG §3 (Erhaltung durch den Vermieter – Dach, Fassade, allgemeine Teile); MRG §8 (laufende Wartung durch Mieter – kleinere Reparaturen bis zu einem Betrag, der im Vertrag zu nennen ist); MRG §9 (Verbesserungen durch Mieter – schriftliche Zustimmung erforderlich). forms-legal.com bietet vollständige Musterklauseln für alle MRG-Erhaltungspflichten, die der OGH-Rechtsprechung entsprechen.

9. Kündigung: Im unbefristeten Mietvertrag: Vermieter kann nach MRG §30 nur aus wichtigen Gründen kündigen (Kündigungsgründe taxativ aufgezählt in §30 Abs 2 Z 1–14 MRG); Mieter kann mit dreimonatiger Frist zum Quartalsletzten kündigen (§1116 ABGB). Bei befristetem Mietvertrag: keine ordentliche Kündigung vor Ablauf; außerordentliche Kündigung nach MRG §30 nur aus wichtigem Grund. Kündigung muss gerichtlich durch Bezirksgericht im AußStrG-Verfahren ausgesprochen werden.

10. Haustierklausel: Tierhaltung in der Wohnung – erlaubt oder verboten; bei Erlaubnis: Bedingungen (Meldepflicht, Haftung für Schäden). Ohne Regelung gilt das ABGB: Mieter darf keine Tiere halten, die die Hausgemeinschaft stören (§1096 ABGB – Beeinträchtigung des Mietobjekts).

11. Schlüsselübergabe und Rückgabe: Anzahl der übergebenen Schlüssel; Pflicht zur Rückgabe aller Schlüssel bei Vertragsende; Kostentragung für Schlüsselverlust (Schlossaustausch als Schadenersatz nach ABGB §1332 ff.).

12. Hausordnung: Verweis auf die Hausordnung (Hausordnung nach MRG §14); Pflichten der Mieter bezüglich Ruhezeiten (üblicherweise 22:00–06:00 Uhr), Treppenhausreinigung, Sperrzeiten des Gebäudes. Hausordnung ist Vertragsbestandteil, wenn dem Mieter ausgehändigt.

Das Ausfüllen des Wohnungsmietvertrags erfolgt in folgenden Schritten:

Schritt 1 – Mietobjekt identifizieren und Grundbuch prüfen: Aktuellen Grundbuchsauszug der Liegenschaft beschaffen (justiz.gv.at); EZ, KG und B-Blatt (Eigentümer) prüfen. Stellen Sie sicher, dass der Vermieter tatsächlich im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist oder eine rechtswirksame Vollmacht des Eigentümers hat. Notieren Sie Nutzfläche, Ausstattungskategorie (A–D nach MRG §15a) und Baujahr des Gebäudes.

Schritt 2 – MRG-Anwendungsbereich bestimmen: Prüfen Sie, ob das Mietobjekt dem MRG vollständig, teilweise oder gar nicht unterliegt. Vollanwendung: Mehrparteienhaus vor 1.7.1953 oder mit öffentlicher Förderung. Teilanwendung: Mehrparteienhaus nach 30.6.1953 ohne Förderung. Keine Anwendung: Einfamilienhaus, Ferienwohnung, Wohnungseigentum in nicht gefördertem Neubau. Der MRG-Anwendungsbereich bestimmt die zulässige Mietzinshöhe.

Schritt 3 – Mietzins berechnen und eintragen: Im Vollanwendungsbereich: Richtwert des Bundeslands + zulässige Zuschläge (Lagezuschlag nach MRG §16 Abs 2, Ausstattungszuschlag) – Abschläge (schlechte Ausstattung, Mängel). In Wien: Richtwert 2024 €6,67/m² × Nutzfläche = Grundmiete; Lagezuschlag ggf. separat berechnen. Im Teilanwendungsbereich: freier Mietzins, aber marktüblich halten.

Schritt 4 – Betriebskosten-Vorauszahlung festlegen: Berechnen Sie eine realistische monatliche Betriebskostenvorauszahlung anhand der Betriebskostenabrechnung des Vorjahres. Schlüsseln Sie die Betriebskosten-Bestandteile im Vertrag auf (Wasser, Abwasser, Müll, Hausbetreuung, Versicherung, Aufzug) und verweisen Sie auf die jährliche Abrechnung nach MRG §21 Abs 3.

