Hypothekenvertrag / Pfandbestellungsurkunde Österreich

Der Hypothekenvertrag / Pfandbestellungsurkunde ist ein nach ABGB §§447–471; GBG §98; HIKrG BGBl I Nr. 135/2015 geregeltes Rechtsdokument in Österreich.

Das österreichische Hypothekenrecht unterscheidet zwei Hauptformen: Die Festbetragshypothek (ABGB §449) für einen bestimmten, unveränderlichen Kapitalbetrag (z.B. €300.000) und die Höchstbetragshypothek (Simultanhypothek, Höchstbetragspfandrecht – ABGB §449 letzter Satz) für eine Kreditlinie bis zu einem vereinbarten Höchstbetrag (z.B. 'bis zu €500.000'). Die Höchstbetragshypothek wird von österreichischen Banken (Raiffeisenbank, Erste Bank, Bank Austria/UniCredit, BAWAG PSK, Hypo-Landesbanken, Bausparkassen wie Bausparkasse Wüstenrot, S-Bausparkasse) bevorzugt, da sie flexible Kreditausnutzung ermöglicht.

Hypothetisches Pfandrecht und Akzessorietät: Das Pfandrecht ist nach ABGB §§448, 456 akzessorisch zur gesicherten Forderung – erlischt die Forderung (vollständige Tilgung), erlischt auch das Pfandrecht. Nach ABGB §469 ist der Pfandgläubiger verpflichtet, bei vollständiger Forderungsbefriedigung an der Löschung der Hypothek mitzuwirken (Löschungsbewilligung). Der Grundsatz der Akzessorietät führt dazu, dass eine Hypothek nie 'ohne Forderung' bestehen kann – ein wichtiges Abgrenzungsmerkmal zur Grundschuld des deutschen Rechts (die in Österreich nicht existiert).

Hypothetisches Kreditrecht – HIKrG: Bei Hypothekarkrediten für Verbraucher (B2C) gelten zusätzlich die strengen Vorschriften des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes (HIKrG) BGBl I Nr. 135/2015, das die EU-Hypothekarkreditrichtlinie 2014/17/EU umsetzt. Das HIKrG schreibt dem Kreditgeber (Bank) vor: Vorvertragliche Informationen mittels standardisiertem Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS); Bonitätsprüfung des Kreditnehmers; 14-tägiges Rücktrittsrecht des Kreditnehmers (HIKrG §15); Beratungspflicht bei komplexen Produkten. Diese Vorschriften kommen zusätzlich zum ABGB-Pfandrecht und zum GBG zum Tragen.

Sicherungszweck und Rangprinzip: Hypotheken dienen ausschließlich als Sicherungsmittel – die Liegenschaft selbst bleibt im Eigentum des Verpfänders; der Pfandgläubiger kann im Sicherungsfall (Zahlungsverzug) die Zwangsversteigerung nach EO §§340 ff. beantragen. Das Prioritätsprinzip des Grundbuchs (GBG §29) gilt auch für Hypotheken: Die früher eingetragene Hypothek hat Vorrang bei der Erlösverteilung im Versteigerungsfall. Die Ersteintragung einer österreichischen Hypothek beginnt häufig nach dem Konzept der 'simultanen Einverleibung' für alle Pfandgläubiger eines Projekts gleichzeitig.

Besonderheiten des österreichischen Hypothekenrechts: Das österreichische Recht unterscheidet zwischen der Vertragshypothek (durch rechtsgeschäftliche Bestellung, ABGB §§447–471) und der Zwangshypothek (durch Gerichtsbeschluss nach EO §88). Nur die Vertragshypothek wird im Hypothekenvertrag/Pfandbestellungsurkunde geregelt. Der OGH (OGH 3 Ob 254/07k) hat klargestellt, dass die Hypothek nach österreichischem Recht als Akzessorietätsgrundsatz untrennbar mit der gesicherten Forderung verbunden ist: Erlischt die Forderung (z.B. durch vollständige Rückzahlung des Darlehens), erlischt die Hypothek von Gesetzes wegen (ABGB §469), auch ohne sofortige Grundbuchlöschung. Banken (nach Aufsicht durch die FMA und Richtlinien der OeNB) müssen bei der Bestellung von Hypotheken die Beleihungsrichtlinien einhalten: Maximale Beleihungsquote von 80 % des Verkehrswertes für wohnwirtschaftliche Zwecke (Immobilienkreditrichtlinie gemäß HIKrG). Dies beeinflusst direkt, in welchem Umfang eine Liegenschaft als Sicherheit akzeptiert wird.

