Befristeter Mietvertrag Österreich

Der Befristeter Mietvertrag ist ein nach MRG §29; ABGB §1090; MRG §33 (Sonderkündigung) geregeltes Rechtsdokument in Österreich. Er enthält Miete, Kaution, Laufzeit, Instandhaltungspflichten und Kündigungsfristen zwischen Vermieter und Mieter.

Mindestlaufzeit und Schriftformzwang: Nach MRG §29 Abs 1 Z 3 ist eine Befristung im Vollanwendungsbereich des MRG nur wirksam, wenn die Mindestlaufzeit drei Jahre beträgt und der Vertrag schriftlich abgeschlossen wird. Befristungen unter drei Jahren sind von Gesetzes wegen unwirksam; der Mietvertrag gilt in diesem Fall als auf unbestimmte Zeit geschlossen, was für den Vermieter einen erheblichen Nachteil bedeutet (voller Kündigungsschutz des Mieters nach MRG §30). Im Teilanwendungsbereich des MRG (Mehrfamilienhäuser nach 30.6.1953 ohne Förderung) und außerhalb des MRG (Einfamilienhäuser, Ferienwohnungen) können kürzere Befristungen vereinbart werden, da ABGB §1116 keine Mindestlaufzeit vorschreibt.

Verlängerung befristeter Mietverträge: Nach MRG §29 Abs 4 kann ein befristeter Mietvertrag um mindestens drei Jahre verlängert werden. Auch die Verlängerung muss schriftlich vereinbart werden. Wird der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Befristung nicht zur Rückgabe der Wohnung aufgefordert und bleibt er in der Wohnung, gilt der Mietvertrag nach österreichischem Recht (ABGB §1114) als auf unbestimmte Zeit verlängert – ein sogenannter Stillschweigeübertrag (tacita reconductio). Für Vermieter ist es daher wichtig, rechtzeitig vor Vertragsende schriftlich auf das Vertragsende hinzuweisen.

Sonderkündigungsrecht des Mieters (MRG §30 Abs 2 Z 14): Der Mieter eines befristeten Mietverhältnisses hat nach Ablauf eines Jahres ab Mietbeginn das Recht, das Mietverhältnis unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Quartalsletzten (MRG §30 iVm ABGB §1116) zu kündigen, ohne dass es hierfür eines wichtigen Grundes bedarf. Dieses Sonderkündigungsrecht (gesetzliches Recht des Mieters; es kann nicht vertraglich abbedungen werden) stärkt die Position des Mieters erheblich und ist für Vermieter wichtig bei der Kalkulation der Planungssicherheit.

Abgrenzung zum Untermietvertrag: Der befristete Hauptmietvertrag ist vom befristeten Untermietvertrag zu unterscheiden: Beim Hauptmietvertrag schließt der Eigentümer (oder dessen Bevollmächtigte) mit dem Mieter ab; beim Untermietvertrag schließt ein Hauptmieter mit dem Untermieter ab. Für Untermietverhältnisse gelten die MRG §§11–12 (Untermietrechte); das Sonderkündigungsrecht des MRG §30 Abs 2 Z 14 gilt für befristete Hauptmietverhältnisse.

Besondere Bedeutung in Österreich: Befristete Mietverträge werden in Österreich gerne von Vermietern gewählt, die die Rückgabe der Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt sicherstellen möchten (z.B. eigengenutzter Wohnungsbedarf in der Zukunft, Sanierungsplanung). Sie werden auch häufig für Studierenden-WGs, Diplomaten-Wohnungen und möblierte Wohnungen eingesetzt. In der Praxis schließen die meisten österreichischen Vermieter befristete Mietverträge über 3 Jahre ab, die dann nach Ablauf stillschweigend oder ausdrücklich verlängert werden.

Ein Befristeter Mietvertrag nach MRG §29 und ABGB §1090 wird in Österreich in folgenden typischen Situationen benötigt:

Vorübergehender Auslandsaufenthalt des Eigentümers: Wenn der Wohnungseigentümer für einen begrenzten Zeitraum (Auslandsstudium, Expatriatevertrag, Sabbatical) ins Ausland geht und seine Wohnung während dieser Zeit vermieten möchte, bietet der befristete Mietvertrag nach MRG §29 die Möglichkeit, die Wohnung nach seiner Rückkehr sicher zurückzubekommen. Der Vermieter muss dabei beachten, dass MRG §29 Abs 1 Z 3 die Mindestlaufzeit von 3 Jahren vorschreibt; kürzere Befristungen sind im Vollanwendungsbereich des MRG unwirksam und führen zu einem unbefristeten Mietverhältnis mit vollem Kündigungsschutz des Mieters nach MRG §30.