Schritt 5 – Kaution vereinbaren: Legen Sie die Kautionshöhe fest (maximal drei Bruttomonatsmieten empfohlen). Vereinbaren Sie die Zahlungsfrist (spätestens zum Mietbeginn) und die Rückgabebedingungen (nach Übergabe ohne Mängel, Verzinsung nach ABGB §995). Übergeben Sie eine Kautionsquittung.

Schritt 6 – Befristung oder Unbefristung entscheiden: Unbefristeter Mietvertrag: Kein Enddatum; Mieter hat starken Kündigungsschutz nach MRG §30. Befristeter Mietvertrag: Mindestlaufzeit 3 Jahre; Ende eindeutig datieren; MRG §33 erlaubt dem Mieter frühzeitige Auflösung gegen Zahlung einer Entschädigung (1 Bruttomonatsmiete je verbleibenden Mietmonat, max. 6 Monate). Befristung muss schriftlich und eindeutig vereinbart sein.

Schritt 7 – Übergabeprotokoll erstellen: Führen Sie gemeinsam eine Wohnungsübergabe durch; dokumentieren Sie Zählerstand (Strom, Gas, Wasser), Schlüsselanzahl, vorhandene Mängel, Einrichtungsgegenstände des Vermieters, Zustand von Böden, Wänden, Fenstern und Türen. Beide Parteien unterzeichnen das Übergabeprotokoll; jede Partei erhält eine Ausfertigung.

Schritt 8 – Gemeinsame Unterzeichnung: Beide Parteien (Vermieter und alle Mieter) unterschreiben den Mietvertrag in zweifacher Ausfertigung; eine Ausfertigung für jeden. Eine notarielle Beglaubigung ist für Wohnungsmietverträge grundsätzlich nicht erforderlich, aber bei hohen Kautionen oder langen Laufzeiten empfehlenswert. Für Verträge mit Laufzeit über 3 Jahre: Vergebührung nach GebG §33 TP 5 Z 3 (1 % des dreifachen Jahresmietzinses) ist für den Mieter relevant (Gebührenpflicht des Mieters nach GebG §33 TP 5 Abs 4; Ausnahme: Wohnungsmietverträge mit einem Mieter bis €150.000 Gesamtmiete).

Der Wohnungsmietvertrag in Österreich unterliegt folgenden zwingenden rechtlichen Anforderungen:

MRG als zwingendes Recht: Das Mietrechtsgesetz (MRG) BGBl Nr. 520/1981 ist in seinem Anwendungsbereich gemäß §2 zwingend – Klauseln, die die Rechte des Mieters gegenüber dem MRG-Standard verschlechtern, sind nach §2 Abs 1 MRG unwirksam (nichtig). Dies gilt insbesondere für Mietzinsobergrenzen, Betriebskostenkatalog und Kündigungsschutz.

OGH-Rechtsprechung zum Mieterschutz und zu Mietzinsüberprüfungen: Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in mehreren Grundsatzentscheidungen den Schutzcharakter des MRG gefestigt und präzisiert. In OGH 5 Ob 173/19h bestätigte das Höchstgericht, dass unklare Vertragsklauseln in Wohnmietverträgen nach §915 ABGB (Unklarheitenregel) zulasten des Verwenders — also des Vermieters — auszulegen sind; Vermieter können sich bei mehrdeutigen Formulierungen nicht auf eine für sie günstige Auslegung berufen. In OGH 7 Ob 210/11g stellte der OGH klar, dass Kautionen, die erheblich über drei Bruttomonatsmieten hinausgehen, nach §879 ABGB als sittenwidrig bewertet werden können und der Mieter den überschießenden Betrag sofort zurückfordern kann. Besonders praxisrelevant ist OGH 5 Ob 127/19g, in dem das Gericht die Erhaltungspflichten des Vermieters nach MRG §3 weiter ausgedehnt hat: Schimmelbildung, die auf bauliche Mängel zurückzuführen ist, fällt stets in den Verantwortungsbereich des Vermieters, auch wenn der Mieter Lüftungsfehler beging. Vermieter, die diese Pflicht vernachlässigen, haften dem Mieter auf Mietzinsminderung nach §1096 ABGB und auf Schadenersatz. Diese Entscheidungen zeigen, dass österreichische Wohnmietverträge die gesetzlichen Schutznormen exakt einhalten müssen, um rechtlich bestand zu haben.