Ein Hypothekenvertrag (Pfandbestellungsurkunde) nach ABGB §§447–471 wird in Österreich in folgenden typischen Situationen benötigt:

Hypothekardarlehen für den Liegenschaftskauf: Der häufigste Anwendungsfall ist die Absicherung eines Wohnbaukredits oder Gewerbeimmobilienkredits durch eine erstrangige Hypothek. Österreichische Kreditinstitute (Banken, Bausparkassen nach Bausparkassengesetz – BSpG BGBl Nr. 532/1993) verlangen ausnahmslos eine Pfandbestellungsurkunde und die Eintragung der Hypothek im Grundbuch, bevor sie die Kreditsumme auszahlen. Die Pfandbestellungsurkunde muss notariell beglaubigt sein (NO §79) und beim Bezirksgericht (Grundbuchsgericht) eingereicht werden.

Finanzierung von Bauvorhaben: Bei der Finanzierung von Neubau- oder Sanierungsprojekten (Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien, Wohnungseigentumsanlagen) dient die Hypothek am Baugrundstück als primäre Sicherheit. Banken verlangen häufig eine Höchstbetragshypothek (bis 120 % des Kreditbetrags), um Zinsen, Kosten und etwaige Überschreitungen abzudecken.

Gesellschafterdarlehen an GmbH mit Liegenschaftssicherheit: Wenn ein GmbH-Gesellschafter seiner Gesellschaft ein Darlehen gewährt und sich durch eine Hypothek an einer gesellschaftseigenen Liegenschaft absichern möchte, ist eine Pfandbestellungsurkunde nach ABGB §§447 ff. erforderlich. Dabei sind die Regelungen des GmbHG zur Kapitalerhaltung (§82 GmbHG – Verbot der Einlagenrückgewähr) und die Fremdkapitalunterordnung zu beachten.

Absicherung von Käufer-Anzahlungen: Bei Hauskäufen, bei denen der Käufer Anzahlungen leistet, bevor der Kaufvertrag im Grundbuch verbüchert ist, kann eine Kaufpreishypothek zugunsten des Käufers (auf dem von ihm zu erwerbenden Grundstück) als Absicherung der Anzahlung vereinbart werden. Dies ist zwar in Österreich selten, aber rechtlich zulässig (ABGB §§447 ff.).

Refinanzierung bestehender Kredite: Bei der Umschuldung bestehender Hypothekarkredite auf günstigere Konditionen (andere Bank, niedrigerer Zinssatz) muss häufig eine neue Pfandbestellungsurkunde zugunsten der neuen Bank errichtet werden. Die alte Hypothek ist nach vollständiger Schuldentilgung zu löschen; die neue Bank verlangt eine erstrangige Hypothek. Die Kosten der Grundbuchlöschung und -eintragung sowie Notargebühren fallen dabei erneut an.

Öffentliche Wohnbaufinanzierung: Bei der Inanspruchnahme von Wohnbauförderungsmitteln der Bundesländer (Wohnbauförderung Wien, NÖ, OÖ, Stmk. etc.) verlangen die Förderstellen häufig eine nachrangige Hypothek auf dem geförderten Objekt als Sicherheit für die Fördergelder.

Nachrangige Hypotheken und Aufstockungskredite: Eine weitere typische Situation für die Hypothekbestellung ist die nachrangige Hypothek bei Aufstockungskrediten: Wenn ein Grundeigentümer bereits eine erstrangige Hypothek einer Bank hat und einen zusätzlichen Kredit benötigt (z.B. für Renovierung), kann ein zweiter Kreditgeber eine nachrangige (zweitrangige) Hypothek bestellen. Diese ist im Grundbuch nach der erstrangigen Hypothek eingetragen und hat entsprechend ein höheres Ausfallrisiko. Der zweite Kreditgeber muss die Risikoprämie (höherer Zinssatz) und die Rangfolge genau im Hypothekenvertrag regeln.

Eine rechtssichere Pfandbestellungsurkunde nach ABGB §§447–471 und GBG §98 muss folgende wesentliche Elemente enthalten:

1. Pfandgeber (Liegenschaftseigentümer): Vollständiger Name, Geburtsdatum (natürliche Person) oder FN-Nummer, Sitz, Vertreter (juristische Person), Adresse; Nachweis des Eigentums durch Grundbuchsauszug.