Möblierte Vermietung an Expatriates und Diplomaten: Möblierte Wohnungen für Expatriates, Diplomaten und Projektkräfte werden in Wien und anderen österreichischen Städten häufig befristet vermietet. Da es sich oft um hochwertig ausgestattete Wohnungen handelt, die nach dem Mietverhältnis wieder in gleichem Zustand zurückerhalten werden sollen, ist der befristete Mietvertrag das geeignete Instrument – vorausgesetzt, die Mindestlaufzeit von 3 Jahren nach MRG §29 wird eingehalten oder es liegt ein außerhalb des MRG liegender Sachverhalt vor. Die Arbeiterkammer (AK) Wien bietet kostenlose Erstberatung für beide Vertragsparteien.

Sanierungsplanung und Weiterentwicklung der Liegenschaft: Wenn der Vermieter oder Hauseigentümer plant, die Liegenschaft nach einem bestimmten Zeitraum umzubauen, zusammenzulegen (Dachbodenausbau nach Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes) oder zu verkaufen, ermöglicht der befristete Mietvertrag die rechtssichere Beendigung des Mietverhältnisses zum geplanten Termin, ohne dass ein Kündigungsgrund nach MRG §30 vorliegen müsste. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat bestätigt, dass bei wirksamer Befristung keine Kündigungsklage erforderlich ist – eine Räumungsklage nach §35 MRG genügt.

Erbschaftsplanung und Nachlassabwicklung: Bei einer Liegenschaft in einer Erbengemeinschaft (ABGB §§797 ff.), die veräußert oder aufgeteilt werden soll, erlaubt der befristete Mietvertrag eine zeitlich begrenzte Nutzung durch einen Erben oder einen Dritten bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft im Verlassenschaftsverfahren beim Bezirksgericht (AußStrG §§169 ff.).

Studierende und Saisonarbeiter: Kurze, befristete Mietverträge für Studierende (unter 3 Jahren) sind im MRG-Vollanwendungsbereich nach §29 Abs 1 Z 3 unzulässig und werden automatisch zu unbefristeten Mietverträgen. Außerhalb des MRG (z.B. bei Wohnheimen außerhalb des gesetzlichen Anwendungsbereichs nach MRG §1 Abs 2 oder bei Beherbergungsverträgen) sind kürzere Befristungen denkbar. Die sorgfältige rechtliche Überprüfung vor Vertragsabschluss durch die Arbeiterkammer (AK) oder einen Rechtsanwalt (RAO) ist in Österreich empfehlenswert, um Fehler zu vermeiden, die zu einem ungewollten unbefristeten Mietverhältnis führen.

Ein rechtssicherer Befristeter Mietvertrag nach MRG §29 und ABGB §1090 muss folgende wesentliche Elemente enthalten:

1. Klare Befristungsvereinbarung: Exaktes Start- und Enddatum des Mietverhältnisses (DD.MM.YYYY). Die Befristung muss schriftlich und eindeutig vereinbart sein; eine mündliche Befristungsabrede ist im Vollanwendungsbereich des MRG nach §29 Abs 1 Z 3 unwirksam. Bei Vollanwendung des MRG: Mindestlaufzeit 3 Jahre ab Mietbeginn, sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat mehrfach bestätigt, dass unklare Befristungsklauseln zulasten des Verwenders (Vermieter) ausgelegt werden (§915 ABGB).

2. Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters: Der Mieter hat nach Ablauf eines Jahres ab Mietbeginn das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach MRG §30 Abs 2 Z 14 (Kündigung zum Quartalsletzten mit 3-monatiger Frist zum 31.3., 30.6., 30.9. oder 31.12.). Dieser Hinweis muss ausdrücklich im Vertrag enthalten sein; bei fehlendem Hinweis kann der Mieter das Recht dennoch ausüben (zwingendes Recht nach MRG §2 Abs 1).

3. Regelung bei Verlängerung: Ob und unter welchen Bedingungen der Mietvertrag nach Ablauf verlängert werden kann. Bei schweigsamer Verlängerung (tacita reconductio nach ABGB §1114): Der Mieter bleibt nach Ablauf in der Wohnung, ohne dass eine Verlängerungsvereinbarung getroffen wurde – der Vertrag gilt dann als unbefristet. Vermieter sollten daher ausdrücklich vereinbaren, dass eine Verlängerung schriftlich erfolgen muss und kein Stillschweige-Verlängerungsrecht besteht.