Kündigungsschutz (MRG §30): Im Vollanwendungsbereich kann der Vermieter das Mietverhältnis nur aus den taxativ im Gesetz aufgezählten wichtigen Gründen kündigen (MRG §30 Abs 2 Z 1–14): Zahlungsverzug von mehr als einem Monat, Untervermietung ohne Zustimmung, grob nachteiliger Gebrauch, unleidliches Verhalten, Eigenbedarf des Vermieters (nur bei wichtigen Gründen) etc. Ordentliche Kündigung durch den Vermieter ohne Grund ist unzulässig.

Mietzins-Überprüfung (MRG §§37–46): Jeder Mieter im Vollanwendungsbereich des MRG kann den vereinbarten Mietzins innerhalb von 3 Jahren ab Mietvertragsbeginn bei der Schlichtungsstelle (in Wien: Schlichtungsstelle der MA 25, außerhalb Wiens: Bezirksgericht) auf Angemessenheit überprüfen lassen. Überhöhter Mietzins wird auf den zulässigen Betrag herabgesetzt; zu viel bezahlte Miete ist rückzuerstatten.

Ablöseverbot (MRG §27): Ablösezahlungen für die Überlassung einer Wohnung (Ablöse für Einrichtungsgegenstände zu überhöhtem Preis, Ablöse für den Mietvertrag selbst, Kaution über das zulässige Maß) sind verboten und berechtigen den Mieter zur Rückforderung des zu viel Bezahlten binnen 10 Jahren.

Betriebskostenpflicht nach MRG §§21–24: Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss bis zum 30. Juni des Folgejahres dem Mieter vorgelegt werden. Belege müssen auf Verlangen des Mieters zur Einsicht bereitgestellt werden. Nicht fristgerecht abgerechnete Betriebskosten verjähren; der Mieter muss nur die belegten Beträge bezahlen.

Richtwert 2024 für Wien: €6,67 pro Quadratmeter Nutzfläche; andere Bundesländer haben abweichende Richtwerte (z.B. Salzburg €9,22/m², Tirol €8,38/m², Niederösterreich €6,31/m²). Lagezuschlag in Wien nach §2 RichtWG für besondere Lagen zulässig.

Gebührenrecht (GebG §33 TP 5): Mietverträge über Wohnungen mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren unterliegen der Rechtsgebühr von 1 % des dreifachen Jahresmietzinses. Für Wohnungsmietverträge bis €150.000 Gesamtmiete gilt Befreiung (GebG §33 TP 5 Z 3 lit. b). Die Gebührenpflicht trifft den Mieter; seit 1.3.2022 gilt die vereinfachte Selbstberechnung via FinanzOnline.

USt-Pflicht: Wohnungsmieten sind nach UStG §6 Abs 1 Z 16 von der Umsatzsteuer befreit; Vermieter können aber nach §6 Abs 2 UStG zur USt optieren (dann 10 % USt, aber Vorsteuerabzug für Vermieter möglich). Die Mehrheit privater Vermieter wählt die Steuerbefreiung.

Folgende häufige Fehler bei Wohnungsmietverträgen in Österreich sollten vermieden werden, da sie entweder zur Nichtigkeit von Vertragsklauseln, zu Verwaltungsstrafen oder zu kostspieligem Rechtsstreit vor der Schlichtungsstelle oder dem OGH führen können.

1. Überhöhter Mietzins im MRG-Vollanwendungsbereich: Der häufigste und kostspieligste Fehler ist die Vereinbarung eines Mietzinses, der den nach MRG §§15–16 zulässigen Richtwertmietzins überschreitet. Der Mieter kann bei der Schlichtungsstelle (MA 25 in Wien, Bezirksgericht außerhalb) innerhalb von 3 Jahren die Herabsetzung beantragen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Richtige Lösung: Richtwert des Bundeslands prüfen, alle Zuschläge schriftlich dokumentieren.

2. Unzulässige Betriebskostenpositionen: Vermieter überwälzen manchmal Erhaltungskosten (Reparaturen, Instandhaltung) als „Betriebskosten“ auf Mieter — dies ist nach MRG §21 unzulässig. Zulässig sind nur die in §§21–24 MRG taxativ aufgezählten Kostenpositionen. Richtige Lösung: Betriebskostenkatalog des MRG genau einhalten und Erhaltungskosten gesondert ausweisen.