2. Pfandgläubiger (Kreditgeber): Vollständige Bezeichnung der Bank oder des Kreditgebers (FN-Nummer, UID, Sitz), Vertreter; bei österreichischen Kreditinstituten: Konzessionsnachweis gemäß Bankwesengesetz (BWG BGBl Nr. 532/1993).

3. Bezeichnung der belasteten Liegenschaft: Einlagezahl (EZ), Katastralgemeinde (KG), Grundstücksnummer(n) (GSt-Nr.), Anschrift des Objekts. Bei mehreren Liegenschaften als Gesamtpfand (Simultanhypothek nach ABGB §§450–455): alle EZ und KG vollständig aufführen.

4. Bezeichnung der gesicherten Forderung: Kreditbetrag, Darlehensvertragsnummer, Forderungstyp (Annuitätendarlehen, endfälliges Darlehen, Kreditlinie), Zinssatz, Laufzeit. Bei Höchstbetragshypothek: 'bis zu €[Höchstbetrag]' für alle aus dem Kreditvertrag entstehenden Forderungen (Kapital, Zinsen, Kosten).

5. Hypothekenform: Festbetragshypothek oder Höchstbetragshypothek (ABGB §449 letzter Satz). Die Höchstbetragshypothek ('Pfandrecht bis zu €X') ermöglicht flexible Kreditlinien, erfordert aber dass der Pfandgläubiger im Verwertungsfall die Forderungshöhe nachweist.

6. Einverleibungsbewilligung (GBG §98): Die Pfandbestellungsurkunde muss eine ausdrückliche Einverleibungsbewilligung enthalten, in der der Pfandgeber erklärt, dass er die Einverleibung des Pfandrechts in das Grundbuch bewilligt. Dies ist zwingend erforderlich für die Grundbucheintragung.

7. Sicherungszweckerklärung: Klare Beschreibung, welche Forderungen durch das Pfandrecht gesichert werden (Hauptforderung, Zinsen, Verzugszinsen, Kosten). Bei Globalzessionsklausel: Ausdehnung auf alle künftigen Forderungen aus der Geschäftsverbindung.

8. Verwertungsrecht: Recht des Pfandgläubigers, bei Nichterfüllung der gesicherten Forderung die Zwangsversteigerung der verpfändeten Liegenschaft nach EO §§340 ff. zu beantragen. Kein privates Verwertungsrecht (Selbsthilfe) – nur gerichtliche Verwertung nach EO zulässig.

9. Pfändungserklärung und Vollstreckbarkeitserklärung: Für Hypotheken mit Notariatsakt nach NO §89 kann eine Vollstreckbarkeitserklärung (Exekutionsklausel) in die Urkunde aufgenommen werden, die dem Pfandgläubiger den direkten Exekutionstitel gibt ohne gerichtliches Erkenntnisverfahren. Dies beschleunigt die Verwertung erheblich.

10. Löschungsverpflichtung nach Tilgung: Der Pfandgläubiger verpflichtet sich nach ABGB §469, nach vollständiger Befriedigung der gesicherten Forderung unverzüglich eine Löschungsbewilligung (Pfandrechtsfreigabe) zu erteilen. Dies ist gesetzlich zwingend und kann vertraglich nicht abbedungen werden. forms-legal.com bietet Musterklauseln für alle Pfandrechtskonstruktionen nach österreichischem ABGB.

11. Anwendbares Recht und Gerichtsstand: Österreichisches Recht (ABGB, GBG, EO); für Hypothekarkredite an Verbraucher zusätzlich HIKrG; Bezirksgericht am Liegenschaftsort für Grundbuchsachen; Landesgericht für streitige Kreditansprüche über €15.000.

8. Vollstreckungsklausel: Eine Hypothekenvertrag/Pfandbestellungsurkunde kann eine Vollstreckungsklausel (Unterwerfungsklausel) enthalten, durch die sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung nach EO §3 unterwirft. Dies ermöglicht dem Gläubiger, ohne vorhergehenden Gerichtsprozess direkt aus dem Notariatsakt die Zwangsversteigerung zu betreiben, was die Verwertung der Sicherheit beschleunigt (in der Praxis bevorzugt von Banken für Großkredite).