4. Parteienbezeichnung: Vollständige Namen, Geburtsdaten und Adressen von Vermieter und Mieter. Bei juristischen Personen: FN-Nummer, Sitz, vertretungsbefugte Organe nach Firmenbuch. Bei mehreren Mietern: solidarische Haftung für alle Mietzins- und Nebenpflichten (§891 ABGB).

5. Mietobjektbezeichnung: Adresse mit Stiege, Türnummer, Nutzfläche nach MRG §17 (nicht Wohnnutzfläche nach WFG), Ausstattungskategorie (A–D nach MRG §15a), Zubehör (Kellerabteil, Garage, Balkon). Genaue Grundbuchdaten (EZ, Katastralgemeinde – KG) empfohlen für Klarheit bei Mietzinsüberprüfung durch die Schlichtungsstelle (MA 25 Wien).

6. Hauptmietzins und Betriebskosten: Monatlicher Hauptmietzins in EUR; im Vollanwendungsbereich: Einhaltung des Richtwertmietzinses (Wien 2024: €6,67/m² + Zuschläge, z.B. Lagezuschlag nach §2 RichtWG); monatliche Betriebskostenvorauszahlung nach MRG §§21–24; jährliche Abrechnung bis 30. Juni des Folgejahres. Wertsicherungsklausel (VPI 2015, Statistik Austria, Schwellenwert 5 %).

7. Kaution: Kautionshöhe (max. 3 Bruttomonatsmieten nach OGH-Praxis); Zahlungsmodalität (Banküberweisung oder Bankgarantie); Rückgabebedingungen nach Mietende (abzüglich berechtigter Schäden); Verzinsung nach ABGB §995.

8. Übergabeprotokoll: Gemeinsame Wohnungsübergabe mit schriftlichem Protokoll (Zählerstand Strom/Gas/Wasser, Schlüsselanzahl, Zustandsbeschreibung, Fotos) als Vertragsbestandteil bei Mietbeginn und Mietende. forms-legal.com bietet eine vollständige Mustercheckliste für die österreichische Wohnungsübergabe.

9. Erhaltungs- und Verbesserungspflichten: Verweis auf MRG §3 (Erhaltung durch Vermieter – Dach, Fassade, Allgemeinteile), MRG §8 (laufende Wartung durch Mieter – Ausstattungsgegenstände, Kleinreparaturen), MRG §9 (Verbesserungen durch Mieter – schriftliche Zustimmung erforderlich; Anspruch des Mieters auf Ablöse bei Auszug nach MRG §10 für werterhöhende Investitionen).

10. Hausordnung und Verwendungszweck: Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken; Verbot der Untervermietung ohne Zustimmung (MRG §11); Verweis auf Hausordnung nach MRG §14 als Vertragsbestandteil; Regelung zur Haustierhaltung; Airbnb-Nutzung als Kündigungsgrund.

11. Folgen der Nichterfüllung der Rückgabepflicht: Wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Befristung nicht zurückgibt, ist der Vermieter berechtigt, eine Räumungsklage beim Bezirksgericht einzubringen (MRG §35 – Räumungsexekution; ZPO §562 – Räumungsklage). Ein Kündigungsverfahren nach MRG §30 ist für die Endigung nach Zeitablauf nicht erforderlich; der Ablauf des befristeten Mietverhältnisses ist ausreichender Titel.

Das Ausfüllen des Befristeten Mietvertrags erfolgt in folgenden Schritten:

Schritt 1 – MRG-Anwendungsbereich und Mindestlaufzeit prüfen: Klären Sie vorab, ob das Mietobjekt dem MRG vollständig, teilweise oder gar nicht unterliegt. Im Vollanwendungsbereich gilt die zwingend Mindestlaufzeit von 3 Jahren (MRG §29 Abs 1 Z 3). Notieren Sie Baujahr des Gebäudes und Förderstatus; im Zweifelsfall konsultieren Sie einen Rechtsanwalt (RAO) oder die Arbeiterkammer (AK).

Schritt 2 – Start- und Enddatum klar festlegen: Tragen Sie das exakte Mietbeginn-Datum und das Mietende-Datum (DD.MM.YYYY) ein. Das Enddatum muss mindestens 3 Jahre nach dem Startdatum liegen. Beispiel: Mietbeginn 01.07.2026 → Mietende frühestens 30.06.2029. Prüfen Sie, ob das Enddatum auf einen Quartalsletzten fällt – dies vereinfacht spätere Kündigungsberechnungen.