3. Befristeter Mietvertrag kürzer als 3 Jahre: Befristungen unter drei Jahren im MRG-Bereich sind unwirksam (MRG §29 Abs 1 Z 3). Der Vertrag gilt dann als unbefristeter Mietvertrag mit vollem Kündigungsschutz für den Mieter. Richtige Lösung: Mindestlaufzeit von 3 Jahren einhalten oder von Beginn an einen unbefristeten Vertrag abschließen.

4. Fehlendes Übergabeprotokoll: Ohne schriftliches Übergabeprotokoll ist beim Mietvertragsende kaum zu beweisen, welche Schäden bereits bei Einzug bestanden und welche der Mieter verursacht hat. Dies führt nach OGH-Rechtsprechung fast immer zu Streitigkeiten über die Kautionsrückgabe. Richtige Lösung: Detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen zu Mietbeginn und -ende erstellen und von beiden Parteien unterzeichnen lassen.

5. Kaution über dem üblichen Maß: Kautionen, die erheblich über drei Bruttomonatsmieten hinausgehen, können nach §879 ABGB als sittenwidrig bewertet werden, wie der OGH in 7 Ob 210/11g klargestellt hat. Mieter können den überschießenden Betrag sofort zurückfordern. Richtige Lösung: Kaution auf maximal drei Bruttomonatsmieten beschränken.

6. Kein Verweis auf die Hausordnung: Die Hausordnung regelt wichtige Pflichten der Mieter (Ruhezeiten, Mülltrennung, Raucherverbot in Gemeinschaftsbereichen). Ohne ausdrücklichen Verweis im Mietvertrag ist die Hausordnung für den Mieter möglicherweise nicht verbindlich. Richtige Lösung: Hausordnung dem Mietvertrag beifügen und ausdrücklich zum Vertragsbestandteil erklären.

7. Keine Wertsicherungsklausel vereinbart: Ohne eine Indexierungsklausel (Verbraucherpreisindex 2015 der Statistik Austria) bleibt der Mietzins nominal eingefroren. Richtige Lösung: Wertsicherungsklausel mit einem Auslöse-Schwellenwert (z.B. Anpassung ab 5 % Indexänderung) in den Vertrag aufnehmen, da das MRG eine solche Klausel ausdrücklich gestattet (MRG §16 Abs 1 Z 5).

8. Erhaltungspflichten des Vermieters im Vertrag auf den Mieter abgewälzt: Klauseln, die den Mieter zur Tragung struktureller Reparaturen (Dach, Fassade, Heizung, Rohre) verpflichten, sind nach MRG §3 nichtig, weil die Erhaltung der Bausubstanz zwingend dem Vermieter obliegt. Wie der OGH in 5 Ob 127/19g entschieden hat, umfasst die Erhaltungspflicht des Vermieters auch Schimmelschäden, die auf Baumängel zurückzuführen sind. Richtige Lösung: Erhaltungspflichten vertraglich klar nach MRG §§3 und 8 abgrenzen; dem Mieter nur laufende Kleinreparaturen (z.B. Austausch von Glühbirnen, Dichteringen) übertragen.

9. Ablöse für Einrichtungsgegenstände über dem Marktwert: Die Vereinbarung einer Ablöse für Möbel oder Einrichtung zu einem Preis, der weit über dem Zeitwert liegt, verstößt gegen das Ablöseverbot nach MRG §27. Mieter können den gesamten Ablösebetrag binnen 10 Jahren zurückfordern, nicht nur den überhöhten Teil. Richtige Lösung: Ablösebeträge ausschließlich für Einrichtungsgegenstände zum nachgewiesenen Zeitwert vereinbaren oder vollständig auf Ablöse verzichten.

10. Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung oder verspätete Vorlage: Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter bis zum 30. Juni des Folgejahres vorgelegt werden (MRG §21 Abs 3). Bei Fristversäumnis verjähren die nicht rechtzeitig abgerechneten Positionen; der Mieter muss nur die tatsächlich belegten Beträge bezahlen. Richtige Lösung: Betriebskostenabrechnung rechtzeitig (spätestens Ende Mai) erstellen, Belege geordnet aufbewahren und dem Mieter auf Verlangen zur Einsicht bereitstellen.