9. Treuhänderische Auszahlung (Notariatsanderkonto): Insbesondere bei Liegenschaftskäufen mit Hypothekfinanzierung wird der Kaufpreis häufig über das Notariatsanderkonto (Treuhandschaft nach NO §§130 ff.) abgewickelt: Der Notar hält den Kaufpreis auf einem Treuhandkonto, bis alle Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung (Lastenfreistellung bestehender Pfandrechte, Simultanverbücherung von Eigentums- und Pfandrecht) erfüllt sind. Dies schützt Käufer, Verkäufer und Kreditgeber gleichermaßen und ist in Österreich die Standardpraxis bei Immobilientransaktionen über einen Notar.

10. Simultanverbücherung: Bei gleichzeitiger Eigentumsübertragung und Hypothekbestellung (Kaufpreisfinanzierung) können Eigentumsübergang, Lastenfreistellung und neue Hypothekbestellung in einem einzigen Grundbuchsantrag (Simultanverbücherung) beantragt werden. forms-legal.com bietet Musterklauseln für alle gängigen österreichischen Hypothekkonstruktionen, einschließlich Simultanverbücherung.

11. Abtretung und Übertragung der Hypothek: Die Hypothek kann gemeinsam mit der gesicherten Forderung an Dritte (z.B. andere Banken, Investoren) abgetreten werden (ABGB §§1392 ff.). Die Abtretung ist im Grundbuch durch Anmerkung der Zession einzutragen (GBG §53).

Das Ausfüllen der Pfandbestellungsurkunde erfolgt in folgenden Schritten:

Schritt 1 – Grundbuchsauszug und Lastenstand prüfen: Aktuellen Grundbuchsauszug der zu verpfändenden Liegenschaft beschaffen (justiz.gv.at). Im C-Blatt bestehende Pfandrechte, Dienstbarkeiten und sonstige Belastungen prüfen. Banken akzeptieren meistens nur erstrangige Hypotheken; bestehende Vorlasten sind ggf. vor Bestellung der neuen Hypothek zu löschen (Lastenfreistellung nach GBG §§132–141).

Schritt 2 – Kreditvertrag abschließen: Schließen Sie zunächst den Kreditvertrag mit der Bank ab (Darlehensvertrag nach ABGB §983 oder Kreditvertrag nach ABGB §988). Die Pfandbestellungsurkunde sichert die im Kreditvertrag begründeten Forderungen ab. Verweisen Sie im Pfandbestellungsvertrag auf den Kreditvertrag (Datum, Kreditnummer).

Schritt 3 – Hypothekenform wählen: Entscheiden Sie, ob eine Festbetragshypothek (für einen fixen Kreditbetrag) oder eine Höchstbetragshypothek (für eine Kreditlinie bis zu einem Maximalbetrag) geeignet ist. Banken bevorzugen in Österreich die Höchstbetragshypothek, die typischerweise 120–130 % des Kreditbetrags als Höchstbetrag enthält, um Zinsen und Kosten abzudecken.

Schritt 4 – Liegenschaftsbezeichnung vollständig eintragen: Alle Einlagezahlen, Katastralgemeinden und Grundstücksnummern aus dem Grundbuchsauszug übertragen. Bei mehreren Liegenschaften als Gesamtpfand: alle vollständig aufführen.

Schritt 5 – Einverleibungsbewilligung formulieren: Die Pfandbestellungsurkunde muss eine explizite Einverleibungsbewilligung enthalten ('Der Pfandgeber bewilligt hiermit die Einverleibung des Pfandrechts [bis zu €X] ob der oben bezeichneten Liegenschaft zugunsten [Pfandgläubiger]'). Diese Formulierung ist exakt nach GBG §98 erforderlich.

Schritt 6 – Vollstreckungsklausel (optional): Bei Darlehen über €75.000 kann eine Vollstreckbarkeitsklausel nach NO §89 aufgenommen werden (nur im Notariatsakt). Dies gibt dem Pfandgläubiger einen direkten Exekutionstitel und beschleunigt die Verwertung im Insolvenzfall erheblich.

Schritt 7 – Notarielle Beglaubigung und Grundbucheintragungsantrag: Beide Parteien unterzeichnen vor dem Notar (Notariatsakt nach NO §§52 ff.) oder mit notariell beglaubigten Unterschriften (NO §79). Der Notar reicht den Antrag auf Einverleibung des Pfandrechts (GBG §98) beim Bezirksgericht ein. Eintragungsgebühr: 1,1 % der Kreditsumme (oder des Höchstbetrags) nach GGG §26.