Schritt 3 – Mietzins berechnen: Im Vollanwendungsbereich: Richtwert des Bundeslands + Lagezuschlag + Ausstattungszuschlag – Abschläge = Hauptmietzins. In Wien: Richtwert 2024 €6,67/m² × Nutzfläche als Ausgangspunkt; Lagezuschlag für besondere Lagen nach §2 RichtWG. Betriebskosten-Vorauszahlung auf Basis der Vorjahresabrechnung schätzen.

Schritt 4 – Sonderkündigungsrecht explizit ansprechen: Fügen Sie einen ausdrücklichen Hinweis auf das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des Mieters nach MRG §30 Abs 2 Z 14 ein: Nach Ablauf eines Jahres ab Mietbeginn kann der Mieter das Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist zum Quartalsletzten kündigen. Dieses Recht ist zwingend und kann durch Vertrag nicht ausgeschlossen werden.

Schritt 5 – Verlängerungsmodalitäten festlegen: Regeln Sie, ob und wie der Vertrag verlängert werden kann. Optionen: Automatische Verlängerung um weitere 3 Jahre, wenn keine Kündigung (bei Einhaltung einer Kündigungsfrist); schriftliche Verlängerungsvereinbarung erforderlich (empfohlen); oder keine Verlängerung – der Mieter muss nach Ablauf ausziehen.

Schritt 6 – Übergabeprotokoll erstellen: Führen Sie eine gemeinsame Wohnungsübergabe durch und dokumentieren Sie Zählerstand (Strom, Gas, Wasser), Schlüsselanzahl, vorhandene Mängel, Zustand von Böden, Wänden, Fenstern und Türen mit Fotos. Beide Parteien unterschreiben das Protokoll; je eine Ausfertigung für jeden.

Schritt 7 – Kaution vereinbaren und quittieren: Kautionshöhe (max. 3 Bruttomonatsmieten) festlegen; Zahlungsmodalität vereinbaren (Banküberweisung bis Mietbeginn, Bankgarantie etc.); eine Kautionsquittung ausstellen.

Schritt 8 – Gemeinsame Unterzeichnung: Beide Parteien unterschreiben in zweifacher Ausfertigung. Für befristete Mietverträge über 3 Jahre besteht nach GebG §33 TP 5 eine Gebührenpflicht von 1 % des dreifachen Jahresmietzinses (Selbstberechnung via FinanzOnline möglich; Befreiung für Wohnungsmietverträge bis €150.000 Gesamtmiete). Seit der GebG-Reform 2022 erfolgt die Selbstberechnung elektronisch via FinanzOnline (finanzonline.bmf.gv.at) des Mieters.

Der Befristete Mietvertrag in Österreich unterliegt folgenden zwingenden rechtlichen Anforderungen:

MRG §29 – Mindestlaufzeit und Schriftform: Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Befristung nur wirksam, wenn die Laufzeit mindestens drei Jahre beträgt und der Vertrag schriftlich abgeschlossen wird. Verstöße gegen diese Mindestvorschriften führen zur Unwirksamkeit der Befristung; der Vertrag gilt dann als unbefristeter Mietvertrag mit vollem Kündigungsschutz des Mieters nach MRG §30.

MRG §33 – Sonderkündigungsrecht des Mieters: Nach Ablauf eines Jahres ab Mietbeginn kann der Mieter das Mietverhältnis jederzeit mit dreimonatiger Frist zum Quartalsletzten (31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember) kündigen. Dieses Recht ist gesetzlich zwingend; vertragliche Ausschlussklauseln sind nach MRG §2 Abs 1 unwirksam.

MRG §29 Abs 4 – Verlängerung: Verlängerungen befristeter Mietverträge müssen ebenfalls schriftlich vereinbart werden und für mindestens 3 Jahre erfolgen. Mündliche Verlängerungsvereinbarungen sind im Vollanwendungsbereich unzulässig.

Tacita reconductio (ABGB §1114): Wenn der Mieter nach Ablauf der Befristung weiter in der Wohnung verbleibt und der Vermieter dies duldet, gilt der Vertrag nach österreichischem Recht als auf unbestimmte Zeit verlängert. Der Vermieter muss rechtzeitig (vor dem Ablauf) schriftlich auf das Vertragsende hinweisen und ggf. eine Räumungsklage einbringen, um eine ungewollte Verlängerung zu verhindern.