Schritt 6 – Valutaklausel prüfen: Falls das Darlehen in Tranchen ausgezahlt wird (z.B. bei Bauprojekten), fügen Sie eine Valutaklausel ein, die klarstellt, dass die Hypothek auch für noch nicht ausgezahlte, aber bereits zugesagte Kreditteile (Blankokredit) Sicherungswirkung entfaltet. Dies verhindert Rangverluste bei stufenweiser Auszahlung.

Schritt 7 – Notariatspflicht und HIKrG-Compliance: Für Verbraucherkredite (HIKrG §§3 ff.) bestehen besondere Anforderungen: vorvertragliche Informationspflichten (ESIS-Merkblatt), Kreditwürdigkeitsprüfung, 14-tägiges Rücktrittsrecht. Stellen Sie sicher, dass der Hypothekenvertrag alle Pflichtangaben nach HIKrG §9 enthält. Bei Unternehmenskrediten (B2B) gelten diese Verbraucherschutzvorschriften nicht.

Schritt 8 – Finanzamt-Anzeige und Grunderwerbsteuer: Die Bestellung einer Hypothek als solche löst keine Grunderwerbsteuer aus (GrEStG §1 betrifft nur Eigentumsübertragungen). Die Eintragungsgebühr im Grundbuch beträgt 1,2 % der Pfandsumme (GGG §14 TP 9). Diese Gebühr ist beim Notar oder direkt beim Bezirksgericht zu entrichten.

Das Hypothekenrecht in Österreich unterliegt folgenden zwingenden Anforderungen:

Grundbucheintragung als Konstitutivakt (GBG §98): Das Pfandrecht entsteht in Österreich ausnahmslos erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Eine notarielle Pfandbestellungsurkunde ohne Grundbucheintrag begründet kein dingliches Pfandrecht; es besteht nur ein schuldrechtlicher Anspruch auf Bestellung des Pfandrechts.

Notarielle Beglaubigung (NO §79): Für die Grundbucheintragung bedarf die Pfandbestellungsurkunde mindestens notariell beglaubigter Unterschriften des Pfandgebers. Für Hypotheken mit Vollstreckungsklausel (NO §89) ist ein vollständiger Notariatsakt erforderlich.

Akzessorietät (ABGB §§448, 456): Das Pfandrecht ist streng akzessorisch zur gesicherten Forderung. Es kann nicht isoliert ohne eine zu sichernde Forderung bestehen oder übertragen werden. Erlischt die Forderung vollständig, erlischt das Pfandrecht automatisch.

Kein Verfallpfand (ABGB §§461–464): Das österreichische Recht verbietet das Verfallpfand: Der Pfandgläubiger darf die Liegenschaft im Sicherungsfall nicht selbst behalten oder privat verwerten; er muss die gerichtliche Zwangsversteigerung nach EO §§340 ff. einleiten. Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.

Priorität nach Einlangungszeit (GBG §29): Die Rangordnung mehrerer Hypotheken richtet sich nach dem Zeitpunkt des Einlangens der Eintragungsanträge beim Grundbuchsgericht. Eine früher eingetragene Hypothek hat Vorrang vor später eingetragenen.

HIKrG für Verbraucherhypotheken: Bei Hypothekarkrediten an Verbraucher (Privatpersonen, nicht unternehmerisch tätig) gelten zusätzlich die zwingenden Vorschriften des HIKrG (BGBl I Nr. 135/2015): ESIS-Merkblatt, Bonitätsprüfungspflicht, 14-tägiges Rücktrittsrecht, Beratungspflicht. Verstöße führen zu Schadenersatzpflichten des Kreditgebers und ggf. zur Nichtigkeit von Vertragsklauseln.

Eintragungsgebühr: 1,1 % der gesicherten Forderung (oder des Höchstbetrags bei Höchstbetragshypothek) nach GGG §26 Abs 1 Z 1.

Bestellung durch Notariatsakt oder beglaubigte Urkunde: Die Pfandbestellung an einer Liegenschaft erfordert nach GBG §98 eine Urkunde mit beglaubigten Unterschriften oder einen vollständigen Notariatsakt (NO §§52 ff.). Für Verbraucherkredite (HIKrG) gelten zusätzliche Formerfordernisse (schriftlicher Kreditvertrag mit Pflichtangaben nach HIKrG §9).

HIKrG-Pflichten bei Wohnimmobilienkrediten: Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG, BGBl I 2016/135) setzt die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU) um und gilt für Kredite natürlicher Personen, die durch eine Wohnimmobilie besichert sind. Pflichten: ESIS-Merkblatt vor Vertragsabschluss, 14-tägiges Rücktrittsrecht, Kreditwürdigkeitsprüfung, jährliches Reporting. Verstöße können zur Unwirksamkeit einzelner Klauseln führen.

Eintragungsgebühr und Grunderwerbsteuer: Für die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch fällt eine Eintragungsgebühr von 1,2 % der Pfandsumme nach GGG §14 TP 9 an. Zusätzlich können Notargebühren nach NTV anfallen. Die Hypothekbestellung selbst löst keine Grunderwerbsteuer aus; diese fällt erst bei Eigentumsübertragung (Kauf) an (GrEStG §1: 3,5 % vom Kaufpreis).

FMA-Aufsicht und OeNB-Richtlinien: Kreditinstitute, die Hypothekarkredite vergeben, unterliegen der Aufsicht durch die FMA (Finanzmarktaufsicht) und den Beleihungsrichtlinien der OeNB. Maximale Beleihungsquote 80 % des Verkehrswertes; Schuldendienstquote-Obergrenze 40 % des monatlichen Nettoeinkommens.

Folgende häufige Fehler bei der Bestellung einer Hypothek in Österreich sollten vermieden werden:

Fehler 1 – Unvollständige oder falsche Liegenschaftsbezeichnung: Wenn EZ, KG oder GSt-Nr. nicht korrekt angegeben sind, weist das Grundbuchsgericht den Eintragungsantrag zurück. Die Daten müssen exakt mit dem aktuellen Grundbuchsauszug übereinstimmen. Tippfehler oder veraltete Daten verursachen Verzögerungen und Zusatzkosten.

Fehler 2 – Fehlende Einverleibungsbewilligung: Ohne die ausdrückliche Erklärung des Pfandgebers, die Einverleibung zu bewilligen (GBG §98), nimmt das Grundbuchsgericht die Hypothekeneintragung nicht vor. Diese Formalie wird bei eiligen Transaktionen gelegentlich vergessen und verursacht kostspielige Nachbesserungen.

Fehler 3 – Zu niedriger Höchstbetrag bei Höchstbetragshypothek: Wenn der Höchstbetrag der Hypothek exakt dem Kreditbetrag entspricht und keine Reserve für Zinsen, Verzugszinsen und Kosten enthält, kann der Pfandgläubiger im Versteigerungsfall nicht sämtliche Forderungen aus dem Pfandrecht befriedigen. Empfehlung: Höchstbetrag mindestens 120 % des Kreditbetrags; Banken setzen in der Praxis 125–130 %.

Fehler 4 – Nichtbeachtung des HIKrG bei Verbraucherhypotheken: Banken müssen beim HIKrG die ESIS-Informationspflicht, die Kreditwürdigkeitsprüfung und das Rücktrittsrecht des Verbrauchers einhalten. Bei Verstößen drohen neben Schadenersatzansprüchen auch Verwaltungsstrafen durch die Finanzmarktaufsicht (FMA).

Fehler 5 – Simultan-Hypothek ohne klare Gesamtpfandordnung: Bei Simultanhypotheken auf mehreren Liegenschaften muss geregelt sein, in welcher Reihenfolge die Liegenschaften bei der Verwertung heranzuziehen sind. Fehlt diese Regelung, kann es zu Streitigkeiten zwischen mehreren Pfandgläubigern oder zwischen Pfandgläubiger und Eigentümer kommen (EO §§357 ff. für Simultanpfand-Verwertung).

Fehler 5 – Keine Valutaklausel bei Baufinanzierung: Bei einer Baufinanzierung (Kredit wird in Bautranchen ausgezahlt) ohne Valutaklausel entsteht die Frage, ob die Hypothek die noch nicht ausgezahlten Teile besichert. Ohne explizite Regelung kann die Bank bei weiteren Auszahlungen Rangverluste erleiden. Lösung: Eine ausdrückliche Valutaklausel im Pfandbestellungsvertrag.

Fehler 6 – Vergessen der Eintragungsgebühr (1,2 %): Die Eintragungsgebühr von 1,2 % der Pfandsumme (GGG §14 TP 9) muss zeitgerecht einbezahlt werden; ohne Zahlung wird die Eintragung nicht vorgenommen oder – bei Rückstand – kann das Grundbuchsgericht die Eintragung aufheben.