MRG §37 – Mietzinsüberprüfung: Auch im befristeten Mietvertrag kann der Mieter innerhalb von 3 Jahren ab Mietbeginn die Überprüfung des vereinbarten Mietzinses bei der Schlichtungsstelle (MA 25 Wien, Bezirksgericht außerhalb Wiens) beantragen. Überhöhter Mietzins wird herabgesetzt; zu viel bezahlte Beträge sind zurückzuerstatten.

Gebührenrecht (GebG §33 TP 5): Befristete Mietverträge mit einer Laufzeit über 3 Jahre unterliegen der Rechtsgebühr von 1 % des dreifachen Jahresmietzinses. Seit 1. März 2022 erfolgt die Selbstberechnung durch den Mieter via FinanzOnline; Ausnahme für Wohnungsmietverträge bis €150.000 Gesamtmiete (GebG §33 TP 5 Z 3 lit. b).

ImmoESt bei Beendigung und Rückgabe: Die Beendigung des befristeten Mietvertrags (keine Verlängerung, Rückgabe der Wohnung) hat keine unmittelbaren steuerlichen Folgen für den Mieter. Der Vermieter hat Mieteinnahmen nach EStG §27 (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) zu versteuern. Umsatzsteuerfreiheit der Wohnungsmiete nach UStG §6 Abs 1 Z 16 bleibt auch im befristeten Mietvertrag bestehen.

Folgende häufige Fehler bei Befristeten Mietverträgen in Österreich sollten vermieden werden:

Fehler 1 – Befristung kürzer als 3 Jahre im Vollanwendungsbereich: Jede Befristung unter drei Jahren im MRG-Vollanwendungsbereich ist unwirksam und führt automatisch zu einem unbefristeten Mietvertrag mit vollem Kündigungsschutz des Mieters (MRG §30). Viele Vermieter sind sich dieser Konsequenz nicht bewusst und schließen Jahresverträge oder Zweijahresverträge ab – ein teurer Fehler. Lösung: Im MRG-Bereich immer Mindestlaufzeit von 3 Jahren vereinbaren.

Fehler 2 – Stillschweigende Verlängerung (tacita reconductio): Wenn der Vermieter nach Ablauf der Befristung den Mieter nicht aktiv zur Rückgabe auffordert und der Mieter in der Wohnung verbleibt, gilt der Vertrag nach ABGB §1114 automatisch als auf unbestimmte Zeit verlängert. Lösung: Rechtzeitig vor Ablauf schriftlich das Vertragsende ankündigen und bei Nichtauszug sofort eine Räumungsklage einbringen.

Fehler 3 – Kein Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht: Obwohl das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach MRG §30 Abs 2 Z 14 gesetzlich zwingend ist und nicht ausgeschlossen werden kann, sollte der Vertrag ausdrücklich darauf hinweisen. Fehlt der Hinweis, kann der Mieter das Recht dennoch ausüben; für Vermieter bedeutet dies Planungsunsicherheit.

Fehler 4 – Mündliche Verlängerungsabrede: Eine mündlich vereinbarte Verlängerung des befristeten Mietvertrags ist im Vollanwendungsbereich des MRG unwirksam (MRG §29 Abs 4 – Schriftformerfordernis). Mündliche Absprachen können zu Streitigkeiten führen, welche Laufzeit gilt. Lösung: Verlängerungen immer schriftlich und für mindestens 3 Jahre vereinbaren.

Fehler 5 – Fehlendes Übergabeprotokoll bei Mietende: Am Ende des befristeten Mietverhältnisses kommt es häufig zu Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung und die Rückgabe der Kaution. Ohne schriftliches Übergabeprotokoll bei Mietbeginn ist nicht beweisbar, welche Mängel bereits vor Einzug bestanden. Lösung: Übergabeprotokoll bei Mietbeginn UND Mietende erstellen, unterschreiben und fotografisch dokumentieren.

Fehler 6 – Vertragsklauseln zum Nachteil des Mieters: Klauseln, die das gesetzliche Sonderkündigungsrecht ausschließen, unzulässige Betriebskosten auferlegen oder die Mieterrechte nach MRG einschränken, sind nach MRG §2 Abs 1 unwirksam und können als sittenwidrige Vertragsgestaltung nach ABGB §879 angefochten werden. Die Schlichtungsstelle (MA 25 Wien) und der Oberste Gerichtshof (OGH) überprüfen solche Klauseln auf Antrag.